休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制文獻(xiàn)綜述

羅玲+吳靜+田振

摘 要：土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中科學(xué)合理的價(jià)格體系是休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要支柱。文章對(duì)休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的理論基礎(chǔ)、影響因素、估價(jià)及價(jià)格體系方面進(jìn)行歸納總結(jié)研究。研究發(fā)現(xiàn)目前休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)實(shí)際價(jià)格與理論估價(jià)出入很大，并且價(jià)格受區(qū)位、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)、自然社會(huì)、政府干預(yù)因素影響，目前土地價(jià)格的估價(jià)方法大致包括三類：不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法，多層次的價(jià)格體系，新出現(xiàn)的依托經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)背景進(jìn)行的土地估價(jià)。

關(guān)鍵詞：休閑農(nóng)業(yè) 土地流轉(zhuǎn) 價(jià)格形成機(jī)制

中圖分類號(hào)：F301 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2017）05-069-03

近年來，休閑農(nóng)業(yè)作為農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的融合體，迅速崛起，對(duì)農(nóng)業(yè)增值增效、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定、社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展發(fā)揮重要的推動(dòng)作用。大力發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，有利于推動(dòng)農(nóng)業(yè)和旅游供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，有助于帶動(dòng)農(nóng)民就業(yè)增收和產(chǎn)業(yè)脫貧，然而休閑農(nóng)業(yè)的規(guī)?；l(fā)展，需要集中連片的土地作為支撐。但我國(guó)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)起步較晚，加之農(nóng)村土地復(fù)雜深厚的歷史性，目前國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)還存在一定問題，吳冠岑，牛星，許恒周（2013）指出目前的土地流轉(zhuǎn)大部分是自發(fā)行為或是由于行政推動(dòng)，農(nóng)戶在土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定上處于弱勢(shì)地位或簡(jiǎn)單依照政府定價(jià)，且大多數(shù)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格并不能體現(xiàn)其實(shí)際價(jià)值。楊國(guó)力，孔榮，楊文杰（2014）通過實(shí)證研究，對(duì)陜西省三縣（區(qū)）721戶農(nóng)戶進(jìn)行調(diào)查研究得出，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)意愿價(jià)格是實(shí)際流轉(zhuǎn)價(jià)格的8.2倍，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離了農(nóng)戶的意愿。因此合理估價(jià)土地價(jià)值，探討休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制，對(duì)促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。本文將基于熱點(diǎn)問題“休閑農(nóng)業(yè)”、“土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系”的相關(guān)文獻(xiàn)展開研究并進(jìn)行綜述。

一、文獻(xiàn)時(shí)間分布分析

筆者以“休閑農(nóng)業(yè)+土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制”為主題，在中國(guó)學(xué)術(shù)期刊網(wǎng)絡(luò)出版總庫(kù)CNKI中進(jìn)行檢索，包括文獻(xiàn)、期刊、碩博論文、會(huì)議論文、報(bào)紙等。以期刊文獻(xiàn)為綜述對(duì)象，根據(jù)圖1和圖2可以看出，自2000年來，“休閑農(nóng)業(yè)和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格”兩方面的研究一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，文獻(xiàn)在2014年達(dá)到頂峰為21172篇，到2015年小幅度下降，從2000年的1215篇到2015年的17745篇15年內(nèi)文獻(xiàn)數(shù)目上升了13.6倍。碩、博士論文更是從2000年的225篇上升到2012年的9771篇，到2014年保持基本平緩，2015年下降到6215篇，15年內(nèi)上升了26.6倍。對(duì)于休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格研究逐漸被專家學(xué)者所重視，且研究更加深入，成為熱點(diǎn)問題。

二、農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系理論基礎(chǔ)

休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格是指在取得土地時(shí)，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格。休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系的理論研究源自古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派的地租地價(jià)理論。亞當(dāng)斯密認(rèn)為，地租是使用土地的代價(jià)，是使用土地而支付的價(jià)格；大衛(wèi)李嘉圖認(rèn)為，地租只是為了使用土地而付給地主的金額；馬克思認(rèn)為，地租是農(nóng)業(yè)資本家獲得了平均利潤(rùn)后，交給土地所有者的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化而來的，是剩余勞動(dòng)產(chǎn)物。馬克思依據(jù)地租的產(chǎn)生原因，提出極差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租；當(dāng)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者把地租分為契約地租和經(jīng)濟(jì)地租；現(xiàn)代西方地租地價(jià)理論主要從邊際產(chǎn)出論、效用價(jià)值論、供求平衡論等研究地租地價(jià)；根據(jù)邊際產(chǎn)出理論，土地只有實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大；根據(jù)供求理論，市場(chǎng)的供給需求曲線的變動(dòng)決定了動(dòng)態(tài)的均衡價(jià)格。王會(huì)賢（2014）認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格包括土地質(zhì)量?jī)r(jià)格和因經(jīng)營(yíng)狀況改變后的土地未來收益的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。租金包括市場(chǎng)化租金和政策性租金，流轉(zhuǎn)租金是由休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)形成。土地流轉(zhuǎn)租金分為土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、土地轉(zhuǎn)包價(jià)格、土地入股價(jià)格和土地出租價(jià)格等。2013年王會(huì)賢通過寧夏銀北地區(qū)調(diào)研得出：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)租金分為浮動(dòng)租金模式和固定租金模式。

三、休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的影響因素

（一）區(qū)位因素

最早的區(qū)位理論可追溯到德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家屠能（1850）在《孤立國(guó)》中提出的農(nóng)業(yè)圈理論，他認(rèn)為地租的大小和種植植物的類型，以及距離市場(chǎng)的遠(yuǎn)近有直接關(guān)系。楊果，陳乙萍通過理論研究和實(shí)證分析，得出區(qū)位特征（基礎(chǔ)設(shè)施）是影響農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)格的核心因素，產(chǎn)權(quán)特征是關(guān)鍵因素，進(jìn)行確權(quán)登記的比未登記的土地流轉(zhuǎn)率要高70.42%。耿檳，朱道林，梁穎（2012）在實(shí)際調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，黑龍江省各區(qū)域的集體土地增值差異明顯，區(qū)位較好的鐵鋒區(qū)集體土地增值177.77元/m2，明顯高于區(qū)位較差的東富鄉(xiāng)61.84元/m2，因此區(qū)位因素是集體土地增值的主要影響因素。

（二）經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)因素

宋戈，林彤（2016）認(rèn)為，土地供給意愿的影響因素主要是糧食價(jià)格、務(wù)農(nóng)機(jī)會(huì)成本以及配套措施實(shí)施情況。陳常優(yōu)（2010）發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地的供給和需求是影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)價(jià)格的兩個(gè)關(guān)鍵因素，農(nóng)村土地的有效供給量是指在特定的時(shí)期能夠提供的各類農(nóng)用土地的數(shù)量，需求一定時(shí)，如果有效供給量較多，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的租金就相對(duì)較低。張萍麗（2010）認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)租金的高低主要受兩個(gè)因素影響：一是土地流轉(zhuǎn)后對(duì)于承包方的收入影響及土地的利用回報(bào)效率（農(nóng)地轉(zhuǎn)入方的收入功效）；二是農(nóng)地供應(yīng)方的土地風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)效用（農(nóng)地的重要性）。曹建華（2007）認(rèn)為，通過土地流轉(zhuǎn)，土地資源和和勞動(dòng)力資源會(huì)得到重新配置，土地供給者和土地需求者的雙方效益都將得到改善。影響土地流轉(zhuǎn)效率的因素是健全的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)、規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度和土地交易市場(chǎng)。李太平，聶文靜，李慶（2015）認(rèn)為，近年來農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲顯著地拉動(dòng)了土地流轉(zhuǎn)租金的上升。祁艷（2011）認(rèn)為長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)帶來較高的效率。黎東升，劉小樂（2016）指出，一般情況下農(nóng)村土地的拍賣價(jià)格高于通過協(xié)議定價(jià)得出的價(jià)格。

（三）自然社會(huì)因素

伍振軍等人（2011）分析指出，土地流轉(zhuǎn)租金高低的顯著性影響因素是土地的流轉(zhuǎn)期限、經(jīng)營(yíng)用途和農(nóng)戶受教育程度。張振華（2013）認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)價(jià)格一方面受土層厚度、有機(jī)質(zhì)含量、地下水位等自然因素的影響，另一方面受認(rèn)可密度、市場(chǎng)供求等社會(huì)因素的影響。張成玉（2013）指出，影響土地流出者的因素是土地帶來的確保糧食安全、增加收入、維持就業(yè)和社會(huì)保障四個(gè)方面的效用，而影響土地轉(zhuǎn)入者的是增加收入效用。農(nóng)民外出務(wù)工和提高社會(huì)保障水平是影響土地流轉(zhuǎn)的兩大因素。黎東升，劉小樂（2016）認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中信息的完全程度會(huì)影響到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格。鄧大才（2007）認(rèn)為，為了使土地流轉(zhuǎn)價(jià)格能真實(shí)反映土地的價(jià)值，只有提高土地流轉(zhuǎn)效率，降低土地交易費(fèi)用，降低農(nóng)民承擔(dān)的負(fù)擔(dān)，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的定價(jià)方式才行。馬元（2009）認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格較低的原因主要是農(nóng)村社會(huì)的親戚關(guān)系和農(nóng)民對(duì)土地的感情，并指出提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的積極性的措施是取消農(nóng)村戶籍制度，建立完善的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，加強(qiáng)農(nóng)民的土地市場(chǎng)意識(shí)。

（四）政府干預(yù)因素

黃金榜（2013）認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)的影響因素主要有制度性因素和非制度性因素兩種。宋戈，林彤（2016）認(rèn)為，土地需求意愿影響因素主要是國(guó)家扶持政策實(shí)施情況、規(guī)模耕種資源稟賦以及規(guī)模經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)能力。高魏，張安錄，付海英，胡永進(jìn)（2010）通過定量分析，得出“土地流轉(zhuǎn)面積”和“土地流轉(zhuǎn)后政府的期望”這兩個(gè)因素對(duì)土地價(jià)格有正向的作用。黃春滾，胡蓉（2009）認(rèn)為，影響土地流轉(zhuǎn)租金的因素包括地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，政府對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼和土地流轉(zhuǎn)后規(guī)模收益的大小。

四、農(nóng)業(yè)中土地流轉(zhuǎn)估價(jià)及評(píng)估體系研究

（一）不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)方法

在艾建國(guó)，吳群（2008）的書中提到，不動(dòng)產(chǎn)的估價(jià)主要為收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、所收集到的資料狀況、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)，選擇基本估價(jià)方法、應(yīng)用方法中的一種或幾種并用，合理評(píng)估土地價(jià)格。

一些學(xué)者將傳統(tǒng)的估價(jià)方法應(yīng)用到休閑農(nóng)業(yè)土地承包經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)價(jià)格的確定上來。張振華（2013）認(rèn)為，市場(chǎng)比較法、剩余法和成本估計(jì)法均要求具有活躍而公開的市場(chǎng)，由于我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)尚未發(fā)育完全成熟，而且農(nóng)村各種土地的自然條件和社會(huì)條件千差萬別，所以這兩種方法均不適合于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)值的評(píng)估。收益還原法適用于有收益資產(chǎn)及無形資產(chǎn)的評(píng)估。休閑農(nóng)莊的土地可以長(zhǎng)期為經(jīng)營(yíng)者帶來收益，其本質(zhì)屬于無形資產(chǎn)，所以，使用收益還原法評(píng)估其土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格是合理可行的。劉萍，付梅臣（2007），傅青山，孔維東（2005）認(rèn)為農(nóng)用地價(jià)格的基礎(chǔ)是其收益能力，由于土地價(jià)格的特殊性及缺乏市場(chǎng)交易，收益還原法是評(píng)估農(nóng)用地價(jià)格的有效方法。耿檳，朱道林，梁穎（2012）認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)過程中存在3種價(jià)格形態(tài)：分別為集體農(nóng)地價(jià)格、集體建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格和集體建設(shè)用地非市場(chǎng)價(jià)格。集體土地交易前的農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法進(jìn)行計(jì)算，再進(jìn)行用途修正和期日修正。集體建設(shè)用地市場(chǎng)價(jià)格采用收益還原法進(jìn)行計(jì)算，利用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定還原率。集體建設(shè)用地非市場(chǎng)價(jià)格通過對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行問卷調(diào)查，后期再加以數(shù)據(jù)處理得出。翟研寧（2013）提到，收益還原法針對(duì)能產(chǎn)生收益的農(nóng)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，很適合土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)地價(jià)格的核算，并給出了三種計(jì)算還原率的方法：一是租價(jià)比方法，二是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法，三是投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法。宮攀，邢承濱（2015）針對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)地價(jià)的測(cè)算，指出要在土地分等定級(jí)的基礎(chǔ)上，對(duì)集中的集體建設(shè)用地采取成本估計(jì)法，對(duì)零星分布的農(nóng)村集體建設(shè)用地采取剩余法進(jìn)行估算。

（二）多層次價(jià)格體系

浙江省物價(jià)局課題組在《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究》一文中認(rèn)為，應(yīng)該建立多層次的價(jià)格體系，應(yīng)該包括農(nóng)戶自主定價(jià)、中介機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)、政府引導(dǎo)價(jià)等幾個(gè)層次。農(nóng)戶自主定價(jià)是農(nóng)戶掛牌流轉(zhuǎn)確定價(jià)格，然后通過協(xié)議定價(jià)和土地經(jīng)營(yíng)者確定土地價(jià)格。中介機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)是指中介機(jī)構(gòu)按照土地估價(jià)的原則和方法評(píng)估出某一時(shí)點(diǎn)土地的價(jià)格。政府引導(dǎo)價(jià)是指政府以糧食等大宗農(nóng)產(chǎn)品合理收益為基準(zhǔn)，確定一個(gè)指導(dǎo)性的流轉(zhuǎn)引導(dǎo)價(jià)，采用的是收益還原法為土地流轉(zhuǎn)雙方提供參考。

（三）經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、生態(tài)前提下的價(jià)格評(píng)估

穆松林，張義豐，高建華，劉春臘（2011）指出，土地流轉(zhuǎn)過程中的社會(huì)價(jià)格由社會(huì)保障價(jià)格和社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格組成。評(píng)估方法包括安置補(bǔ)償費(fèi)法、最低社會(huì)保障金法、平均生活費(fèi)法、保險(xiǎn)費(fèi)法和耕地開墾費(fèi)等。劉金國(guó)在其博士論文中對(duì)集體建設(shè)用地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，包括市場(chǎng)價(jià)值（經(jīng)濟(jì)）和非市場(chǎng)價(jià)值（生態(tài)）之和，分別采用成本法和條件價(jià)值評(píng)估法進(jìn)行評(píng)估，最后對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正，得到待估土地的總價(jià)值。

五、結(jié)論

綜上所述，在土地流轉(zhuǎn)價(jià)格方面，很多學(xué)者做了深入研究，但是針對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格研究相對(duì)較少，且由于我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)形成不久，大多基于各種歷史原因而自發(fā)形成，各方面機(jī)制都不健全，對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的形成機(jī)制的研究遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。休閑農(nóng)業(yè)作為我國(guó)的朝陽(yáng)民生產(chǎn)業(yè)，本身受地方經(jīng)濟(jì)、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者需求以及收入的影響，市場(chǎng)的流轉(zhuǎn)價(jià)格缺乏科學(xué)的規(guī)范，因此未來要加強(qiáng)這些方面的理論研究和實(shí)證研究。

[基金項(xiàng)目：北京市社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“北京休閑農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格形成機(jī)制研究（16LJB004）”（2016年度）資助。]

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（作者單位：北京農(nóng)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 北京 102206）

（作者簡(jiǎn)介：羅玲，北京農(nóng)學(xué)院碩士研究生，研究方向?yàn)橥恋毓芾?；通訊作者：桂琳，副教授，研究方向?yàn)橥恋毓芾?、農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷及物流。）

（責(zé)編：賈偉）