以房養(yǎng)老的國際比較與借鑒

苗雨聰，王小雪

（天津財(cái)經(jīng)大學(xué)，天津300222）

引 言

長期以來，民生問題都是國家和社會關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我國老齡化時代的到來，老齡人口持續(xù)增長與社會化養(yǎng)老能力嚴(yán)重短缺之間的矛盾更加激烈與深化。截止到2015年底，中國有2億左右六十歲以上的老年人，到2020年，將有2.4億左右的六十歲以上的老年人，占總?cè)丝诘谋戎丶s為16%，到2050年該比例將達(dá)28%。我國長期以來實(shí)行的計(jì)劃生育政策以及與之伴隨的老年人口逐漸增多，導(dǎo)致老齡撫養(yǎng)比不斷攀升，在十三五期間，民生養(yǎng)老成為亟待解決的難題。

制度建設(shè)層面，我國現(xiàn)行的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度尚無法滿足全體退休人員所有的生活需求；而在資產(chǎn)配置方面，受傳統(tǒng)觀念的影響，我國存在大量“房子富人，現(xiàn)金窮人”，社會保障體系的不完善與養(yǎng)老觀念的制約往往導(dǎo)致一些老年人晚年生活拮據(jù)。面對老年生活資金不足的現(xiàn)實(shí)，住房反向抵押貸款能夠有效緩解社會保障體系中養(yǎng)老資金收支不匹配的難題，對我國養(yǎng)老制度的進(jìn)一步完善也具有重要作用。

反向抵押貸款就是指老年人向金融機(jī)構(gòu)反向質(zhì)押自己所擁有的房屋所有權(quán)，經(jīng)過一系列程序，從金融機(jī)構(gòu)獲得現(xiàn)金流來源的一種方式。本文在梳理國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，分析比較了美國、日本、英國、新加坡等發(fā)達(dá)國家的反向抵押貸款制度，聚焦于風(fēng)險(xiǎn)管理與產(chǎn)品定價，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)提出以房養(yǎng)老的相關(guān)對策與建議。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn)綜述

在風(fēng)險(xiǎn)識別和度量方面，學(xué)者主要從長壽、市場利率變動、房價的長期波動、以及道德與違約等方面進(jìn)行著述。Isaac F.Megbolugbe與Peter Chinloy（1994）將利率風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、住房價值風(fēng)險(xiǎn)定義為交叉風(fēng)險(xiǎn)，而其中長壽風(fēng)險(xiǎn)作為其中最為重要的風(fēng)險(xiǎn)影響著其它各個因素。C.F.Sirmans與Linda S Klein（1994）對老年人提前還款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了Probit模型分析，其中的風(fēng)險(xiǎn)因素包含貸款限期、年齡、以及住房估值等。因?yàn)樵谫J款截止的時候，出現(xiàn)本息超過房產(chǎn)價值的情況很少，因此這種違約風(fēng)險(xiǎn)的概率是比較小的。John Piggott與O.S.Mitchell（2005）對此項(xiàng)抵押業(yè)務(wù)進(jìn)行了分類，主要包括借貸人風(fēng)險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。 Rodda， David T，Hong Ly，Rodger，Thompson（2003）等對提前還款的因素進(jìn)行了度量，并通過隨機(jī)模擬設(shè)立了一種終止模型，從而度量出違約風(fēng)險(xiǎn)。John Piggott與Liang Wang Emiliano A（2007）等人的研究結(jié)果顯示私人的金融機(jī)構(gòu)對于反向抵押貸款沒有動力介入，因?yàn)榇藰I(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比較高，而缺乏政府背景的金融機(jī)構(gòu)對于高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)也就沒有了興趣。從這一角度出發(fā)，發(fā)達(dá)國家的政府一般會組織成立專門的機(jī)構(gòu)，在二級市場中買入反向抵押業(yè)務(wù)的產(chǎn)品，轉(zhuǎn)而再將此業(yè)務(wù)產(chǎn)品賣給銀行等金融機(jī)構(gòu)。

風(fēng)險(xiǎn)的管理和防范方面，專家對分散風(fēng)險(xiǎn)的方法大體是從利率風(fēng)險(xiǎn)、長壽風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)即對房屋的保護(hù)等幾種情況分類研究的。Szymanoski，Jr（l994）指出，由于長壽風(fēng)險(xiǎn)對其他風(fēng)險(xiǎn)都有影響，而且長壽帶來的風(fēng)險(xiǎn)比較大，因此需要化解此風(fēng)險(xiǎn)，可以通過對住房反向抵押貸款的大量聚集來高效的分散風(fēng)險(xiǎn)。 Burrows （2001）， Blake （2003）， Lin 與 cox （2005）， Kevin Dowd，Andrew J G Cairns（2006）建議使用“ survivor bond”和“survivor swap”管理住房反向抵押貸款與生俱來的長壽風(fēng)險(xiǎn)。Valdze，John Piggott與Liang Wang，Emiliano A.（2007）則考慮到由于借款人可能存在壽命過長的情況，因此針對可能對貸款機(jī)構(gòu)造成的重大損失而通過資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分散，并采用敏感分析方法對長壽風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，并因此認(rèn)為這會對反向抵押貸款的推進(jìn)和成熟起到推波助瀾的作用。其中住房道德風(fēng)險(xiǎn)也是貸款機(jī)構(gòu)可能遇到的問題之一。由于在反向抵押貸款結(jié)束后房屋的所有權(quán)會被金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值拍賣，這可能導(dǎo)致貸款者在使用期間不對居住房屋進(jìn)行妥善修復(fù)與維護(hù)，從而使金融機(jī)構(gòu)存在大量的道德風(fēng)險(xiǎn)。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

在風(fēng)險(xiǎn)度量與控制方面，柴效武（2004）收集并整理了影響住房反向抵押貸款的影響因素，并類比了正向住房抵押貸款，從多個方面進(jìn)行論證，從而得出反向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)性更大的結(jié)論。范子文（2006）、嚴(yán)韜（2016）指出了提供融資的金融機(jī)構(gòu)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，包括借款人獲得信息不對等的風(fēng)險(xiǎn)、本身可能破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)、社會福利風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、壽命過久風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價格波動的風(fēng)險(xiǎn)，并針對風(fēng)險(xiǎn)提出了應(yīng)對之策。沈紅波等（2013）通過參數(shù)設(shè)定與模擬，分析了住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)特性。

在風(fēng)險(xiǎn)管理與防范方面，柴效武（2008）指出在我國開展三險(xiǎn)并行的制度有利于幫助借款和貸款機(jī)構(gòu)有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，即實(shí)行反向抵押保險(xiǎn)、抵押壽險(xiǎn)、以及房產(chǎn)保險(xiǎn)三險(xiǎn)并行的策略；柴效武（2008）和范子文（2011）認(rèn)為可以通過保險(xiǎn)和政府介入的方式來分散長壽風(fēng)險(xiǎn)；針對利率波動可以采取浮動利率計(jì)息的策略，而對于房價波動帶來的風(fēng)險(xiǎn)，可采取多次評估，以及購買房屋保險(xiǎn)等措施來加以規(guī)避。柴效武、張海敏（2007）指出借款人存在著對身體狀況的逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)，為改變博弈順序，以及有效提高規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的效率，應(yīng)對反向抵押產(chǎn)品做詳細(xì)的設(shè)計(jì)；詹絢偉、曾光（2005）通過對照住房貸款與反向抵押貸款資產(chǎn)證券化的結(jié)果，得出在我國國情下的應(yīng)用范圍以及資產(chǎn)證券化能夠分散流動性風(fēng)險(xiǎn)等研究結(jié)論。

二、主要發(fā)達(dá)國家以房養(yǎng)老的模式

（一）美國

美國主要是以住房反向抵押貸款的形式來推進(jìn)以房養(yǎng)老的。此類業(yè)務(wù)自上世紀(jì)60年代推出，經(jīng)歷了30余年，直至九十年代才在政府的支持下得以迅速發(fā)展。這些業(yè)務(wù)服務(wù)重點(diǎn)各有不同，且各具優(yōu)勢，為不同收入水平的老齡人群提供了較大的選擇空間。此外，作為最早推出以房養(yǎng)老模式的國家，美國也為此類業(yè)務(wù)制定了較為全面的優(yōu)惠政策。

1.業(yè)務(wù)類型及其優(yōu)劣勢

美國的住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)包括：房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）、住房持有者貸款 （the Home Keeper Program）和財(cái)務(wù)自由計(jì)劃貸款（Financial Freedom）等形式。

房屋價值轉(zhuǎn)換抵押貸款（HECM）。HECM指對于進(jìn)行房屋反向抵押的老年人按月或按年進(jìn)行貼現(xiàn)的一項(xiàng)金融機(jī)制。申請人可以在簽訂貸款協(xié)議的前提下，不搬離住房，并且美國政府對其進(jìn)行全國范圍內(nèi)保險(xiǎn)，因此政府將會在金融機(jī)構(gòu)破產(chǎn)或倒閉時對貸款人之前應(yīng)獲得的資金進(jìn)行支付。此類抵押貸款由聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administrator，F(xiàn)AH）提供意外損失賠償?shù)缺ｋU(xiǎn)，監(jiān)管則是受國會監(jiān)督；美國住房與城市發(fā)展部則對保險(xiǎn)進(jìn)行最初設(shè)計(jì)與修改。而HECM則是由銀行、抵押貸款公司和私營金融機(jī)構(gòu)提供。從風(fēng)險(xiǎn)分散渠道上來看，HECM的銷售對象是針對聯(lián)邦全國抵押貸款聯(lián)合會（Fannie Mae）的，因此在二級市場中HECM唯一的銷售對象是Fannie Mae，從而避免了一些“過橋貸款”，拖欠稅費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)的現(xiàn)象。從覆蓋人群上來看，62歲以上的老年人都可以進(jìn)行反向質(zhì)押貸款。因此，HECM是現(xiàn)在美國市場占有率最高，受眾最多的反向抵押貸款種類，未來發(fā)展趨勢良好。

住房持有者貸款（the Home Keeper Program）。此款貸款是由住房和城市發(fā)展部提供的，與HECM十分相似，設(shè)計(jì)者只是把此類貸款的服務(wù)對象設(shè)定為可抵押房產(chǎn)價值比較高、對房產(chǎn)所有權(quán)寬松的人群。與HECM相比，此類貸款的限制條件少、房價受利率隨市場波動等因素而波動，因此采用按月調(diào)整利息等手段以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從增值收益來看，作為一種不同種類的抵押貸款，由于客戶可以在未來房產(chǎn)增值時獲得增值收入，這意味著貸款者可以獲得更高數(shù)額的貼現(xiàn)等優(yōu)勢。

財(cái)務(wù)自由計(jì)劃貸款（Financial Freedom）。此類抵押貸款是由自由基金公司提供的，與前兩項(xiàng)抵押貸款不同的是，此類抵押貸款是由私人貸款機(jī)構(gòu)提供的，最大的特點(diǎn)就是不向房利美出售，沒有政府擔(dān)保，成本高于HECM。但這種貸款能推行的一個重要原因就是要抵押的房產(chǎn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于HECM的上限，主要服務(wù)于那些超過40萬美元的房產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)。此類業(yè)務(wù)貸款可以選擇一次性收到一大筆資金，并買入保險(xiǎn)，從而轉(zhuǎn)化為按月支付的貼現(xiàn)資金；也可以保留房產(chǎn)價值的一定比例，從而在身故后，將部分剩余資金留給繼承者。

2.反向抵押貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)配套政策

政府提供保險(xiǎn)。美國住房與城市發(fā)展部下屬機(jī)構(gòu)聯(lián)邦住房管理局支持和承保了HECM，HECM得到了聯(lián)邦政府的保險(xiǎn)，意味著借款人可以得到事先向其承諾的所有資金；美國住房與城市發(fā)展部確保貸款的收回額會超過住房價值并承擔(dān)貸款意外受損時的賠償責(zé)任。

采用浮動利率。聯(lián)邦政府也為反向抵押貸款提供了利率保障，為了降低利率波動引起的風(fēng)險(xiǎn)，美國幾乎所有的貸款機(jī)構(gòu)都實(shí)施可調(diào)整利率，同時，為避免對消費(fèi)者的利益損害，這一利率的調(diào)整受到了財(cái)政部安全利率的約束。

限額控制。為了減少房價波動的風(fēng)險(xiǎn)，聯(lián)邦住房管理局對各地區(qū)所有能申請的反向抵押貸款的最高房產(chǎn)價值額度作出了限制。

（二）日本

對于同樣步入老齡化社會的日本來說，以房養(yǎng)老同樣有著廣泛的應(yīng)用。最早是由試點(diǎn)開始，后經(jīng)政府批準(zhǔn)，銀行業(yè)列入此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但由于上世紀(jì)的房地產(chǎn)泡沫，則不得不暫停此項(xiàng)業(yè)務(wù)。如今重新發(fā)展的反向抵押業(yè)務(wù)主要為兩大類，一是政府參與型；二是民營機(jī)構(gòu)參與型。

政府參與型由政府直接融資，即政府親自通過所屬部門向借款人提供資金以支持反向抵押貸款業(yè)務(wù)；而間接融資則是由政府指定特定銀行受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，僅接受特定申請，銀行承擔(dān)相應(yīng)的收益和風(fēng)險(xiǎn)，但政府會提供相應(yīng)的損失補(bǔ)償。

對于民營的銀行、信托等機(jī)構(gòu)，通常是借款人直接通過向此類機(jī)構(gòu)抵押自己的房產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)金的領(lǐng)取，可以按需領(lǐng)取，但是自己領(lǐng)取的部分要計(jì)算利息，對沒有領(lǐng)取的則抹除利息，當(dāng)然對于未領(lǐng)取完應(yīng)得資金就已經(jīng)過世的，資金將留給繼承者。

（三）英國

英國實(shí)行的是資產(chǎn)釋放計(jì)劃，對于此類的反向抵押貸款，絕大多數(shù)的公司要求老人的年齡在65歲以上。資產(chǎn)釋放計(jì)劃主要涉及的反向抵押貸款是生命周期貸款，其中有單利貸款、復(fù)利貸款、住房收入和改進(jìn)計(jì)劃等四種形式。單利貸款主要是指貸款在貸款結(jié)束前只需還息，無需償還本金。復(fù)利貸款是指貸款人在貸款期間無需償還利息，直到貸款結(jié)束之后，而利息會以固定利率不斷地的累積到貸款余額中去，從另一方面也能幫助貸款人抵抗利率上升的風(fēng)險(xiǎn)。而貸款住房收入和改進(jìn)計(jì)劃都是對房屋價值進(jìn)行釋放，住房收入計(jì)劃是通過釋放價值來每月獲得一定金額的貸款，住房改進(jìn)計(jì)劃則是通過房屋價值釋放來支付房屋的維修或改善居住環(huán)境所需的費(fèi)用。

（四）新加坡

1.業(yè)務(wù)類型

新加坡最早的反向抵押貸款是針對私有住房開展的一項(xiàng)有嚴(yán)格條件的業(yè)務(wù)。要求申請人年滿60周歲以上；申請者必須為新加坡籍貫；申請人對房屋擁有70年以上產(chǎn)權(quán)；只有英康保險(xiǎn)公司服務(wù)對象才能成為申請人。如此苛刻的條件，再加上當(dāng)時新加坡80%以上是公有住房，使得這一業(yè)務(wù)開展不順利。從那以后，反向抵押業(yè)務(wù)在新加坡經(jīng)過幾次波折，業(yè)務(wù)提供者從保險(xiǎn)公司增加到房建局，服務(wù)內(nèi)容也從私有房產(chǎn)擴(kuò)大到共有房產(chǎn)，因此反向抵押業(yè)務(wù)獲得了一定程度推進(jìn)。新加坡房建局推出了房契回購計(jì)劃，符合條件的公有住房戶主可以向新加坡房建局提交申請，將他們公有住房的一部分剩余租期出售給房建局，接到申請后，房建局組織專業(yè)人士對公有住房的市場價值進(jìn)行評估，并與申請人簽訂協(xié)議，回購公有住房租期最長不超30年，協(xié)議簽訂后，房建局向申請人提供一定數(shù)額的補(bǔ)貼，在限定期間內(nèi)，申請者可繼續(xù)使用此房的各項(xiàng)權(quán)利。考慮到房契回購最長不超30年，假設(shè)申請人到期限屆滿時仍健在，房建局將為申請人另行安排居住地；假設(shè)期限屆滿前申請人不幸去世，則剩余的回購房契所得則歸申請人的繼承人繼承。

2.住房反向抵押貸款的相關(guān)配套政策

2000年新加坡政府提出實(shí)行擔(dān)保的反向抵押貸款業(yè)務(wù)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)是新加坡保險(xiǎn)合作社，是一家具有政府背景的保險(xiǎn)公司。針對本國公有住房較多的實(shí)際情況，推出向擁有小型三房的公共房屋發(fā)展計(jì)劃公寓的老人提供政府擔(dān)保的制度，而對擁有更大房屋者只適用無擔(dān)保的反向抵押貸款業(yè)務(wù)。

三、國際比較與經(jīng)驗(yàn)借鑒

發(fā)達(dá)國家的反向抵押貸款之所以能夠成功，不僅僅是產(chǎn)品本身的設(shè)計(jì)是從各自的實(shí)際國情出發(fā)、針對國家各個層面的廣大受眾，更重要的是在反向抵押貸款的運(yùn)作、監(jiān)管和政策優(yōu)惠上更加合情合理，深入人心。

（一）反向抵押貸款運(yùn)作機(jī)制的比較與借鑒

抵押貸款的運(yùn)作機(jī)制宏觀上包括運(yùn)營市場及運(yùn)營模式，微觀上涉及機(jī)構(gòu)的定位分工、制度建設(shè)、信息披露等內(nèi)容。首先就反向抵押貸款運(yùn)營市場而言，其中主要包括反向抵押貸款市場，即為申請人提供資金支持的銀行等金融機(jī)構(gòu)；證券市場，其主要職能是為流動性不高的房屋等金融資產(chǎn)獲得較高的現(xiàn)金貼現(xiàn)提供平臺；保險(xiǎn)市場，能夠?qū)Ω黝愶L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估與產(chǎn)品保險(xiǎn)，從而制定出針對各類風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)保條款；還需有較為活躍的二手房交易市場，其健康穩(wěn)定能夠?qū)Ψ聪虻盅嘿J款起到至關(guān)重要的作用。其次則為運(yùn)營模式，縱觀全球各大反向抵押市場，沒有一種市場是完全由政府運(yùn)營的，更沒有一種市場是由私人機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行市場化運(yùn)營的?？紤]到此類業(yè)務(wù)的社會保障屬性，該市場應(yīng)以政府引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營為主，私營機(jī)構(gòu)進(jìn)行定向補(bǔ)充，以滿足各個層次的反向抵押貸款的需求；同時要將政府針對此類業(yè)務(wù)設(shè)立的福利政策充分應(yīng)用于市場。

中國正處于關(guān)鍵的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，在法律和社會保障制度尚不完善的情況下，借鑒發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)，相關(guān)的業(yè)務(wù)推廣應(yīng)分階段進(jìn)行：試驗(yàn)階段，即通過定點(diǎn)城市，甚至是定點(diǎn)社區(qū)來推行反向抵押貸款，從而積累一定的成果；政策完善階段，此階段應(yīng)由政府大力倡導(dǎo)，在第一階段的基礎(chǔ)上，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在一、二線城市全面推開此項(xiàng)業(yè)務(wù)；商業(yè)推廣階段，此階段在政府引導(dǎo)下，社會各個部門——銀行、保險(xiǎn)、證券等相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)全力協(xié)作，將此項(xiàng)業(yè)務(wù)向全國推廣。

在明確政府主導(dǎo)地位的同時，需要明晰銀行、保險(xiǎn)、社保等機(jī)構(gòu)的責(zé)任。我國在推廣此類業(yè)務(wù)時，銀行應(yīng)充分利用其資本金充足的優(yōu)勢以及在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品方面的經(jīng)驗(yàn)來開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)；而考慮到房地產(chǎn)市場的價值波動、利率的變動以及貸款人長壽等各因素，此項(xiàng)業(yè)務(wù)又必須在保險(xiǎn)公司的積極配合下才能展開；社保、會計(jì)、律師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)則主要提供相應(yīng)的配套服務(wù)。

（二）反向抵押貸款監(jiān)管與優(yōu)惠政策的比較與借鑒

歐美發(fā)達(dá)國家的監(jiān)管對金融機(jī)構(gòu)的合理運(yùn)行提供了有力的保證，同樣的，反向抵押貸款業(yè)務(wù)也受到嚴(yán)格的政府監(jiān)管。加拿大運(yùn)用財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)對其進(jìn)行監(jiān)督管理；英國政府指定金融服務(wù)局進(jìn)行監(jiān)管，而且還為之頒布相關(guān)條例；而美國則為了保證信息資料的公平，專門制訂了條例來限制信息的不對稱紕漏，確保反向抵押貸款在嚴(yán)格的監(jiān)管之下得以正常運(yùn)營。

政府對反向抵押業(yè)務(wù)的借款人利益承擔(dān)保障責(zé)任。首先政府對開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)的銀行等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格審批；政府與保險(xiǎn)公司應(yīng)聯(lián)合為借款人進(jìn)行擔(dān)保，防止出現(xiàn)貸款機(jī)構(gòu)無力支付的情形；由政府指定專門的機(jī)構(gòu)為反向抵押貸款提供咨詢與服務(wù)，從而促成一些如會計(jì)、律師事務(wù)所、房產(chǎn)評估所、金融公司積極參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)。而在這其中，發(fā)達(dá)國家的政府往往承擔(dān)了主要的風(fēng)險(xiǎn)并建立了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁機(jī)制。

作為一項(xiàng)內(nèi)含社會福利性質(zhì)的貸款業(yè)務(wù)，歐美發(fā)達(dá)國家針對住房反向貸款在財(cái)稅政策上給予了極大的支持。美國政府為了應(yīng)對抵押貸款業(yè)務(wù)利率波動及房價波動風(fēng)險(xiǎn)，在各州建立額度限制；對于服務(wù)費(fèi)用規(guī)定不能高于貸款本金加上服務(wù)費(fèi)占不動產(chǎn)估值的80%；加拿大減免反向抵押貸款的稅務(wù)；法國在財(cái)稅政策上，對于個人養(yǎng)老金也能免稅，如果買房停止支付資金，則賣方可以收回產(chǎn)權(quán)。我國同樣可以在政府的支持和引導(dǎo)下對反向抵押貸款進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用和稅費(fèi)的減免，其中主要有個人所得稅、房屋所有權(quán)人的營業(yè)稅、土地增值稅等。

老年人在大多數(shù)情況下都是自己通過各種渠道來認(rèn)識且接受這項(xiàng)新業(yè)務(wù)，因此服務(wù)咨詢必須到位，否則業(yè)務(wù)的實(shí)施與推廣將會面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。例如美國的國家房屋價值轉(zhuǎn)換中心——這種非盈利性組織就可以對消費(fèi)者提供更加中立、更加合理的建議和咨詢服務(wù)；由于反向抵押貸款是一種復(fù)雜的金融產(chǎn)品，因此美國規(guī)定相關(guān)從業(yè)人員必須經(jīng)過培訓(xùn)，并通過認(rèn)證考試，合格后才能在全國性的非盈利性組織中從事服務(wù)咨詢工作。

（三）定價指標(biāo)選取方面的比較與借鑒

1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)是反向抵押貸款的核心內(nèi)容之一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的好壞，直接影響到民眾對于產(chǎn)品的接受程度，其中的關(guān)鍵性指標(biāo)有兩個：一個是每期應(yīng)給付的貸款數(shù)額，另一個是付款方式。在美國反向抵押貸款給付額度的計(jì)算是按房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，然后將資金均勻分?jǐn)傇谫J款人剩余的壽命中。房主的貸款額度取決于房主年齡、房產(chǎn)價值、貸款機(jī)構(gòu)要求的利率等。同樣的，在我國，由于借款人的年齡、經(jīng)歷、預(yù)期壽命以及房屋狀況等客觀因素各不相同，因此反向抵押貸款就不是一項(xiàng)簡單的金融產(chǎn)品，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時需要綜合考慮多方面的因素，例如房價波動、預(yù)期壽命、利率的變化，以及機(jī)構(gòu)與貸款人之間的相互博弈等。

其中房價波動因素需要綜合考慮貸款人的房產(chǎn)折舊，以及未來增值或貶值的預(yù)期情況；貸款人領(lǐng)取貸款金額的標(biāo)準(zhǔn)是按照預(yù)期壽命來進(jìn)行償付的，對于預(yù)期壽命的確定會對貸款金額產(chǎn)生相當(dāng)大的影響（劉降斌等，2015）；伴隨著全球資產(chǎn)價格上升、通脹嚴(yán)重的趨勢，未來利率的走向存在諸多變數(shù)，從而增加了相關(guān)金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)難度。同時借貸雙方不同的訴求也需要合理的定價加以滿足，即產(chǎn)品的設(shè)計(jì)部門希望把產(chǎn)品的價格定得更低，從而獲得更多的利潤；而貸款者則希望產(chǎn)品售價不要太低，進(jìn)而可以每一期得到更多資金。從可行性角度考慮，國內(nèi)多數(shù)老齡人口對于收益較大的產(chǎn)品選擇參與的可能性更大。

除可量化指標(biāo)外，還要對其他定價因素進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，例如對于坐落地段好，房屋狀況優(yōu)良的貸款者，則相應(yīng)地調(diào)高定價；而對于夫妻健在、預(yù)期壽命大于單身者的客戶得到的貸款金額相對較低。

2.產(chǎn)品定價的基本公式是通過對房屋價值的確定、貸款者的預(yù)期壽命以及一定的給付系數(shù)等因素來確定年金的發(fā)放。

機(jī)構(gòu)每期支付年金的計(jì)算公式：

每期應(yīng)付數(shù)額=簽訂合約時房產(chǎn)的估值÷預(yù)期貸款人的壽命×給付系數(shù)

根據(jù)上述計(jì)算可以推導(dǎo)出給付系數(shù)的公式：

給付系數(shù)=貸款期間累計(jì)可以得到的資金÷房屋評估的確定價值

給付系數(shù)與預(yù)期利率和預(yù)期年限相關(guān)。利率費(fèi)用較高且預(yù)期年限較長時，則給付系數(shù)較低，否則會較高。

影響給付系數(shù)的主要因素有利率、費(fèi)率、保險(xiǎn)期限以及預(yù)備金率。利率方面，由于反向抵押貸款是一項(xiàng)長期的金融業(yè)務(wù)，其中利率水平的設(shè)定要綜合考慮存款利率、貸款利率、國債利率、市場利率等，必須在權(quán)衡以上各種利率水平的基礎(chǔ)上提出一個較為合理的數(shù)據(jù)；費(fèi)率方面，要依據(jù)人工費(fèi)、設(shè)施費(fèi)、預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備費(fèi)、損失費(fèi)等區(qū)分具體情況設(shè)置不同的費(fèi)率水平。

設(shè)定保險(xiǎn)期限以及預(yù)備金率時，要充分考慮到設(shè)置兩個指標(biāo)的目的：為了防止長壽風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生而設(shè)置保險(xiǎn)期限，預(yù)期壽命越大，則給付系數(shù)越大，貸款人得到的金額就越少；而準(zhǔn)備金率是仿照一般企業(yè)那樣設(shè)置的，同樣是為了防范各種意想不到的事項(xiàng)發(fā)生，在考慮給付系數(shù)時應(yīng)考慮預(yù)備金提取率的情況。

（四）相關(guān)業(yè)務(wù)部門功能設(shè)定的比較與借鑒

政府大力倡導(dǎo)推動。這方面可借鑒美國成功的經(jīng)驗(yàn)。美國政府對住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的健康有序發(fā)展與繁榮起到了極其重要的作用，它對抵押貸款進(jìn)行擔(dān)保，降低了相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，從而使業(yè)務(wù)順利推廣。我國在開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)時，政府也應(yīng)積極參與，并做好相關(guān)的擔(dān)保與監(jiān)管等工作。政府在其中的主要功能包括：有效的維護(hù)公平競爭和公平交易；有效解決由于信息不對稱對組織和個人造成不必要的經(jīng)濟(jì)和精神的損失；對于市場壟斷的出現(xiàn)起到積極地抑制作用等。

對于政府的介入形式也可以積極借鑒美國等發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。首先，在市場占有率方面，政府提供的反向抵押貸款產(chǎn)品要占到市場的絕對多數(shù)份額，比如90%以上；其次，在經(jīng)費(fèi)使用方面，政府對于反向抵押貸款的宣傳撥出大批經(jīng)費(fèi)，用于業(yè)務(wù)宣傳、咨詢?nèi)藛T培訓(xùn)等來擴(kuò)大市場需求；第三，在風(fēng)險(xiǎn)分散方面，政府部門對反向抵押貸款進(jìn)行兜底服務(wù)并不是直接用財(cái)政預(yù)算，而是對貸款者進(jìn)行統(tǒng)一投保，對于收取保費(fèi)的保險(xiǎn)公司發(fā)生保險(xiǎn)金額不足的情況下才進(jìn)行救助；在市場監(jiān)管及制度設(shè)計(jì)方面，一旦推出反向抵押貸款產(chǎn)品，相關(guān)機(jī)構(gòu)就應(yīng)始終密切關(guān)注并監(jiān)督市場的運(yùn)行狀況，并且頒布相關(guān)的法律法規(guī)來規(guī)范產(chǎn)品運(yùn)行的環(huán)境。

在以上述及的各項(xiàng)可借鑒經(jīng)驗(yàn)中，政府對業(yè)務(wù)的擔(dān)保至關(guān)重要。結(jié)合我國的實(shí)際國情，政府在推進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)時應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（1）在任何情況下老人都不會被迫出售房屋還債；

（2）無論老人的壽命有多長，貸款人的債務(wù)上限就只是房屋的總價值；

（3）當(dāng)貸款機(jī)構(gòu)發(fā)生流動性等危機(jī)時，政府部門負(fù)責(zé)支付貸款人的資金。

四、我國推進(jìn)以房養(yǎng)老的政策建議

與發(fā)達(dá)國家相比，我國目前開展反向抵押貸款業(yè)務(wù)還存在著如下現(xiàn)實(shí)障礙：

觀念轉(zhuǎn)變需要假以時日。中國自古就有家產(chǎn)流傳子女，子女贍養(yǎng)老人的傳統(tǒng)。而對于絕大多數(shù)老齡人而言，房產(chǎn)是自己人生中較大一筆財(cái)富，如果參與反向抵押貸款則與財(cái)產(chǎn)繼承的傳統(tǒng)相悖；同時子女將面臨較大的社會輿論壓力。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，養(yǎng)兒防老，只有子女不孝順，父母才會選擇將房屋進(jìn)行反向抵押貸款用于養(yǎng)老（朱勁松，2011；張璋等，2016）。此外還有其它一些復(fù)雜因素，如許多中國家庭舉全家之力辛苦半生才還清房屋貸款，人到老年時不愿再行舉債，從而造成對反向抵押貸款產(chǎn)品的情感抵觸等。

銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)的參與熱情不高。與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比較，反向抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高、周期長，這可能源于當(dāng)前我國房地產(chǎn)價值的未來發(fā)展趨勢難以準(zhǔn)確研判、貸款人壽命難以精準(zhǔn)計(jì)算、調(diào)研工作難以深入開展以及相關(guān)技術(shù)人才短缺等制約因素。此外，反向抵押貸款業(yè)務(wù)交易費(fèi)用較高，需要長期而穩(wěn)定的資金支持。金融機(jī)構(gòu)是否將此類業(yè)務(wù)作為重點(diǎn)開發(fā)的對象取決于其信貸資金的配置狀況及機(jī)構(gòu)長期發(fā)展的戰(zhàn)略布局。

盡管如此，作為現(xiàn)行社會保障機(jī)制的有力補(bǔ)充，以房養(yǎng)老在我國依然有廣闊的市場前景。在推進(jìn)相關(guān)業(yè)務(wù)開展的過程中，應(yīng)將重點(diǎn)放在以下幾個方面：

（一）推進(jìn)反向抵押貸款的相關(guān)體制機(jī)制建設(shè)

完善法律法規(guī)。當(dāng)前我國金融市場還不發(fā)達(dá)，信用體系也不夠完善，對于一款涉及面廣泛、定價復(fù)雜的金融產(chǎn)品而言，如果沒有相對完備的法律法規(guī)作保障，一旦出現(xiàn)房價或利率大幅波動帶來的違約事件，勢必對這一新興市場帶來深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。因此有必要在不斷提升我國金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的同時，不斷完善相關(guān)制度設(shè)計(jì)及立法。具體來說，政府應(yīng)在稅費(fèi)減免、確保資金的可持續(xù)性以及擔(dān)保機(jī)制的建立等方面做好制度設(shè)計(jì)及相關(guān)立法工作。完備的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制是住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)得以順利開展的基礎(chǔ)，在業(yè)務(wù)開展的初期，可以考慮建立政府主導(dǎo)的擔(dān)保機(jī)制，以解除金融機(jī)構(gòu)的后顧之憂，激發(fā)其業(yè)務(wù)開展的積極性。

（二）積極推進(jìn)房地產(chǎn)貸款二級市場的發(fā)育與完善

房地產(chǎn)貸款二級市場是指房地產(chǎn)債權(quán)的交易市場，房地產(chǎn)貸款銀行將已抵押的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給一定的機(jī)構(gòu)，這些機(jī)構(gòu)將已抵押房產(chǎn)的債權(quán)打包推向市場，從金融市場吸收資金再投入到房地產(chǎn)貸款銀行，從而使得房地產(chǎn)貸款一級、二級市場相互連通，形成良性的資金流。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，單單發(fā)展一級市場將使貸款機(jī)構(gòu)無法避免流動性風(fēng)險(xiǎn)，這也是造成我國金融機(jī)構(gòu)貸款償還期較短的根本原因。對于反向抵押貸款資產(chǎn)，貸款機(jī)構(gòu)只有等到貸款者死亡、搬遷、或者銷售房產(chǎn)之后才能得到現(xiàn)金流，因此，貸款機(jī)構(gòu)可能面臨貸款周期長帶來的流動性不足問題，這類問題可以采用資產(chǎn)證券化的方式來加以應(yīng)對。資產(chǎn)證券化是以未來的現(xiàn)金流作為擔(dān)保，將反向抵押貸款以證券化的方式出售給投資人。在提高資產(chǎn)流動性的同時分散了風(fēng)險(xiǎn)。而貸款機(jī)構(gòu)則可以通過資產(chǎn)證券化優(yōu)化其負(fù)債結(jié)構(gòu)，釋放資本以從事邊際收益更高的項(xiàng)目。自從2013年我國重新啟動資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)以來，各方面都取得了長足發(fā)展，今后可以考慮適時推出住房反向抵押貸款的證券類產(chǎn)品。但同時我們也要清醒地認(rèn)識到，有別于一般的資產(chǎn)支持證券，反向抵押貸款未來現(xiàn)金流具有極大不確定性，因而對相關(guān)資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了更高的要求。

（三）專業(yè)人才及核心技術(shù)的準(zhǔn)備

由于反向抵押貸款是一款相對復(fù)雜的產(chǎn)品，其中涉及財(cái)務(wù)、房產(chǎn)評估、精算、法律等相關(guān)知識，因此有必要為此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展做好人才方面的準(zhǔn)備，初期可以考慮從海外市場直接引進(jìn)，進(jìn)而逐步組建本土化專業(yè)團(tuán)隊(duì)。就產(chǎn)品設(shè)計(jì)的核心——定價而言，要結(jié)合我國的具體國情，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，首先劃定參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)的老年人年齡邊界，繼而對貸款額度做出精確的計(jì)算，同時還須設(shè)定基于市場利率變動、房價波動、長壽等因素影響帶來的額度變動條款等。

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