房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系的構(gòu)建

肖燦

【摘 要】為在激烈的市場競爭中脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身財務管理工作內(nèi)容及要求，對全面預算管理體系予以構(gòu)建，最大限度利用企業(yè)資源，使自身具備較高的風險規(guī)避及防范能力，達到良好的企業(yè)經(jīng)營管理效果。論文主要論述房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容及特點，梳理全面預算管理程序，以此為基礎(chǔ)，使房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系更加科學、完善。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);全面預算管理體系;資金成本;構(gòu)建

【Keywords】real estate enterprises; comprehensive budget management system; capital cost;construction

【中圖分類號】F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2018）12-0070-02

1 引言

預算管理屬于房地產(chǎn)企業(yè)財務工作范疇，不僅能夠控制房地產(chǎn)企業(yè)各項成本，還能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟目標。受以往觀念制約，房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作尚不成熟，仍存在諸多問題和漏洞，需要借助專業(yè)體系對該項工作予以完善，使房地產(chǎn)企業(yè)各項資金得到合理利用，減少不必要的成本支持，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作水平。

2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容及特點

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理內(nèi)容

財務預算、業(yè)務預算和資金預算共同構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作。財務預算過程中，除了現(xiàn)金流量之外，還包含房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中的財務情況、經(jīng)營成果、稅金、費用等。資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、利潤表等都屬于該項工作范疇;業(yè)務預算關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的相關(guān)預算工作，既包括年度項目投資預算、銷售額預算，也有對項目按揭回款的預算，涉及項目開發(fā)建設(shè)、營銷策劃、銷售代理等各工作流程。資金預算則包含融資、資金流入流出、企業(yè)間資金拆借等一系列相關(guān)工作內(nèi)容[1]。

房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理過程中包含諸多具體內(nèi)容，其相互關(guān)聯(lián)，構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系。以年度項目投資預算為起點，以項目銷售預算為主線，編制業(yè)務預算。繼而依次對稅金、管理費用、銷售費用、財務費用等預算等進行編制。收入和成本預算要充分結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)“預售”和“交房”兩個時點的特點，科學地確認銷售收入，結(jié)轉(zhuǎn)對應的銷售成本。而資金預算則要對房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標進行全面考量，并兼顧融資、預售款、按揭回款，以及各開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)資金需求量的關(guān)聯(lián)。在完成業(yè)務預算、資金預算的基礎(chǔ)上，編制預算主表[2]。

2.2 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理特點

全面預算即房地產(chǎn)企業(yè)中與經(jīng)營財務業(yè)務投資相關(guān)的一系列經(jīng)營管理計劃，往往以貨幣形式對房地產(chǎn)企業(yè)各經(jīng)營活動進行呈現(xiàn)，繼而生成各類關(guān)乎企業(yè)經(jīng)營活動的報表。財務報表的價值為實現(xiàn)房地產(chǎn)內(nèi)部各項資源的科學管理和優(yōu)化配置。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作過程中，要考量企業(yè)戰(zhàn)略目標，規(guī)劃及預測企業(yè)未來經(jīng)營管理工作，并對這一過程進行監(jiān)督，通過結(jié)果分析，明確房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作特點及不足，在后續(xù)進行完善。全面預算管理工作有助于房地產(chǎn)企業(yè)各項財務管理工作目標的實現(xiàn)，最大限度控制企業(yè)經(jīng)營管理成本，促進效益最大化[3]。

作為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的主要方式，全面預算管理的功能不斷完善，除了早期的計劃協(xié)調(diào)功能之外，還囊括了激勵評價、控制功能等，其在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理工作中的價值不容忽略。該工作具備如下特點：

全面性。全面預算管理工作涉及財務、投資、經(jīng)營等諸多方面，不僅限于財務工作，還包含其他管理部門、業(yè)務部門等。

全員性。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作除了財務人員的參與之外，還需要經(jīng)營、管理、工程、造價、投融資、營銷等方面的人員參與，層次多，范圍廣，通過目標分解，使各部門明確其預算管理工作要求。

全過程。房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作，除了前期預算編制，還包括后期預算執(zhí)行、結(jié)果監(jiān)督等相關(guān)內(nèi)容。通過比對預算結(jié)果與預算目標之間的差異性，開展針對性的考核評價工作，凸顯全面預算管理工作價值。

3 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理程序

房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合自身資源、戰(zhàn)略情況，提出下一年度企業(yè)在銷售、成本、利潤、現(xiàn)金流量等方面的預算目標，并在政策、原則方面作出規(guī)定。預算編制工作質(zhì)量及是否準確都直接關(guān)乎后期效果。執(zhí)行過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要對預算編制目標及政策等進行考量，依據(jù)該項工作特點及具體內(nèi)容，給出明確的預算方案，上報至財務部門[4]。財務部門得到預算方案之后，要審查其是否準確、合規(guī)，予以匯總，給出完善、調(diào)整意見之后反饋至相關(guān)部門或單位。完成預算編制工作之后，需要對該過程中的各項任務進行分解，并下達給相關(guān)工作人員，使其執(zhí)行具體預算任務。執(zhí)行過程中，還要參照具體標準，予以檢查，確保房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作的科學性和可控性。作為房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理過程中的核心環(huán)節(jié)，預算執(zhí)行情況直接影響后期各項管理工作效果。通過結(jié)果評價和反饋，將預算執(zhí)行情況反饋至相關(guān)部門，明確該過程中的漏洞，并進行差異及原因分析。借助計算機網(wǎng)絡技術(shù)，對比各指標預期與實際情況，明確差距和原因。房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)動態(tài)化經(jīng)營特征，而且面臨多變的外部環(huán)境，需要其及時調(diào)整已有預算，增強預算體系柔性，實現(xiàn)全面預算管理目標。及時評價、考核房地產(chǎn)企業(yè)預算執(zhí)行情況，以此為背景，強化企業(yè)內(nèi)部控制，使房地產(chǎn)企業(yè)認識到預算管理工作重要性，實現(xiàn)全面預算管理目標的同時，為后續(xù)預算管理工作開展奠定良好基礎(chǔ)[5]。

4 房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系構(gòu)建方法

4.1 構(gòu)建以資金為核心的全面預算管理體系

依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實際運營及發(fā)展情況，科學匹配項目數(shù)量、現(xiàn)金流、開發(fā)進度等各指標。房地產(chǎn)企業(yè)要采用多種預算形式，在各階段實現(xiàn)項目開發(fā)資金流與非資金流的平衡。房地產(chǎn)企業(yè)日常工作內(nèi)容比較復雜，不同環(huán)節(jié)資金管理內(nèi)容和要求存在明顯差異。以資金為核心的全面預算管理體系中，除了編制資金預算之外，還要執(zhí)行控制該項工作，依次對其進行分析、調(diào)整、考評。倘若房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模相對比較小，可采用這一全面預算管理體系，增強人員意識，實現(xiàn)風險預控[6]。

4.2 構(gòu)建以成本為核心的全面預算管理體系

這一過程中，預算管理工作流程是目標成本設(shè)置、成本分解、成本控制、動態(tài)管理和績效考核一系列內(nèi)容。通常會將成本控制再次細分為前、中、后期三個階段，尤以前期成本控制最為關(guān)鍵。以成本為核心的全面預算管理體系多被用于大規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)中，因已經(jīng)具備了成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗，企業(yè)可通過低成本戰(zhàn)略方式，不斷提升自身經(jīng)營能力[7]。該背景下，預算管理工作的價值在于不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作流程，提高整體管理能力。但該模式很容易使房地產(chǎn)企業(yè)忽略產(chǎn)品開發(fā)及創(chuàng)新的重要性，無法兼顧產(chǎn)品質(zhì)量。故而，在中小企業(yè)中不具備適用性，以免受外部動態(tài)市場因素影響，在資金方面出現(xiàn)問題，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不利。

5 結(jié)語

與以往預算管理工作相比，全面預算管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)中極具適用性，使用效果好。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身經(jīng)營管理情況及預算管理工作要求，以全面預算管理體系為依托，對全面預算管理內(nèi)容、特點和程序等具備清晰的認識和了解，并結(jié)合企業(yè)規(guī)模及其他各方面內(nèi)外部因素，構(gòu)建以資金或成本為核心的全面預算管理體系，提高房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理工作質(zhì)量，使企業(yè)內(nèi)部各項資源得到合理配置，最大程度上規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)預算管理工作中的各類不良問題，實現(xiàn)該項工作整體質(zhì)量及房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理水平的提升[8]。

【參考文獻】

【1】趙菲菲.論房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系的構(gòu)建經(jīng)驗[J].中國集體經(jīng)濟，2018（19）：34-35.

【2】賀晶.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系的構(gòu)建[J].財會學習，2018（17）：64-66.

【3】焦正春.基于PDCA循環(huán)的房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系構(gòu)建[J].行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2017（24）：29-30.

【4】鐘瑞杰.如何構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面預算管理體系[J].財經(jīng)界（學術(shù)版），2016（2）：123-123.

【5】陳麗巧.淺議房地產(chǎn)項目資金全面預算管理體系的構(gòu)建[J].財會學習，2017（10）：46-46.

【6】耿麗.房地產(chǎn)項目資金全面預算管理體系的構(gòu)建[J].科技經(jīng)濟導刊，2018，26（17）：214+216.

【7】陳文.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理體系建設(shè)問題的幾點思考[J].財會學習，2018（10）：25.

【8】李國，孔令怡.房地產(chǎn)企業(yè)如何實施全面預算管理——對XX集團全面預算管理的反思及建議[J].企業(yè)改革與管理，2018（02）：68-69.