淺析房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的財務(wù)管理

陸中華

摘要：我國為使得其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的更好，將其發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，并且格外重視建設(shè)“營改增”稅收制度的工作，與此同時在“營改增”的試點(diǎn)改革中將房地產(chǎn)行業(yè)納入其中。房地產(chǎn)企業(yè)，在對這種與以往不同的稅收政策中，其企業(yè)中財務(wù)管理工作就需要結(jié)合新的政策進(jìn)行變化和修正，這樣便使得企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理能夠跟上新的稅收政策的步伐，這樣便使得企業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 營改增 財務(wù)管理

一、營改增對我國房地產(chǎn)的影響

由于我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，在我國的所有產(chǎn)業(yè)中幾乎是發(fā)展最為迅速的，所以也就成就了，其在我國的國民經(jīng)濟(jì)中起到了頂梁柱的重要作用，其為國家提供了大量的稅收，國家的稅收很大一部分是來自房地產(chǎn)業(yè)的。房地產(chǎn)原先（即實(shí)行“營改增”之前）要進(jìn)行繳納的營業(yè)稅率為百分之五，房企總成本的大約百分之十五是其最終測算下來的綜合稅負(fù)，這樣下來，我們知道房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)了過重的稅負(fù)，這樣并不利于企業(yè)的發(fā)展，而且還會阻礙企業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致企業(yè)停滯不前。增值稅改變以往營業(yè)稅經(jīng)常出現(xiàn)的弊端，尤其是重復(fù)征稅。而進(jìn)項與銷項抵扣是其最大的優(yōu)點(diǎn)。所以“營改增”稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)行，不會再使得房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)過重的稅負(fù)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力得到減輕，同時西方地產(chǎn)企業(yè)的稅費(fèi)結(jié)構(gòu)也得到了較為顯著的完善。房地產(chǎn)企業(yè)想要發(fā)展得更好，必須時刻跟隨的國家政策形勢的步伐，與市場保持同步。否則，企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)將會越來越重，這樣就會嚴(yán)重阻礙其企業(yè)的發(fā)展。不能夠?qū)⑵髽I(yè)發(fā)展的潛力激發(fā)出來，反倒抑制了其的潛力。

二、“營改增”之后房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題

（一）不適應(yīng)新的稅收政策

國家實(shí)行“營改增”政策，主要是改變了稅費(fèi)收繳方式和企業(yè)稅收的結(jié)構(gòu)，使得房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)新和改良，在傳統(tǒng)的會計核算方式上，這樣既使得企業(yè)財務(wù)核算更加的準(zhǔn)確，或者說準(zhǔn)確度大大的得到了提升。又提供了相當(dāng)大的有利條件，為企業(yè)很好的逐漸的符合“營改增”政策的基本要求。企業(yè)稅費(fèi)在新的政策下，其改變了以往的計算方式，相對來說其難度大大的增強(qiáng)。原先計算營業(yè)稅的體制中，稅費(fèi)總額是企業(yè)的一整年的所有收入去乘百分之五就可以得出結(jié)果。但是，實(shí)行新的稅收政策后，計算的難度便不再那么的簡單，銷項稅額扣除了進(jìn)項稅額才能計算出或者得出增值稅具體應(yīng)交多少的稅額。這樣看似并不算難，但是，增值稅率是有四個檔次的，即：6%、11%、13%，17%。其增值稅率檔次的分配是根據(jù)其企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、經(jīng)營范圍、規(guī)模不同來進(jìn)行的。所以，我們需要結(jié)合企業(yè)自己的銷項稅率，和上游企業(yè)的進(jìn)項稅率的取得綜合的進(jìn)行考慮分析。主要是其上游企業(yè)是各行各業(yè)都有的，因此，其稅率是不相同的，比如建安企業(yè)的稅率是百分之六，材料供應(yīng)商的稅率是百分之十七等等，在這種特殊的情況下，企業(yè)將要在稅收管理上面臨著以往沒有過的挑戰(zhàn)。

（二）對現(xiàn)有業(yè)務(wù)的沖擊

現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸的開始交將“營改增”的稅收政策進(jìn)行全面的，實(shí)行。同時，其他相關(guān)的企業(yè)也為了使自己能夠和新的稅收政策相適應(yīng)，而采取各種各樣的方式對稅費(fèi)核算方式進(jìn)行改革。國家推行營改增稅收制度，其目的很簡單，就是為了使我國的經(jīng)濟(jì)得到快速，可持續(xù)的發(fā)展，因此在不斷對稅收制度進(jìn)行完善，減少重復(fù)征稅，從而使得企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)大大的減小?！盃I改增”的稅收政策，在實(shí)際的房地產(chǎn)運(yùn)用中，尤其是對某家房地產(chǎn)企業(yè)來說，新的稅收政策所起的作用是不同的，如，對營改增政策不熟悉等原因，不能夠做好營改增的稅收管理工作，有的時候甚至?xí)ΜF(xiàn)有的業(yè)務(wù)有較大的沖擊。

（三）沒有較好的發(fā)票管理方式

企業(yè)發(fā)票的管理方式在其“營改增”新的稅收政策下表現(xiàn)出了很大的變化，對于其企業(yè)中原先的這種稅種方式，企業(yè)中的財務(wù)管理工作人員需要將它們?nèi)壳宄?，而采用新的方式在進(jìn)行核實(shí)，最終確定納稅的總金額是多少。雖然在一般的情形下，營業(yè)稅與增值稅都屬于流轉(zhuǎn)稅制，而他們的核算形式卻是完全不相同的，主要是增值稅是一種價外稅，進(jìn)項稅抵扣法是進(jìn)行核算的處理方式，這種處理方式的依據(jù)是其增值稅專用發(fā)票，而這種發(fā)票是在企業(yè)的對外經(jīng)濟(jì)活動中所取得的。但是，并不是所有的經(jīng)濟(jì)活動中，其房地產(chǎn)企業(yè)都可以取得增值專用發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)還需要分類和記錄那些普通的發(fā)票，這樣就可以為以后有需要稅費(fèi)核算時，尋找出有力的依據(jù)。而且，房地產(chǎn)的上游供應(yīng)商中有各式各樣的參與者們，有的時候，在毫無防備的情況下，就會遇到一些假發(fā)票的不良現(xiàn)象，從而讓自己陷入其中。所以，在實(shí)行新的稅收政策后，要更加的提高房地產(chǎn)的發(fā)票管理，使其更加嚴(yán)格。

三、房地產(chǎn)企業(yè)營改增后財務(wù)管理措施

（一）要培訓(xùn)其財務(wù)人員，提高他們的財務(wù)核算能力

賬務(wù)管理人員的工作難度會伴隨著“營改增”的稅收政策的實(shí)施而大大的進(jìn)行了增強(qiáng)。所以要不斷地對財務(wù)管理人員進(jìn)行“營改增”政策的相關(guān)學(xué)習(xí)，讓他們深層次的對營改增政策的基本原理進(jìn)行理解明白。財務(wù)管理部門要經(jīng)常性的與國家稅務(wù)部門保持較好的聯(lián)系，時刻將稅收政策的新動向掌握住，并且時刻保持清醒和靈活的大腦。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要對財務(wù)工作人員的核算的能力和綜合的素質(zhì)進(jìn)行稅務(wù)知識技能培訓(xùn)的方式。如果一些個房地產(chǎn)企業(yè)有便利的條件，可以專門請專業(yè)的會計師為財務(wù)人員對“營改增”稅收制度進(jìn)行細(xì)致的講解。最后，房地產(chǎn)企業(yè)要高度重視考核制度的完善，通過對財務(wù)工作的具體的考核，來使得財務(wù)的工作人員，有責(zé)任的意識，這樣他們便自覺的積極的去進(jìn)行工作，從而使得其企業(yè)中財務(wù)部門的工作的效率大大的得到了提高。

（二）時刻注意稅收政策的變化并且對企業(yè)稅收進(jìn)行合理籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的價格體系在營改增的稅收政策的實(shí)行下發(fā)生了很大的變化，一整塊的產(chǎn)業(yè)鏈條是層層進(jìn)行抵扣的，因此企業(yè)需要緊隨著國家實(shí)行的新的稅收政策進(jìn)行變革自己的經(jīng)營。將企業(yè)的內(nèi)外部進(jìn)行非常嚴(yán)格的管理。想要達(dá)到這樣的要求，就需要房地產(chǎn)企業(yè)中的財務(wù)管理部門的工作人員擁有合理的運(yùn)用營改增稅收政策的能力，合理的安排好稅收政策的工作。

（三）需要將發(fā)票管理措施進(jìn)行優(yōu)化

現(xiàn)在增值稅專用發(fā)票在許多的房地產(chǎn)企業(yè)中都存在有取得不全面的問題。針對此問題提出相關(guān)的建議，首先，要建立健全專用發(fā)票管理制度，要對其加強(qiáng)管理，使其嚴(yán)格化、規(guī)范化。其次，在進(jìn)行對外經(jīng)濟(jì)這方面，要提前尋求信譽(yù)好的供應(yīng)商，并建立長期的合作?？傊瑢Πl(fā)票制度要從源頭進(jìn)行根治，必須對此進(jìn)行高度的重視。