房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方式探討

張輝+張洋

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量決定項(xiàng)目的成敗，決定房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象，本文從進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用、合同、安全、環(huán)境、招投標(biāo)等幾個(gè)方面提出了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施，通過(guò)相應(yīng)的措施的實(shí)施，提高項(xiàng)目的質(zhì)量、加快項(xiàng)目的進(jìn)度、減少項(xiàng)目的成本。

Abstract： The quality of real estate project management determines the success of the project and the image of real estate company. This paper puts forward some measures to improve the management of real estate project from the aspects of progress， quality， cost， contract， safety， environment， bidding and so on. The implementation of the corresponding measures can improve the quality of the project， speed up the progress of the project and reduce the cost of the project.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；進(jìn)度管理；質(zhì)量管理；費(fèi)用管理

Key words： real estate project；progress management；quality management；cost management

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）32-0064-02

0 引言

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的房地產(chǎn)企業(yè)，興建了大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于大量的房地產(chǎn)企業(yè)自身?xiàng)l件限制及房地產(chǎn)項(xiàng)目快速興建的要求，忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了大量的質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)影響了房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的自身形象，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目必須加強(qiáng)項(xiàng)目管理的力度和手段。項(xiàng)目管理包括進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、費(fèi)用管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、安全管理與環(huán)境管理等方面，管理的內(nèi)容比較繁瑣，管理的方法多種多樣，根據(jù)相應(yīng)的實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目采用更為合理的管理方法，有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目正常進(jìn)行，能夠有效完成質(zhì)量好、進(jìn)度快、成本低的建設(shè)項(xiàng)目。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理分析

1.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目決策初期，認(rèn)真完成項(xiàng)目的調(diào)研工作，調(diào)研的內(nèi)容包括當(dāng)?shù)氐脑O(shè)計(jì)行業(yè)水平、當(dāng)?shù)氐氖┕ば袠I(yè)水平、新技術(shù)的應(yīng)用情況、當(dāng)?shù)氐脑牧瞎?yīng)情況、當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件等外部條件，外部條件決定項(xiàng)目的進(jìn)度完成情況。按照調(diào)研的結(jié)論合理編制房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度的總體目標(biāo)，按照總體目標(biāo)建立準(zhǔn)備階段進(jìn)度目標(biāo)、設(shè)計(jì)階段進(jìn)度目標(biāo)、招投標(biāo)階段進(jìn)度目標(biāo)、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度目標(biāo)、工程施工階段進(jìn)度目標(biāo)、原材料采購(gòu)進(jìn)度目標(biāo)等房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施階段的進(jìn)度目標(biāo)，根據(jù)進(jìn)度目標(biāo)制定各個(gè)階段的進(jìn)度計(jì)劃，按照每個(gè)階段的進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)的實(shí)際工作，如果出現(xiàn)實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度不符的情況，利用動(dòng)態(tài)控制的方式立即分析具體的原因，分析實(shí)際進(jìn)度是滯后還是提前，分析采用什么樣的措施進(jìn)行原計(jì)劃的調(diào)整，保證項(xiàng)目能夠按照原計(jì)劃完成，不影響項(xiàng)目總目標(biāo)的完成。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作對(duì)于進(jìn)度管理尤為重要，決定著項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽視這一重要環(huán)節(jié)，后期影響項(xiàng)目的正常進(jìn)行，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要尤其重視前期調(diào)研工作，認(rèn)真分析調(diào)研結(jié)果。

1.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目質(zhì)量決定了項(xiàng)目的成敗，決定房地產(chǎn)工程的信譽(yù)，決定了購(gòu)房者的利益。房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該在項(xiàng)目的初期確定項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)，從項(xiàng)目決策、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的施工等階段按照指定的質(zhì)量目標(biāo)來(lái)執(zhí)行，采用先進(jìn)的設(shè)計(jì)與施工方法，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。房地產(chǎn)企業(yè)要樹(shù)立項(xiàng)目質(zhì)量第一的原則，不要通過(guò)降低成本的方式降低工程質(zhì)量，項(xiàng)目的所有參與者都要參與項(xiàng)目的質(zhì)量管理，房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量管理部門(mén)不要只委托工程監(jiān)理進(jìn)行質(zhì)量管理工作，也應(yīng)該采取監(jiān)督、旁站等方式參與項(xiàng)目的質(zhì)量管理當(dāng)中。項(xiàng)目的質(zhì)量管理嚴(yán)格控制項(xiàng)目管理者與操作者的自身素質(zhì)，保證參與人員能夠完成本項(xiàng)目的建設(shè)。項(xiàng)目參與者要嚴(yán)格控制工程材料和機(jī)械設(shè)備的質(zhì)量，保證項(xiàng)目完成的質(zhì)量。現(xiàn)階段，新工藝和新方法越來(lái)越多，如采用新的施工方法，一定要聘請(qǐng)有豐富經(jīng)驗(yàn)的工程專(zhuān)家進(jìn)行論證，保證擬采用的新方法適用本項(xiàng)目，保證項(xiàng)目的質(zhì)量要求。項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程要嚴(yán)格執(zhí)行三階段控制原則：事前定制質(zhì)量計(jì)劃、事中進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督、事后進(jìn)行評(píng)價(jià)與糾偏，不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，保證后期的項(xiàng)目得以順利的進(jìn)行。項(xiàng)目的所有參與者秉承三全質(zhì)量控制原則：全面、全員、全過(guò)程的質(zhì)量控制，保證項(xiàng)目的質(zhì)量總目標(biāo)完成。

1.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用管理

費(fèi)用控制是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要全體人員進(jìn)行參與進(jìn)行控制，房地產(chǎn)企業(yè)完善費(fèi)用控制的程序性文件，確定每個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用控制的重點(diǎn)與目標(biāo)，明確費(fèi)用控制的措施。項(xiàng)目前期要認(rèn)真完成項(xiàng)目投資估算的編制，投資估算是費(fèi)用控制的總目標(biāo)。依據(jù)投資估算為基礎(chǔ)，編制總概算、修正總概算、施工圖預(yù)算等費(fèi)用控制文件，按照費(fèi)用控制文件進(jìn)行費(fèi)用控制。設(shè)立獎(jiǎng)罰制度，參與人采取相應(yīng)的方法降低了項(xiàng)目的費(fèi)用就相應(yīng)比例進(jìn)行獎(jiǎng)賞，提高項(xiàng)目參與人員進(jìn)行費(fèi)用控制的積極性，減少?zèng)Q策者對(duì)于項(xiàng)目費(fèi)用控制的壓力。

1.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要簽訂幾十份合同，包括監(jiān)理合同、設(shè)計(jì)合同、勘察合同、施工合同、分包合同、材料供應(yīng)合同等，合同是合同雙方履行權(quán)利與義務(wù)的執(zhí)行性文件，合同是工程建設(shè)簽訂雙方的最高行為準(zhǔn)則，加強(qiáng)合同管理保證項(xiàng)目的順利完成。項(xiàng)目前期認(rèn)真進(jìn)行調(diào)研，分析項(xiàng)目的外部因素，研究工程合同簽訂的依據(jù)與外部條件，確定適合于本項(xiàng)目的工程合同條款，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目順利完成。建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同管理體系，制定合同順利實(shí)施的工作程序，制定合同責(zé)任制度，將合同責(zé)任落實(shí)到人，保證合同的順利、實(shí)際和全面的履行。endprint

1.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境管理決定著項(xiàng)目的成敗，全面的安全與環(huán)境管理能將項(xiàng)目對(duì)于社會(huì)與環(huán)境的危害降到最低。項(xiàng)目的參與主體應(yīng)認(rèn)真做好層層的安全交底工作，讓所有的項(xiàng)目參與人認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目的安全危害，提高安全意識(shí)，認(rèn)真設(shè)置安全防護(hù)措施，保證項(xiàng)目實(shí)際操作人員的安全。認(rèn)真分析項(xiàng)目的潛在問(wèn)題，設(shè)計(jì)安全事故應(yīng)急預(yù)案，一旦發(fā)生緊急事件，一定安全應(yīng)急預(yù)案的措施進(jìn)行施救，減少更大的損失。現(xiàn)階段，國(guó)家越來(lái)越重視環(huán)境保護(hù)的問(wèn)題，房地產(chǎn)項(xiàng)目由于施工材料與施工工藝的原因會(huì)產(chǎn)生一定的環(huán)境破壞問(wèn)題，包括大氣污染、水污染、噪聲污染等方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該建立合理的環(huán)境保護(hù)措施，制定切實(shí)可行的環(huán)境保護(hù)方案，保證項(xiàng)目的文明施工，保證環(huán)境管理的質(zhì)量。

1.6 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積較大、工程造價(jià)較高，需要重視招投標(biāo)階段的管理工作，通過(guò)招投標(biāo)階段的工作需求到更加優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位和施工單位進(jìn)行合作，能夠保證項(xiàng)目順利的進(jìn)行?，F(xiàn)階段，招投標(biāo)過(guò)程出現(xiàn)了大量的串通投標(biāo)、虛假投標(biāo)等違法行為，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好招投標(biāo)每一階段的審查工作，尤其是資格審查階段，到投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地走訪，認(rèn)真分析投標(biāo)單位是否有相關(guān)資質(zhì)、是否從事過(guò)類(lèi)似工程、財(cái)務(wù)狀況是否良好等方面問(wèn)題，如果出現(xiàn)上述問(wèn)題，立即取消其投標(biāo)資格。項(xiàng)目評(píng)標(biāo)階段認(rèn)真分析方案的可行性與使用性，設(shè)計(jì)是否有些新型的設(shè)計(jì)方法與設(shè)計(jì)觀點(diǎn)，施工是否有新穎的施工方法，例如復(fù)雜建筑設(shè)計(jì)能夠利用符號(hào)計(jì)算軟件進(jìn)行簡(jiǎn)單的編程進(jìn)行計(jì)算分析，分析建筑結(jié)構(gòu)與橋梁結(jié)構(gòu)的內(nèi)力與位移情況[1-2]，與評(píng)標(biāo)專(zhuān)家進(jìn)行設(shè)計(jì)方法與施工方法的討論，如果設(shè)計(jì)與施工方法可行，能夠降低成本或者加快工程進(jìn)度，可以作為評(píng)標(biāo)的加分點(diǎn)。

2 總結(jié)

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量決定項(xiàng)目的成敗，決定房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)只重視產(chǎn)出，不重視成本問(wèn)題，本文從進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用、合同、安全、環(huán)境、招投標(biāo)等幾個(gè)方面提出了提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施，通過(guò)相應(yīng)的措施的實(shí)施，保證項(xiàng)目的順利完成，提高項(xiàng)目的質(zhì)量、加快項(xiàng)目的進(jìn)度、減少項(xiàng)目的成本，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)。

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