中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)與房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

杜永章

摘要：近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位已出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大調(diào)整。文章首先分析了經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)：地方政府土地財(cái)政路徑依賴與債務(wù)危機(jī)并存，國(guó)家去庫(kù)存壓力巨大與區(qū)域性房?jī)r(jià)上漲并存，然后分析了房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。最后探討防范房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的措施。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)；房地產(chǎn)市場(chǎng)；風(fēng)險(xiǎn)防范；房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)

過(guò)去 30 多年是我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速積累的黃金期， 投資拉動(dòng)和外向型的經(jīng)濟(jì)道路是保證經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ涸诮?jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)中，投資作用顯著，國(guó)家大量資金用于基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，城市面貌有了很大的改觀，城市之間高速鐵路、飛機(jī)等設(shè)施通勤能力大幅提升，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施水平達(dá)到了國(guó)際領(lǐng)先水平；凈出口對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用也十分明顯：“中國(guó)制造”享譽(yù)全球，世界上任何角落都有我國(guó)的產(chǎn)品，我國(guó)的外匯總量長(zhǎng)期保持高位。 國(guó)際出口需求也創(chuàng)造了大量的勞動(dòng)力需求，我國(guó)已有一般的人口轉(zhuǎn)移到城市。

基于國(guó)際需求下降和我國(guó)勞動(dòng)力優(yōu)勢(shì)走弱的原因，我國(guó)要依靠增加出口來(lái)推動(dòng)一個(gè) 67 萬(wàn)億元 GDP 的經(jīng)濟(jì)體，已經(jīng)比較困難。 現(xiàn)階段外貿(mào)是以穩(wěn)為主，甚至?xí)越?，繼續(xù)的大幅度順差已然不可能。 反觀國(guó)內(nèi)需求在短期內(nèi)較難有很大改善，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的必然階段；經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下要不斷優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)， 以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；增加有效需求，保持宏觀經(jīng)濟(jì)的比例協(xié)調(diào)；防范金融風(fēng)險(xiǎn)，加快收入分配制度改革，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)

2.1地方政府土地財(cái)政路徑依賴與債務(wù)危機(jī)并存。1994年中國(guó)分稅制改革對(duì)中國(guó)中央和地方的一般預(yù)算收入和支出產(chǎn)生了重大影響。 從財(cái)政收入上看，1978 年～1994 年，中央和地方的財(cái)政收入分配比例平均為 31%～69%， 中央財(cái)政收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于地方財(cái)政收入，吃緊的年份甚至是 16%/84%。 然而， 分稅制改革之后情況發(fā)生了根本改變 ，1995年～2014 年中央和地方財(cái)政收入平均為 51%～49%。這一正一負(fù)的進(jìn)出，地方財(cái)政陷入困境。由于招商引資的需要，地方政府征收大量農(nóng)村土地用于工業(yè)園區(qū)建設(shè)，這些工業(yè)企業(yè)以低租金甚至免租的方式租用工業(yè)園區(qū)用地，同時(shí)，地方政府還配建基礎(chǔ)設(shè)施， 以地方政府投資的城投公司紛紛上馬，以期吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。 然而，政府這些資金的大都來(lái)源于銀行信貸。 2012 年，在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，城投債規(guī)模呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，城市的過(guò)度舉債行為對(duì)未來(lái)城市還債和經(jīng)濟(jì)建設(shè)埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2去庫(kù)存壓力加大與區(qū)域性房?jī)r(jià)上漲并存 。 2015 年12 月 22 日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 2016 年 的五大任務(wù)，其中之一就是要化解房地產(chǎn)庫(kù)存。 自住房制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)快速，已經(jīng)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，城市居民平均居住住房面積超過(guò)了 30 平方米。 根據(jù)國(guó)家信息中心房地產(chǎn)信息處高聚輝的研究，2014 年底，我國(guó)城鎮(zhèn)住房面積存量達(dá)到 224 億平方米，約 2.45 億套，戶均 0.93套，并預(yù)計(jì)到 2020 年，我國(guó)將可以實(shí)現(xiàn)一戶一套的目標(biāo)。

基于樓市高庫(kù)存的現(xiàn)實(shí)壓力，有地方出臺(tái)政策，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房，以緩解城市住房供給過(guò)剩的局面。 本研究以為此法難以奏效， 一是因?yàn)檗r(nóng)村農(nóng)房過(guò)剩程度遠(yuǎn)大于城市，農(nóng)民家庭人均住房面積也遠(yuǎn)大于城市居民，二是因?yàn)槿丝诔擎?zhèn)化的進(jìn)程已經(jīng)發(fā)展到了一定階段，隨著城市生活成本的增加， 城市空氣污染的加重， 城市沒(méi)有讓生活更美好，“城市病”所帶來(lái)的對(duì)外來(lái)人員的“擠出效應(yīng)”已經(jīng)顯現(xiàn)。

3、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范舉措

3.1加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，減少房地產(chǎn)投資依賴。 過(guò)去以投資為主的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式， 房地產(chǎn)業(yè)由于涉及面廣，產(chǎn)業(yè)相關(guān)性大及其自身屬性的特殊性，形成了對(duì)房地產(chǎn)投資的路徑依賴。 在新常態(tài)背景下，經(jīng)濟(jì)的增速放緩是必然現(xiàn)象，而房地產(chǎn)的投資增速也將逐漸趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資將由新增買賣向存量交易轉(zhuǎn)變，理性看待房地產(chǎn)的新常態(tài)。 住房是居民最重要的資產(chǎn)，凝結(jié)了大多數(shù)居民一生的財(cái)富，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型是當(dāng)務(wù)之急。

3.2 積極優(yōu)化財(cái)稅體系，降低對(duì)土地財(cái)政的需求。 在中央集中財(cái)權(quán)，地方又基本沒(méi)有正式稅收自主權(quán)的情況下，地方各種非正式稅收為主的預(yù)算外財(cái)政很容易膨脹。 這是“分稅制”改革之后地方政府土地出讓行為的根源。 地方政府之所以要抽取這些非正式收入， 實(shí)際上是在財(cái)政體制集中、轉(zhuǎn)移支付不足，而自身面臨現(xiàn)有各種政績(jī)考核壓力情況下的必然行為。 一方面是地方政府低價(jià)出讓工業(yè)用地招商引資， 另一方面是高價(jià)出讓住宅和商業(yè)用地，獲取資金做基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完成 GDP 考核目標(biāo)。 地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴是基于政府公共服務(wù)設(shè)施的溢價(jià)很容易在高房?jī)r(jià)和高地價(jià)中資本化， 政績(jī)效果很顯著。

3.3密切關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)融資，加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)， 增加房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例，尤其是拿地環(huán)節(jié)，提高開(kāi)發(fā)商的競(jìng)買保證金份額，合理控制土地價(jià)格溢價(jià)率。 在房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，核實(shí)商品房預(yù)售許可制度執(zhí)行情況，堅(jiān)決打擊未達(dá)到預(yù)售許可資格私下銷售行為。 對(duì)于購(gòu)房者，優(yōu)先滿足首套房小戶型自住房貸款需求，采用差別化的房地產(chǎn)利率信貸政策，增加房地產(chǎn)投機(jī)的持有成本，抑制房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)。 在銀行監(jiān)管方面，發(fā)揮銀監(jiān)會(huì)對(duì)各類金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管作用，督促銀行密切關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)抵押方面資產(chǎn)價(jià)值的變化，動(dòng)態(tài)監(jiān)管貸款人抵押品價(jià)值。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題不能局限房地產(chǎn)業(yè)的角度來(lái)考察，當(dāng)房地產(chǎn)問(wèn)題一旦超出產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而成為宏觀政治問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題會(huì)退居其次，社會(huì)問(wèn)題甚至是政治問(wèn)題成為主要議題。 然而，正是房地產(chǎn)問(wèn)題是如此重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)才更需要關(guān)注和防范，否則房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)更嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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