不同等級城市房地產(chǎn)市場與周期差異性研究

王玥 任惠 石來鵑 袁曉靜

基金項目：遼寧省社科規(guī)劃基金“沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)空間沖突效應(yīng)風(fēng)險評估與防控機(jī)制研究”（L16BJY028）；

遼寧省教育廳“類生態(tài)系統(tǒng)視角的沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)空間布局優(yōu)化研究”（WJZ2016001）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其市場具有顯著的區(qū)域差異性。本文采用不同等級三類城市的2002-2015年房地產(chǎn)供需市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，應(yīng)用主成分分析法和譜分析方法，并結(jié)合對應(yīng)時期的房地產(chǎn)調(diào)控政策，進(jìn)行房地產(chǎn)供需市場和周期的差異性研究。結(jié)果表明：各城市供給市場的增速為：二線﹥?nèi)€﹥一線，需求市場特征各有差異；二線城市供給周期長于需求周期，供需不平衡，其他城市相對穩(wěn)定；房地產(chǎn)調(diào)控政策對市場需求影響大，效果顯著，而對供給市場影響較小。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 周期 差異

引言

由于土地的空間異質(zhì)性，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)具有區(qū)域差異性。2000-2008年期間，各城市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，2008年金融危機(jī)爆發(fā)以后，調(diào)控政策方向改變，因此房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域分化趨勢，不同等級城市的房地產(chǎn)供需市場分異性、周期差異性尤為明顯。我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行很大程度上受政策的影響，隨著政策調(diào)控力度和方向的改變，不同發(fā)展程度的房地產(chǎn)市場所反映出的變動規(guī)律不同。已有房地產(chǎn)市場研究大多針對某一特定地區(qū)，且研究多是在單邊市的時期。要差別化制定區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展政策，全面、實時地了解各區(qū)域房地產(chǎn)供給和需求市場狀況是必要途徑。

房地產(chǎn)市場的差異性主要集中在中東西部地區(qū)、城市間的對比研究。房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)指標(biāo)處理方法主要有單一指標(biāo)法、擴(kuò)散指數(shù)法、合成指數(shù)法、聚類分析法、概率賦權(quán)法等。合成指數(shù)法能很好的反映轉(zhuǎn)折點(diǎn)，一般采用較為客觀的主成分分析法來處理數(shù)據(jù)。對時間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行周期性分析一般采用譜分析法，能較好地識別房地產(chǎn)周期的長度。

本文分別選取我國不同等級線的城市，利用主成分分析法和譜分析法，從供給和需求的角度出發(fā)，分別對三類城市房地產(chǎn)市場和周期進(jìn)行對比分析，探究各區(qū)域房地產(chǎn)供需市場波動與周期差異性的特征及主要原因，以及對政策的敏感程度，揭示供求機(jī)制下的房地產(chǎn)市場的波動規(guī)律，以期為制定區(qū)域性調(diào)控政策、合理進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃提供依據(jù)，對實現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)供求市場的健康發(fā)展及區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著重大的理論和實踐意義。

實證分析

本文在三類城市中各選取了兩座城市，分別是一線城市：北京市、上海市；二線城市：杭州市、重慶市；三線城市：貴陽市、呼和浩特市。

（一）指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)來源

指標(biāo)選取。選取資本、土地、房屋三個要素綜合衡量房地產(chǎn)供給市場狀況；選取購買力、成交價、成交量三個要素綜合衡量房地產(chǎn)需求市場狀況（見表1）。

數(shù)據(jù)來源。本文原始數(shù)據(jù)均來源于2003-2016年的《北京統(tǒng)計年鑒》、《上海統(tǒng)計年鑒》、《浙江統(tǒng)計年鑒》、《重慶統(tǒng)計年鑒》、《貴州統(tǒng)計年鑒》、《內(nèi)蒙古統(tǒng)計年鑒》。

（二）合成指標(biāo)

利用主成分分析法，將原始變量具有一定相關(guān)性的多維系統(tǒng)以降維的方式，重新組合成具有獨(dú)立且保留原始信息特點(diǎn)的一維指標(biāo)系統(tǒng)，達(dá)到簡化的目的，從而形成衡量房地產(chǎn)市場供給和需求的綜合指標(biāo)。

首先對原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化。繼而利用SPSS軟件進(jìn)行因子分析，通過降維處理的方式，對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)系數(shù)矩陣計算，得到特征根和方差貢獻(xiàn)率，并根據(jù)累計方差貢獻(xiàn)率分別確定供給和需求類的主成分。最后對各類主成分分別加權(quán)求和，以各主成分的貢獻(xiàn)率為權(quán)重，即得每年的房地產(chǎn)供給與需求的綜合評價值（見表2）。

（三）識別市場周期

時間序列平穩(wěn)性檢驗。為保證譜分析的有效性和收斂性，平穩(wěn)性檢驗尤為關(guān)鍵。對房地產(chǎn)供給與需求的綜合指標(biāo)值S和D，進(jìn)行ADF單位根檢驗，直到供給序列和需求序列差分的T統(tǒng)計量小于95%置信水平下的臨界值，檢驗結(jié)束，得到平穩(wěn)的時間序列。結(jié)果表明，各城市S、D經(jīng)過一階或二階差分后，均成為平穩(wěn)的時間序列，并作為譜分析樣本。

頻率分量和譜密度值計算。合理確定截斷點(diǎn)M和頻率分量的個數(shù)m，可以保證譜密度估計值的一致性和無偏性。通常，當(dāng)N<50時，M=N/2，m=（1，2，…，M）。樣本數(shù)據(jù)為14個，因此M=14/2=7。利用快速Fourier 變換（Fast Fourier Transform，F(xiàn)FT） 繪制頻譜圖。將數(shù)據(jù)中心化（即用原始數(shù)據(jù)減去其平均值）。中心化的數(shù)據(jù)均值為0，對中心化的數(shù)據(jù)進(jìn)行FFT變換，其周期更為明顯?？焖俑道锶~變換要求數(shù)據(jù)必須為2n個，因此，通過在數(shù)據(jù)后面加0的方式延長樣本數(shù)據(jù)的個數(shù)至16個，符合M=16/2=23=8。按照譜密度公式對譜分析樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，得到不同頻率分量對應(yīng)的譜密度值。

周期識別。根據(jù)譜密度值，可以得到各城市供給、需求序列的譜密度曲線，曲線上凸起的拐點(diǎn)（譜峰）中譜密度值最大的點(diǎn)稱為譜峰，對應(yīng)的是周期（見表3）。

結(jié)果分析與討論

（一）市場趨勢對比分析

分析三類城市房地產(chǎn)市場供需總體趨勢（見圖1、圖2）。供給曲線斜率表現(xiàn)為：二線﹥?nèi)€﹥一線，表明二線城市房地產(chǎn)供給增速最快，其次為三線城市，而一線城市供給增長速度最慢。三類城市中，二線城市差異最小，供給持續(xù)平滑增長；一線城市北京供給呈波浪式增長；三線城市在研究期末出現(xiàn)分化，呼和浩特市供給下降，而貴陽繼續(xù)增加。需求角度，三類城市增加速度差異不大，一線城市需求變化相似，只有三線城市貴陽波動較大，尤其在研究期末，其增加幅度遠(yuǎn)高于其他城市。從市場供需綜合角度分析，一線城市需求增速高于供給增速；二線城市供需互有漲跌，但整體偏離較??；三線城市偏離幅度較大。結(jié)果表明，不同等級房地產(chǎn)市場供需具有各自特點(diǎn)。

（二）市場周期對比分析

從市場周期角度，三類城市需求周期差異較?。?-2.7a），供給周期差異較大，且供給周期普遍大于需求周期。供給周期最快的為一線城市（2.7a、2.3a），二線城市供給周期均為8a。

市場需求體現(xiàn)于購買意愿和購買能力的綜合。三類城市的需求周期差異較小，說明各個城市的消費(fèi)者購買能力變化趨勢一致，購買意愿影響因素同質(zhì)化，且對市場變化反應(yīng)較迅速。供給市場二線城市（杭州、重慶）周期8年，說明其供給趨勢變化方向性強(qiáng)，上述兩個城市在研究期內(nèi)，城市規(guī)模不斷擴(kuò)張，土地供給面積持續(xù)增加，因此其周期較長。二線城市多為省會等區(qū)域中心城市，城市用地處于粗放型的高增長時期，城市土地供給潛力較高。三類城市中，一線城市和三線城市供給周期和需求周期差異較小，表明房地產(chǎn)市場基本保持了供求關(guān)系的均衡發(fā)展；而二線城市的供給周期長意味著市場供求關(guān)系不匹配且處于供給旺盛階段。

（三）房地產(chǎn)政策影響對比分析

房地產(chǎn)市場影響因素繁多，作用機(jī)制復(fù)雜。政府的宏觀調(diào)控政策對各城市房地產(chǎn)市場的影響，主要作用于供給、需求兩方面。嚴(yán)管土地、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)、信貸調(diào)整等是針對供給市場的調(diào)控手段；調(diào)節(jié)住房貸款成本、稅收等方法是對需求市場的調(diào)控手段。調(diào)控政策對供求雙方有正向或逆向的影響，存在一定的周期性。將2005-2012國家針對房地產(chǎn)市場的政策羅列，發(fā)現(xiàn)市場需求的拐點(diǎn)均為國家政策拐點(diǎn)時點(diǎn)（2005、2009、2012）（見圖2），政策對房地產(chǎn)市場需求的影響顯而易見（見表4）。但是，市場供給方面并沒有隨政策變化而相應(yīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對市場需求影響大，作用效果及時且顯著；而供給受到土地供應(yīng)、項目開發(fā)周期影響，效果不顯著。這一點(diǎn)也可由北京房地產(chǎn)市場供需周期變化得到驗證。與已有研究結(jié)果相對比，北京房地產(chǎn)市場相比十年前，供給周期變化較?。?.8a-2.7a），而需求周期波動加快（2.8a-2.3a）。

結(jié)論與建議

不同等級城市房地產(chǎn)市場供需變化趨勢存在顯著差異。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)分區(qū)域、分城市進(jìn)行調(diào)控，實行差異化政策，以達(dá)到精準(zhǔn)調(diào)控。在具體政策方面，由于需求對政策反映最直接，針對市場需求調(diào)控政策方向應(yīng)相對穩(wěn)定，防止人為加快市場波動；而針對市場的供給調(diào)控政策應(yīng)綜合城市規(guī)模、土地、資本、人口流動等情況，差異制定，或通過相關(guān)影響因素的間接調(diào)控，達(dá)到市場調(diào)控目的。

不同等級房地產(chǎn)市場供需周期存在顯著差異。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過跨等級城市組合發(fā)展，利用區(qū)域梯度轉(zhuǎn)移等方式來“延長”房地產(chǎn)周期時間降低市場周期差異引起的風(fēng)險。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過需求周期變化，把握土地儲備和項目開發(fā)節(jié)奏。

三線城市市場突變性更強(qiáng)，波動更大。三線城市市場規(guī)模相對較小，易受影響，規(guī)律性較差。中國三線及以下等級城市數(shù)量巨大，選擇研究對象很難兼顧數(shù)量和區(qū)域代表性。但是，從不同等級城市對比角度，分析結(jié)果是可信的。進(jìn)一步研究中，可從區(qū)域和城市角度通過聚類分析，形成具有代表性的樣本進(jìn)行對比分析，從而對房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行深入探討。

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