融創(chuàng)中國632億閃電購萬達(dá) 巨資收購背后存在怎樣的隱患

向勁靜

斥巨資接手樂視和萬達(dá)資產(chǎn)的融創(chuàng)中國，評級遭下調(diào)、負(fù)債率高升，接下來的融資是否會一波三折？這一切仍需時(shí)間來檢驗(yàn)。

一年前，王健林曾信誓旦旦地說：“只要有萬達(dá)在，就要讓上海迪士尼20年不賺錢！”于是，萬達(dá)集團(tuán)從南昌到合肥乃至濟(jì)南不斷布局，對上海迪士尼形成了包圍圈。

誰也不曾想到，一年后，上海迪士尼已經(jīng)盈利，而萬達(dá)集團(tuán)卻將萬達(dá)文旅城項(xiàng)目打包，以632億元閃電出售給融創(chuàng)中國控股有限公司（下稱“融創(chuàng)中國”，01918.HK）。該收購也創(chuàng)下了融創(chuàng)一次性收購資產(chǎn)金額新高紀(jì)錄。

從年初的150億元注資樂視，到632億元收購萬達(dá)項(xiàng)目，融創(chuàng)中國給外界留下的印象是“財(cái)大氣粗”。其用于收購的錢都是從哪來的？

令人匪夷所思的是，從融創(chuàng)中國一直以來的經(jīng)營風(fēng)格來看，幾乎從不持有重資產(chǎn)，就連自己項(xiàng)目里的商辦部分也都不留，更不善于經(jīng)營。這一次，融創(chuàng)中國一舉拿下76個酒店后將如何處置？接下來，又將會有何收購動作？

此外，融創(chuàng)中國去年末凈負(fù)債率高達(dá)121%，公司將如何撬動總交易額高達(dá)632億元人民幣的并購？就這些問題，《投資者報(bào)》記者采訪到融創(chuàng)中國相關(guān)人士，得到簡單答復(fù)。

震驚市場的閃電收購案

632億元，融創(chuàng)中國如閃電般購買萬達(dá)的巨額資產(chǎn)。雙方聯(lián)合發(fā)布公告將此消息公之于眾，引起市場熱議。同時(shí)，融創(chuàng)中國也在當(dāng)天（7月10日）臨時(shí)停牌。

7月11日，融創(chuàng)中國宣布以631.7億元收購大連萬達(dá)商業(yè)旗下13個文化旅游項(xiàng)目公司91%權(quán)益和76家城市酒店100%權(quán)益。

根據(jù)雙方公告披露，此次交易涉及萬達(dá)旗下西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬達(dá)文旅項(xiàng)目、合肥萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個文化旅游城項(xiàng)目股權(quán)及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等76個酒店。經(jīng)雙方協(xié)商，于2017年7月10日簽訂上述項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

具體來看，萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元的價(jià)格，將前述13個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。與此同時(shí)，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購前述76個酒店。雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割。

融創(chuàng)中國收購萬達(dá)項(xiàng)目后將如何處置？

融創(chuàng)中國相關(guān)人士對記者表示，維持“四不變”，即：品牌不變，項(xiàng)目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；規(guī)劃內(nèi)容不變，項(xiàng)目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；項(xiàng)目建設(shè)不變，項(xiàng)目持有物業(yè)的設(shè)計(jì)、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實(shí)施管控；運(yùn)營管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

然而，引人遐想的是，雙方公告的最后，還有一項(xiàng)看似簡單卻空間無限的條款：雙方同意在電影等多個領(lǐng)域全面開展戰(zhàn)略合作。

對于融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌來說，如此倉促并高調(diào)的收購案并非首例。其150億元投資樂視體系時(shí)也是如此，當(dāng)時(shí)盡調(diào)只用了一個月時(shí)間便出手。從樂視到萬達(dá)之間，融創(chuàng)中國還收購了不少資產(chǎn)，收購金額從20多億到上百億不等。

不斷地“買買買”，孫宏斌的錢從哪里來？2016年業(yè)績報(bào)告顯示，截至2016年12月31日，融創(chuàng)中國控股有限公司累計(jì)發(fā)生借貸款項(xiàng)為1128億元。這些借款主要是通過優(yōu)先票據(jù)、公司債券和非公開發(fā)行境內(nèi)公司債券、資產(chǎn)支持證券和長期借款等方式獲得。

國際機(jī)構(gòu)調(diào)低融創(chuàng)評級

千億規(guī)模的借款把融創(chuàng)中國的負(fù)債率推向了目前的巔峰值。

公司凈負(fù)債率在2015年底只有75.9%，自2016年以來不斷擴(kuò)張，融創(chuàng)負(fù)債持續(xù)上漲。值得注意的是，融創(chuàng)在2016年還發(fā)行了100億元永續(xù)債。若把永續(xù)債歸至債務(wù)欄目下，有券商估算融創(chuàng)的凈負(fù)債率將高達(dá)208%。

然而，就在融創(chuàng)中國大手筆收購之時(shí)，國際上的兩大評級機(jī)構(gòu)——惠譽(yù)國際信用評級有限公司和標(biāo)準(zhǔn)普爾紛紛下調(diào)融創(chuàng)中國的企業(yè)信用評級。

7月11日，標(biāo)普宣布，將融創(chuàng)中國控股有限公司B+長期企業(yè)信用評級和cnBB-大中華區(qū)信用體系長期評級列入負(fù)面信用觀察名單，并將這家房地產(chǎn)開發(fā)商未償還優(yōu)先無抵押債券B長期債項(xiàng)評級和cnB+大中華區(qū)信用體系長期評級同時(shí)列入負(fù)面信用觀察名單。

緊接著，7月12日，惠譽(yù)將融創(chuàng)中國評級下調(diào)至BB-，將其列入負(fù)面觀察名單。

標(biāo)準(zhǔn)普爾稱，基于收購?fù)恋丶敖ㄖ_支上的龐大投資，預(yù)計(jì)融創(chuàng)控股的經(jīng)營性現(xiàn)金流將繼續(xù)為負(fù)，未來需要依賴進(jìn)一步舉債以支持發(fā)展。

事實(shí)上，早在今年1月份，融創(chuàng)以150億元的總代價(jià)收購樂視網(wǎng)8.61%股權(quán)、樂視影業(yè)的15%股權(quán)和樂視致新約33.5%股權(quán)后，穆迪等評級機(jī)構(gòu)便下調(diào)融創(chuàng)評級。

穆迪副總裁、高級信用評級主任梁鎮(zhèn)邦表示：“負(fù)面的評級展望反映了穆迪對融創(chuàng)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大的憂慮，因?yàn)槿趧?chuàng)對樂視尚在發(fā)展中的業(yè)務(wù)并沒有任何經(jīng)驗(yàn)。此外，如果樂視擴(kuò)充業(yè)務(wù)時(shí)需要進(jìn)一步融資，融創(chuàng)的流動性狀況可能會受到影響?！?/p>

拿下樂視和萬達(dá)的融創(chuàng)中國，評級遭下調(diào)、負(fù)債率高升，接下來的融資是否會一波三折？這一切都仍需時(shí)間來檢驗(yàn)。