侯宇
[摘 要]在我國國民經(jīng)濟當(dāng)中,房地產(chǎn)經(jīng)濟是一個重要的組成部分,對于社會經(jīng)濟發(fā)展具有重要的作用。近年來,隨著社會經(jīng)濟發(fā)展速度的不斷加快,房地產(chǎn)經(jīng)濟逐漸成為了我國經(jīng)濟的重要支柱。而在房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展當(dāng)中,由于受到一定因素的影響,時常會出現(xiàn)波動的情況,難以確保穩(wěn)定平衡地發(fā)展。對此,需要對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行分析,進而采取有效的措施加以應(yīng)對,確保房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)、健康地發(fā)展。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟波動;影響因素;應(yīng)對措施
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.35.071
近年來,隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展,人們的生活水平日益提高,房地產(chǎn)經(jīng)濟取得了長足的進步,并逐漸發(fā)展成為我國經(jīng)濟中的重要支柱,在社會市場經(jīng)濟體系中占據(jù)著重要的位置。因此,波動是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中的一個主要特點,對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行分析,采取有效的措施加以應(yīng)對,具有重要的現(xiàn)實意義。盡管房地產(chǎn)經(jīng)濟自身具有波動性的發(fā)展特點,但整體趨勢仍是向上增長的。因此,為了提高房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性,對其影響因素進行分析,進而采取有效措施應(yīng)對。
1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要特點
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特點與一般經(jīng)濟發(fā)展特點相符,主要可分為經(jīng)濟復(fù)蘇、經(jīng)濟繁榮、經(jīng)濟衰退、經(jīng)濟蕭條等不同階段,對于房地產(chǎn)經(jīng)濟來說,這四個階段是不斷循環(huán)發(fā)展的。因此,從房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中,能夠分析房地產(chǎn)經(jīng)濟當(dāng)前所處的階段,進而對引起波動的因素進行分析。例如,在房地產(chǎn)經(jīng)濟蕭條階段,房地產(chǎn)市場中供大于求,對此可以適當(dāng)減少開發(fā)商土地開發(fā),減少房地產(chǎn)建筑投資,以尋求市場中的供需平衡,促使房地產(chǎn)經(jīng)濟復(fù)蘇。當(dāng)市場發(fā)展為供小于求的時候,即進入了房地產(chǎn)經(jīng)濟繁榮階段。此時開發(fā)商會增加對房地產(chǎn)建筑的投資,大量開發(fā)土地和建造房屋。[1]不過,由于市場消費能力有限,因而過度地開發(fā)建設(shè)會將房地產(chǎn)經(jīng)濟推向衰退階段,市場中再次出現(xiàn)供大于求的情況。
2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素
2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部因素
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)部因素主要包括房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)投資波動、投資回報率等方面。對于房地產(chǎn)經(jīng)濟波動來說,供求關(guān)系是一個重要的影響因素,這一供求關(guān)系會隨著市場變化而改變。房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,需要以消費者實際需求為基礎(chǔ)。房地產(chǎn)投資波動,將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生直接的影響,為房地產(chǎn)經(jīng)濟波動提供內(nèi)在驅(qū)動力。通常情況下,如果房地產(chǎn)行業(yè)投資增長,行業(yè)規(guī)模發(fā)生擴張,就會加快經(jīng)濟循環(huán)的進程。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,都將受到投資回報率的影響。如果房地產(chǎn)行業(yè)能夠取得較高的投資回報率,房地產(chǎn)市場中將進入大量資金,推動房地產(chǎn)經(jīng)濟快速發(fā)展,從而加快行業(yè)及經(jīng)濟發(fā)展的腳步。
2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外部因素
房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外部因素主要包括經(jīng)濟因素、宏觀調(diào)控政策因素、城市發(fā)展?fàn)顩r因素等。經(jīng)濟因素指的是經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境,也就是宏觀經(jīng)濟環(huán)境。例如,在我國每個五年計劃中,最后1年經(jīng)常會產(chǎn)生銀根緊縮,這種宏觀經(jīng)濟因素,將會對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生很大的影響。另外,宏觀經(jīng)濟變量,CPI、GDP、經(jīng)濟增長率等宏觀經(jīng)濟參數(shù),也會引起房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。我國實行的是社會主義市場經(jīng)濟體制,政府部門在經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟規(guī)劃中發(fā)揮重要的作用。在市場經(jīng)濟發(fā)展中,政府部門通過宏觀調(diào)控政策指揮經(jīng)濟發(fā)展,因而對于房地產(chǎn)經(jīng)濟也會產(chǎn)生直接作用。此外,城市的發(fā)展?fàn)顩r,也會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來影響,同時體現(xiàn)出房地產(chǎn)的發(fā)展情況。[2]城市整體發(fā)展水平,對基礎(chǔ)建設(shè)、住宅需求有著直接的關(guān)系,進而會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。
3 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的應(yīng)對措施
3.1 規(guī)范土地市場
國家應(yīng)對土地市場進行規(guī)范,對土地批租管理工作進行強化。需要對土地市場總量進行控制,在行政劃撥用地中,嚴(yán)格遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定,保證土地管理權(quán)的統(tǒng)一管理,有效出讓土地總量,對土地供應(yīng)計劃進行科學(xué)合理的制訂,對行政劃撥用地審批加以規(guī)范,并對土地最終用途進行監(jiān)督。對相關(guān)操作行為應(yīng)加以規(guī)范,嚴(yán)格實施招標(biāo)拍賣的方法。對傳統(tǒng)土地傳讓方式加以完善,實現(xiàn)市場化的拍賣和招投標(biāo)。盡可能降低行政土地出讓率,杜絕土地出讓中的違規(guī)行為。政府部門應(yīng)對土地出讓時常進行壟斷,提高政府供給土地的能力,對土地傳讓市場及時開放,確保房地產(chǎn)企業(yè)利用二級土地市場,對城市土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓在市場機制調(diào)控下,優(yōu)化重組配置土地資源。此外,土地供應(yīng)機制應(yīng)朝市場化的方向轉(zhuǎn)變,以減少房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。
3.2 提高市場調(diào)查力度
應(yīng)當(dāng)加強市場調(diào)查力度,對市場定位加以明確,從而確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。通常情況下,未來的市場周期發(fā)展,將會受到投資主體結(jié)構(gòu)的影響,發(fā)揮出較大的價值和作用。而我國當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)中,存在風(fēng)險防范機制不完善、相關(guān)職責(zé)不明確等問題,影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。對此,應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)投資規(guī)模加以重視,確保投資規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展相匹配,取得更為合理的投資比重。房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)應(yīng)足夠理性,通過詳細(xì)的市場調(diào)查,實現(xiàn)準(zhǔn)確的市場定位,根據(jù)市場實際需求,確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方案,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險,保障房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定健康。
3.3 調(diào)整房地產(chǎn)投資政策
對于房地產(chǎn)投資政策的制定,必須注重相應(yīng)的經(jīng)濟現(xiàn)象。如果投資主體結(jié)構(gòu)改變,會在較大程度上影響房地產(chǎn)周期變化,這是由于國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)不清,同時缺乏有效的風(fēng)險規(guī)避措施,進而會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動。對于房地產(chǎn)投資規(guī)模的改變應(yīng)加以重視,確保其能夠適應(yīng)宏觀經(jīng)濟規(guī)模,在固定投資中確保房地產(chǎn)投資比重的合理性。[3]應(yīng)確保房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的合理性,注重市場調(diào)查、市場定位,確保房地產(chǎn)投資能夠真正滿足市場實際需求,朝著市場需求拉動型投資擴張模式轉(zhuǎn)變。另外,對于政府投資行為也要加以規(guī)范和完善,政府部門提高對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重視程度,保證土地開發(fā)及時完成,間接地調(diào)控房地產(chǎn)投資行為,以加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的把控。
3.4 完善房地產(chǎn)開發(fā)金融制度
在我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中,房地產(chǎn)開發(fā)金融制度是一項重要的工作,因此需要不斷進行創(chuàng)新和完善,同時加強各個方面的把控。在房地產(chǎn)開發(fā)中,應(yīng)實現(xiàn)融資體系多元化,除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款之外,應(yīng)當(dāng)遵循時代發(fā)展的腳步,不斷進行完善和創(chuàng)新,從而實現(xiàn)多元化的金融發(fā)展渠道。對于住房消費融資體系,也應(yīng)加強多元化發(fā)展?,F(xiàn)有的住房消費融資渠道主要有政府優(yōu)惠政策、住房合作基金、商業(yè)按揭貸款等,缺乏多樣性,需要進一步豐富和擴充。對于住房抵押貸款證券化,應(yīng)加大力度培育,這一手段在一些發(fā)達(dá)國家中應(yīng)用普遍,能夠規(guī)避市場風(fēng)險、解決流動性差等問題,推動房地產(chǎn)行業(yè)的更大發(fā)展。此外,應(yīng)推動住房金融管理制度的合理建立,從源頭入手,實現(xiàn)多元化的房地產(chǎn)融資渠道,為房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展提供良好的保障環(huán)境。
4 結(jié) 論
房地產(chǎn)經(jīng)濟是我國國民經(jīng)濟當(dāng)中的一個重要的構(gòu)成部分,近年來已經(jīng)發(fā)展成為一個重要的支柱經(jīng)濟。房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到國計民生,因此房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性至關(guān)重要。不過,在實際發(fā)展中,由于受到一定因素的影響,使得房地產(chǎn)經(jīng)濟時常出現(xiàn)波動的情況。對此,應(yīng)分析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)外部影響因素,采取有效的措施加以應(yīng)對,以確保房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
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