“營改增”后房地產企業(yè)增值稅納稅籌劃的思考

遲麗華　郭睿

摘要：自2016年5月1日起全面推開“營改增”試點，房地產企業(yè)也由以前的營業(yè)稅納稅人，變?yōu)樵鲋刀惣{稅人。文章就“營改增”進行政策介紹，進而分析其對房地產企業(yè)的影響，從而提出房地產企業(yè)面對這一變化可以進行的納稅籌劃的建議。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；增值稅；納稅籌劃

營業(yè)稅在我國稅收歷史中有著一定的積極作用，但是它存在著重復征稅的弊端。反觀增值稅，在生產和銷售的各個環(huán)節(jié)分段征收，在中間的每一個環(huán)節(jié)，僅就增值部分征稅，最終實現(xiàn)對最終消費環(huán)節(jié)全額征稅，可有效的避免重復征稅的問題。因此，增值稅作為一個“80后”新秀，成功取代了營業(yè)稅的地位。于2016年5月1日起全面推行“營改增”試點，在新中國稅制中有著66年歷史的營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。房地產行業(yè)，作為我國的一個稅收大戶，它有產業(yè)鏈條多、周期長、資金需求量大的特點，這些特點使這個行業(yè)對稅收政策敏感性高。由于其以前交納的是營業(yè)稅，在面對“營改增”后可能各項稅務工作做得不夠好，就可能面臨稅負大量加重。大多都是因為本來可以抵扣進項稅額的部分卻不能抵扣，于是企業(yè)就需要交大量的增值稅。因此，為了房地產企業(yè)能快速適應“營改增”，利用國家政策，合理減輕稅負，企業(yè)的增值稅納稅籌劃就顯得尤其重要了。本文先簡述“營改增”政策，分析其對房地產企業(yè)的影響，進而提出建議。

一、房地產企業(yè)“營改增”簡述

2016年3月5日，李克強總理在第十二屆全國人大會議上提出全面實施營改增。從2016年5月1日起，將試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)和生活服務業(yè)4大行業(yè)，實現(xiàn)商品貨物與服務業(yè)的“全覆蓋”。“營改增”改革的重要意義在于避免重復征稅，降低各行業(yè)的稅負。文件規(guī)定，對于房地產企業(yè)而言一般納稅人適用的增值稅稅率為11%。對于納稅人銷售自行開發(fā)的老項目另有過渡性政策，在名義稅率和計算方法上與以前基本一致。對于小規(guī)模納稅人，在收到預收款時先需按3%預繳；在納稅義務實際發(fā)生時，按5%征收率計算應納稅額，抵減預繳稅款，納稅申報。

二、“營改增”對房地產企業(yè)的影響

在“營改增”前，房地產行業(yè)適用的是按照銷售不動產的收入5%征收營業(yè)稅；在 “營改增”后，適用的是按銷售不動產收入的11%征收增值稅，其中在購進工程物資和建設等環(huán)節(jié)中產生的進項稅額取得專用發(fā)票并認定的部分可以抵扣。這就使得在 “營改增”對房地產企業(yè)的稅負產生一定的影響。而且，營業(yè)稅屬于“價內稅”，增值稅屬于“價外稅”，這就說明其對房地產企業(yè)的會計處理也會產生一定影響。

（一）“營改增”對房地產企業(yè)稅負的影響

“營改增”對房地產企業(yè)的影響除了在會計處理上，更多的卻是體現(xiàn)在了企業(yè)稅負上。

對于房地產企業(yè)來說，首先是稅率上的影響。在“營改增”前，房地產企業(yè)建設環(huán)節(jié)需要交納一次稅率為3%的營業(yè)稅，房地產企業(yè)在銷售房產交納營業(yè)稅，稅率為5%，在“營改增”后，房地產企業(yè)一般納稅人銷售房產交納增值稅，稅率為11%。僅從名義稅率上來看，似乎房地產稅負加重，但是增值稅卻僅是就增值的部分交納稅，因此實際上是加重了稅負還是減輕不能單從名義稅率上來看，而還應該考慮稅基。小規(guī)模納稅人，在“營改增”前交稅率為5%的營業(yè)稅，在“營改增”后交征收率為5%的增值稅。因此對于小規(guī)模納稅人而言，稅率沒有發(fā)生變化，但是“營改增”后對于小規(guī)模納稅人有一定的優(yōu)惠政策，而這是在之前沒有的。

其次是稅基上的影響，在“營改增”前，銷售環(huán)節(jié)是就銷售收入來征收營業(yè)稅，不存在抵扣問題，且營業(yè)稅作為價內稅包含在銷售收入中。而“營改增”后，雖然也是就銷售收入來計算增值稅銷項稅額，但是在銷售前購進原材料和建設環(huán)節(jié)，產生的增值稅進項稅額，可以用來抵扣，而且增值稅作為價外稅，并不包含在銷售收入中。

（二）“營改增”對房地產企業(yè)會計處理的影響

在購進工程物資環(huán)節(jié)中，在“營改增”前，購進工程物資產生的增值稅進項稅額由于是被用于非增值稅應稅項目，而不能抵扣，在購進時直接記入“工程物資”的成本中。借記“工程物資”，貸記“銀行存款”。在“營改增”后，購進工程物資產生的增值稅進項稅額可以抵扣，借記“工程物資”、“應交稅費——應交增值稅（進項稅額）”，貸記“銀行存款”。

在建設環(huán)節(jié)，出包工程的，在“營改增”前，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”。在“營改增”后，借記“在建工程”，貸記“銀行存款”。

在銷售環(huán)節(jié)，“營改增”前，房地產企業(yè)按銷售收入的5%交營業(yè)稅，通過“營業(yè)稅金及附加”科目核算；而“營改增”后，房地產企業(yè)交納增值稅，而增值稅作為價外稅，不計入費用中。

（三）“營改增”對發(fā)票管理的影響

在“營改增”前，營業(yè)稅的稅收發(fā)票僅僅是作為購入方的相關資產或費用的確認依據，而并不作為抵扣憑證。在“營改增”后，增值稅專用發(fā)票不僅是作會計處理的依據，更是作為抵扣憑證。因此增值稅發(fā)票的監(jiān)管就顯得尤其重要。銷售方開具的增值稅專用發(fā)票，是下游企業(yè)抵扣依據，影響增值稅涉及的完整閉環(huán)鏈條。所以增值稅專用發(fā)票銷項發(fā)票的領購、開具、保管和作廢，以及進項發(fā)票的取得、認證和抵扣等都尤其重要。因此在“營改增”后的今天，企業(yè)應更加重視發(fā)票的管理。

三、“營改增”后房地產企業(yè)的納稅籌劃

“營改增”對房地產企業(yè)的影響主要在會計處理、稅負、和發(fā)票管理方面。為了適應這一變化，房地產企業(yè)也應該做出相應變動來積極應對。這就涉及到了在“營改增”前房地產企業(yè)未曾有的增值稅的納稅籌劃。

（一）納稅人身份的選擇

納稅人身份分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人身份的不同對應的計稅方法也就不同。對于小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計稅。房地產開發(fā)企業(yè)的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇5%的征收率計稅。房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款的余額為銷售額。

例如，某小型房地產企業(yè)年應納稅銷售額450萬元，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人，由于其年應納稅銷售額小于500萬元，因此也可以選擇為小規(guī)模納稅人。如果其可抵扣的進項稅額部分大于29.41%（17%/5%），則其應納稅額必然小于作為小規(guī)模納稅人應交納的增值稅額，這時就應選擇一般納稅人的身份，反之選擇小規(guī)模納稅人。

再如，一家房地產企業(yè)年應納稅銷售額為980萬元，其它情況同上，如果其可抵扣的進項稅額部分小于29.41%，可以將企業(yè)拆分成兩個小房地產企業(yè)，這樣就是兩個小規(guī)模納稅人，可以按照小規(guī)模納稅人的簡易計稅辦法，按5%征收率計征。

（二）重視發(fā)票管理，加強相關人員的培訓

作為一般納稅人的企業(yè)，在銷項稅額一定的情況下，可抵扣的進項稅額越大，其應繳納的增值稅額必然越小。而發(fā)票的管理以及人員關于這方面的知識素養(yǎng)就很重要了。

首先，房地產企業(yè)應該重視增值稅發(fā)票憑證的管理，實時取得可以抵扣的專用發(fā)票。一方面，安排專人負責發(fā)票管理，另一方面在供應商的選擇上，盡可能選擇一般納稅人供應商，或者選擇小規(guī)模納稅人時，要求其代開增值稅專用發(fā)票。同時企業(yè)也應該有識別和防范假發(fā)票的能力。

其次，企業(yè)需要加強相關人員的培訓。一方面是組織財務人員的培訓，尤其是關于“營改增“后會計處理方法的培訓，以及增值稅納稅開具、申報方面的培訓。另一方面，應加強企業(yè)采購人員關于增值稅專用發(fā)票的培訓，這樣他們才能取得合理的，可以抵扣的發(fā)票。

（三）轉變開發(fā)銷售模式

隨著現(xiàn)代生活的匆忙，越來越多的人為求方便快捷在購房問題上更傾向于選擇精裝房。而高檔的住宅、精裝房、辦公室等的裝修費用都在房產成本中所占比例非?？捎^。如果房地產企業(yè)將主要銷售毛坯房慢慢轉為精裝房，能在一定程度上拓寬了進項稅抵扣來源，同時又能比毛坯房多獲得一層裝修的利潤。因此在增值稅納稅籌劃上，房地產企業(yè)可以考慮轉變開發(fā)銷售模式。

“營改增”對房地產企業(yè)不論在會計處理上還是稅負上都會產生一定的影響，房地產企業(yè)應該明確其產生影響方向與影響數，積極展開增值稅納稅籌劃工作。“營改增”的本意就是為了減輕企業(yè)的稅負，房地產企業(yè)應該充分利用這一政策，減輕企業(yè)稅負，增加企業(yè)效益，使企業(yè)可以更好的發(fā)展。

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（作者單位：遼寧師范大學會計系）