我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略思考

蓋揚(yáng)帆

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要促進(jìn)因素。但是，由于宏觀調(diào)控政策的收緊等因素，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍存在不小的困難。為此，我們必須制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的路徑，從拓展多元化的融資渠道、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理和實(shí)施住宅的標(biāo)準(zhǔn)化等方面切入。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略 宏觀經(jīng)濟(jì)

一、前言

房地產(chǎn)行業(yè)與我國國民經(jīng)濟(jì)以及人民居住條件的改善有著密不可分的關(guān)系。它是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是實(shí)現(xiàn)人民群眾“居者有其屋”的物質(zhì)基礎(chǔ)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年的超高速增長，目前已步入了穩(wěn)定發(fā)展階段。商品住房作為一種耐用品和投資品，其所在行業(yè)發(fā)展的動(dòng)因是不斷加速的城市化步伐和消費(fèi)者消費(fèi)模式上的升級和轉(zhuǎn)變。從長遠(yuǎn)看，土地成本不斷抬升的趨勢、房價(jià)上漲趨于理性以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向?qū)?huì)對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展構(gòu)成直接的影響。在微觀層面上，房地產(chǎn)企業(yè)之間的同質(zhì)化產(chǎn)品競爭、利潤下降和競爭日趨激烈也是本行業(yè)亟待解決的問題。國家有必要在土地供給、投融資優(yōu)惠以及購房貸款等方面出臺更為有利的措施，解決制約房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各種因素，以市場化的方式來進(jìn)行宏觀政策管理，為可持續(xù)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展概況

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以商品房以及其他類型的房產(chǎn)資源作為指向性目標(biāo)，在房產(chǎn)的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)領(lǐng)域進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)關(guān)系。它是生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系在房地產(chǎn)上的結(jié)合和體現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是對世界最新發(fā)展觀念和趨勢的一種順應(yīng)。所謂可持續(xù)發(fā)展，是指發(fā)展要有前瞻性，既要滿足當(dāng)前發(fā)展需要，又為后世留有余地。這種新型的發(fā)展觀念于上世紀(jì)八十年代出現(xiàn)，并由于與社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)和困惑不謀而合而受到廣泛的認(rèn)同和踐行?？沙掷m(xù)發(fā)展觀對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健、良性發(fā)展也是意義重大的。房地產(chǎn)行業(yè)屬于我國的支柱產(chǎn)業(yè)，它的產(chǎn)業(yè)鏈條綿長，涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)據(jù)估計(jì)有四十余個(gè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要支撐力量。2017年一季度，我國的經(jīng)濟(jì)增長率為6.9%左右，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率超過了七個(gè)點(diǎn)。因此，我們必須重視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，在滿足我國居民合理的住房需求時(shí)，有效利用資源和保護(hù)環(huán)境，為后人的發(fā)展留下更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)狀分析

2017年一季度，我國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升，國內(nèi)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)了6.9%的增長。根據(jù)4月18日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一季度統(tǒng)計(jì)數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)是繼信息技術(shù)業(yè)、服務(wù)業(yè)和運(yùn)輸業(yè)之外增長率最快的行業(yè)，達(dá)到7.8%，高出國民經(jīng)濟(jì)增長率近一個(gè)百分點(diǎn)。綜合分析，一季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增速的回升是投資、消費(fèi)與出口共同作用的結(jié)果，其中房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)作用不容忽視。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)占比為31%。

受到一些地區(qū)和城市商品房銷售順暢的作用，與土地及房地產(chǎn)相涉的稅種都獲得了十個(gè)點(diǎn)以上的增長幅度，其中土地增值稅達(dá)26.1 %，房產(chǎn)稅達(dá)到13.5%。一季度的國家財(cái)政收入收入也實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性的高速增長，一般公共預(yù)算收入為4.4萬億元人民幣，同比增長14.1%。這里面部分歸功于房地產(chǎn)銷售快速增長。一季度，土地出讓收入同比增長29.9%，達(dá)到近萬億元大關(guān)。土地價(jià)格呈現(xiàn)出綜合地價(jià)持續(xù)溫和增長，住宅地價(jià)較快增長以及熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速趨緩的特點(diǎn)。

四、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略路徑選擇

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要成員，它是實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)，為社會(huì)再生產(chǎn)的順利開展提供了土地和房屋等的基本資源。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)一直是經(jīng)濟(jì)增長的重要拉動(dòng)因素，其涉及到的直接或者間接的經(jīng)濟(jì)利益與經(jīng)濟(jì)增長具有正相關(guān)性。房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中的占比非常高，并且把相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)、裝備制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和服務(wù)業(yè)等行業(yè)整合在一個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)中。

（一）建立暢通的多樣化融資渠道

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是資本密集型的產(chǎn)業(yè)門類，土地與資金的最優(yōu)化組合是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)順利發(fā)展的一雙翅膀。融資渠道的有效性及效率對于房地產(chǎn)行業(yè)的生存與發(fā)展有著極大的影響。融資渠道和方式不僅為房地產(chǎn)行業(yè)供給了金融血液，而且它體現(xiàn)了資本與該行業(yè)的有效的配比關(guān)系。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴以銀行借貸為主要形式的間接融資形式。在國家宏觀信貸政策趨嚴(yán)的嚴(yán)峻形式下，極易放到房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)大量企業(yè)資金鏈斷裂或者資金無法維繼的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）重視風(fēng)險(xiǎn)管理

風(fēng)險(xiǎn)管理是系統(tǒng)工程，企業(yè)一定要從市場定位、品質(zhì)定位和房產(chǎn)環(huán)境定位等各方面全面加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，降低各種風(fēng)險(xiǎn)對企業(yè)發(fā)展存在的潛在危險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，一定要遵循可持續(xù)的發(fā)展觀，以科學(xué)的專家論證和準(zhǔn)確的市場調(diào)研以及對項(xiàng)目的可行性研究等方式，進(jìn)行科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管控。在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，企業(yè)要在各個(gè)層面上落實(shí)責(zé)任主體和權(quán)責(zé)，采用可靠的風(fēng)險(xiǎn)管理手段和技術(shù)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理的水平和效益，提升房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)管理水平。

（三）實(shí)現(xiàn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)化

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了品牌化和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的發(fā)展階段，大的房地產(chǎn)商主導(dǎo)了這一過程。標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)與生產(chǎn)，可以有效減少物件的損耗，縮短建設(shè)周期，節(jié)約大量資金。最為重要的是，標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)方式可以最大程度地保障商品房的優(yōu)秀品質(zhì)。在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的過程中，制定標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)文件是前提條件。房地產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)在標(biāo)準(zhǔn)化文件和流程的指引下，實(shí)現(xiàn)對成本的目標(biāo)管理，有效控制資金投入，提供優(yōu)秀的工程管理能力，推動(dòng)可持續(xù)性發(fā)展。

五、結(jié)語

總之，可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的不二選擇。為此，我們必須因勢利導(dǎo)，在拓寬融資渠道、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化等方面苦下功夫。

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