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    “營(yíng)改增”對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響及納稅籌劃

    2017-03-04 00:53:44戴芳
    商情 2016年32期
    關(guān)鍵詞:財(cái)務(wù)影響納稅籌劃房地產(chǎn)

    戴芳

    【摘要】本文對(duì)營(yíng)改增方案的實(shí)施對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響進(jìn)行分析,同時(shí)提出了營(yíng)改增改革方案下房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)方案,幫助企業(yè)加強(qiáng)納稅籌劃,降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);營(yíng)改增;財(cái)務(wù)影響;納稅籌劃;商業(yè)模式

    一、房地產(chǎn)“營(yíng)改增”概述

    (一)房地產(chǎn)業(yè)

    指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。

    (二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的商業(yè)模式

    1.根據(jù)提供產(chǎn)品的市場(chǎng)參與方式進(jìn)行的劃分

    (1)跨區(qū)域發(fā)展,著眼于市場(chǎng)占有率的提高,只提供某類產(chǎn)品,充分利用已經(jīng)成熟的生產(chǎn)、管理經(jīng)驗(yàn)。(2)產(chǎn)品多元化發(fā)展,著眼于現(xiàn)有資源的開發(fā)利用和在已進(jìn)入市場(chǎng)中的份額的擴(kuò)大。(3)產(chǎn)品單一,追求較高的投資回報(bào)率。

    2.根據(jù)參與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的情況進(jìn)行的劃分

    縱向一體化的全能房地產(chǎn)公司,擁有自己的設(shè)計(jì)院、建材公司、建筑公司、銷售公司、物業(yè)公司,置地一蓋房一銷售一物業(yè)一條龍滾動(dòng)開發(fā)??v向?qū)I(yè)化的房地產(chǎn)公司,投資、開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。

    3.根據(jù)投資回收方式進(jìn)行的分類

    (1)只租不售;(2)只售不租。(3)租售結(jié)合。

    (三)與房地產(chǎn)相關(guān)的“營(yíng)改增”政策

    1.地價(jià)可扣除

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),土地價(jià)款直接從收入中扣除降低了稅率。

    2.過渡政策

    按照合同開工日期分為老項(xiàng)目和新項(xiàng)目,老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,比照營(yíng)業(yè)稅按照5%簡(jiǎn)易征收,且外購(gòu)取得的資產(chǎn)可扣除原值。

    3.分期可扣除不動(dòng)產(chǎn)增加

    2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)或在建工程,其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%。

    4.個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)輕微減稅

    個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅。對(duì)于北上廣深以外的地區(qū),購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。

    5.降低預(yù)繳增值稅比例

    營(yíng)改增前,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)將預(yù)售營(yíng)業(yè)款按照5%的稅率預(yù)繳稅,營(yíng)改增后,只需按3%的比例預(yù)繳增值稅,有利于減少稅款對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金的占用,提高現(xiàn)金流通率,對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率高的企業(yè),利潤(rùn)的上升空間更大。

    二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響

    (一)企業(yè)利潤(rùn)受影響

    土地出讓金的增幅在“營(yíng)改增”后可能出現(xiàn)下降趨勢(shì),嚴(yán)重影響地方政府的財(cái)政收入,使地方政府會(huì)加大以前稅金的清繳力度,影響房地產(chǎn)企業(yè)的短期利潤(rùn)。在不考慮營(yíng)業(yè)成本的情況下,營(yíng)改增后,企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)有所下降。

    (二)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)壓力提高

    由于房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)具有特殊性與復(fù)雜性,要求企業(yè)必須有良好融資能力與充足現(xiàn)金流來維持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn),房地產(chǎn)項(xiàng)目前期支付大量進(jìn)項(xiàng)稅,一般只有到項(xiàng)目中后期產(chǎn)生房產(chǎn)銷售收入和租賃收入后進(jìn)項(xiàng)稅才能得以抵扣,因此營(yíng)改增可能會(huì)加劇公司在項(xiàng)目前期的現(xiàn)金流壓力。

    (三)房企建設(shè)成本上升

    房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本上升主要是由材料成本上升、人工成本上升和施工費(fèi)用上升綜合作用導(dǎo)致。材料成本上升體現(xiàn)在為建筑業(yè)提供原材料的供應(yīng)商通常都是小規(guī)模納稅人,使得建筑企業(yè)在購(gòu)買原材料時(shí)無法取得增值稅專用發(fā)票,進(jìn)項(xiàng)抵扣難度加大,導(dǎo)致施工費(fèi)用上升。

    (四)會(huì)計(jì)處理方式受影響

    營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的納稅風(fēng)險(xiǎn),首先,營(yíng)改增導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)新增了許多會(huì)計(jì)科目,使得財(cái)務(wù)人員可能在會(huì)計(jì)核算過程中可能核算不夠準(zhǔn)確:其次,營(yíng)改增后相關(guān)稅收法規(guī)發(fā)生了變化,財(cái)務(wù)人員可能沒及時(shí)加強(qiáng)對(duì)相關(guān)政策法規(guī)的學(xué)習(xí),造成納稅風(fēng)險(xiǎn)增加:再次,由于其涉及的項(xiàng)目眾多,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)可能伙同財(cái)務(wù)人員就其中的一些項(xiàng)目偽造增值稅專用發(fā)票進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣:最后,房企業(yè)缺乏納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估預(yù)警體系,不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)納稅過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)控制。

    三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式設(shè)計(jì)

    (一)土地取得方式選擇

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以業(yè)主的身份與施工企業(yè)簽訂施工合同并支付給施工企業(yè)工程款,但工程款的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣卻遇到困難,因增值稅的進(jìn)項(xiàng)必須用于應(yīng)稅項(xiàng)目才允許抵扣,而房地產(chǎn)企業(yè)沒有配套設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)權(quán),難以找到與工程款對(duì)應(yīng)的銷項(xiàng)稅額與進(jìn)項(xiàng)匹配。這樣的模式,在土地出讓成本上也僅能就土地出讓金進(jìn)行差額扣除,而大量的配套設(shè)施建設(shè)成本無法扣除。

    (二)房企融資方式改造

    在我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)政策的嚴(yán)控下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行貸款渠道中獲得資金的難度逐漸增大。如何進(jìn)行融資、選擇何種融資渠道自然成為企業(yè)最為生死攸關(guān)的問題。通常情況下,首先選擇內(nèi)部融資,其次選擇以銀行貸款、債券融資、信托、產(chǎn)業(yè)基金等為代表的融資渠道。

    (三)單獨(dú)成立苗木公司

    房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行綠化時(shí)要從外部購(gòu)進(jìn)苗木,但苗木基地很多都沒有發(fā)票,平均來說苗木的成本并不小。營(yíng)改增后,由于苗木這一進(jìn)項(xiàng)環(huán)節(jié)難以獲取發(fā)票,無法做進(jìn)項(xiàng)抵扣,如此看來,房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)成立苗木公司將有利于降低成本,至少可以自行采購(gòu),控制采購(gòu)成本。

    (四)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式選擇

    企業(yè)集團(tuán)以及下屬具有不同職能的分公司、子公司,在經(jīng)營(yíng)過程中,可以適當(dāng)考慮各運(yùn)營(yíng)主體的進(jìn)銷項(xiàng)的配比關(guān)系,在大額固定資產(chǎn)購(gòu)買、商業(yè)采購(gòu)、銷售合同簽署、關(guān)聯(lián)交易內(nèi)部定價(jià)等方面,合理籌劃,實(shí)現(xiàn)進(jìn)銷項(xiàng)的合理配比。

    (五)進(jìn)行業(yè)務(wù)資產(chǎn)剝離

    房地產(chǎn)集團(tuán)子公司之間通過資產(chǎn)交割,整合內(nèi)部業(yè)務(wù),明確公司發(fā)展方向,提升各自業(yè)務(wù)盈利,雙方出發(fā)點(diǎn)可能更多的是基于集團(tuán)層面利益,將商業(yè)、住宅資產(chǎn)分離,以形成業(yè)務(wù)上的協(xié)同效應(yīng),這種方式既有有助于財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用。

    此外,企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃和商業(yè)模式設(shè)計(jì)過程中,應(yīng)考慮增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣,房地產(chǎn)企業(yè)需篩選供應(yīng)商,也應(yīng)該做好自我經(jīng)營(yíng)規(guī)范,包括科學(xué)測(cè)算稅負(fù)影響、規(guī)范增值稅管理、關(guān)注新政策、新文件等措施綜合考慮。

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