限購政策和房產(chǎn)稅對抑制房地產(chǎn)價格過快增長的影響分析

[摘要]文章通過介紹新中國成立以來房地產(chǎn)市場發(fā)展的四個階段，以及國內(nèi)房價過快增長的現(xiàn)狀，結(jié)合針對樓市過熱而提出的限購政策及房產(chǎn)稅政策的具體內(nèi)容，根據(jù)相關(guān)學(xué)者們對于政策實施對房地產(chǎn)價格的實證結(jié)果，分析了政策對于房產(chǎn)價格的影響機制及獲得的相應(yīng)啟示。

[關(guān)鍵詞]限購政策；房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)價格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711177

1中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段

中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了四個發(fā)展階段：虛無期、早期發(fā)展、擴張和高房價背景下的政策干預(yù)期。早在1949年中華人民共和國成立至1988年期間，中國的房地產(chǎn)市場并沒有形成。在城市地區(qū)，房屋被作為一種社會福利的形式由政府機構(gòu)或國有企業(yè)分配給人民。而在農(nóng)村地區(qū)，房屋由人們根據(jù)分配的土地自建或由村政府直接提供。這一階段并不存在房屋的買賣。

1988年憲法修正案為私有住房的發(fā)展奠定了法律基礎(chǔ)，政府仍保留城市土地的所有權(quán)，但是，房屋購買者享有70年的土地使用權(quán)。雖然政府鼓勵人們以較低的價格從單位購買居住用房，但房屋仍然帶有福利商品的屬性并且沒有作為商品在市場上進行交易。因此，改革早期，房屋市場的交易并不活躍。

1998年，國務(wù)院頒布了第23號文件《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它標(biāo)志著中國現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的起步。文件規(guī)定，不再允許單位為員工建設(shè)及購買居住用房。相應(yīng)地，可以將此福利補貼至員工的工資從而幫助其在市場上購買房屋。此政策是繼1997年亞洲金融危機的戰(zhàn)略調(diào)整，旨在促進房地產(chǎn)市場的商品化發(fā)展。自此，中國的房地產(chǎn)市場以前所未有之勢發(fā)展起來。根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關(guān)數(shù)據(jù)，住宅投資在國民生產(chǎn)總值中的占比由2000年的2%上漲到2011年的6%。而房屋的銷售面積由1998年的108億平方米增長到2010年的934億平方米。

房地產(chǎn)的擴張階段伴隨著高房價與下降的支付能力。中國房地產(chǎn)指數(shù)從1998年到2010年間增長了78%。西南財經(jīng)大學(xué)關(guān)于中國房地產(chǎn)金融數(shù)據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，城市房價在1998年至2010年間增長了3倍。在2010年，房地產(chǎn)價格與居民月收入中值之比為89，而這一比例在金融危機發(fā)生前的美國僅為50。2010年，中國沿海城市房價與月租金之比為500，而美國在同一時期的主要城市相應(yīng)比例為250。高房價已經(jīng)成為了政府與人民面臨的主要問題。

2限購政策與房產(chǎn)稅

為了抑制房價的過快增長，政府出臺了一系列政策，如：提高城市低收入人群廉租房的供給，降低首付，與差異化貸款調(diào)整等。其中，最為嚴厲的便是限購政策。它首先在北京推行，此后逐步在超過40個城市實施。雖然各地區(qū)的限購政策有微小的差異，但總體來講，對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァ⒛軌蛱峁┊?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

由于限購政策不具有可持續(xù)性，在2011年，政府在上海和重慶地區(qū)進行了房產(chǎn)稅改革的試點。兩個城市分別試用不同的稅收方案。在上海，對于上海本地居民，房產(chǎn)稅適用于新購買的第二套及以上的住宅，包括現(xiàn)存的二手房和新建設(shè)商品房。對于非本地居民，房產(chǎn)稅適用于新購買的第一套及以上的房屋。人均住房面積不足60平方米免征房產(chǎn)稅?；径惵蕿?6%，對于房屋價格低于前一年度新建設(shè)商品房均價二倍的征收04%。

在重慶，房產(chǎn)稅同時適用于原有住房和新購買的獨立式住宅，高檔住宅，及非本地居民購買的第二套及以上的普通住宅（面積低于140平方米且均價接近當(dāng)?shù)乜杀茸≌钠骄剑?。對于獨立住宅?80平方米以下免征房產(chǎn)稅；對于高檔住宅，100平方米免征稅。對于每平方米低于15000元的高檔住宅和非居民購買的第二套及以上的普通住宅征收05%的房產(chǎn)稅。對于高于15000元每平方米的住宅征收1%至12%的稅。從以上的政策規(guī)定可以看出，上海和重慶的房地產(chǎn)稅只適用于一部分居民住宅。

3限購及房產(chǎn)稅對房價的影響

學(xué)者們對于相應(yīng)政策進行了實證分析得出不同結(jié)論。杜在超等通過反事實分析法和蒙特卡羅模擬法認為限購政策降低北京房價增長率的769%，而房產(chǎn)稅降低重慶房價增長率的252%。但是，房產(chǎn)稅對于上海的房價沒有顯著影響。在北京，本地居民被限制購買兩套以上的房屋。而非本地居民（但是繳稅及繳納社保超過一年）最多可以購買一套房屋。限購政策大大降低了市場上房屋的需求量，從而降低了房價。白重恩等利用最小二乘法估計了沒有房產(chǎn)稅情況下的上海和重慶的房價水平并與國內(nèi)31個城市平均房價水平進行了比較后發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅降低上海房價的11%～15%卻提高了重慶房價的10%～12%。導(dǎo)致房產(chǎn)稅在不同地區(qū)的不同政策效果的原因主要有：第一，并非所有的房屋都是征稅的。在上海，除了本地居民的首套房屋外，所有新購房都需要交稅。而在重慶，只有高檔住宅（無論是否是新交易）及價格高于城市平均房價兩倍的新購房需要交稅。第二，征稅的起點不同。在上海，人均住房面積低于60平方米的部分不需交稅。而在重慶，對于高檔住宅，這一比例提高至180平方米，其他類型的住宅則為100平方米。第三，稅率不同。在上海，對價格高于城市均價兩倍及以上的房子征稅稅率為06%，其他為04%。而在重慶，價格高于城市均價四倍及以上的房子征稅稅率為12%，三倍及以上為1%，其他的為05%。在上海，按價格的70%征稅而重慶卻是100%。上海的高稅收對于房價的抑制作用容易理解。而重慶的高稅率促進房價增長的機制可解讀為以下方面：由于只有高檔住宅會征收房產(chǎn)稅，所以人們普遍地?zé)嶂杂谫徺I普通住宅。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，重慶高檔住宅的成交額只占商品房成交總額的68%，從而普通住宅房價的上漲效應(yīng)占據(jù)了主導(dǎo)從而拉動了重慶房價的普遍上漲。

以上分析表明，為了抑制房價的過快增長，從短期來看，限購政策不應(yīng)被房產(chǎn)稅替代。而征收房產(chǎn)稅可以成為抑制房價過快增長的主要工具，但是也要謹慎實施，避免出現(xiàn)運用不當(dāng)導(dǎo)致房價上漲現(xiàn)象的發(fā)生。在未來房產(chǎn)稅的設(shè)計及運用過程中，以上因素應(yīng)當(dāng)綜合考慮。4啟示

第一，要保持房產(chǎn)稅的公平性。根據(jù)重慶與上海的房產(chǎn)稅的稅率不同，且對于居民是否有戶籍也會在征稅上有所差異。此外，上海對于非新購住房不征稅的政策也應(yīng)引起相應(yīng)的關(guān)注。第二，要統(tǒng)一方案以降低成本。重慶和上海兩城市的改革動機基本一致，但是房產(chǎn)稅的規(guī)定在很多方面都存在差異，如：征收對象、稅基、稅率等。只有統(tǒng)一制度框架，規(guī)范政策指導(dǎo)，才能提高改革效率并降低成本。第三，要綜合看待限購政策的影響。限購政策在一定程度上可以抑制房產(chǎn)價格的過快增長，但卻有時滯。但作為干預(yù)市場的行政手段，該政策有一定的局限。所以，需要因地制宜對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，加快住房保障體系的建設(shè)，以便更有效地抑制房價過快增長。

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[作者簡介]劉譯營（1997—），女，漢族，遼寧遼陽人，北京化工大學(xué)，學(xué)士。研究方向：公共事業(yè)管理。