新時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)向何處去

鐘偉本刊副主編、北京師范大學(xué)金融系教授

黨的十九大報(bào)告的相關(guān)內(nèi)容，為我國(guó)新時(shí)代房地產(chǎn)的發(fā)展指明了戰(zhàn)略方向，也奠定了政策基調(diào)。而房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的形成，將是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。

自1998年中國(guó)啟動(dòng)住房改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了20年的長(zhǎng)足發(fā)展，現(xiàn)已成為年銷售額逾10萬(wàn)億元、對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有很大影響力的行業(yè)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)也暴露出了發(fā)展不充分、不平衡等問(wèn)題：一線城市及準(zhǔn)一線城市房?jī)r(jià)高企，房屋庫(kù)存和房地產(chǎn)金融的穩(wěn)健性更一度令人產(chǎn)生憂慮。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代，房地產(chǎn)領(lǐng)域也面臨轉(zhuǎn)型之痛與機(jī)遇。

黨的十九大報(bào)告指出：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這一表述為新時(shí)代房地產(chǎn)的發(fā)展指明了戰(zhàn)略方向，也奠定了政策基調(diào)。

第一，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。這一耳熟能詳?shù)恼摂嗤怀鰪?qiáng)調(diào)了住房的功能性。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，1945年以來(lái)的美國(guó)，就長(zhǎng)周期而言，除了少部分大城市之外，房?jī)r(jià)的漲幅只是略高于長(zhǎng)期通脹水平。中國(guó)的炒房風(fēng)則令房?jī)r(jià)快速暴漲，這是快速城市化進(jìn)程中房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不足所致。十九大報(bào)告的上述定調(diào)，決定了房?jī)r(jià)暴漲論、炒房潮將難以卷土重來(lái)。

第二，多主體供給。未來(lái)的房屋供給的主體，將從主要依賴市場(chǎng)，逐步擴(kuò)展到中央和地方政府，乃至企事業(yè)單位和居民自建。1998年之后，中國(guó)逐漸走上了以市場(chǎng)供給的商品房為主的道路。以住宅為例，商品房一度高居住宅供給的90%以上。近年來(lái)，盡管由政府主導(dǎo)的保障房和棚戶區(qū)改造力度不斷加大，但通過(guò)市場(chǎng)供給的商品房仍是絕對(duì)主體。而從其他國(guó)家特別是歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家的實(shí)踐看，政府對(duì)房屋供應(yīng)也發(fā)揮著重要作用，新加坡政府的組屋更是占到住宅供應(yīng)的80%，只有20%的供應(yīng)是商品房。未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)供給過(guò)度依賴市場(chǎng)、依賴開發(fā)商的情況可能會(huì)逐漸變化，各級(jí)政府在供給側(cè)發(fā)揮的作用將會(huì)上升，并將最終形成市場(chǎng)、政府、單位及個(gè)人自建等多主體的供給模式。

第三，多渠道保障。如果政府作為房地產(chǎn)供給主體而日益活躍，那么將從土地、資金、財(cái)稅、建造、房屋的分配和運(yùn)營(yíng)等各層面推動(dòng)形成明顯有別于商品房的平行渠道。就土地而言，除了通過(guò)公開市場(chǎng)獲地，也有可能形成保障房、舊城改造、棚戶區(qū)改造及集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地的單獨(dú)供地渠道，租賃房屋和可售房屋的供地也將不同。此外，非商品房的供給也需要金融財(cái)稅政策的配合，例如配套的住房銀行的組建，以及租賃房屋的稅收制度等。多渠道保障所指向的保障對(duì)象，將是缺乏商品房購(gòu)買能力的中低收入群體和新市民群體。

第四，多層次需求。研究表明，從長(zhǎng)周期看，居民收入的高低決定房?jī)r(jià)的高低。在既有的收入分配格局下，居民自有住房率通常是穩(wěn)定和難以提高的。該比率在歐洲約為70%，在美國(guó)則略高于60%。中國(guó)居民的自有住房率非常高，但考慮到農(nóng)民自建房和1998年之前房改房的品質(zhì)，則至少仍有30%以上的居民不太可能購(gòu)買商品房，特別是在一、二線城市，買不起房的居民比率更高。因此，中國(guó)居民對(duì)房屋的需求是多層次的：從豪宅到普通商品房，從可售式保障房到共有產(chǎn)權(quán)房，從商品房租賃到公租房，這種多層次的需求是現(xiàn)實(shí)存在的。多主體供給和多渠道保障，恰恰就是為了以更充分、均衡的方式，滿足“買不起房”的群體的居住需求。

第五，租購(gòu)并舉。以前居住需求基本通過(guò)買賣商品房來(lái)實(shí)現(xiàn)，而未來(lái)還可以購(gòu)買可售式保障房或共有產(chǎn)權(quán)房，同時(shí)也可以通過(guò)規(guī)范的租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)租房度日。未來(lái)，房屋出租主體可能是開發(fā)商，也可能是各級(jí)政府，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)有望迅速擴(kuò)張。政策強(qiáng)調(diào)的不是人人擁有房屋，而是人人住有所居。這是一個(gè)清晰而理性的政策目標(biāo)。

自2016年第四季度以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的既有模式始終處于持續(xù)的轉(zhuǎn)型壓力之下。我們應(yīng)該看到，房地產(chǎn)政策能夠解決的問(wèn)題是有限的，不能對(duì)涉房政策寄托太多的期待。例如醫(yī)療資源和教育資源的不充分和不平衡，并不是涉房政策就能解決：學(xué)區(qū)房問(wèn)題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源不足，而不在于如何劃分學(xué)區(qū)、業(yè)主或租戶，因此租售同權(quán)并不能根治這一問(wèn)題。我們更要看到，房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的形成是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程。在推動(dòng)多主體供給和多渠道保障的進(jìn)程中，既有的政策可能會(huì)適度調(diào)整，但不會(huì)有大的起伏，更不會(huì)有方向性變化。