房產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及發(fā)展前景法律問題初探

唐冰欣　王夢(mèng)君

摘要 在“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下，房產(chǎn)眾籌作為一種新型融資模式發(fā)展迅速。國內(nèi)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目數(shù)量眾多，模式多元化，涉足房產(chǎn)企業(yè)不斷增多，項(xiàng)目涉及范圍不斷擴(kuò)大，但總體規(guī)模相對(duì)較少。房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的背后存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)。文章通過收集整理現(xiàn)有數(shù)據(jù)，對(duì)我國房產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目涉及的法律問題，以期更好地發(fā)揮其作用。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)眾籌 運(yùn)行模式 產(chǎn)品房產(chǎn)眾籌 股權(quán)房產(chǎn)眾籌

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330

自2014年3月4日在中關(guān)村募集的“滄州眾籌建房項(xiàng)目”開始，房產(chǎn)眾籌在我國開始了爆發(fā)式發(fā)展。在房產(chǎn)眾籌爆發(fā)式發(fā)展的背后，其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》數(shù)據(jù)顯示：1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)7.1%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.2%。。房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況整體下滑，開發(fā)商資金回籠困難；而市面上房源價(jià)格居高不下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系愈發(fā)失衡，房地產(chǎn)行業(yè)如何降低庫存房產(chǎn)、解決融資問題已迫在眉睫。

與此同時(shí)，中央政府發(fā)布各項(xiàng)指導(dǎo)意見，大力推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+”行業(yè)，支持互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，在政府支持以及商業(yè)判斷的背景下，國內(nèi)各大房地產(chǎn)商紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作，推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。

一、房產(chǎn)眾籌的界定

房產(chǎn)眾籌起源于美國，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出臺(tái)的背景下，2012年初由Fundfise網(wǎng)站率先將眾籌方式引入房地產(chǎn)行業(yè)，在華盛頓地區(qū)發(fā)起房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。目前，F(xiàn)und-rise公司與RealtyMogul公司是美國最知名的房產(chǎn)眾籌公司，根據(jù)兩家網(wǎng)站頁面信息顯示，僅該兩家公司發(fā)起投資的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目累計(jì)價(jià)值已達(dá)50億美金。

眾籌一詞本是舶來品，譯自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非營利的目的，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)為特定項(xiàng)目或公司提供資金支持。眾籌是一種“眾包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。眾包是互聯(lián)網(wǎng)概念，是指通過網(wǎng)絡(luò)在大量人群中征集服務(wù)、技術(shù)、知識(shí)、金錢等，積少成多。因此，眾籌的本質(zhì)可以視為針對(duì)資金的眾包。替代性金融是相對(duì)傳統(tǒng)金融方式而言，是指在傳統(tǒng)金融體系以外的融資方式和渠道，例如通過網(wǎng)絡(luò)融資、P2P金融。房產(chǎn)眾籌，簡(jiǎn)單地說就是將眾籌這一融資方式運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，包括相關(guān)物業(yè)權(quán)益。根據(jù)上述解釋，房產(chǎn)眾籌是指通過互聯(lián)網(wǎng)形式面向大眾公開進(jìn)行的與房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的投融資行為，從目前國內(nèi)實(shí)踐來看眾籌標(biāo)的主要集中在城市商業(yè)住房房產(chǎn)、營業(yè)性房產(chǎn)以及相關(guān)物業(yè)管理權(quán)利。

對(duì)于眾籌的分類，以投資回報(bào)形式為標(biāo)準(zhǔn)，可分為四類：公益型眾籌、產(chǎn)品型眾籌、借貸型眾籌和股權(quán)型眾籌。但是具體到房產(chǎn)眾籌的分類，理論尚未形成統(tǒng)一，實(shí)踐中更是紛繁蕪雜。筆者借鑒眾籌分類標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，認(rèn)為房產(chǎn)眾籌可以劃分為以下三種類型：產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌、借貸型房產(chǎn)眾籌和股權(quán)型房產(chǎn)眾籌。我國房產(chǎn)眾籌發(fā)展時(shí)間較短，各大眾籌平臺(tái)對(duì)于房產(chǎn)眾籌的模式尚處于摸索階段，因此市場(chǎng)上出現(xiàn)許多利用眾籌噱頭進(jìn)行房產(chǎn)營銷的項(xiàng)目。例如京東金融的“屋莫愁項(xiàng)目”，眾籌支持者支持2萬元，以獲得購房?jī)?yōu)惠5萬的資格；萬科地產(chǎn)在廣州進(jìn)行的眾籌拍賣項(xiàng)目，將拍得資金作為收益一次性回報(bào)給消費(fèi)者。而上述項(xiàng)目均是將眾籌模式簡(jiǎn)單的運(yùn)用至房產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)，并沒有進(jìn)行本質(zhì)上的金融創(chuàng)新，并不是本文所討論的房產(chǎn)眾籌。

以法律視角觀之，產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌，指面向潛在購房者募集資金用于房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，待房產(chǎn)項(xiàng)目竣工后向支持者交付房屋的眾籌方式。支持者的目的是為了獲取房產(chǎn)本身，因此通常會(huì)與發(fā)起人圍繞“購房”這一將來行為簽訂合同。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)受合同法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房預(yù)售管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整。

相對(duì)而言，借貸型房產(chǎn)眾籌與股權(quán)型房產(chǎn)眾籌的投資性更加明顯。借貸型房產(chǎn)眾籌中支持者與發(fā)起人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，支持者提供資金目的是為獲得利息回報(bào)；股權(quán)型房產(chǎn)眾籌中，支持者提供資金獲得發(fā)起人的股權(quán)或股權(quán)份額，以期將來能夠獲得股權(quán)增值或公司分紅。實(shí)踐中最常見的為產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌與股權(quán)型房產(chǎn)眾籌。

二、我國房產(chǎn)眾籌行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）國家政氛風(fēng)向

房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的原因之一是國家政策方向的日趨明朗化。2015年3月，國務(wù)院發(fā)布“關(guān)于深化體制機(jī)制改革加快實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略若干意見”中，提出在我國開展股權(quán)眾籌試點(diǎn)工作。2015年5月1日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好新形勢(shì)下就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的意見》中肯定了互聯(lián)網(wǎng)金融為拓寬創(chuàng)業(yè)投融資渠道所起的積極作用，鼓勵(lì)開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)，積極探索和規(guī)范發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)。2015年6月16日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》，指出支持互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，引導(dǎo)和鼓勵(lì)眾籌平臺(tái)規(guī)范發(fā)展。2015年7月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，其中出現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)金融”這個(gè)關(guān)鍵詞共15次，并且還強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，培育一批具有行業(yè)影響力的互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新型企業(yè)。2014年12月19日，中國證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）征求意見稿》（以下簡(jiǎn)稱私募股權(quán)眾籌征求意見稿），該意見稿對(duì)股權(quán)眾籌的性質(zhì)、股權(quán)眾籌平臺(tái)定位、投資者保護(hù)等方面做出了相關(guān)規(guī)定；2015年1月，八家股權(quán)眾籌互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成為證券業(yè)協(xié)會(huì)的認(rèn)證會(huì)員。這標(biāo)志著眾籌行業(yè)，尤其是股權(quán)眾籌被納入監(jiān)管體制內(nèi)，并逐步進(jìn)入正軌發(fā)展階段。

（二）國內(nèi)房產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀

我國房產(chǎn)眾籌發(fā)展時(shí)間雖然不長(zhǎng)，但是發(fā)展十分迅速，截至2016年2月，共有34家眾籌平臺(tái)開展房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。在這些平臺(tái)中，有些是專門從事房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的平臺(tái)，如中籌金網(wǎng)、平安好房網(wǎng)、房金所等平臺(tái)；也有綜合性眾籌平臺(tái)，即房產(chǎn)眾籌只是平臺(tái)眾多業(yè)務(wù)類型之一，如京東眾籌、蘇寧眾籌。房產(chǎn)眾籌總項(xiàng)目共計(jì)330個(gè)，實(shí)際眾籌資金65166.53萬元。其中，在上線的眾籌項(xiàng)目中，成功眾籌項(xiàng)目265個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的80.3%，項(xiàng)目平均融資金額為245.9萬元；正在進(jìn)行項(xiàng)目37個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的11.21%，目前合計(jì)實(shí)際融資金額306.79萬元；宣告失敗項(xiàng)目28個(gè)，占總項(xiàng)目數(shù)的8.48%。由此可以看出，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的成功率較高，項(xiàng)目平均融資金額較低。

另外，基于眾籌融資的“眾包性”特征，房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目的支持金額較小，即投資人投資項(xiàng)目的門檻較低。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)資料，在可采集數(shù)據(jù)的229個(gè)眾籌項(xiàng)目中，投資者支持項(xiàng)目金額分布如下：

（三）典型房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目

1.產(chǎn)品型典型項(xiàng)目：

2014年3月至今，產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌主要有一下四例：中關(guān)村“滄州建房”、南京樂居眾籌項(xiàng)目、平安好房&碧桂園上海嘉定項(xiàng)目、萬通&眾籌網(wǎng)眾籌筑屋項(xiàng)目。以南京樂居眾籌項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由樂居南京股權(quán)投資基金管理有限公司設(shè)計(jì)發(fā)布，面向特定人群發(fā)布信息，有意向的眾籌參與者需參與項(xiàng)目相關(guān)活動(dòng)，確定成為支持者后，與平臺(tái)方共同商討項(xiàng)目選址、價(jià)格等相關(guān)具體問題。待參與人數(shù)達(dá)標(biāo)后，開始拍地。拍地成功，參與者交納首付款并簽訂購房協(xié)議，平臺(tái)設(shè)立房地產(chǎn)投資基金，將眾籌融資投入該基金中，同時(shí)平臺(tái)尋找房地產(chǎn)開發(fā)商代建房屋，運(yùn)用房地產(chǎn)投資基金投資標(biāo)的房屋。

產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌的受眾主要是潛在購房者，募集資金用于房屋開發(fā)、建設(shè)，從而最終實(shí)現(xiàn)向眾籌支持者支付房屋的目標(biāo)，其設(shè)計(jì)理念更貼合房產(chǎn)“眾籌”概念的本質(zhì)。不過從實(shí)際情況來看，國內(nèi)踐行產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌模式的案例并不多，實(shí)踐難度較高，尚未有成功案例的出現(xiàn)，這是由我國當(dāng)前房產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境和復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程決定的。

2.股權(quán)型典型項(xiàng)目：

股權(quán)型房產(chǎn)眾籌是目前我國實(shí)踐中比較常見的房產(chǎn)眾籌類型之一，以平安好房網(wǎng)為例，截至2016年9月，平安好房眾籌板塊共上線15個(gè)，其中國外項(xiàng)目有4個(gè)，股權(quán)型眾籌模式主要集中在國外的幾個(gè)項(xiàng)目中。

以平安好房網(wǎng)新西蘭項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目最終認(rèn)購時(shí)間為2015年5月5日24點(diǎn)，認(rèn)購份數(shù)大于或等于20份，項(xiàng)目宣告成功。項(xiàng)目成立后，由眾籌發(fā)起方負(fù)責(zé)協(xié)助全部眾籌參與者在新西蘭注冊(cè)公司（以下簡(jiǎn)稱“A公司”）以購買眾籌標(biāo)的房產(chǎn)，眾籌參與者持有眾籌產(chǎn)品份額對(duì)應(yīng)A公司相應(yīng)的股權(quán)份額（1份眾籌產(chǎn)品對(duì)應(yīng)A公司5%的股權(quán)），眾籌參與者共同作為A公司的全資股東。A公司簽署購房文件并辦理相關(guān)購房手續(xù)，眾籌標(biāo)的房產(chǎn)的唯一產(chǎn)權(quán)方為A公司，眾籌參與者通過持有A公司的股權(quán)從而獲得眾籌標(biāo)的房產(chǎn)相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)份額。與此同時(shí)平臺(tái)尋找開發(fā)商負(fù)責(zé)標(biāo)的房產(chǎn)的開發(fā)和管理，項(xiàng)目最終獲得的收益可包括租金或出售所得，由眾籌參與人按比例共享收益。

三、房產(chǎn)眾籌的法律問題分析

在不同投資回報(bào)形式的作用下，不同類型的房產(chǎn)眾籌顯現(xiàn)出不同的法律風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌主要體現(xiàn)在涉嫌違反房屋預(yù)售規(guī)定，股權(quán)型房產(chǎn)眾籌主要體現(xiàn)在涉嫌擅自發(fā)行股票。

（一）產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌的法律問題分析

產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌的是以“房產(chǎn)”為回報(bào)形式的眾籌，眾籌支持的最終目的是獲得“房產(chǎn)”這一事物，獲得產(chǎn)品消費(fèi)。消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)學(xué)概念中，是指利用社會(huì)產(chǎn)品來滿足人們需要的過程。投資是指特定經(jīng)濟(jì)主體為了在未來可預(yù)見的時(shí)期內(nèi)獲得收益或是資金增值，在一定時(shí)期內(nèi)向一定領(lǐng)域投放資金或?qū)嵨锏慕?jīng)濟(jì)行為。因此，投資和消費(fèi)的區(qū)別在于：投資是為了獲得收益或資金增值；消費(fèi)是通過使用事物來滿足需求，購買價(jià)格是否打折毫無影響。產(chǎn)品型房產(chǎn)重消費(fèi)輕投資的特性，使其在實(shí)踐過程中主要存在以下法律風(fēng)險(xiǎn)：第一合同違約與欺詐的風(fēng)險(xiǎn)；第二違反房屋預(yù)售規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)；第三非法集資建房的風(fēng)險(xiǎn)。限于篇幅問題，本文著重討論違反房屋預(yù)售規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。

產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌巧妙的利用了眾籌模式而提前鎖定未來購房者，與傳統(tǒng)房屋銷售相比“預(yù)售”時(shí)間點(diǎn)更提前，但是房屋不是一般生活用品，我國房地產(chǎn)相關(guān)法律對(duì)商品房預(yù)售有嚴(yán)格的規(guī)定。房地產(chǎn)項(xiàng)目在完全交付使用之前大體要經(jīng)歷五個(gè)階段，分別是立項(xiàng)階段、施工階段、驗(yàn)收階段、銷售及交付階段，每個(gè)階段又要經(jīng)過不同的上級(jí)主管部分獲得相應(yīng)的行政許可后方能繼續(xù)下一階段的工作。例如在立項(xiàng)階段，開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)證》后，須向規(guī)劃局申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，須向規(guī)劃局申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；在銷售階段開發(fā)商須向房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)《預(yù)售許可證》和《銷售許可證》。

就實(shí)踐來看，目前絕大部分產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌在網(wǎng)上發(fā)起眾籌時(shí)還處在立項(xiàng)階段，既未獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，開發(fā)建設(shè)的資金投入也未達(dá)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，那么是否違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條有關(guān)規(guī)定？以南京樂居眾籌為例，拍地成功后，支持者需交納最低30%的“首付”并簽訂購房協(xié)議，然后再由樂居眾籌需找開發(fā)商代理建房。從支持者交納“首付”行為的本質(zhì)來看，該筆資金是對(duì)建成后房屋的提前預(yù)定，并將在今后的購房階段抵充房款，也就是說在眾籌籌集的資金實(shí)質(zhì)是提前支付的購房?jī)r(jià)款，而此時(shí)的樂居眾籌、開發(fā)商均未獲得商品房預(yù)售資格，明顯違反了我國商品房預(yù)售方面的規(guī)定。即使像廣州萬科城眾籌這類預(yù)售型房產(chǎn)眾籌，將房屋預(yù)售行為包裝成后期買房?jī)?yōu)惠權(quán)利，仍然很難認(rèn)定其符合商品房預(yù)售規(guī)則。

（二）股權(quán)型房產(chǎn)眾籌的法律問題分析

我國現(xiàn)行《證券法》第10條第一款明確確立了證券公開發(fā)行必須報(bào)經(jīng)有關(guān)部門審核；第13條規(guī)定了公開發(fā)行股票的條件。在一系列規(guī)定的前提下，發(fā)行人如果想要避開繁瑣的審核程序，或者發(fā)行人不能滿足公開發(fā)行的條件，就只能采取“非公開發(fā)行”的方式。在“私募股權(quán)眾籌征求意見稿”聲明中，協(xié)會(huì)認(rèn)為，選擇股權(quán)眾籌進(jìn)行融資的中小微企業(yè)一般不符合現(xiàn)行公開發(fā)行核準(zhǔn)的條件，因此股權(quán)眾籌融資只能采取非公開發(fā)行；股權(quán)眾籌平臺(tái)只能向?qū)嵜?cè)用戶推薦項(xiàng)目信息，不得進(jìn)行公開宣傳、推介或勸誘。無論是從現(xiàn)有法律制度分析得出的結(jié)論，還是征求意見稿中的規(guī)定，均要求股權(quán)眾籌進(jìn)行“非公開”融資。然而，這與股權(quán)眾籌天生就是對(duì)立的。眾籌的起源于互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)是一個(gè)開放、公開的平臺(tái)，一旦將信息放置于互聯(lián)網(wǎng)上，那么這個(gè)信息就是面向大眾公開的信息，任何人都可以獲取。股權(quán)型房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目通過互聯(lián)網(wǎng)形式發(fā)布項(xiàng)目?jī)?nèi)容、完成籌資行為，意味著它必然是一個(gè)公開的融資活動(dòng)。

“非公開發(fā)行”的另一情況即向特定對(duì)象發(fā)行且累積不超過200人。對(duì)于特定對(duì)象的認(rèn)定，我國《證券法》并未給出規(guī)定。學(xué)理上認(rèn)為，“特定對(duì)象”是指那些不需要法律提供特殊保護(hù)而能夠保護(hù)自己的投資者。實(shí)踐中，各國一般都采用財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)來界定這些投資者。股權(quán)型房產(chǎn)眾籌實(shí)踐的一大困難在于用什么樣的財(cái)富標(biāo)準(zhǔn)來衡量投資者是否合格。對(duì)投資者要求過高，不利于項(xiàng)目推廣，也不符合“普惠金融”的特性；若對(duì)投資者要求過低，又無法實(shí)現(xiàn)保護(hù)投資者的目的?！端侥脊蓹?quán)眾籌征求意見稿》第14條試圖對(duì)私募股權(quán)眾籌的投資者設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，“私募股權(quán)眾籌融資的投資者是指符合下列條件之一的單位或個(gè)人：（1）《私募投資基金監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定的合格投資者；（2）投資單個(gè)融資項(xiàng)目的最低金額不低于100萬元人民幣的單位或個(gè)人；（3）社會(huì)保障基金、企業(yè)年金等養(yǎng)老基金，慈善基金等社會(huì)公益基金，以及依法設(shè)立并在中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)備案的投資計(jì)劃；（4）凈資產(chǎn)不低于1000萬元人民幣的單位；（5）金融資產(chǎn)不低于300萬元人民幣或最近三年個(gè)人年均收入不低于50萬元人民幣的個(gè)人。上述個(gè)人除能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)、收入證明外，還應(yīng)當(dāng)能辨識(shí)、判斷和承擔(dān)相應(yīng)投資風(fēng)險(xiǎn)；（6）證券業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)定的其他投資者?！币陨衔闹衅桨埠梅烤W(wǎng)新西蘭項(xiàng)目為例，籌資者最低投資金額約45萬人名幣，明顯低于征求意見稿中100萬的最低投資限額。設(shè)定如此嚴(yán)格的投資者標(biāo)準(zhǔn)很少有項(xiàng)目能夠達(dá)到要求，即使能夠符合規(guī)定也拋棄了眾籌“人多錢少”的優(yōu)勢(shì)，無法實(shí)現(xiàn)發(fā)展普惠金融目標(biāo)。

四、結(jié)論

房產(chǎn)眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新的結(jié)果，也是房地產(chǎn)行業(yè)在金融、互聯(lián)網(wǎng)化方面需求的體現(xiàn)，房產(chǎn)眾籌行業(yè)若想獲得真正的發(fā)展，需要在符合國家金融監(jiān)管和法律規(guī)定的前提下，實(shí)現(xiàn)金融創(chuàng)新。眾籌平臺(tái)和房地產(chǎn)企業(yè)要堅(jiān)持眾籌模式創(chuàng)新，同時(shí)保持眾籌的本質(zhì)，同時(shí)落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施要求，完善自身風(fēng)控制度和資金監(jiān)管制度，加強(qiáng)信息披露。政府應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)法律制度，以《證券法》修改為契機(jī)，規(guī)范眾籌相關(guān)主體行為，設(shè)置符合我國實(shí)踐需要的股權(quán)眾籌投資制度，構(gòu)建良好外部環(huán)境。