2016年中國房地產業(yè)十大事件

事件一：中央首提抑制泡沫·重申建立長效機制

事件二：20余城房價漲幅大·國慶密集出臺嚴政

事件三：去庫存初見成效·結構差異成新矛盾

事件四：地王熱潮史無前例·搶地大戰(zhàn)硝煙彌漫

事件五：板塊輪動效應明顯·四小龍領漲惹關注

事件六：官方發(fā)文擬推街區(qū)制·打開圍墻引爭議

事件七：石榴敗走鄭州地市·舊改用地規(guī)則待完善

事件八：國企改革與地價倒逼·房企并購熱情高漲

事件九：深圳房價首次下跌·領漲者變身領跌者

事件十：萬科寶能股權大戰(zhàn)·險資搶籌優(yōu)質地產股

事件一：中央首提抑制泡沫·重申建立長效機制

事件 12月14日至16日召開的中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位；加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。關于抑制泡沫，略作回顧。5月9日《人民日報》采訪權威人士時就曾指出，假如搞大力度刺激，必然制造房地產泡沫，這個教訓必須汲取。7月26日，中央政治局會議明確落實“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大重點任務，其中要求，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。10月28日，中央政治局會議再次指出，要注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險。

評析 2016年下半年中央政治局會議多次提到“抑制資產泡沫”，但對于“資產泡沫”并無明確界定，就2016年以來的市場來看，資產泡沫既反映在房地產領域，也可能在其他領域中存在，就如5月9日權威人士的講話，“要讓中國的股市、匯市、房地產市場的價格回歸理性，回到它的基本功能”。12月的中央經濟工作會議首次提出“抑制房地產泡沫”，這說明之前所謂的“抑制資產泡沫”，必定包含房地產泡沫。而且，抑制當前中國的資產泡沫，首當其沖就是抑制房地產泡沫，否則不僅會影響到我國經濟增長的穩(wěn)定，也會給我國金融市場帶來較大風險。要想抑制房地產泡沫，一方面，需要短期措施，比如少數(shù)城市實施限購、限貸、限價等手段，特別是針對高杠桿推出一系列限制措施，9月底與國慶期間20余城出臺調控新政，正是中央抑制房地產泡沫方針的體現(xiàn)；另一方面，還需要長效措施，因此中央經濟工作會議重申“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”。長效機制最早于2013年提出，但近幾年進展緩慢，預計未來一兩年會加速推進，包括運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段。

事件二：20余城房價漲幅大·國慶密集出臺嚴政

事件 9月30日北京、天津發(fā)布樓市調控新政，其后在短短的國慶期間，全國20余座樓市熱點城市紛紛發(fā)布調控新政。這是自2014年全國房地產政策開始松綁后，首次出現(xiàn)地方政府集中出臺調控政策。顯而易見，這是在有關部門統(tǒng)一部署下的一次集體行動，其中北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都這16個房價上漲過快城市，成為重點調控對象。此次熱點城市的調控政策，主要包括：限購、限貸、加大土地供應、規(guī)范商品房銷售監(jiān)管、整治市場違法行為、加強銷售價格監(jiān)管、嚴厲打擊造謠滋事等。

評析 2016年全國市場區(qū)域分化更加顯著，在多數(shù)三四線城市急需去庫存的同時，20多個城市樓市火爆、房價大漲。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，從2015年4月至2016年9月，包括北上廣深等被重點監(jiān)控的16個城市，房價漲幅均超過15%，其中深圳、上海、廈門、南京、合肥房價漲幅驚人，分別高達86.6%、56%、51.4%、49.4%和47.6%。熱點城市暴漲的房價和過熱的市場情緒，既不利于房地產業(yè)健康發(fā)展，又不利于經濟穩(wěn)健增長。因此，在中央“分類調控、因城施策”的方針指導下，20余城在國慶期間集中出臺新政。其實，地方政策的風向變化，早在2016年一季度就初露端倪。上海于3月25日率先發(fā)布“滬九條”——這是此輪房地產周期內第一個收緊型政策的大城市，隨后深圳、廊坊、蘇州等地跟進出臺調控政策。在國慶新政潮后，仍有上海、杭州、成都等出臺“補丁”政策，長沙則首次出臺新政。截至2016年12月，全國已有至少24個城市出臺了50多次調控措施。調控政策出臺后，四季度這些熱點城市樓市已經開始降溫，成交量下滑，房價漲幅縮小或微跌，調控效果正在顯現(xiàn)中。

事件三：去庫存初見成效·結構差異成新矛盾

事件 根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至11月底，全國商品房待售面積為69095萬平方米，環(huán)比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個月減少，其中住宅減少比較顯著。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，截至2016年11月底，全國35個城市新建商品住宅庫存為23580萬平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少10.6%，同比減少已持續(xù)了16個月。在商品房積極去庫存的同時，結構分化現(xiàn)象值得關注。相比住宅，商辦類物業(yè)去庫存壓力依然很大。為此政策也在積極創(chuàng)新，比如2016年5月4日召開的國務院常務會議提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的政策思路。

評析 2015年12月召開的中央經濟工作會議，將“去庫存”作為2016年經濟工作的五大任務之一。上述數(shù)據(jù)表明，2016年去庫存初戰(zhàn)告捷，堪稱去庫存元年。當然，在全國房地產去庫存成績受到肯定的同時，各類結構性的矛盾值得關注。主要體現(xiàn)為三點：一、城市之間的去庫存狀態(tài)有明顯的分化現(xiàn)象，其中一線和少數(shù)二三線城市的庫存明顯不足，亟待補庫存，而其他二三四線城市庫存規(guī)模依然偏大；二、不同物業(yè)市場的去庫存狀況有較大差異，住宅項目明顯好于商業(yè)和辦公；三、市區(qū)和郊區(qū)的去庫存狀態(tài)呈現(xiàn)較大的分化，比如從“9·30”新政后各地調控政策就可看出，部分城市僅針對市區(qū)進行了限購，而郊區(qū)則采取了較為寬松的購房政策。針對此類結構性矛盾，應該在“分類調控”的思路下繼續(xù)探索新的解決機制，進而讓庫存背后的供求關系處于一個更加健康的狀態(tài)。

事件四：地王熱潮史無前例·搶地大戰(zhàn)硝煙彌漫

事件 自2016年3月以來，全國土地市場明顯回暖，地王數(shù)量直線上升。這些地王主要集中在一二線城市中，尤其是上海、南京、蘇州、合肥、杭州等城市。前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出了7個區(qū)域地王；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊刷新了3個區(qū)的地王紀錄；4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元；4月底，廈門總價和單價雙料地王產生；8月17日，全國單價地王在上海誕生，融信集團以110.1億元的成交價格拿下靜安區(qū)中興路地塊，樓板價突破10萬元/平方米，可售部分的樓板價超過14萬元/平方米；8月29日，招商蛇口和華僑城聯(lián)合體以310億元的總價拍得深圳新會展中心配套商業(yè)用地，超過此前廣州亞運村255億的全國總價地王，晉升為全國總價新地王。9月延續(xù)土地交易熱，全國密集成交了51宗區(qū)域單價、總價地王，再創(chuàng)年內新高。

評析 2016年是中國有史以來地王最密集的年份，高總價、高單價、高溢價率的“三高”地塊大量涌現(xiàn)，持續(xù)刺激房地產市場。熱點一二線城市土地市場高溫難降，面粉貴于面包的案例明顯增多。主要原因有四點：一、一二線城市新房銷售火爆，導致房企補庫存的需求強烈；二、房企投資方向趨同，重點聚焦熱點一二線城市，“僧多粥少”的局面進一步加劇了熱點城市土拍競爭激烈程度；三、隨著中央“供給側”改革持續(xù)推進，央企、國企為了保留房地產業(yè)務牌照，在熱點一二線城市不惜高價拿地，謀求企業(yè)做大做強；四、貨幣寬松，流動性充裕，企業(yè)融資成本處于歷史低位，前端融資盛行，金融機構大力支持房企拿地，企業(yè)敢于高杠桿、高價拿地。

事件五：板塊輪動效應明顯·四小龍領漲惹關注

事件 2016年全國房地產市場出現(xiàn)一個新名詞：四小龍。國家統(tǒng)計局公布的4月70個大中城市新建住宅價格指數(shù)，首次出現(xiàn)房價上漲前幾名被二線城市包攬的情況，其中合肥、廈門、南京新房價格環(huán)比漲幅均超過4%，分別為5.8%、5.3%和4.4%，而5月也是這三個城市房價領跑全國。備受關注的蘇州因為未在70城樣本城市之列而未上榜，但從其它統(tǒng)計數(shù)據(jù)可知，其房價上漲幅度和南京等城市相當。2016年南京、蘇州、廈門和合肥四城房價由于漲幅兇猛，被業(yè)內稱為樓市“四小龍”。隨著這四個城市房價的快速上漲，其他城市也呈現(xiàn)出跟風上漲的態(tài)勢，比如8月開始鄭州、濟南、杭州、長沙房價表現(xiàn)搶眼。

評析 2015年下半年開始，我國房地產市場出現(xiàn)了史無前例的板塊輪動現(xiàn)象。2015年二季度深圳房價率先上漲，領跑全國，三季度上海房價發(fā)力，四季度北京加速上漲。2016年少數(shù)核心二線城市和大都市周邊城市房價輪動上漲，其中“四小龍”表現(xiàn)最為搶眼，房價短期漲幅創(chuàng)當?shù)貧v史之最。主要推手有三個：一是，在資產荒的背景下，大量購房資金進入了熱點城市，一線城市房價大漲之后，很多資金流入熱點二線城市；二是，受全國房價上漲的影響，同時受到一線城市限購收緊的影響，部分投資者進入核心二線城市購房；三是，此類城市部分核心板塊投資價值受到追捧，比如說合肥的濱湖新區(qū)、蘇州的工業(yè)園區(qū)等，都成為本輪樓市上漲中的領漲板塊。“四小龍”現(xiàn)象惹關注，本質上是房地產板塊輪動效應的顯現(xiàn)。在因城施策的方針指導下，“四小龍”的政策也較早收緊，在國慶調控潮之前，蘇州、南京、合肥、廈門等城市已經開始調控。經歷2016年房價暴漲之后，預計2017年“四小龍”的降溫幅度也會比其他二線城市明顯。

事件六：官方發(fā)文擬推街區(qū)制·打開圍墻引爭議

事件 2016年2月20日，國務院印發(fā)《中共中央 國務院關于進一步加強城市規(guī)劃建設管理工作的若干意見》（下稱《若干意見》），由九部分組成，提出了城市規(guī)劃建設管理的總體目標，并部署了一個個破解城市發(fā)展難題的“實招”。此次《若干意見》是時隔37年重啟的中央城市工作會議的配套文件，勾畫了“十三五”乃至更長時間中國城市發(fā)展的“路線圖”?！度舾梢庖姟分刑岢?，我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內部道路公共化，解決交通路網布局問題，促進土地節(jié)約利用。這一指導性政策的出臺，引起了行業(yè)的廣泛關注和討論。

評析 此次《若干意見》中提出不再建封閉小區(qū)，主要也是基于當前的城市規(guī)劃建設管理方面存在著交通擁堵蔓延加重等諸多問題。而街區(qū)制是城市建設布局的一種形式，它的特點是住宅與商業(yè)、服務業(yè)緊密結合，不設圍墻，土地私有制國家和我國改革開放早期，大多采用這一方式。街區(qū)制的優(yōu)點在于，增加了公共道路和路網密度，緩解城市交通壓力，但也有一些缺點，如居住區(qū)的噪音干擾將增加、安全存有隱患、居住舒適度降低等。從城市規(guī)劃的角度來看，封閉住宅逐步開放是必然趨勢，但目前我國城市社區(qū)大多以封閉式為主，一旦小區(qū)開放，除了會產生上述的缺點外，還會出現(xiàn)諸如小區(qū)公共空間的產權問題以及物業(yè)管理等問題。此外，單從改造已建成小區(qū)來說，一些小區(qū)的道路也不具備承擔公共交通的條件。因此，推廣街區(qū)制不宜一刀切，打開已有小區(qū)的圍墻更應謹慎，要因地制宜、循序漸進，在解決公共交通問題的同時兼顧居住的舒適性。

事件七：石榴敗走鄭州地市·舊改用地規(guī)則待完善

事件 2016年12月4日，石榴集團（原K2地產）在官方公眾號上發(fā)布聲明：全面放棄鄭州本輪土地市場的競買參與。對于石榴集團來說，其此前已經繳納了8個億的保證金并獲得了競買資格，但在進入鄭州市場上依然是困難重重，尤其是此前石榴集團遭遇了一場罕見的“開發(fā)商維權大戲”，進而使得管理層在拿地過程中壓力較大，相應的城市進入計劃也被打亂。事件的導火索是石榴集團此前參與了鄭州部分舊改用地的招拍掛。對于鄭州本地的地產圈來說，在舊改地塊的開發(fā)中，開發(fā)商一直遵循“提前進場、定向拿地、返還成本、底價成交”的模式，一直被本地房企所壟斷。但石榴集團參與競拍以后，打破了此類默認的規(guī)則，亦抬高了當?shù)馗偱姆科蟮哪玫爻杀?，被當?shù)胤科笳J為是一種攪局行為。對于此類拿地方式是否妥當，業(yè)界意見并不統(tǒng)一。

評析 石榴集團被迫妥協(xié)，說明各地土地市場的復雜程度超出外界想象。此類事件說明類似鄭州等核心二線城市的土地市場吸引力在不斷加大，越來越多的外來資本有意加快進入此類市場，在供地機制出現(xiàn)問題的時候，往往會引起拿地混戰(zhàn)。舊改用地，非常復雜，拿地細節(jié)值得推敲，包括：房企如何參與一二級土地聯(lián)動開發(fā)、土地管理部門如何明確房企的拿地資格、地方政府如何應對外來房企的拿地訴求、如何增加拿地的公平性和透明度、房企土地項目維權應該如何進行等。在舊改用地的出讓方面，需要兼顧各方參與者的利益訴求，以及遵守基本的土地交易規(guī)則。對于此類交易規(guī)則需要明確，如在土地開發(fā)的供應時就應明確競拍企業(yè)的準入條件、房企需要參與保障房建設的比例要求等。只有把此類問題真正解決，相關城市的土地市場才會步入健康有序的發(fā)展軌道，塑造一個積極的、開放的、公平的、高效的土地市場。

事件八：國企改革與地價倒逼·房企并購熱情高漲

事件 2016年地產企業(yè)之間的并購動作頻頻，成功案例也頗多。3月14日，中海宣布收購中信旗下住宅業(yè)務，將獲取中信分布在國內24個城市的126個項目，建筑面積2352萬平米，項目總價值為1096.39億元。9月18日，融創(chuàng)宣布以137.9億元收購聯(lián)想旗下融科智地42個物業(yè)項目股權及債權，分布于16個城市，未售面積約730萬平方米。11月9日，綠地擬通過股權轉讓及增資的方式以51.63億元的代價收購協(xié)信遠創(chuàng)40%股權。12月5日，中航地產發(fā)布公告，將成都航逸、江蘇中航等9個資產包以20.3億元的價格賣給了保利地產。恒大并購了包括嘉凱城、廊坊發(fā)展等企業(yè)股份，引起行業(yè)內較大關注。

評析 2016年，各大房企將并購作為快速成長、曲線擴張的一個捷徑。主要原因有兩個：一是地市過熱，地價漲幅超過房價漲幅，通過招拍掛市場直接拿地成本太高，開發(fā)商被迫通過并購而尋求降低拿地成本；二是隨著行業(yè)競爭加劇，企業(yè)分化明顯，部分競爭力較弱的房企尋求撤離。各類房企并購成因存在差異，主要有三類：一、國企改革，上層推動，比如中海并購中信住宅項目；二、民企擴張，降低拿地成本，比如融創(chuàng)并購的諸多項目；三、并購上市公司，獲得殼資源，也獲得了一個新的發(fā)展和轉型平臺，尤其是一些有產業(yè)發(fā)展基礎或產業(yè)用地儲備的地產股，更容易受到外來資金的青睞，比如恒大并購廊坊發(fā)展。2016年并購案例增多，說明很多大型房企有清晰的發(fā)展思路，即“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的現(xiàn)象將延續(xù)，在強者恒強、優(yōu)勝劣汰的行業(yè)規(guī)則下，并購已成為發(fā)現(xiàn)、培育、壯大地產價值的重要渠道。

事件九：深圳房價首次下跌·領漲者變身領跌者

事件 一直頗受購房者關注的深圳，在2016年率先出現(xiàn)了房價短期拐點。國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)表明，2016年10月深圳房價環(huán)比漲幅首次轉負，下跌0.5%，這是自2014年12月以來深圳房價首次下跌，也是一線城市和強二線城市中房價最早下跌的城市。11月深圳房價環(huán)比繼續(xù)下跌。而此前的數(shù)據(jù)顯示，2015年6月，深圳房價環(huán)比漲幅為7.2%，創(chuàng)本輪最高值。本輪短周期深圳房價累計漲幅最大。易居研究院監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，深圳新建商品住宅成交均價2015年1月為27146元/平方米，2016年11月為61407元/平方米，累計漲幅高達126%，領漲全國。

評析 本輪房地產短周期上漲過程中，深圳房價經歷了兩輪大漲，第一輪是2015年二季度，第二輪是2015年11月至2016年3月，其后盤整，量縮價平。從2014年12月至今年2月，深圳房價一直領漲全國，特別是在2015年“3.30”新政后，深圳房價率先暴漲，而當時京滬廣剛剛企穩(wěn)或小漲。但2016年春節(jié)之后，深圳漲勢趨弱，京滬接棒深圳房價開始暴漲。特別是在“3.25”限購限貸政策出臺后，深圳新房成交量縮減，新房存銷比也持續(xù)拉長，房價環(huán)比漲幅收窄。10月4日，深圳調控政策繼續(xù)升級，促使深圳房價由漲轉跌。根據(jù)歷史經驗，新房存銷比攀升至12-15個月，是房價由漲轉跌的敏感區(qū)間，而2016年10月份，深圳新房存銷比已逐步增加至13.7個月。2016年前三季度深圳房價收入比約為37倍，位居全國第一，且遠大于第二名的上海，偏離了歷史合理值，深圳房價已存在短期性泡沫。本輪房地產短周期運行過程中，深圳房價由領漲全國，轉為領跌全國，說明一個城市的房價不可能持續(xù)大漲，大漲之后，且遭遇政策收緊之后，容易產生大幅波動。

事件十：萬科寶能股權大戰(zhàn)·險資搶籌優(yōu)質地產股

事件 “萬寶之爭”，是開端于2015年，高潮于2016年的行業(yè)大事。截至2016年11月30日，寶能系通過前海人壽及其他資管計劃，前后五次舉牌萬科，通過自有資金買入、融資融券、收益互換、質押股權、資管計劃等手段，共投入440多億元，持有萬科25%的股權，超過華潤，成為第一大股東。在寶能系不斷舉牌增持的過程中，引起了萬科與王石的質疑和反對，從而引發(fā)了強烈的社會關注與爭論。2016年3月，萬科公布與深圳地鐵集團重大資產重組的計劃方案，曾被市場解讀為萬科為了抵御寶能而精心設計的毒丸計劃；12月萬科A發(fā)布公告稱，董事會同意終止與深圳地鐵集團重大資產重組。12月，在監(jiān)管部門的干預下，寶能態(tài)度也出現(xiàn)緩和。

評析 保險資金搶籌上市房企純屬資本逐利行為。一方面，政策門檻降低。保監(jiān)會于2015年7月發(fā)布通知，允許符合條件的保險公司提高投資藍籌股比的上限，將投資單一藍籌股票余額占上季度末總資產的上限提至10%，投資權益類資產的余額占上季度末總資產比例達到上限提到40%。這為險資搶籌和舉牌提供了政策空間。另一方面，在2016年鬧資產荒的背景下，那些擁有大量土地儲備、豐富開發(fā)經驗、優(yōu)秀管理團隊，以及股權分散的上市房企，具備“低估值”“高成長”的優(yōu)勢，容易成為險資追求對象，比如萬科、金地。然而，值得關注的是，部分險資利用各種融資工具（比如銷售萬能險）大量低成本融資，同時又大手筆舉牌多家上市公司，甚至成為第一大股東（如萬科、南玻A等），短期內推高股價，甚至還干擾了上市公司的正常管理。這些異?，F(xiàn)象引起了相關部門的關注與警示，12月證監(jiān)會高層公開痛斥“野蠻收購”，其后采取了整治行動，險資舉牌受到約束，動作收斂，“萬寶之爭”也趨于降溫，而萬科股價在前期大漲之后，亦出現(xiàn)明顯下跌。萬寶之爭，是我國房地產業(yè)與金融業(yè)發(fā)展過程中的一個標志性事件，既暴露出不同群體之間的利益紛爭，又督促著企業(yè)股權結構與行業(yè)制度進一步予以完善。