基于供求模型的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)演變趨勢(shì)分析

郭佳煜

摘要：2008年以來(lái)，受到積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶持，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了持續(xù)的上漲，關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)的演變趨勢(shì)，人們出現(xiàn)了不同的觀點(diǎn)。我們利用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求模型和均衡分析，并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，認(rèn)為我國(guó)一、二線城市存在房?jī)r(jià)上漲的空間，三、四線城市不具有房?jī)r(jià)上漲的潛力。最后為維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出對(duì)策建議，包括控制大城市人口數(shù)量，打擊市場(chǎng)投機(jī)；有序增加一、二線城市土地供給；促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展；逐步擺脫土地財(cái)政等。

關(guān)鍵詞：供求模型；房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫

一、引言

1998年之前我國(guó)的國(guó)有經(jīng)濟(jì)占有很大的比例，住房大多是由國(guó)有企業(yè)或事業(yè)單位分配提供的，從20世紀(jì)90年代，我國(guó)對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行了“抓大放小”的改革，這意味著企業(yè)提供住房的機(jī)會(huì)大大減小，1998年開(kāi)始，我國(guó)開(kāi)啟了住房市場(chǎng)化改革，恰遇亞洲金融危機(jī)，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展，開(kāi)始扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)這也是出現(xiàn)土地財(cái)政的原因，1998～2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，房?jī)r(jià)快速上漲；2004年之后國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，但是2008年國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)，再一次需要提振經(jīng)濟(jì)，量化寬松的政策再一次刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這一輪政策刺激了房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲。

在過(guò)去的幾年，我國(guó)的各大城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)普遍上漲的現(xiàn)象，目前來(lái)看，一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)上漲依舊較快，其他城市的房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)逐漸趨穩(wěn)，甚至有些城市房?jī)r(jià)略有下跌。北京、上海、廣州和深圳等一線城市受到人口流動(dòng)的影響，對(duì)房屋產(chǎn)生很大需求，所以房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)大幅上漲，以廈門、南京、蘇州和合肥為代表的部分二線城市由于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)撛谠鲩L(zhǎng)點(diǎn)的凸顯，在這兩年也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的大幅上漲，合肥在2016年房?jī)r(jià)上漲了將近一倍。當(dāng)然，這種房?jī)r(jià)上漲并不是完全由住房需求引起的，一般來(lái)說(shuō)，我們將購(gòu)買房屋的目的分為三種，分別為剛性需求、投資需求和投機(jī)需求，剛性需求是指買房的目的就是為了自己居住，這是滿足生活基本需求，投資需求是指購(gòu)買房屋的目的是為了可以將其賣出，利用差價(jià)套利，投機(jī)是指通過(guò)短期的房屋買賣行為進(jìn)行炒作套利，其中后兩種都不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常需求，是構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫的主要原因。我國(guó)的一線城市和部分二線城市目前房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重，其主要就是由于投資和投機(jī)性需求占比很高。

我國(guó)一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的形成有其經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的原因，主要是：第一，為應(yīng)對(duì)2008年的國(guó)際金融危機(jī)，我國(guó)實(shí)行的量化寬松的財(cái)政政策和貨幣政策，大量財(cái)政資金投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大量貨幣流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；第二是土地財(cái)政，地方政府通過(guò)賣地來(lái)獲得財(cái)政收入，這種模式極大地刺激了地方政府發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的積極性；第三，房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)較大，目前我們對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)依舊處于保護(hù)的狀態(tài)，不敢刺破房地產(chǎn)泡沫，否則對(duì)整體經(jīng)濟(jì)和人民生活會(huì)產(chǎn)生巨大的不利影響。

關(guān)于中國(guó)未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，目前存在很大爭(zhēng)議，有人認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫很快會(huì)被刺破，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下跌的現(xiàn)象，有人認(rèn)為我國(guó)的房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象，本文就用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求模型來(lái)分析房?jī)r(jià)演變趨勢(shì)及其內(nèi)在邏輯。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系分析

（一）供求模型的含義

供求模型是指一個(gè)商品的價(jià)格是由其供給和需求共同決定的，其中供給隨著價(jià)格的上升而上升，需求隨著價(jià)格的上升而下降，存在某一個(gè)價(jià)格使得供給和需求的數(shù)量相一致，這就是均衡價(jià)格，其對(duì)應(yīng)的數(shù)量就是均衡數(shù)量，如下圖1所示，顯示了供給曲線、需求曲線和市場(chǎng)均衡。

供求模型很好地解釋了市場(chǎng)上大部分商品價(jià)格的變動(dòng)，不同的因素會(huì)影響到供給曲線和需求曲線的移動(dòng)，從而帶來(lái)市場(chǎng)均衡的變化，均衡價(jià)格也會(huì)隨之改變。接下來(lái)利用這個(gè)模型分析房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)。

（二）一、二線城市房地產(chǎn)供求關(guān)系與市場(chǎng)趨勢(shì)

在一、二線城市，由于受到土地供給的限制，房地產(chǎn)的供給增長(zhǎng)是緩慢的，也就是說(shuō)供給曲線受到土地供給的影響在未來(lái)會(huì)有增加，但是幅度并不會(huì)很大，在圖2中反應(yīng)為供給曲線由S1移至S2，但是一線城市和部分二線城市對(duì)人口的吸引力很強(qiáng)，并且大多數(shù)擁有較多財(cái)富積累和投資需求，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求有著較大的沖擊，這在圖2中反應(yīng)為需求曲線有著較大幅度的移動(dòng)，從D1移至D2，則均衡點(diǎn)由原來(lái)的E1移動(dòng)到E2?？梢钥闯?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)有較大幅度上升的空間。

（三）三、四線城市房地產(chǎn)供求關(guān)系與市場(chǎng)趨勢(shì)

在三、四線城市，由于城市化率較低，周圍郊區(qū)和農(nóng)村的土地資源充足，不存在土地供給的限制，并且土地價(jià)格較為便宜，在未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)供給還會(huì)有較大幅度的增加，這反映在圖3中就是供給曲線的右移，從S1移到S2，但是三、四線城市由于受到基礎(chǔ)設(shè)施不完善、經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好等的影響，對(duì)于人口的吸引力不充足，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求并不會(huì)特別旺盛，這反映在圖3中就是需求曲線由D1移至D2，此時(shí)市場(chǎng)均衡由E1移至E2，所以我們預(yù)測(cè)在未來(lái)，在三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，甚至可能下跌。

從以上分析中，可以看出，我國(guó)不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)不同，在一、二線城市房地產(chǎn)價(jià)格有進(jìn)一步上升的空間和潛力，但是三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格不容樂(lè)觀，我們要注意的是防范一二線城市房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步吹大。

三、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議endprint

基于以上分析可以看出，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)問(wèn)題，一是一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)泡沫的問(wèn)題，二是三、四線城市房地產(chǎn)價(jià)格存在下跌的問(wèn)題。針對(duì)于此，為維持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我們提出以下建議。

（一）控制大城市人口數(shù)量，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)

目前來(lái)看，大城市在房地產(chǎn)需求方面主要存在三個(gè)問(wèn)題，一是大城市對(duì)人口的吸引力強(qiáng)大，導(dǎo)致大量人口再往大城市聚集，形成了交通擁堵等“城市病”，同時(shí)對(duì)房屋的需求也在逐步拉升房屋價(jià)格，二是由于人們預(yù)期會(huì)有更多的人聚集到大城市中來(lái)，所以預(yù)期房?jī)r(jià)不會(huì)下跌，從而產(chǎn)生了大量的投資和投機(jī)需求，三是在一些城市的購(gòu)房限制，比如北京的戶口限制，導(dǎo)致購(gòu)買房屋是有一定程度壟斷性的，這在某種意義上為投機(jī)套利提供了保護(hù)。所以在未來(lái)，重點(diǎn)要控制大城市的人口數(shù)量，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)套利行為。

（二）有序增加一、二線城市房地產(chǎn)供給，保證基本住房需求

一、二線城市的房?jī)r(jià)上漲也與其房屋供給不足有關(guān)，尤其是在一線城市，土地?cái)?shù)量的限制會(huì)導(dǎo)致房屋供給的限制，土地供給已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的重要手段，針對(duì)于一、二線城市，未來(lái)要有序增加土地供給，同時(shí)要識(shí)別房地產(chǎn)的剛性需求和投資、投機(jī)需求，保證滿足基本的剛性需求。

（三）促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展，增強(qiáng)三四線城市吸引力

三、四線城市的問(wèn)題主要在于基礎(chǔ)設(shè)施不完善、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)導(dǎo)致的就業(yè)機(jī)會(huì)缺失等，從而對(duì)人口的吸引力不大，這是導(dǎo)致一些三、四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的原因。在未來(lái)我們需要增強(qiáng)三、四線城市的吸引力，不斷完善三、四線城市的基本設(shè)施，促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展。

（四）逐步擺脫土地財(cái)政，保證土地適量供應(yīng)

地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴是房地產(chǎn)業(yè)扭曲發(fā)展的重要原因，有些地方明知房地產(chǎn)供給過(guò)剩，依舊支持其發(fā)展，主要是為了獲得持續(xù)的財(cái)政資金，并且從賣上獲得的資金不進(jìn)入財(cái)政預(yù)算，可以供地方自由支配。要想在利益上切斷對(duì)房地產(chǎn)的扶持，就需要首先解決土地財(cái)政的問(wèn)題，讓地方政府不再依賴土地財(cái)政。

參考文獻(xiàn)：

[1]牛犁，胡祖銓.我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存現(xiàn)狀及去庫(kù)存政策建議[J].發(fā)展研究，2016（04）.

[2]郭思宇.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2017（01）.

[3]安欣文.淺析中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2016（06）.

[4]易憲容.房地產(chǎn)去庫(kù)存化的難點(diǎn)與重點(diǎn)[J].浙江經(jīng)濟(jì)，2016（03）.

（作者單位：北京第一七一中學(xué)）endprint