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    資本蜂擁而至,傳言鏈家“對賭”上市

    2017-06-29 16:41:18
    中國經濟周刊 2017年24期
    關鍵詞:存量房鏈家融創(chuàng)

    存量房時代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

    “投鏈家,我們談了一年,給老左(左暉)做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投,很多人想投,投不進去的。”2017年1月15日,融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場,解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時順帶提到的這句話,成了一個意外的“爆點”。

    《中國經濟周刊》首席攝影

    不管房產中介行業(yè)有沒有為在存量房時代“唱主角”做好準備,資本已經聞風而動,對這個行業(yè)寄予了厚望。而在過去的兩年中,作為房產中介行業(yè)里的佼佼者,鏈家可謂炙手可熱。

    1月9日,融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,將通過增資事項以人民幣26億元的價格獲得北京鏈家6.25%的股權,并將有權向鏈家委任一名董事。

    4月19日,萬科也對外確認了以30億元入股鏈家的消息,稱看好鏈家的發(fā)展空間。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位。

    除了這兩家房企,數(shù)十家投資機構更早已經布局鏈家。在萬科及融創(chuàng)入股前,鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日,向復星昆仲、鼎暉投資融資數(shù)億元;B輪融資在2016年4月15日,向執(zhí)一資本、源碼資本、騰訊產業(yè)共贏基金、華晟資本、百度經緯中國、H Capital等共融資64億元。

    2016年4月,多家媒體報道,鏈家同投資人簽訂了“對賭”協(xié)議:若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內完成IPO,投資人有權在該情形發(fā)生后的任何時間要求回購?;刭弮r格為基本投資價格+每年8%(單利)的回報。

    對此,《中國經濟周刊》記者向鏈家方面求證。鏈家市場部一位人士告訴記者,不掌握相關信息?!版溂覐膩頉]有對外談過上市,連融資都沒有談過。老左特別低調,希望事情都做完了才對外講?!?/p>

    而有知情人士告訴《中國經濟周刊》記者,鏈家目前正處在上市輔導期。

    《中國經濟周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn),鏈家的股東已從最初的三位自然人:左暉、單一剛、周育松,擴大到目前的32位股東。而細細研究這些股東的資料,其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復雜,不僅有歌斐資產、華晟資本、源碼資本、執(zhí)一資本等投資機構,有騰訊、百度、新希望等明星企業(yè),還有中國人保、招商局等國資,以及中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影[編者注:招商局、中國人保、中煤能源、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權投資合伙企業(yè)(有限合伙)的幕后股東]。

    資本的蜂擁而至進一步提升了鏈家的價值預期。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價格計算,鏈家的估值達416億元,這比5年前鼎暉、復星投資鏈家時的估值高出了40余倍。

    資本為何如此“寵愛”鏈家?今年4月,左暉在一公開活動上的一番論斷,或可解釋。左暉說,中國房地產的存量住宅面積約200億平方米,存量住宅資產有200萬億元人民幣的規(guī)模,中國人的住宅資產已經超過美國人。未來房地產的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房、存量資產。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低,大概2%都不到。

    嚴格意義上,存量房指已被購買或自建并取得所有權證書的房屋。一般而言,存量房概念中包括二手房。眼下,熱點城市正快速跨入存量房主導的市場。2016年,北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關,是新房成交量的2.7倍,創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

    作為鏈家的投資方之一,歌斐資產董事長殷哲早在2015年10月就曾表達過對存量房市場的看好。殷哲在接受記者采訪時表示:“未來的投資的關鍵詞是‘存量和‘運營,具體來講,未來的投資重點將是:存量資產的改造運營機會、運營公司的股權投資機會、新房市場的調整機會?!?/p>

    “從發(fā)達國家房地產發(fā)展歷史看,房地產中介的生存空間遠比開發(fā)商大。2016年,我國新房銷售達到15億平方米,這個‘頂未來很難突破。但是,存量物業(yè)流通、資產管理、家裝、租賃、融資等,卻是一個沒有終點的永續(xù)市場?!鄙钲诜康禺a研究中心高級研究員李宇嘉說。

    而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為,“本公司看好中國房地產存量交易市場的發(fā)展空間,并且北京鏈家已經在該市場建立了絕對的優(yōu)勢?!?/p>

    鏈家“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”?占北京市場50%以上份額

    融創(chuàng)中國公告中所言的鏈家在中國房地產存量交易市場建立的“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”?對比鏈家與其他房產中介的估值或可見一斑。

    2017年2月,昆百大A(000560.SZ)發(fā)布公告稱,以約3.78億元的轉讓對價受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權。此后,昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權,合計支付對價約61.82億元。以此計算,我愛我家的估值約為65.6億元,與鏈家的416億元不在一個數(shù)量級上。即便是于2009年業(yè)內首家登陸A股的世聯(lián)行(002285.SZ),目前的總市值也只有160多億元。

    2014年,鏈家的除稅后純利超過7400萬元;2015年,這一數(shù)字超過8億元。

    獨立第三方房地產大數(shù)據(jù)服務商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計顯示,2016年北京市二手住宅共成交272020套,通過中介公司進行的有237233套,占比87.2%。其中,鏈家成交129757套,占所有中介成交套數(shù)的54.7%。排名第二、第三的我愛我家、麥田,成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3。

    云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計還顯示,2016年,北京有1502個活躍小區(qū)(編者注:指年成交量20套以上),超過50%的房源交易由鏈家經手。甚至,在48個活躍小區(qū),超過80%的房源交易由鏈家經手,幾乎做到了“絕對壟斷”。

    鏈家成立于2001年,2015年以前聚焦北京市場。2015年開始,鏈家在全國一二線城市“跑馬圈地”,一口氣并購了成都伊誠、上海德佑、深圳中聯(lián)、廣州滿堂紅、北京高策、大連好旺角等11家各地老牌中介公司,在行業(yè)內一騎絕塵。

    在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場,鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一。

    一位上海購房者對記者說,最初知道鏈家是從廣告上,它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》,還在地鐵做廣告,可謂“鋪天蓋地”。

    在鏈家“大本營”北京,更是幾乎每個小區(qū)都有鏈家門店。在不少成熟小區(qū),鏈家簽約了燈箱廣告、電梯間廣告,作為經紀人展位。據(jù)鏈家員工透露,這樣的廣告位費用由鏈家和經紀人本人共同分攤。

    鏈家還擁有業(yè)內領先的激勵機制,底薪2500元~6000元,傭金最高提成70%?!巴粏谓灰?,鼓勵更多的經紀人參與進來。現(xiàn)在平均一單大約有5~6個經紀人參與,共分傭金?!辨溂覇T工告訴《中國經濟周刊》記者。

    8000家門店、近15萬名經紀人、8000萬套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術”、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù),讓不少同行感到難以企及。

    數(shù)據(jù)對于未來的房地產市場至關重要?!澳壳胺康禺a數(shù)據(jù)的應用還是非常弱的,我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量,起碼上一個level,有1000PB的數(shù)據(jù)時,才會對中國房地產電子化產生更大的幫助?!弊髸熣f。

    在鏈家與萬科合作成立裝修公司時,左暉就曾表示,希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫對產業(yè)鏈做更多工作,根據(jù)目前掌握的8000萬套住宅、大約60萬個戶型,把這60萬個戶型的裝修方案都能夠給做出來。

    深圳房地產研究中心高級研究員李宇嘉就此對《中國經濟周刊》記者分析道,大開發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的,希望通過鏈家大規(guī)模的門店、經紀人,讓新房銷售能夠上量。

    “而對于鏈家來說,要從新房銷售開始,把房屋信息、土地信息、購房人信息等網羅進來。這是它掌握存量房時代數(shù)據(jù)這個風口的手段。”李宇嘉說,之所以有那么多的投資機構,包括萬科、融創(chuàng)看中鏈家,就是看中鏈家通過海量的中介、門店,把房源基本信息都掌握在手里,這是其他中介沒辦法比的。

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