房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理研究

高文超

【摘 要】在企業(yè)的各類管理方式方法中，全面預(yù)算管理對于企業(yè)的管控及風(fēng)險防范起著非常重要的的作用，完善全面預(yù)算管理可以使企業(yè)的資源得到最有效的分配與使用。近幾年來，全面預(yù)算管理已經(jīng)走進(jìn)了我國大部分的房地產(chǎn)企業(yè)，但是由于經(jīng)驗不足、重視程度不夠，很多房地產(chǎn)公司的全面預(yù)算管理仍舊不夠完善，在預(yù)算編制、實施以及考核等方面都存在一些問題，全面預(yù)算管理作用的發(fā)展還有很大的空間。本文將會對房地產(chǎn)企業(yè)中的預(yù)算管理進(jìn)行闡述，分析其中存在的問題，提出全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的建議，幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步規(guī)范全面預(yù)算管理，提升企業(yè)的管理水平。

【關(guān)鍵詞】全面預(yù)算管理；房地產(chǎn)企業(yè)；考核；控制

全面預(yù)算管理是對于房地產(chǎn)的開發(fā)來說，主要是為了作為一個有效的運營管理工具，來進(jìn)行公司整體戰(zhàn)略、業(yè)務(wù)流程、現(xiàn)金流管理的規(guī)劃和編制建議，通過對于開發(fā)進(jìn)行編制、建議和指導(dǎo)從而可以促進(jìn)企業(yè)管理水平，最大化的利益，讓房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)效益達(dá)到最大值。為實現(xiàn)管理過程的全面性以及在管理過程中的全員性，首先，企業(yè)中的相關(guān)業(yè)務(wù)以及資金等都需要得到合理的規(guī)劃和分配。其次，全面預(yù)算的概念可以保證房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行的過程中，全面的調(diào)動財務(wù)資源的分配、考核、控制問題，有效的組織和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營等一系列活動。當(dāng)全體員工在管理中加入預(yù)算，可以充分調(diào)動員工的積極性，為企業(yè)帶來更高的收益，實現(xiàn)效益最大化。突出全面預(yù)算的價值，因為全面預(yù)算對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是非常大的。

一、全面預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)運用中的作用

我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起步相對較晚，但是，由于住房貨幣化改革的大力推進(jìn)，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在粗放的模式下快速發(fā)展，企業(yè)的盈利主要是土地的自然升值，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視預(yù)算管理，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代，企業(yè)的盈利能力逐步下降，甚至有一些中小房企因為管理粗放而倒閉，或被迫終止和轉(zhuǎn)讓項目，精細(xì)化管理日益得到房地產(chǎn)企業(yè)的重視，全面預(yù)算管理作為企業(yè)管理的重要工具，可以統(tǒng)籌企業(yè)經(jīng)營的各個方面和環(huán)節(jié)，提升企業(yè)的管理水平，防控經(jīng)營風(fēng)險，提高經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與周期性結(jié)合的非常緊密，因此照顧房地產(chǎn)企業(yè)的資金規(guī)模大、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)高、經(jīng)濟(jì)效益受到市場波動影響較大的特點，需要對于整個企業(yè)的資金管理進(jìn)行全面預(yù)算管理，這種全面預(yù)算管理主要是需要運用在綜合的精細(xì)化管理過程中，對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險控制需要特別注意。

二、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中運用中的問題

1.缺乏良好的意識

我國的房地產(chǎn)在早期的開發(fā)中，也會經(jīng)常出現(xiàn)一些因為資金不足和財務(wù)風(fēng)險等情況而造成房地產(chǎn)無法前行發(fā)展的問題，而且房地產(chǎn)項目投資資金金額巨大，項目運營周期較長，如果在項目實施前預(yù)算做的不好，就會導(dǎo)致企業(yè)陷入一種經(jīng)濟(jì)危機(jī)狀態(tài)，而防止房地產(chǎn)需要運用全面預(yù)算的管理，制定相應(yīng)的一系列的考核制度，然后加強(qiáng)房地產(chǎn)項目的穩(wěn)定，保證形成健康平穩(wěn)的狀態(tài)，可以對風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，如果發(fā)現(xiàn)了一些不良的制度，可以及時加以改正，在執(zhí)行全面管理的過程中，最好的便是做好及時的反饋工作。它不僅僅只是資產(chǎn)預(yù)算，而且它還可以通過一些預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行科學(xué)的資金分配管理，從而使房地產(chǎn)的項目和危機(jī)降到最低，因為房地產(chǎn)的項目需要投資的成本非常高，如果風(fēng)險一旦高了的話，投資就會往往會垮掉，所以全面預(yù)算在其房地產(chǎn)企業(yè)中運用的作用是非常大的。

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展中，需要通過全面預(yù)算的方法，加強(qiáng)對于企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行周期性的變化波動，對于企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險和市場風(fēng)險影響進(jìn)行數(shù)據(jù)分析和管控。房地產(chǎn)企業(yè)往往占山為王，為了促使企業(yè)內(nèi)部之間拼管理拼服務(wù)，需要企業(yè)控制企業(yè)的財務(wù)審計部門，所以需要結(jié)合成熟的管理工具應(yīng)用來進(jìn)行規(guī)?；墓芾?，必須保證預(yù)算的全面性和準(zhǔn)確性。

2.缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)

對于中國來說，房地產(chǎn)運用進(jìn)行全面預(yù)算管理是房地產(chǎn)中缺失的一種良好的意識，在近幾年來都沒有得到重視，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)沒有實現(xiàn)合理的結(jié)合，全面預(yù)算不能得到充分的發(fā)揮或者說得到的話也不會特別理想，一些房地產(chǎn)不能從長遠(yuǎn)的角度來看待全面預(yù)算，房地產(chǎn)的投資人眼里只有利益，在不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)利益下，沒有人會在意是不是進(jìn)行了合理的規(guī)劃，是不是每個項目的預(yù)算都可以落實到實處，有沒有發(fā)展前景，長期性的目標(biāo)，對于一些目標(biāo)的戰(zhàn)略發(fā)生了一些偏差或者說只能看到短期的一些經(jīng)濟(jì)利益，而沒有辦法進(jìn)行長期的規(guī)劃和整合，從而全面融入到一些管理意識可以讓企業(yè)加速管理。

收入預(yù)算對于房地產(chǎn)公司的影響是巨大的，收入預(yù)算受到國家的宏觀政策影響較大，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售和建設(shè)，環(huán)環(huán)相扣，由于企業(yè)制定的收入預(yù)算波動性很大，在進(jìn)行采購預(yù)算過程中的增量預(yù)算核算，需要嚴(yán)格考慮企業(yè)每年的年度收入實現(xiàn)情況，對于下一年的收入預(yù)算編制工作的執(zhí)行情況，也要進(jìn)行實時的監(jiān)控。對于自有資金、房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，預(yù)售資金的管理，通過全面預(yù)算管理，就可以積極有效的避免資金鏈的斷裂。

對于企業(yè)來說，如果在這個過程中或者是內(nèi)部管理中缺乏一定的溝通和配合，在全面預(yù)算的作用中發(fā)揮也是非常小的，同時對于這些企業(yè)來說，如果執(zhí)行力非常差，沒有現(xiàn)代化的管理，重?fù)?dān)就落在財務(wù)部的身上，事實上不會統(tǒng)籌其他部門的人進(jìn)行全局的開展工作，也不可能實施權(quán)威性，全面的預(yù)算也不可能更好地落實到實處，其作用也不能正常的發(fā)揮。

三、全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的建議

1.將企業(yè)的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)作為全面預(yù)算管理的指導(dǎo)

當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)市場越來越廣的，隨著社會的發(fā)展，一些房地產(chǎn)企業(yè)受到的影響也是非常巨大的，首先從外部環(huán)境上進(jìn)行這樣的話，企業(yè)是要加強(qiáng)外部環(huán)境的一些研究和分析的，同時，房地產(chǎn)企業(yè)一定要加強(qiáng)全面預(yù)算管理的作用，在中國現(xiàn)在的階段中，房地產(chǎn)的預(yù)算資金往往通過是預(yù)算指標(biāo)和執(zhí)行力進(jìn)行分析的，由于現(xiàn)在企業(yè)現(xiàn)有資金和管理能力，制定的目標(biāo)，對外界因素并不是很了解，所以這些全面管理的并不能很好地發(fā)揮市場作用，而且還會引起很多的問題，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益也會不斷的下降，對于企業(yè)來說一定要做好調(diào)查而且還有行業(yè)之間的競爭，有些對手以及客戶的滿意程度都是非常重要的，在加強(qiáng)全面管理的過程中，可以更進(jìn)一步的完善全面管理的一些科學(xué)性和發(fā)展性，從而更好地可以為企業(yè)服務(wù)。

2.完善全面預(yù)算管理的標(biāo)準(zhǔn)以及管理制度

很多人不能明白，建立完善的企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)是有什么樣的作用，只有建立了這樣完善的戰(zhàn)略經(jīng)營目標(biāo)，才能為全面管理作出正確的引導(dǎo)，從而使全面管理得到一些科學(xué)性的可操作性的引導(dǎo)。在現(xiàn)在的企業(yè)中，很多公司在實行全面管理的時候，經(jīng)常會把目標(biāo)分為一個小部分來管理，這樣的話企業(yè)的發(fā)展，就可以得到一些推動。對于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績考核的健全，也是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容之一，對于全面預(yù)算的編制的執(zhí)行力，需要建立在重視程度的基礎(chǔ)之上。對于房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃指標(biāo)、施工進(jìn)度計劃、銷售計劃、費用預(yù)算、成本估算、籌資計劃、資金平衡等問題的管理。需要全面的執(zhí)行過程。全面預(yù)算的執(zhí)行差異需要進(jìn)行執(zhí)行結(jié)果的書面分析和評價，全面預(yù)算的編制和執(zhí)行、監(jiān)控都需要成為房地產(chǎn)企業(yè)的硬約束。并未需要考慮各個部門之前的協(xié)同配合和環(huán)節(jié)，避免全面預(yù)算環(huán)節(jié)成為一紙空文。在進(jìn)行全面預(yù)算管理中，可以將企業(yè)的目標(biāo)實現(xiàn)了推動，在詳細(xì)的市場調(diào)查情況下，幫其自身進(jìn)行了合理的整改和分析，這樣可以在做好全面預(yù)算管理的過程中，幫企業(yè)提前制定好目標(biāo)，而且可以更好地實施全面預(yù)算的管理，從而可以讓預(yù)算得到一些實用性，并讓項目之間的預(yù)算做到合理的分配，這樣不僅僅可以提高經(jīng)濟(jì)效率，同時還可以達(dá)到全面管理的作用。

3.把全面預(yù)算管理和企業(yè)的外部環(huán)境相聯(lián)系

對于房地產(chǎn)來說，很多人想建立一個適合企業(yè)發(fā)展的項目投資和開發(fā)成本的體系就必須要了解這個房地產(chǎn)企業(yè)的特點，房地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的企業(yè)，在它的成本數(shù)據(jù)做好精確的分析的同時，還要發(fā)展及全面的管理方式，對于在實施全面管理的方式的過程中就必須要遵循相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行完善的預(yù)算，可以通過適當(dāng)?shù)那闆r做出一定的調(diào)整，可以讓企業(yè)按照一些項目進(jìn)行費用的更大化的預(yù)算，企業(yè)在做好分析和明確自己的職責(zé)的過程中進(jìn)行編制、匯總、審核等執(zhí)行進(jìn)而可以幫助企業(yè)進(jìn)行更好的指標(biāo)考核相關(guān)制度，對于預(yù)算進(jìn)行了重新核算，在實施過程中遇到難以解決的問題，進(jìn)行明確的責(zé)任分析。

對于企業(yè)來說房地產(chǎn)的外部環(huán)境是非常重要的，一些外部環(huán)境的影響往往是伴隨著市場的發(fā)展而不斷產(chǎn)生波動的，對于企業(yè)在制定預(yù)算的時候，一定要考慮的外部因素的影響再進(jìn)行編制，這樣可以將利益加到最大化，同時可以減少一些風(fēng)險，加強(qiáng)全面管理，對于外部市場的作用是非常重要的。因為當(dāng)今社會外部市場是聯(lián)系著房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展的成因，只有在外部市場的作用下，互相聯(lián)系、互相發(fā)展可以讓企業(yè)在更好的市場競爭中得以適應(yīng)，從而降低風(fēng)險。

4.完善企業(yè)的全面預(yù)算管理考核體系

對于我國來說，全面預(yù)算的考核也是非常重要的，現(xiàn)在企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)中常常會進(jìn)行一些戰(zhàn)略目標(biāo)的考核，在這些預(yù)算的實施過程中也是經(jīng)常會出現(xiàn)一些困難，有些無力的現(xiàn)象企業(yè)可以根據(jù)自己的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來進(jìn)行考核，通過這些考核從而加強(qiáng)全面管理的設(shè)施，把通過考核的結(jié)果和定制的目標(biāo)進(jìn)行相互比較，就會存在一定的偏差或者是存在一定的問題在這個基礎(chǔ)上進(jìn)行完善的審核分析，找出來導(dǎo)致這些形成的原因，及時做好防治，及時做好改進(jìn)。在這種考核情況下，實施激烈的激勵管理的審核標(biāo)準(zhǔn)可以讓員工上下非常具有工作熱情，在考核的過程中可以根據(jù)房地產(chǎn)的一些相關(guān)指標(biāo)，然后進(jìn)行復(fù)查的工作，對于房地產(chǎn)來說，企業(yè)可以根據(jù)它的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)來考核，對于考核失敗的情況進(jìn)行懲罰，在全面預(yù)算管理的實施情況下，考核就是通過預(yù)算管理把預(yù)算目標(biāo)結(jié)果進(jìn)行比較，可以更好地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，在建立完好的設(shè)施情況下，實行一些獎懲的制度。對于企業(yè)的員工來說，可以使企業(yè)的管理人員與員工都具有積極參與預(yù)算管理的行為，從而使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)得到體現(xiàn)，同時也可以使企業(yè)在發(fā)展中降低風(fēng)險。

對于一些房地產(chǎn)的開發(fā)工作，很多員工最重要的就是進(jìn)行一些銷售的業(yè)績考核，從而可以判斷出員工的一些工作態(tài)度和效率，對于這種考核來說，除了一定的銷售業(yè)績和對于顧客以及員工的滿意度，就會有大的不同在人們的傳統(tǒng)觀念里，顧客的滿意度是對企業(yè)的發(fā)展非常重要的，對于當(dāng)下的社會形勢來看，顧客對于企業(yè)的信任和忠誠度，就可以更好的維護(hù)顧客群體，從而加大大降低了顧客開發(fā)的成本，提高顧客的一定的滿意程度。對于顧客，對企業(yè)的發(fā)展不應(yīng)該有太大的關(guān)注，可以單單從員工的銷售指標(biāo)來判斷員工的工作效率和情況。

5.全面預(yù)算對于資金支付的清算功能

作為房地產(chǎn)企業(yè)來說，很多時候面臨從項目公司調(diào)度資金的難題，由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)黔h(huán)環(huán)相扣的，企業(yè)需要能夠在項目竣工之后或者封盤的時候，考慮到預(yù)留資金的部分。簡單來說，房地產(chǎn)企業(yè)在基本竣工之后，可能會面臨著一定周期的資金后續(xù)支出，這種后續(xù)資金追加往往是在稅收清算支出的基礎(chǔ)上，半年或者一年的尾款支出，全面預(yù)算的會計人員就需要著眼于短期資金平衡點。房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮提前進(jìn)行未來幾年的資金計劃，比如房地產(chǎn)企業(yè)的中長期資金情況，考慮到周期性的市場波動，企業(yè)的某些變動，應(yīng)考慮經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、稅務(wù)風(fēng)險，以及疊加風(fēng)險對于房地產(chǎn)企業(yè)自身的綜合性發(fā)展影響。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，最大限度的規(guī)避經(jīng)營中的風(fēng)險，推行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜骖A(yù)算管理，結(jié)合預(yù)算目標(biāo)建立績效考核、評價體系是非常有必要的，企業(yè)應(yīng)該建立完善的評價及績效考核制度，從而加強(qiáng)預(yù)算、考核、監(jiān)督，通過提升精細(xì)化管理水平，提升企業(yè)在市場競爭中的管理優(yōu)勢。

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