中國房地產(chǎn)稅收改革模式探究

馬紅梅

摘 要：財(cái)稅與土地、金融、投資、立法等手段，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)平衡的基礎(chǔ)性制度。房產(chǎn)稅是全球通行的房價(jià)調(diào)控機(jī)制之一。在分析中國房地產(chǎn)主要矛盾的基礎(chǔ)上，比較國際房產(chǎn)稅收制度，探討了適合我國的房產(chǎn)稅改革模式。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅；稅制改革；差別化稅率

中圖分類號：D9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2018.01.061

目前，我國的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、印花稅、營業(yè)稅等房地產(chǎn)稅收，稅負(fù)在各個(gè)環(huán)節(jié)分布不均，必須健全房地產(chǎn)稅收體系給房市以明確的制度預(yù)期，以保房價(jià)穩(wěn)定。

1 中國房地產(chǎn)面臨的主要問題

經(jīng)過近三十年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是我國的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。自1998年我國取消福利分房制度以來，房地產(chǎn)市場一直處于高速發(fā)展的狀態(tài)。房價(jià)的快速上漲對社會(huì)各方面產(chǎn)生了重大影響，表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩個(gè)方面。

1.1 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房價(jià)與收入比快速增長，加劇了居民收入分配的不平等。房價(jià)/家庭年收入比在中國已經(jīng)出現(xiàn)了異?，F(xiàn)象象，深圳的房價(jià)收入比已經(jīng)超過了40倍，上海、北京都超過了30倍，這是世界從來沒出現(xiàn)過的。

同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險(xiǎn)不斷集聚。比較大的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)90%，中小地產(chǎn)商的負(fù)債率更高，大量的投資性房產(chǎn)加劇了市場的泡沫化。這造成有限社會(huì)資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也損害了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

1.2 社會(huì)危害

房價(jià)影響社會(huì)發(fā)展，甚至危及國家安全。比如上海現(xiàn)房價(jià)已是東京的2～3倍，中國年輕人的“住房夢”難以實(shí)現(xiàn)。一線城市房價(jià)增長越快，財(cái)富越來越向經(jīng)大中城市集聚，貧富差距也因?yàn)榉績r(jià)的暴漲而拉大。比如上海2005年的一套房子十年已翻了10倍以上。這不僅引發(fā)了諸多社會(huì)矛盾，也提高了中國城市化進(jìn)程中剩余勞動(dòng)力的機(jī)會(huì)成本。

解決以上問題的關(guān)鍵是降低日趨高漲的房價(jià)，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運(yùn)用規(guī)劃、金融、土地、財(cái)稅、租賃、市場等手段，研究建立符合國情、分類施策、兼顧公平、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。其中，房產(chǎn)稅改革是一項(xiàng)基礎(chǔ)性制度變革。征收房產(chǎn)稅不僅會(huì)對市場產(chǎn)生重大影響，還會(huì)緩解社會(huì)矛盾、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

2 中國房地產(chǎn)稅收概括

上世紀(jì)90年代以來，福利性分房政策逐步退出，房地產(chǎn)投資的高速增長為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長，逐步成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，特別是在房地產(chǎn)稅收制度建設(shè)與改革方面，中央和地方政府都進(jìn)行了深入、持續(xù)的探索。房地產(chǎn)投資的不斷攀升，房價(jià)持續(xù)暴漲，出現(xiàn)了金融、法律、農(nóng)村土地、城市開發(fā)等系統(tǒng)性問題。

1994 年分稅制改革以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收制度建設(shè)加快推進(jìn)。目前稅制體系中，雖然沒有房地產(chǎn)稅這一單列稅種，但我國房地產(chǎn)市場主要涉及稅種多、環(huán)節(jié)多，而系統(tǒng)關(guān)聯(lián)不夠。現(xiàn)行體制下，對保有環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)很少，對個(gè)人住房基本免稅，公民持有房產(chǎn)的成本低，目前稅制對調(diào)節(jié)市場異動(dòng)的作用小。

房地產(chǎn)稅的征收增加了個(gè)人持有房屋的成本，要科學(xué)、穩(wěn)步推進(jìn)。2003年《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》提出，要實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。2011年，上海和重慶分別執(zhí)行了改革后的房產(chǎn)稅制度，標(biāo)志著中國房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)大幕的拉開。2013年《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出：加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。同時(shí)，房地產(chǎn)稅法已列入全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃；國務(wù)院整合了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，以適時(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。

3 國外房地產(chǎn)稅收狀況

縱觀全球，房地產(chǎn)稅都是一個(gè)古老的稅種，是世界各國廣為開征的稅種。各國出于財(cái)政收入來源、維持房價(jià)穩(wěn)定、社會(huì)事業(yè)發(fā)展、區(qū)域開發(fā)建設(shè)等不同戰(zhàn)略目的，形成對房地產(chǎn)全流程的稅收監(jiān)管。

美國房產(chǎn)稅是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收，早在200年前就有4個(gè)地方政府征收房地產(chǎn)稅，1900年以來，大多地方政府都出臺(tái)了征收房地產(chǎn)稅的法規(guī)，對購買和持有房地產(chǎn)的需求有間接影響。房地產(chǎn)稅征收目的主要是維持地方政府的開支、完善房地產(chǎn)所在區(qū)域的公共設(shè)施和發(fā)放福利等。稅率由各州根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政收支狀況來決定，且在不同經(jīng)濟(jì)狀況下會(huì)有一定的調(diào)整。稅率保持在1%-3%這一區(qū)間。美國的房地產(chǎn)稅對業(yè)主來說負(fù)擔(dān)不輕，例如紐約市的房產(chǎn)稅率定為2%～5%，這意味著一套評估價(jià)值為100萬美元的房產(chǎn)，業(yè)主承擔(dān)的房產(chǎn)稅為2萬～5萬美元。

英國的土地私有化政策，居民購買房屋的同時(shí)獲得了房屋附屬的土地所有權(quán)，英國的房地產(chǎn)課稅對象包括房地產(chǎn)和附屬的土地。繳稅原則為“誰住誰繳”，由租戶或者房主繳納。英國房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人擁有的所有可居住房屋的評估值，不管房屋是用于自住還是出租。

俄羅斯對自然人持有房產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)有差別的稅費(fèi)征收。國家規(guī)定的稅率范圍、地方政府對本地區(qū)的調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)，共同確定影響納稅人對房產(chǎn)費(fèi)心預(yù)期，發(fā)揮持續(xù)的調(diào)控效應(yīng)。在日本，房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的，通過“固定資產(chǎn)稅”加以規(guī)范管理，基本稅率是1.4%。一次性過，還有0.25%的城市規(guī)劃稅。新加坡遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅法、印花稅法等，直接關(guān)系公民對房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，在調(diào)節(jié)貧富差距、保證困難全體居住權(quán)等負(fù)面，堪稱典范。

可見，國外房產(chǎn)稅收體系經(jīng)過長期的發(fā)展，制度相對完備，運(yùn)行較為穩(wěn)定。一方面，房產(chǎn)稅是地方稅，成為地方政府的重要財(cái)政收入來源，一些國家房產(chǎn)領(lǐng)域稅收收入占到地方財(cái)政收入的20%以上；另一方面，絕大部分國家使用差別化稅率，綜合考慮了地方事權(quán)、地方財(cái)權(quán)、區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)形勢等實(shí)際狀況，完善評估體系，相對動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，在促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定方面，發(fā)揮不可替代的作用。當(dāng)前，在我國經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)行業(yè)整體錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢下，加快研究確立房地產(chǎn)業(yè)稅制模式，特別是設(shè)置差異化房地產(chǎn)稅率，對房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行靈活調(diào)整，成為急迫問題。endprint

4 中國房產(chǎn)稅改革路徑

當(dāng)前中國房產(chǎn)稅改革，有幾方面利益沖突，比如中央與地方政府之間、國（公）有房產(chǎn)與商品房、大房地產(chǎn)商與中小房企、銀行與政府之間等，利益相互交織。中國房產(chǎn)稅改革成為一項(xiàng)復(fù)雜系統(tǒng)工程。如何讓房產(chǎn)稅真正發(fā)揮受益稅的作用，成為地方政府穩(wěn)定的稅收入來源，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，加快建立各地住房保障體系，需要走出一條適合我國的房產(chǎn)稅改革道路。為了抑制房價(jià)上漲，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，加快建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，需要綜合運(yùn)用征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的改革模式。

健全差別化稅率。統(tǒng)合營業(yè)稅、土地出讓稅、城市基建費(fèi)、土地增值稅等涉房產(chǎn)稅種，按照“直接稅”的改革方向科學(xué)完善稅制。充分考慮不同區(qū)域、不同群體對持有房地產(chǎn)的心理預(yù)期，借鑒國際通行做法，由地方政府出臺(tái)法規(guī)，可設(shè)置 15%、10%、7%、5%、1%的差別稅率。

遏制投機(jī)性炒房。要統(tǒng)籌納稅人、稅基、稅率、征稅范圍、減免稅政策等利益相關(guān)要素，增加炒房者持有成本，遏制不斷高漲投機(jī)行為，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行。同時(shí)，要做好建立健全房屋價(jià)值評估機(jī)制等房產(chǎn)稅改革的配套措施。

優(yōu)化資源配置。房產(chǎn)稅的征收提高了持有成本，必然驅(qū)使部分投資房產(chǎn)者為了現(xiàn)金流將所持有的房產(chǎn)出租，避免了目前房屋大量空置導(dǎo)致的浪費(fèi)現(xiàn)象，繁榮房屋租賃市場。

改變住房理念。征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅會(huì)改變?nèi)藗儗Τ钟蟹康禺a(chǎn)的態(tài)度，即持有房產(chǎn)是有成本的，對引導(dǎo)公民樹立合理、有效的“居住”“產(chǎn)權(quán)”觀念有直接作用。

綜合上述國內(nèi)國外經(jīng)驗(yàn)，中國房產(chǎn)稅征收應(yīng)從五方面統(tǒng)籌推進(jìn)：（1）對存量房和新增住房應(yīng)一起征收，不分彼此。（2）根據(jù)房屋當(dāng)前評估價(jià)值計(jì)稅，在國家規(guī)定的基礎(chǔ)范圍內(nèi)動(dòng)態(tài)調(diào)整稅率。（3）高檔住房、別墅等應(yīng)規(guī)定較高的稅率，確保越高檔的房屋相對持有成本越高。（4）對于中低端的房屋規(guī)定最低起征點(diǎn)，確保以自住為主的家庭交稅壓力不大。（5）房地產(chǎn)稅政策統(tǒng)一后，對于“70年到期”土地不再第二次繳納土地出讓金，實(shí)現(xiàn)稅收和土地制度的有序更替。

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