淺談財務工作在房地產(chǎn)行業(yè)中的運用

錢紅

【摘要】全過程財務管理在房地產(chǎn)行業(yè)的實施，可以有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理力度，提高企業(yè)資金有效使用率，從而增強企業(yè)的市場競爭力。下面本文就對全過程財務管理在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用進行探討。

【關(guān)鍵詞】財務工作 房地產(chǎn)行業(yè) 運用

一、財務管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的重要性

財務管理是企業(yè)營運活動中的重要功能，所有營利組織都是以獲利為最終目標，企業(yè)需要通過財務管理來不斷地降低成本、充分運用資金，降低經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)作為營利組織，財務管理也同樣重要。房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。與其他企業(yè)不同的是，其開發(fā)經(jīng)營行為更為復雜、經(jīng)營風險更大。復雜是由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多。經(jīng)營風險大是由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多。財務管理對房地產(chǎn)企業(yè)是一臺加速器，如果能夠良好運用財務核杠桿，則可以協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)快速成長，但是不當?shù)刎攧展芾?，也會加速企業(yè)的破敗滅亡。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的特點

財務管理是在企業(yè)的整體目標下，進行的資產(chǎn)投資，資本籌資，現(xiàn)金流以及利潤分配的管理工作。為了實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，在公司財務中進行的預測、決策、協(xié)調(diào)、考核等管理工作。財務管理要努力實現(xiàn)以下幾個目標： 產(chǎn)值最大化； 利潤最大化； 股東財富最大化； 企業(yè)價值最大化。企業(yè)財務管理主要有以下幾個特點： 參與面廣泛。對企業(yè)內(nèi)部來說，財務管理涉及到生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)。同時，企業(yè)各個部門都與資金有著或多或少的聯(lián)系，完全沒有聯(lián)系的部門是沒有的。財務管理部門要加強各個部門在使用資金和資金利用率的監(jiān)督及約束的作用。財務部門還要參與到工程項目前期的市場探查，項目的可行性分析，為企業(yè)管理部門提供及時、準確的基礎(chǔ)資料；系統(tǒng)性強?，F(xiàn)代企業(yè)有行政管理、質(zhì)量管理、人事管理、財務管理等許多子系統(tǒng)組成。財務管理工作關(guān)系到項目的生產(chǎn)、銷售等各個要素。加強企業(yè)的管理要以財務管理作為要點，進而控制、促進企業(yè)的正常運轉(zhuǎn)；主體性強。在市場經(jīng)濟中，企業(yè)面臨著越來越激烈的競爭，一個企業(yè)要想生存下去，就必須

獲得利潤，一個企業(yè)的收入增加意味著企業(yè)的競爭力強，這些都將以現(xiàn)金流的形式在財務工作中得到體現(xiàn)，做好財務管理工作就是為企業(yè)的市場競爭提供服務，提高企業(yè)的盈利能力。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務管理存在的主要問題

（1）企業(yè)財務基礎(chǔ)管理薄弱。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的基礎(chǔ)工作仍比較薄弱，財務功能較為欠缺，如不少房地產(chǎn)企業(yè)財務管理仍停留在基本會計核算的階段，在預測與控制分析等方面做得不夠，是一種被動反映型的財務管理；有的在會計核算上還停留在記賬和出會計報表的階段，對企業(yè)管理和決策的信息支持不夠。有的企業(yè)內(nèi)部財務核算制度不健全，財務監(jiān)督控制機制比較薄弱，存在財權(quán)分割、多頭開戶、資金分散、私設(shè)小金庫和資金賬外循環(huán)等現(xiàn)象，甚至有的財務部門都不能掌握財務款項的來龍去脈， 從而導致企業(yè)管理層無法掌握相關(guān)項目的資金運作詳情。

（2）財務管理尤其是成本管理不到位。一些房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員因其業(yè)務素質(zhì)較低、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)知識與技能，不熟悉企業(yè)內(nèi)部管理流程和財務工作規(guī)范，不熟悉房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策，缺乏現(xiàn)代企業(yè)財務管理理念等，致使企業(yè)財務管理處于較低的水平。尤其在成本管理方面，體現(xiàn)在成本控制上不到位，許多房地產(chǎn)企業(yè)在財務成本管理過程中并沒有開展全員、全過程、全方位的管理，缺乏對企業(yè)財務成本管理的認識，認為財務成本管理的重點是在項目的前期階段，對項目實施過程中的財務成本控制不力，缺乏全方位、全要素的成本管控。

（3）資產(chǎn)的流動性差導致短期償債壓力大。由于房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)主要是房地產(chǎn)存貨，而房地產(chǎn)的變現(xiàn)周期較長、變現(xiàn)能力差，而且多數(shù)房地產(chǎn)公司又有較多的長短期債務。對于長期債務來說可以通過長期的銷售來應對債務的償還，而對于那些短期的債務來說，可能由于無法在短期內(nèi)籌集到足夠的資金而導致較大的財務風險，極易使公司陷入短期資金不足的危機中。

四、全過程財務管理在房地產(chǎn)行業(yè)的應用

（一）企業(yè)財務實行籌資管理

經(jīng)營者如何獲得和支配其財力是企業(yè)興衰的決定條件之一，因此在企業(yè)財務管理中，資本來源是其管理的重點環(huán)節(jié)。在籌資管理中，企業(yè)應該較可能地選擇偏保守的籌資方式，在擴大資金來源應盡量避免采用負債方式，多采用增加自有資金的方式。這種選擇一方面是因為企業(yè)物資基礎(chǔ)增加后冒險代價也會增加，一方面是因為銀行的借款通常會有各種限制條件，對資金去向有一定規(guī)定，且會對企業(yè)資金的運作產(chǎn)生限制，進而成為企業(yè)的財務負擔。所以，企業(yè)在籌資上應該多采用普通方式，這樣不僅更加靈活和獨立，而且也不會給企業(yè)增加過重的負擔，企業(yè)能夠更多地對有利機會加以把握，提高發(fā)展速度。雖然這樣說，但并不代表不可以向銀行貸款，但企業(yè)在貸款時必須要在保證自己可以生存的前提下，在對財務杠桿收益獲得的同時，對負債水平進行適度的保持。

（二）企業(yè)在投資上的管理

不管是什么行業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化，大多數(shù)的企業(yè)在走向極盛后都會向衰敗走近。企業(yè)處于這種時期必須要尋求轉(zhuǎn)變，才能使企業(yè)一直保持活力。當然，在這一時期，企業(yè)往往會出現(xiàn)很多新的產(chǎn)業(yè)投資機會。投資作為財務管理的一部分，企業(yè)必須要給予其極高的重視。在投資管理上，企業(yè)應該以一業(yè)為主，也可以同時在相關(guān)產(chǎn)業(yè)中對發(fā)展策略進行尋求。但是這個一業(yè)為主的投資，并不是只要對一個項目開發(fā)就可以，在開發(fā)策略上可以對系列產(chǎn)品的多元開發(fā)戰(zhàn)略進行采用。只有這樣才能研制出更多新項目，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定性的增強有重要作用。

（三）重點加強資金管理

資金管理是企業(yè)財務管理重點內(nèi)容，加強資金管理應做到重視資金籌措管理，即強化企業(yè)信用管理，做好資金籌措計劃，知識經(jīng)濟時代，信用已成為企業(yè)興衰的主要標志，企業(yè)信用狀態(tài)良好，則很可能獲取條件優(yōu)厚的長期性低息貸款，以保證企業(yè)能夠擁有開發(fā)經(jīng)營更多房地產(chǎn)項目的豐厚資金，同時還要根據(jù)資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現(xiàn)大筆貸款利息支出向企業(yè)盈利的轉(zhuǎn)變；加快資金周轉(zhuǎn)，強化資金運用管理，關(guān)于資金流轉(zhuǎn)，由于受到多種外來因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目大多無法按時完工，大量資金被占用，在這種情況下，企業(yè)應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉(zhuǎn)；加強企業(yè)現(xiàn)金管理，慎防企業(yè)過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調(diào)至一致狀態(tài)，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規(guī)避企業(yè)過度預支資金現(xiàn)象，消除企業(yè)講面子、鋪張浪費增加費用開支的問題。