關(guān)于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的思考

馬紅梅

摘要：營改增是國家實施結(jié)構(gòu)性減稅的一項重要舉措，也是一項重大的稅制改革，對我國房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)步發(fā)展具有重要意義?；诖耍疚膹臓I改增的稅收變革出發(fā)，分析其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，同時還為房地產(chǎn)企業(yè)提出了幾項應(yīng)對措施，以期為營改增時期房地產(chǎn)企業(yè)提供實踐性的參考。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；應(yīng)對措施

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的各項經(jīng)濟管理規(guī)章制度都處于完善的過程中，尤其是稅制方面的變革更是在持續(xù)的推進。營改增在全國范圍內(nèi)推行是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然要求，由于營改增的推行時間還較為的短暫，房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上無法適應(yīng)這種變革，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對營改增，不斷加強企業(yè)的財務(wù)管理使其更好適應(yīng)稅制要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最優(yōu)化。

一、營改增理論分析

在沒有進行營改增之前，增值稅和營業(yè)稅分立并行，破壞了增值稅的抵扣鏈條，存在重復(fù)征稅、個別經(jīng)濟行為定性模糊等相關(guān)問題。營改增這一稅收政策的推行從制度上徹底根除了納稅程序以及課稅范圍中重復(fù)納稅的弊端，并實現(xiàn)公平稅負(fù)、做到對貨物和服務(wù)統(tǒng)一征稅、有利于在一定程度上完整和延伸二三產(chǎn)業(yè)增值稅抵扣鏈條，促進社會專業(yè)化分工，推動產(chǎn)業(yè)融合。

二、營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

隨著營改增的不斷深入擴展，其積極意義不斷凸顯，但是在實踐過程中有些企業(yè)卻出現(xiàn)了“不減反增”現(xiàn)象，而與之相對的，有些地區(qū)出現(xiàn)了“稅收洼地”現(xiàn)象。為了更好的應(yīng)對營改增稅制變革，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該掌握營改增的內(nèi)涵并且結(jié)合其對自身企業(yè)的影響，根據(jù)本企業(yè)的運營實際提出切實可行的應(yīng)對措施，真正從“營改增”中收益。本文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的實際工作經(jīng)驗，深入分析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，主要從以下層面論述：

（一）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)納稅人身份影響

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告【2016】23號）的規(guī)定，營改增試點實施前年應(yīng)稅銷售額超過500萬元的試點納稅人，應(yīng)向主管國稅機關(guān)辦理增值稅一般納稅人資格登記手續(xù)。未達(dá)標(biāo)但會計核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，也可以申請辦理。

處于銷售期的房地產(chǎn)企業(yè)一般都屬于達(dá)標(biāo)情況，但尾盤銷售及項目前期運營的企業(yè)可能存在未達(dá)標(biāo)情況，那是否需要申請呢？主要取決于企業(yè)自身的具體情況。銷售對象方面，如果企業(yè)客戶群體以一般納稅人為主，需要取得增值稅專用發(fā)票，則企業(yè)認(rèn)定一般納稅人的的需求更加迫切。自身取得專用發(fā)票方面，如果是尾盤或結(jié)算期，包括土地在內(nèi)的大部分成本都已經(jīng)支出并取得大量不可抵扣的票據(jù)，那么企業(yè)可選擇不申請認(rèn)定為一般納稅人，適用5%的征收率繳納增值稅，不抵扣進項稅額。

（二）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)的影響

增值稅的繳稅以企業(yè)為征稅主體，企業(yè)多個項目在同一個主體中運營，可以利用不同項目進項稅取得時間的不同來達(dá)到調(diào)節(jié)交稅時間的目的。

于此同時，很多房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后都實現(xiàn)了多元化發(fā)展，企業(yè)除主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外還可能涉及酒店、制造業(yè)、甚至服務(wù)業(yè)。由于營改增后存在多檔不同稅率，不同行業(yè)適用稅率存在差別，所以企業(yè)應(yīng)具體分析自身實際情況，選擇是否成立獨立的專業(yè)公司還是在一個主體下統(tǒng)一核算。

（三）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收情況的影響

房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)、經(jīng)營周期普遍較長，因此現(xiàn)階段銷售的房地產(chǎn)項目基本都是“老項目”（開工日期在2016年4月30日前）。而按照營改增政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，在計算增值稅時，需將其含稅銷售價格換算為不含稅的應(yīng)稅銷售額，再按照適用征收率計算稅款，在稅率不變的情況下，稅基減少了，直接帶來了稅負(fù)的下降。

如果是一般計稅的項目，雖然稅率由原來按收入全額征收5%的營業(yè)稅，變?yōu)榘丛鲋殿~的11%，表面上看稅率是提高了，但基于增值稅的抵扣制度，企業(yè)包括土地在內(nèi)的各項成本產(chǎn)生的進項均可抵扣，沖減應(yīng)繳納增值稅，實際稅負(fù)應(yīng)該進一步降低。

（四）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流情況的影響

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般計稅的房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。

另外在實際銷售中，企業(yè)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，而營業(yè)稅是按5%直接全額征收，兩者稅款繳納時間上的差異有效減少了企業(yè)流動資金的占用，降低了資金成本。

（五）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)銷售情況的影響

營改增后所有企業(yè)新增的不動產(chǎn)所含增值稅均納入了抵扣環(huán)節(jié)，這標(biāo)志著消費型增值稅制度的基本實現(xiàn)，這在很大程度上促進了房地產(chǎn)交易的活躍性，利于擴大企業(yè)投資，增強企業(yè)經(jīng)營活力，為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型發(fā)展注入了動力和“燃料”。

（六）營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理的影響

營改增稅制的推行，對房地產(chǎn)財務(wù)管理工作提出了新的要求，這也對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作者的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求，如果沒有一支專業(yè)素質(zhì)過硬的財務(wù)管理團隊，將會給企業(yè)的財務(wù)管理工作帶來巨大的風(fēng)險。于此同時，企業(yè)日常采購議價、付款流程都需根據(jù)增值稅相關(guān)政策進行相應(yīng)的調(diào)整。

三、當(dāng)前時期房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對營改增的具體措施

針對營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響以及房地產(chǎn)企業(yè)的運營實際情況，對房地產(chǎn)企業(yè)提出以下應(yīng)對措施：

（一）將降低稅負(fù)作為契機，使房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力全面提高

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益，在面對改革后的的稅收政策，依據(jù)營改增納稅新方式，應(yīng)該依據(jù)本企業(yè)的自身實際情況采取科學(xué)、有效的措施。營改增為企業(yè)進行合理的納稅籌劃提供可選項，能通過節(jié)稅增加企業(yè)的盈利。企業(yè)應(yīng)該合理選擇組織架構(gòu)、納稅人身份、老項目是否選擇簡易計稅以及及時進行相關(guān)的減免稅備案。

（二）調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場布局

營改增后，建安成本進項稅將成為進項稅抵扣的主要部分，對于建安成本占比較高的產(chǎn)品及企業(yè)更為利好。企業(yè)為降低稅負(fù)，增加盈利空間，將調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。特別是對于主打住宅產(chǎn)品的企業(yè)而言，加大精裝修、高檔公寓別墅產(chǎn)品在產(chǎn)品線中的比重將成為主要應(yīng)對方式，同時延伸下游家具家電等產(chǎn)業(yè)鏈，打造“拎包入住”式一體化住宅模式，也將成為房企考慮方向。

（三）加強企業(yè)內(nèi)部管理

營改增的實行給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了巨大機遇與挑戰(zhàn)，同時也對企業(yè)的管理提出了更高的要求。因此為了更好的應(yīng)對稅收制度的變革，首先必須提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)，高度重視對財務(wù)人員進行培訓(xùn)，提高財務(wù)人員的專業(yè)技能及風(fēng)險預(yù)測能力，使企業(yè)能及時的在會計核算、稅費計算、以及票據(jù)管理等方面及時的做出調(diào)整。其次，營改增帶來的變革是巨大而又深遠(yuǎn)的，應(yīng)在企業(yè)內(nèi)部宣傳營改增政策的有關(guān)規(guī)定，提高全體人員意識。特別是采購環(huán)節(jié)發(fā)票的取得、工程結(jié)算、決算的時機及速度、發(fā)票在公司內(nèi)部傳遞及跟蹤抵扣制度等。

（四）慎重選擇合作伙伴

房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中會與多方合作，選取可靠、有保證的合作伙伴對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)企業(yè)在選取合作商時可以從以下方面著手：根據(jù)成本定價原則選擇供應(yīng)商，即選擇 “綜合成本最低，利潤最大”的供應(yīng)商。若含稅報價相同，則選擇增值稅率高的供應(yīng)商；若含稅報價不同則需具體測算各類供應(yīng)商之間的報價平衡點，對供應(yīng)商做出具體選擇；同時考慮合作商的誠信以及其綜合實力，降低房地產(chǎn)企業(yè)運營的財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

總之，營改增是我國稅制變革的一大決策，在推進的過程中必然會對企業(yè)的財務(wù)管理帶來許多問題。在這種發(fā)展態(tài)勢下，積極利用這次變革促進企業(yè)高速發(fā)展。本文以營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響為例，提出了具體的應(yīng)對措施，例如降低稅負(fù)、提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)等，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。

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（作者單位：桂林市興進實業(yè)有限責(zé)任公司）