對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)

楊斌

摘要：從中央到地方各級(jí)政府始終高度重視房地產(chǎn)行業(yè)，化解房地產(chǎn)庫(kù)存是2016年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，四、五線(xiàn)城市可因地制宜，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的政策，包括鼓勵(lì)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房、加大城市棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例、實(shí)施購(gòu)房?jī)?yōu)惠的政策等，切實(shí)做好化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；四、五線(xiàn)城市；化解房地產(chǎn)庫(kù)存；購(gòu)房補(bǔ)貼

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）031-000-02

“房地產(chǎn)”身兼居住和投資雙重功能，是近些年人民群眾的熱點(diǎn)話(huà)題之一，關(guān)系到大家的切身利益。同樣，在政府工作層面，由于房地產(chǎn)既能改善人民居住條件、又能拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊性，也是從中央到地方政府的重要工作之一。黨中央、國(guó)務(wù)院始終高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要求各地把保持房地產(chǎn)平穩(wěn)、健康發(fā)展作為當(dāng)前的重要任務(wù)。習(xí)總書(shū)記在2015年12月18日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中明確要求“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”，“去庫(kù)存”成為今年抓好經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一。省、市、縣等各級(jí)政府也出臺(tái)相應(yīng)政策，積極化解房地產(chǎn)庫(kù)存。筆者所在的晉中市為地級(jí)市，常住人口300多萬(wàn)，屬北方一座“四線(xiàn)”城市，在出臺(tái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存政策后， 2016年1-10月，商品住房銷(xiāo)售面積167.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了46.77%，銷(xiāo)售金額75.01億元，同比增長(zhǎng)了41.22%，預(yù)計(jì)到年底銷(xiāo)售增長(zhǎng)在60%以上，去庫(kù)存工作取得明顯效果?，F(xiàn)對(duì)“四、五線(xiàn)”城市化解房地產(chǎn)庫(kù)存工作有幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)，供大家商榷。

一、加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提高城鎮(zhèn)化率是化解房地產(chǎn)庫(kù)存的主要渠道

據(jù)統(tǒng)計(jì)部門(mén)2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)城鎮(zhèn)常住人口77116萬(wàn)人，比2014年增加2200萬(wàn)人，鄉(xiāng)村常住人口60346萬(wàn)人，減少1520萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎貫?6.1%。山西省城鎮(zhèn)常住人口2016萬(wàn)人，比2014年增加54萬(wàn)人，鄉(xiāng)村常住人口1648萬(wàn)人，比上年減少38萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率為55.03%。晉中市2015年底常住人口為333.57萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)常住人口172.53萬(wàn)人，占常住人口的51.72%。

“十三五”規(guī)劃要求2020年常住人口城鎮(zhèn)化率要達(dá)到60%左右，從全國(guó)來(lái)看，常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)有1000萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，山西省常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)有約27萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，晉中市常住人口城鎮(zhèn)化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就會(huì)有約2.31萬(wàn)農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)。按約有四分之一農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)買(mǎi)房計(jì)算（110平方米/套），消化山西省房地產(chǎn)庫(kù)存約6.75萬(wàn)套， 742.5萬(wàn)平方米；消化晉中市房地產(chǎn)庫(kù)存約0.58萬(wàn)套、63.52萬(wàn)平方米，約占晉中市2015年庫(kù)存133.31萬(wàn)平方米的47.65%，由此可見(jiàn)，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，提高城鎮(zhèn)化率是商品房去庫(kù)存的主要渠道。

二、鼓勵(lì)支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，切實(shí)保障原戶(hù)籍地的權(quán)益不變

農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房屬剛性需求，鼓勵(lì)并支持農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，首先要保障好農(nóng)民工和農(nóng)民在原戶(hù)籍地的權(quán)益不變，使其無(wú)后顧之憂(yōu)。各地需貫徹落實(shí)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口合法權(quán)益，即“現(xiàn)階段，不得以退出土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶(hù)的條件”，保障新落戶(hù)農(nóng)民工和農(nóng)民在原戶(hù)籍地的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體收益分配權(quán)等權(quán)益不變，按規(guī)定享受各項(xiàng)惠農(nóng)政策。同時(shí)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非城鎮(zhèn)戶(hù)籍人口在城鎮(zhèn)擁有居住證并連續(xù)居住6個(gè)月以上者，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可在居住地申請(qǐng)登記常住戶(hù)口。切實(shí)做好服務(wù)保障工作，確保新落戶(hù)居民及時(shí)、完全享受同等的教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)。

三、提高城市棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例，是化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要途徑

2015年10月底，山西省城市棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工了20.05萬(wàn)套，其中貨幣化安置了6.36萬(wàn)套，貨幣化安置率為31.7%，晉中市城市棚戶(hù)區(qū)改造開(kāi)工8536套，其中貨幣化安置4259套，貨幣化安置率為49.9%，貨幣化安置中按三分之二購(gòu)買(mǎi)商品房（120平方米/套）計(jì)算，意味著省、市消化房地產(chǎn)庫(kù)存分別約有4.19萬(wàn)套、50.28萬(wàn)平米和0.28萬(wàn)套、33.6萬(wàn)平方米，約占晉中市2015年庫(kù)存133.31萬(wàn)平方米的25.2%，所以加快城市棚戶(hù)區(qū)改造進(jìn)程、提高貨幣化安置比例是房地產(chǎn)去庫(kù)存的重要渠道。

四、五線(xiàn)城市政府應(yīng)編制棚戶(hù)區(qū)和納入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的城中村改造總體規(guī)劃、實(shí)施方案，把城市危房改造和舊住宅區(qū)綜合整治納入棚戶(hù)區(qū)改造范圍，并按照國(guó)務(wù)院要求，在2017年底前連片3000平方米以上的棚戶(hù)區(qū)要全部開(kāi)工改造，2020年前所有城中村全部開(kāi)工改造，把貨幣化安置作為今后一個(gè)時(shí)期棚改安置主渠道，將棚改貨幣化安置比例提高到50%以上。

四、實(shí)施適當(dāng)?shù)馁?gòu)房?jī)?yōu)惠政策，鼓勵(lì)剛性需求及改善型需求群體購(gòu)房

近兩年，四、五線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛較濃，有大量持幣待購(gòu)者等待觀望，對(duì)此態(tài)勢(shì)，在引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)的同時(shí)，政府可分階段、分群體實(shí)施適當(dāng)?shù)馁?gòu)房?jī)?yōu)惠政策，拿出“真金白銀”鼓勵(lì)剛性需求及改善型需求群體購(gòu)房。如山西省朔州、忻州兩市，針對(duì)農(nóng)民工、大學(xué)生村官等群體在2016年購(gòu)買(mǎi)商品房的，每平方米給予100-300元的補(bǔ)貼。晉中市則規(guī)定，凡是在2016年購(gòu)買(mǎi)商品住房的，購(gòu)房人均可享受每平方米150元的政府購(gòu)房補(bǔ)貼；如購(gòu)房人為教師、新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生（畢業(yè)5年以?xún)?nèi)）、在校大學(xué)生及現(xiàn)役軍人的，可再享受150元/㎡政府購(gòu)房補(bǔ)貼，購(gòu)房補(bǔ)貼資金來(lái)源為消化商品房庫(kù)存的財(cái)政收入，從我市今年1-10月份的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，同比增長(zhǎng)了46.77%，特別是政策出臺(tái)后的8-10月，商品房合同網(wǎng)簽備案量幾乎翻倍，效果顯著。

五、切實(shí)做好住房公積金的繳存和使用工作，是化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要保障

晉中市2015年公積金貸款發(fā)放額約20億元，幫助約2萬(wàn)戶(hù)居民購(gòu)買(mǎi)新房，目前繳存結(jié)余約10億元，至少還能幫助1萬(wàn)戶(hù)居民購(gòu)買(mǎi)新房，按戶(hù)均120平方米計(jì)算，能幫助消化商品房120萬(wàn)平方米。所以，切實(shí)做好住房公積金的繳存和使用工作，擴(kuò)大公積金的繳存和使用范圍，是化解房地產(chǎn)庫(kù)存的重要保障。各機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、有雇工的個(gè)體工商戶(hù)、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等組織，都要按規(guī)定繳納住房公積金。簽訂勞動(dòng)合同的單位，提倡將繳存住房公積金的內(nèi)容寫(xiě)入勞動(dòng)合同。提高住房公積金使用率，全面落實(shí)既有住房公積金使用政策。農(nóng)民工依法同等享受住房公積金繳存使用權(quán)利。連續(xù)正常繳存住房公積金6個(gè)月（含6個(gè)月）以上的農(nóng)民工，購(gòu)買(mǎi)工作所在地商品房自住的，可按規(guī)定申請(qǐng)住房公積金貸款，首付比例由原來(lái)的30%降為20%，核定抵押物價(jià)值由70%增加至80%。

總之，房地產(chǎn)庫(kù)存較多的四、五線(xiàn)城市地方政府，在黨中央、國(guó)務(wù)院對(duì)化解房地產(chǎn)庫(kù)存的統(tǒng)一決策部署下，主要領(lǐng)導(dǎo)要親力親為，切實(shí)承擔(dān)起去庫(kù)存和穩(wěn)市場(chǎng)的主體責(zé)任，制定符合本地實(shí)際情況的去庫(kù)存政策。

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