基于熵權(quán)TOPSIS的房地產(chǎn)上市公司的績效分析

嚴(yán)唯+劉艷麗

【摘要】本文選取了在滬深上市的20家房地產(chǎn)公司為樣本進行研究，從盈利能力、償債能力、資產(chǎn)管理能力、成長性、股本擴張能力五個方面構(gòu)建了指標(biāo)評價體系，再基于熵權(quán)法和TOPSIS法確定了評價方法，最后對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的績效進行了分析和評價。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 熵權(quán) TOPSIS 績效分析

一、引言

房地產(chǎn)上市公司的績效分析一直是為很多人關(guān)注的熱點，也是學(xué)術(shù)研究中經(jīng)常會涉及到的問題。而要做上市公司的績效分析，財務(wù)分析的這塊就顯得很重要。本文結(jié)合徐國祥等人提出的上市公司業(yè)績評價體系建立了評價房地產(chǎn)上市公司各項能力的指標(biāo)體系，通過在證券之星網(wǎng)站和各公司的年度報告里查閱到的各公司2015年的相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)，再基于熵權(quán)法和TOPSIS法對房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的績效進行了分析和評價

二、綜合評價指標(biāo)體系的建立

考慮到我國滬深上市公司的實際情況，本文從上市公司的上市公司的盈利能力、償債能力、資產(chǎn)管理能力、成長性、股本擴張能力這五個方面反映上市公司的績效。

第一，用每股收益反映上市公司的盈利能力。每股收益，又稱每股稅后利潤、每股盈余，指稅后利潤與股本總數(shù)的比率。

第二，用資產(chǎn)負(fù)債率和流動比率兩個指標(biāo)分別反映上市公司的長期償債能力和短期償債能力。

第三，用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映上市公司在資產(chǎn)管理方面的能力。

第四，用凈利潤增長率指標(biāo)反映上市公司的成長性。

第五，用每股凈資產(chǎn)指標(biāo)來反映上市公司的股本擴張能力。

三、綜合評價方法的確定

（一）評價步驟

首先，對財務(wù)評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，以消除指標(biāo)數(shù)據(jù)量綱和數(shù)量級的影響；

其次，用熵值法客觀的確定評價指標(biāo)的權(quán)重；

最后，根據(jù)之前的權(quán)重用加權(quán)TOPSIS方法計算評價對象的綜合評價得分。

（二）指標(biāo)數(shù)據(jù)的處理

處理數(shù)據(jù)，即把所有數(shù)據(jù)都進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，使之能更方便的用于分析。

（1）正指標(biāo)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化。正指標(biāo)是指數(shù)值越大表明財務(wù)狀況越好的指標(biāo)。設(shè)有n個待評價的公司，m個評價指標(biāo)，則Xij為第j公司第i個指標(biāo)的值，Yij 為第j個公司第i個指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化處理后的值，則Yij為：

（2）負(fù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化。負(fù)指標(biāo)是指數(shù)值越小則表明公司的財務(wù)狀況越好的指標(biāo)。負(fù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化公司為：

（3）居中型指標(biāo)的處理。此類指標(biāo)有一個較好的取值區(qū)間，只有當(dāng)數(shù)值存在在這個區(qū)間之間時才能表明這個公司的財務(wù)狀況良好。為了數(shù)據(jù)的可比性，這類指標(biāo)可以轉(zhuǎn)換成正指標(biāo)，這時只需要令：

式中，a為指標(biāo)x的一個下界，A為指標(biāo)x的一個上界。

（三）評價指標(biāo)權(quán)重的確定

（1）熵值法的基本原理。在信息論中，“熵”是系統(tǒng)無序程度的度量。熵值法賦權(quán)的原理是：對于給定的評價指標(biāo)，不同樣本的數(shù)據(jù)差異越大，則該項指標(biāo)對評價結(jié)果的影響作用就越大，亦即該項指標(biāo)包含和傳輸?shù)男畔⒃蕉?，被賦予的權(quán)重應(yīng)該越大。熵值賦權(quán)反映了指標(biāo)數(shù)據(jù)本身的特征，并且可以根據(jù)財務(wù)情況的變化進行動態(tài)調(diào)整，避免了人為賦權(quán)的主觀隨意性。

（2）熵值賦權(quán)的方法。

（四）綜合評價得分的確定

（1）TOPSIS法的原理。TOPSIS （Technique for Order Pre-

ference by Similarity to ideal Solution），全稱為逼近理想值的排序方法，簡稱理想解法。運用TOPSIS 進行綜合評價的原理是： 通過測度各評價對象的指標(biāo)值向量與理想解和負(fù)理想解的相對距離來確定評價對象的綜合得分。評價對象越接近理想解同時又越遠離負(fù)理想解，則評價對象的綜合評價得分越高。

（2）TOPSIS確定評價得分的方法。

四、房地產(chǎn)上市公司的實證分析

本文選取了20家在滬深上市房地產(chǎn)公司。首先根據(jù)公式（1）和（3）對收集到的原始數(shù)據(jù)進行標(biāo)準(zhǔn)化處理；再依據(jù)公式（4）計算第j個公司第i個指標(biāo)所占的比重，接著由公式（5）～（7）得到各評價指標(biāo)的熵值、變異系數(shù)和權(quán)重，結(jié)果如表1。

然后由公式（8）可得加權(quán)規(guī)范后的數(shù)據(jù)矩陣。最后，根據(jù)之前的公式（9）～（11）計算得出相對接近度Cj及其排序結(jié)果如下表，表2中同時也將每個公司在每個指標(biāo)單項的排名列了出來。

實證結(jié)果分析：首先，從評價指標(biāo)來看，影響上市公司績效分析的最主要的因素是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和資產(chǎn)報酬率兩項，有表5的權(quán)重可知，上述兩項指標(biāo)的權(quán)重均大于22%，累計權(quán)重為52.44%，明顯高于其他指標(biāo)，而凈利潤增長率的影響相對較弱。其次，從各公司的績效狀況來看，不同公司之間的績效存在明顯差距但各有特點，在資產(chǎn)管理能力方面，建發(fā)股份、金隅股份、榮盛發(fā)展等公司能力較強而城投控、陸家嘴和首開股份相對較弱；在成長能力方面，招商地產(chǎn)、華夏幸福、首開股份等公司能力較強能陸家嘴、保利地產(chǎn)和泰禾集團相對較弱；在盈利能力方面，首開股份、陽光城、金地集團等公司的能力較強而保利地產(chǎn)、陸家嘴和華僑城相對較弱；在股本擴張能力方面，金地集團、金融街、北京城建等公司能力較強而陸家嘴、榮盛發(fā)展和泰禾集團相對較弱。最后，從這次評價的整體上來看，20家上市房地產(chǎn)公司中績效最好的是建發(fā)股份，其次是招商地產(chǎn)和金隅股份，績效較差的是城投控股、泰禾集團和首開股份。

五、結(jié)論

本文首先根據(jù)盈利能力、償債能力、資產(chǎn)管理能力、成長性、股本擴張能力五個方面構(gòu)建了指標(biāo)評價體系，其次用熵值法確定指標(biāo)權(quán)重，用TOPSIS 確定綜合評價得分，建立了基于熵權(quán)TOPSIS的財務(wù)評價模型。其中，用熵值法客觀確定指標(biāo)權(quán)重，有助于反映指標(biāo)數(shù)據(jù)本身的離散程度和財務(wù)狀況的動態(tài)變化，避免人為賦權(quán)的主觀隨意性；用TOPSIS 確定評價得分，避免了對樣本數(shù)量和數(shù)據(jù)分布的限制， 更適用于可觀測樣本數(shù)據(jù)不足的資本市場環(huán)境；最后運用熵權(quán)TOPSIS模型對我國20家在滬深上市的房地產(chǎn)公司2015年的財務(wù)績效進行了實證評價。但是，可能由于選取的指標(biāo)不夠全面，所以得出的結(jié)論和真實情況可能有所偏差。

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