房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的博弈思考

王洪超

[摘要]在房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)發(fā)展中，會(huì)受到較多方面的威脅，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)步，這就需要房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)管理人員需要根據(jù)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的分析，采取博弈方式制定完善的市場(chǎng)規(guī)范方式，促進(jìn)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；咨詢市場(chǎng)；博弈思考

[DOI]1013939/jcnkizgsc201711148

我國(guó)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展，需要在房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展中，制定完善的博弈發(fā)展制度，完善房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展效果。

1房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的博弈依據(jù)

在房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展中，要想更好地應(yīng)用博弈方式開(kāi)展發(fā)展工作，需要房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)根據(jù)房地產(chǎn)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的分析，全面了解相關(guān)信息，提升房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展效果。

第一，經(jīng)濟(jì)發(fā)展含義。經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)效益有所提升，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到人們的廣泛關(guān)注，需要房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)管理人員根據(jù)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展情況，制定完善的經(jīng)濟(jì)發(fā)展制度，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為，進(jìn)而提升房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率。同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要相關(guān)管理人員根據(jù)其實(shí)際情況，促進(jìn)房地產(chǎn)咨詢行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)步。

第二，對(duì)外貿(mào)易分析。對(duì)外貿(mào)易就是我國(guó)根據(jù)其他國(guó)家的要求，制定完善的對(duì)外貿(mào)易制度，向其他國(guó)家出口一些產(chǎn)品，同時(shí)，也會(huì)將其他國(guó)家的產(chǎn)品引進(jìn)到國(guó)內(nèi)，提升我國(guó)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)而言，也會(huì)存在對(duì)外貿(mào)易事項(xiàng)，相關(guān)管理人員必須要對(duì)其進(jìn)行合理的分析。

第三，房地產(chǎn)與中國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)際發(fā)展中，其與中國(guó)經(jīng)濟(jì)之間存在較為直接的聯(lián)系。主要因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格的提升，可以有效抑制國(guó)家出現(xiàn)通貨膨脹的現(xiàn)象。房地產(chǎn)價(jià)格受相關(guān)部門(mén)的管理與控制，需要政令調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格，但是，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，將會(huì)導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)通貨膨脹的現(xiàn)象，難以提升其發(fā)展效率。

第四，房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹之間的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與通貨膨脹之間產(chǎn)生直接聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下降，就會(huì)出現(xiàn)通貨膨脹的現(xiàn)象，但是，如果房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上升，就會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)更加嚴(yán)重的通貨膨脹現(xiàn)象。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行控制，保證可以減少其中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)價(jià)格控制有效性。

第五，房地產(chǎn)失衡問(wèn)題的分析。目前，房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)失衡問(wèn)題，難以提升其有效性，甚至?xí){房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)步。在國(guó)外“熱錢(qián)”流入的情況下，會(huì)在我國(guó)兌換人民幣，為了給予足夠的人民幣兌換，相關(guān)部門(mén)會(huì)印刷更多人民幣，國(guó)際“熱錢(qián)”在進(jìn)入市場(chǎng)之后，會(huì)大量投資房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房地產(chǎn)價(jià)格下降之后，會(huì)利用托市提升房地產(chǎn)價(jià)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重提升的現(xiàn)象。

根據(jù)以上幾點(diǎn)的分析，我國(guó)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)必須要制訂完善的分析方案，減少房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)中存在的問(wèn)題，保證提升其發(fā)展效率，減少房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)中的問(wèn)題，全面了解以上幾點(diǎn)工作。

2房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的博弈思考

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)拆遷戶與開(kāi)發(fā)商的暴力拆遷事件，開(kāi)發(fā)商會(huì)與拆遷戶之間的戰(zhàn)爭(zhēng)較多，成為了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中最難以解決的問(wèn)題，但是，如何才能對(duì)開(kāi)發(fā)商的暴力行為進(jìn)行抑制性管理，成為了最為主要的問(wèn)題。[1]

開(kāi)發(fā)商在與拆遷戶相互溝通的過(guò)程中，可以選擇強(qiáng)硬溝通與溫和溝通兩種方式，而拆遷戶與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的矛盾已經(jīng)成為最敏感的話題，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取強(qiáng)硬的溝通方式，就會(huì)導(dǎo)致拆遷戶出現(xiàn)抗?fàn)幍默F(xiàn)象，難以提升其發(fā)展效率，或是拆遷戶勢(shì)力較為單薄，只能與開(kāi)發(fā)商之間相互妥協(xié)，然后獲得一定的補(bǔ)償。假設(shè)開(kāi)發(fā)商為拆遷戶提供40萬(wàn)元的拆遷費(fèi)用，如果拆遷戶在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間相互抗?fàn)?，甚至出現(xiàn)了死亡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就要賠償給拆遷戶200萬(wàn)元左右，這就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)更大的經(jīng)濟(jì)損失，也會(huì)影響社會(huì)的和諧發(fā)展。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以利用溫和的方式與拆遷戶相互溝通，就可以與拆遷戶之間相互協(xié)調(diào)，有效地與拆遷戶之間相互定價(jià)，在拆遷戶提出合理要求的時(shí)候，可以為其提供一些優(yōu)惠政策，保證二者之間都可以更好地開(kāi)展溝通工作。[2]

在房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展中，拆遷戶會(huì)調(diào)整自身的行為，在已經(jīng)知道開(kāi)發(fā)商會(huì)出現(xiàn)暴力拆遷行為的時(shí)候，拆遷戶不會(huì)抗?fàn)?，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶溝通之前，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商知道拆遷戶不會(huì)反抗，態(tài)度就會(huì)更加強(qiáng)硬，對(duì)于一些難以協(xié)調(diào)的拆遷戶而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì)給予一些優(yōu)惠，采取息事寧人的措施開(kāi)展協(xié)調(diào)工作，進(jìn)而提升其發(fā)展效率。[3]

在房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間無(wú)論以哪種方式相互溝通，都會(huì)出現(xiàn)一些難以解決的問(wèn)題，影響著房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以選擇博弈方式與拆遷戶相互溝通、協(xié)調(diào)，利用概率分析的措施控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展。假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在強(qiáng)硬與溫和溝通的情況下，將強(qiáng)硬協(xié)調(diào)方式設(shè)置為p，將溫和協(xié)調(diào)方式控制為1—p，拆遷戶所選擇的抗?fàn)幣c不抗?fàn)幍母怕试O(shè)置為q與1—q，在下表中可以看出，拆遷戶的收益會(huì)出現(xiàn)較大的波動(dòng)。[4]

概率設(shè)置表11拆遷戶11抗?fàn)巕1不抗?fàn)帲?—q）開(kāi)發(fā)商1強(qiáng)硬（p）1（-200，-A）1（-40，40）1溫和（1—p）1（20，-20）1（0，0）

在其實(shí)際發(fā)展的過(guò)程中，如果取變化率的正值，那么，就說(shuō)明拆遷戶知道開(kāi)發(fā)商會(huì)采取強(qiáng)硬的溝通方式，其知道的概率在90%左右，那么，為了可以提升抗?fàn)幍男Я?，達(dá)到自身預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益，拆遷戶就會(huì)選擇抗?fàn)帯Ｄ敲?，在變化率呈現(xiàn)負(fù)值的情況下，就說(shuō)明拆遷戶有90%知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)采取強(qiáng)硬方式開(kāi)展相關(guān)工作，然而，在抗?fàn)幐怕侍嵘臅r(shí)候，期望的損失也會(huì)越大，就會(huì)導(dǎo)致其出現(xiàn)委曲求全的現(xiàn)象。[5]

在開(kāi)發(fā)商期望值出現(xiàn)變化的情況下，一旦開(kāi)發(fā)商采取抗?fàn)幍姆绞?，?dāng)概率不超過(guò)40（A+20）的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商采取暴力方式就可以達(dá)到自身的經(jīng)濟(jì)期望值，此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以采取暴力方式開(kāi)展相關(guān)工作。但是，在q>40/A+20的時(shí)候，其變化率就會(huì)達(dá)到負(fù)值的現(xiàn)象，這就表示開(kāi)發(fā)商不可以采取暴力方式開(kāi)展協(xié)調(diào)工作，一旦采取暴力方式，就會(huì)導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)期望值下降，那么，此時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就可以采取溫和方式開(kāi)展溝通與協(xié)調(diào)工作，保證可以提升自身的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)咨詢效力。根據(jù)對(duì)此類情況等的分析，相關(guān)管理人員可以繪制下圖作為標(biāo)準(zhǔn)。[6]

數(shù)據(jù)圖

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要根據(jù)下圖所涉及的相關(guān)數(shù)據(jù)開(kāi)展分析工作，保證可以提升其分析工作質(zhì)量與有效性。在圖中可以發(fā)現(xiàn)，雙方在博弈的時(shí)候，會(huì)出現(xiàn)三個(gè)均衡點(diǎn)，此類均衡點(diǎn)的確定，有利于提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的分析效率。第一個(gè)均衡點(diǎn)就是（1，0），指的就是拆遷戶在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)硬拆遷的時(shí)候，拆遷戶不會(huì)出現(xiàn)抗?fàn)幍默F(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要采取相應(yīng)方式與拆遷戶相互溝通協(xié)調(diào)，保證可以滿足二者之間的需求，減少相互之間的損失，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展效率。第二個(gè)均衡點(diǎn)就是（0，1），指的就是在拆遷戶爭(zhēng)取自身利益的時(shí)候，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要采取溫和方式開(kāi)展協(xié)調(diào)工作，與拆遷戶之間相互合作。第三個(gè)均衡點(diǎn)就是（1/9，40/A+20），在此期間，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間在博弈的過(guò)程中，對(duì)于對(duì)方所采取的方式存在較大猜疑，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要減少其中存在的問(wèn)題，均衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間的關(guān)系，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展質(zhì)量。[7]

在圖中可以看出，如果A≤20，一旦出現(xiàn)暴力現(xiàn)象發(fā)生悲劇，開(kāi)發(fā)商的損失在10%左右，那么，開(kāi)發(fā)商就會(huì)采取暴力方式開(kāi)展拆遷工作。在此過(guò)程中，均衡點(diǎn)就會(huì)降低至相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，拆遷戶難以正確地估計(jì)A值的大小，因此，很容易高估自身?yè)p失，導(dǎo)致出現(xiàn)一些難以解決的問(wèn)題，甚至?xí)绊懼康禺a(chǎn)咨詢市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

為了避免出現(xiàn)拆遷悲劇，避免出現(xiàn)暴力現(xiàn)象，抑制開(kāi)發(fā)商的暴力行為，最好的方式就是可以將開(kāi)發(fā)商的暴力成本提升，制定完善的法律法規(guī)，為百姓的維權(quán)提供良好支持，同時(shí)，為了避免出現(xiàn)官員與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商勾結(jié)的現(xiàn)象，相關(guān)管理部門(mén)必須要無(wú)限放大拆遷成本，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧性與有序性，保證可以提升房地產(chǎn)的發(fā)展效率。在此期間，最為良好的方式就是要均衡房地產(chǎn)與拆遷戶之間的關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要采取溫和的拆遷措施與拆遷戶之間相互協(xié)調(diào)，保證可以提升房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展質(zhì)量。對(duì)于博弈方式的分析與應(yīng)用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與拆遷戶之間必須要根據(jù)自身權(quán)益需求的分析，借鑒西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。例如：美國(guó)在1787年的時(shí)候，已經(jīng)制定了明確的憲法，私人的財(cái)產(chǎn)較為神圣，是不可以侵犯的，因此，中國(guó)政府部門(mén)也要利用法制方式開(kāi)展咨詢活動(dòng)，維護(hù)我國(guó)公民的私有財(cái)產(chǎn)，依法制止房地產(chǎn)暴力行為，對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的懲治，避免出現(xiàn)一些難以解決的問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展，炒房族會(huì)賺到較多的錢(qián)財(cái)，在這一情況下，投資價(jià)格與價(jià)值出現(xiàn)了相互背離的現(xiàn)象，套用房地產(chǎn)市場(chǎng)的錢(qián)財(cái)，在增值的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)回值的現(xiàn)象，這也就促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更加重視房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)更多的拆遷戶與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間博弈的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在我國(guó)市場(chǎng)20世紀(jì)發(fā)展的時(shí)候，一直都處于價(jià)格上漲的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有賠錢(qián)的現(xiàn)象，在此情況下，房產(chǎn)在不斷流動(dòng)，在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要制定完善的管理制度，采取有效措施創(chuàng)新博弈措施，減少其中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展效率。

我國(guó)政府部門(mén)要想更好地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商行為進(jìn)行規(guī)范，就要做好房地產(chǎn)流動(dòng)性的限制工作，除了避免房地產(chǎn)行業(yè)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題外，還要科學(xué)限制房地產(chǎn)流動(dòng)性，但是，如果房地產(chǎn)流動(dòng)性減弱，其資產(chǎn)的流動(dòng)性就會(huì)減弱，將會(huì)導(dǎo)致我國(guó)出現(xiàn)通貨膨脹的現(xiàn)象，因此，政府部門(mén)與相關(guān)管理部門(mén)必須要合理控制房地產(chǎn)的資金流動(dòng)情況，提升房地產(chǎn)的資金流動(dòng)效率。在此期間，不可以出現(xiàn)價(jià)格上漲的現(xiàn)象，并且逐一限制房產(chǎn)流通情況，尤其是國(guó)外的“熱錢(qián)”，不可以將其大量引入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，避免出現(xiàn)影響其發(fā)展的問(wèn)題。

如果此類博弈是外部市場(chǎng)獲勝，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)較為嚴(yán)重的損失，就像日本在20世紀(jì)90年代出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑的現(xiàn)象，由于將所有外資都撤走，導(dǎo)致房地產(chǎn)賴以生存的支柱坍塌，無(wú)法提升房地產(chǎn)的發(fā)展效率，貨幣迅速貶值，房地產(chǎn)價(jià)格也迅速下降，但是，在貨幣貶值的情況下，即使房地產(chǎn)價(jià)格再低，也會(huì)出現(xiàn)買不起房的現(xiàn)象。因此，相關(guān)管理部門(mén)必須要合理地對(duì)外資進(jìn)行掌控，把握與外資之間的博弈情況，制定完善的博弈制度，在與外資博弈的情況下，做好與拆遷戶之間的協(xié)調(diào)工作，提升房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展效率，增強(qiáng)房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展效果。

3結(jié)論

房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的發(fā)展，需要制定完善的博弈制度，減少其中存在的問(wèn)題，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的發(fā)展效率與發(fā)展質(zhì)量，保證可以促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的管理體系。

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