商業(yè)投資與房地產(chǎn)價格影響因素分析

宋宏 張璐

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

內(nèi)容摘要：研究發(fā)現(xiàn)1997-2014年西安市房價主要受貨幣供給量M2、限購政策、收入分配差距和新竣工房屋面積的影響，而與居民收入、人口流動和數(shù)量、房地產(chǎn)成本、公共服務(wù)水平?jīng)]有顯著關(guān)系?？梢娢靼卜績r上漲主要是體現(xiàn)資產(chǎn)泡沫的膨脹，調(diào)控西安房價的思路應(yīng)當(dāng)是增加房產(chǎn)供給，并控制貨幣發(fā)行量和著力解決收入分配不公問題。限購政策不能達(dá)到控制房價的目標(biāo)，相反發(fā)揮著助推房價上漲的作用，應(yīng)避免在交易環(huán)節(jié)對購房需求進(jìn)行調(diào)控。

關(guān)鍵詞：西安 貨幣供應(yīng)量 房產(chǎn)價格 限購

相關(guān)文獻(xiàn)綜述及房產(chǎn)價格影響因素的理論分析

依據(jù)經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，普通商品價格由商品的供給和需求決定，房地產(chǎn)價格也由房地產(chǎn)的供給和需求所決定。但是，由于房地產(chǎn)具有普通消費品和投資品的雙重屬性，同時房地產(chǎn)供需雙方也直接受到房地產(chǎn)宏觀政策的影響，因此房地產(chǎn)價格影響因素和機制更為復(fù)雜。

從需求側(cè)而言，房地產(chǎn)總需求Q可以分為兩部分：房地產(chǎn)作為普通消費品的社會剛性需求QM和作為投資品的社會投資和投機性需求QI。其一，居民收入是影響房地產(chǎn)需求和價格的重要因素。依據(jù)需求理論，商品需求的首要決定因素就是收入，收入是影響房地產(chǎn)需求和價格的重要因素。J.Nellis和J.Longbottom（1981）、王冰和黃磊（2005）、李春吉等（2005）研究均發(fā)現(xiàn)收入是影響房價的重要因素，居民收入水平和房價呈正相關(guān)關(guān)系。而在度量居民收入時，研究采用的變量并不完全一致，具體包括人均可支配收入、人均儲蓄等，但吉魯阿爾等（Girouard，et al.，2006）研究發(fā)現(xiàn)價格收入比并不是測度購房能力的好指標(biāo)。其二，人口因素是影響房地產(chǎn)需求和價格的重要因素。從市場總需求角度而言，人口因素是重要因素，具體涉及人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)。其三，貨幣政策是影響房地產(chǎn)需求的重要因素。由于住房屬于大額資產(chǎn)，購買一般需要使用銀行信貸資金，利率構(gòu)成購買房產(chǎn)的成本，利率越高則購買成本越高，房地產(chǎn)需求則越少，房價則應(yīng)越低。但隨著金融創(chuàng)新的發(fā)展以及房產(chǎn)具有投資品性質(zhì)，利率與房產(chǎn)價格的關(guān)系相關(guān)性減弱且關(guān)系不確定性增強。作為消費品而言，利率構(gòu)成購房成本，利率與房價應(yīng)當(dāng)呈負(fù)相關(guān)；但作為資本品，房產(chǎn)作為較好的保值、升值品，利率則成為其投資的基礎(chǔ)回報率，利率越高則投資回報率越高，利率與房價應(yīng)當(dāng)呈正相關(guān)。

從供給側(cè)而言，房地產(chǎn)供給和價格主要受到房產(chǎn)供給成本、土地管制、存量房產(chǎn)和房區(qū)公共服務(wù)水平等影響。其一，房產(chǎn)供給的首要成本是土地價格，地價和房價正相關(guān)。張夢實（2010）研究發(fā)現(xiàn)土地成本占整個建房成本的60%-70%，土地出讓成本對房價上漲形成推動力；高波等（2003）的研究也發(fā)現(xiàn)地價和房價正相關(guān)。其二，土地管制抬高了房價。顯然，土地管制抑制了房產(chǎn)的有效供給，會推高房價。事實上，從美國、英國、香港、中國土地管制的情況看，都導(dǎo)致房價升高。其三，存量房產(chǎn)會影響房價。但對存量房與房價之間的關(guān)系尚沒有得到確定性的研究結(jié)論。

為了更好結(jié)合西安房價實際情況，基于上述分析，本文構(gòu)建模型的因變量為住房價格Price，自變量包括居民收入Inc、人口Pop、貨幣供應(yīng)量M2、土地成本land、存量房stored_H、公共服務(wù)水平publice_goods、購房政策Policy、收入分配差距Gini，其他因素作為隨機擾動項處理。具體模型為：

Price=f（Inc，Pop，M2，land，stored_H，publice_goods，Policy，Gini）+ε

西安市房價影響因素：基于與武漢市比較的認(rèn)識

西安市和武漢市都屬于區(qū)域中心城市，具有較強可比性。在我國單一制中央集權(quán)國家制度下，西安市、武漢市面臨的宏觀政策和宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本一致，因此可以認(rèn)為利率、資產(chǎn)荒、房地產(chǎn)稅費、購房政策、國際需求、非房地產(chǎn)部門技術(shù)快速進(jìn)步等并非影響西安和武漢市房產(chǎn)價格差異的主要因素。主要從居民收入、人口、存量房、公共服務(wù)等方面比較兩個城市的差異，從而探尋導(dǎo)致兩個城市房價差異的可能原因。

以商品房銷售額與年商品房銷售面積的比值得到商品房年均價，度量房地產(chǎn)價格。以市轄區(qū)人均GDP度量居民收入，以市轄區(qū)人口密度度量人口因素，以房屋竣工面積度量存量房，以市轄區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)度量公共服務(wù)發(fā)展水平。相關(guān)數(shù)據(jù)來自或整理于武漢市、西安市歷年統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報和中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫。

2008-2014年武漢市房價持續(xù)高于西安市，平均高出22.31%；其中2009年武漢市房價高出幅度達(dá)到最大為36.99%；2012年兩個城市房價最接近，武漢市房價高出幅度僅為11.05%，為7年來最小值。同時發(fā)現(xiàn)，2008-2014年武漢市居民收入、人口密度和公共服務(wù)水平持續(xù)高于西安市，年均高出幅度分別達(dá)到71.29%、28.42%和20.26%；但在存量房方面則沒有出現(xiàn)確定性關(guān)系，但總體而言，2008-2014年武漢市存量房少于西安市。

以武漢市高出西安市的幅度來度量兩個城市的差異，通過分析武漢市高出西安市房價、居民收入、人口密度、存量房和公共服務(wù)水平的幅度做相關(guān)性分析，發(fā)現(xiàn)只有兩個城市公共服務(wù)水平差異與房價差異出現(xiàn)了顯著負(fù)相關(guān)性，與理論預(yù)測方向相反；但居民收入、人口密度和存量房差異并沒有反應(yīng)在房價差異上（見表1）。分析得出的結(jié)論與理論分析存在顯著不一致，有理由懷疑居民收入、人口密度、存量房和公共服務(wù)并非是決定西安市房價的主要因素。

西安市房價影響因素的經(jīng)驗性研究

（一）變量設(shè)計、數(shù)據(jù)說明和描述性統(tǒng)計分析

采用商品房年均價格（=商品房年銷售額/商品房年銷售量）Price度量住房價格；采用人均儲蓄額Inc來度量居民收入，具體由西安市市轄區(qū)金融機構(gòu)人民幣各項存款余額中個人儲蓄存款按照年末西安市市轄區(qū)人口數(shù)計算平均值得到；無論是人口數(shù)量還是人口遷徙流入，都會反映至人口密度，采用西安市轄區(qū)人口密度Pop來度量人口因素對房價的影響；貨幣供應(yīng)量中M2是較好度量貨幣政策的方法；由于缺少公開發(fā)布完整時間序列的西安市土地成本數(shù)據(jù)，目前的研究表明房地產(chǎn)投資的主要成本就是土地成本，鑒于土地成本與房地產(chǎn)投資成本之間具有顯著相關(guān)性，用當(dāng)年西安市房地產(chǎn)投資完成額land作為工具變量來度量土地成本；采用當(dāng)期西安市新竣工住宅面積stored_H度量存量房；以西安市轄區(qū)公共財政支出publice_goods度量公共服務(wù)水平；由于2011年2月-2014年8月西安市實施了房地產(chǎn)限購政策，取啞變量Policy來度量西安市房地產(chǎn)政策，其中沒有限購的年份取值為0，實施限購的年份依據(jù)其實施限購的月份占全年比例取值，例如2014年該取值為0.67（=8/12）；采用基尼系數(shù)來度量收入分配差距，由于沒有獲得權(quán)威部門發(fā)布的西安市基尼系數(shù)值，采用全國基尼系數(shù)Gini代替西安市基尼系數(shù)。

西安市相關(guān)數(shù)據(jù)來自和整理于西安市統(tǒng)計局網(wǎng)站和中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫，所缺數(shù)據(jù)由歷年《西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》補齊，全國數(shù)據(jù)來自和整理于歷年《中國統(tǒng)計年鑒》。

運用IBM SPS軟件分析得到各變量主要統(tǒng)計值（見表2）。1997-2014年西安市房價均值為3503.67元/m2，最大值為2013年的6693元/m2，房價標(biāo)準(zhǔn)差較大，說明房價在這18年里發(fā)生了較大變化，具體而言就是持續(xù)上升。同時從各解釋變量看，西安市轄區(qū)公共財政支出的標(biāo)準(zhǔn)差最大，說明西安市公共服務(wù)的變動幅度大，其次是貨幣供應(yīng)量和西安市轄區(qū)居民人均儲蓄額變化大。

（二）經(jīng)驗性研究結(jié)果

運用stata14.0軟件，采用多元逐步回歸得到回歸結(jié)果（見表3）。最終回歸結(jié)果（模型2）顯示，只有貨幣政策、存量房、購房政策和收入分配差距與西安市房價進(jìn)入模型，通過了顯著性檢驗，說明上述因素是影響西安市房價的關(guān)鍵因素，而且這4個因素對西安市房價變動的解釋力度很強，模型擬合優(yōu)度達(dá)到98.21%。同時，居民收入、人口、公共服務(wù)、土地成本均沒有通過顯著性檢驗，而且在減少了這4個變量后，模型擬合優(yōu)度幾乎沒有變動，說明這4個因素確實不是影響西安市房價的關(guān)鍵因素。

另外，計算模型2的標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)，發(fā)現(xiàn)貨幣政策M(jìn)2對房價的影響強度顯著高于其他因素，其標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)達(dá)到0.7571，實際上即使是在模型1下，貨幣政策M(jìn)2的標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)也為最大值，可以判定貨幣政策M(jìn)2對房價的影響強度并非由其自身波動性決定，貨幣政策確實是影響1997-2014年西安房價的首要因素。其次是購房政策，其標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)達(dá)到0.2781；然后是收入分配差距，其標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)為0.1853；最后才是存量房，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)為-0.1125。

結(jié)論及建議

（一）西安市房產(chǎn)不具備顯著的消費品屬性而主要顯示出資本品特征

從武漢市和西安市2008-2014年房價比較分析和1997-2014年西安市房價回歸分析結(jié)果發(fā)現(xiàn)，西安市房價與居民收入、土地成本、公共服務(wù)水平、人口不存在顯著關(guān)系，而主要受到貨幣供應(yīng)量、收入分配差距、購房政策、存量房產(chǎn)因素的影響，說明西安市房產(chǎn)主要具備資本品特征。

因此，西安市房價上漲主要表現(xiàn)為資產(chǎn)泡沫膨脹，需高度重視并審慎對待。按照正常消費品調(diào)控的思路來調(diào)控西安房價，將很難取得理想效果。應(yīng)當(dāng)以調(diào)控資產(chǎn)泡沫過度膨脹的思路來調(diào)控西安市房價，并預(yù)防房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫破滅可能帶來的連鎖效應(yīng)，以及其他資產(chǎn)泡沫破滅對房地產(chǎn)帶來的可能負(fù)面影響。

（二）防止西安市房價非理性上漲的思路應(yīng)當(dāng)擴大房產(chǎn)供給而非實施限購

上述研究發(fā)現(xiàn)，西安市從房地產(chǎn)需求側(cè)實施的限購政策顯著助推了房價上漲，并沒有達(dá)到控制房價的政策目標(biāo)；同時存量房與西安房價之間存在顯著負(fù)相關(guān)關(guān)系，說明擴大存量房、加大房地產(chǎn)供給和擴大新增房地產(chǎn)面積將有助于控制房價，防止西安市房價非理性上漲。

西安市限購政策并沒有真正調(diào)控、抑制住房的投資性、投機性需求，當(dāng)前限購政策主要是在交易環(huán)節(jié)設(shè)置門檻和提高成本，在我國目前的社會狀態(tài)下，這種門檻和成本可以很容易被繞開，而且房產(chǎn)投機性購買獲得的收益足以彌補限購政策帶來的不便和成本。

因此，防止西安市房價非理性上漲的思路是從房地產(chǎn)供給側(cè)發(fā)力，通過增加住房供給量防止房價非理性上漲；從需求側(cè)而言，限購并非是控制房價的良方，提升房地產(chǎn)持有成本方能有效抑制房地產(chǎn)需求。

（三）寬松貨幣政策需要審慎推行

上述研究發(fā)現(xiàn)，貨幣供應(yīng)量M2是影響西安房價的首要顯著因素。盡管當(dāng)前我國貨幣政策已經(jīng)不再持續(xù)實施寬松貨幣政策，并對寬松貨幣政策進(jìn)行反思，但可以認(rèn)為寬松貨幣政策確實推高了西安房價。因此，調(diào)控經(jīng)濟(jì)時，持續(xù)性寬松貨幣政策需要審慎實施。貨幣政策在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和防止過度通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫之間需要尋找合適平衡點。

（四）應(yīng)著力解決收入分配差距過大的問題

目前，有學(xué)者認(rèn)為當(dāng)前房價持續(xù)上漲是對收入分配差距過大的一種反映，本文發(fā)現(xiàn)收入分配不公導(dǎo)致西安房價上漲，而房價上漲實際又會形成對社會中低階層的一種掠奪。為了避免出現(xiàn)類似的惡性循環(huán)，國家層面應(yīng)著力解決收入分配差距過大的問題。首先就是規(guī)范收入，將各種隱性收入顯性化、貨幣化；其次是不斷提升勞動在收入分配份額中所占比重；再次是不斷完善稅收、財政補助、社會保障、社會慈善等再分配、第三次分配機制，調(diào)節(jié)不合理收入，取締非法收入，保障低收入；最后是盡力構(gòu)建更為公平合理的社會秩序，確保社會公平。

參考文獻(xiàn)：

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