淺議房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的控制

張靜

摘要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的情況。房地產(chǎn)是一種前期投入巨大，開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，成本壓力很大的產(chǎn)業(yè)，并且在開發(fā)過程中還要承受一些不受人為控制的因素以及一些偶然性的因素，這些都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理來說是一項(xiàng)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動(dòng)識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并建立有效的規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，提高競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 管理

在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)的整個(gè)過程中，存在著各種各樣的不確定性，同時(shí)也面臨著不可避免的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在也增加了企業(yè)預(yù)期收益的不確定性。在目前的宏觀調(diào)控大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來越烈，結(jié)合房地產(chǎn)的行業(yè)特征，有效預(yù)防和控制企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)營(yíng)和可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）融資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從最初的購(gòu)買土地、樁基建設(shè)到主體封頂，以及配套設(shè)施和后期的物業(yè)維護(hù)等每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，且開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，因而通常需要通過融資的方式來解決資金問題，并能夠取得財(cái)務(wù)杠桿收益。在融資的過程中會(huì)因?yàn)槿谫Y方式及融資結(jié)構(gòu)的不同，而存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在融資方式方面，如僅依賴于某一種融資方式，當(dāng)該種融資方式失去作用時(shí)，就容易發(fā)生融資渠道受阻，影響企業(yè)資金的正常運(yùn)作，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)帶來較大的風(fēng)險(xiǎn)；在融資結(jié)構(gòu)方面，對(duì)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的安排、籌資方式的不同選擇，由于融資產(chǎn)品的利率水平不同，而存在不同的融資成本及費(fèi)用，如不進(jìn)行合理的規(guī)劃，則會(huì)有資金成本的浪費(fèi)、甚至到期無法還本付息、資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）投資風(fēng)險(xiǎn)

由于影響投資效果的因素較多，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資需要承受較大的風(fēng)險(xiǎn)，才能達(dá)到最終的預(yù)期收益。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)投資收益低于預(yù)期投資報(bào)酬水平的主要原因有：一是內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)自身存在的風(fēng)險(xiǎn)，如缺乏有效的投資管理系統(tǒng)，在初期市場(chǎng)分析、技術(shù)可行性分析及項(xiàng)目投資回報(bào)分析上有誤，并缺乏投資項(xiàng)目啟動(dòng)后全周期的投資效益監(jiān)控；二是外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境變化帶來的投資收益的不確定性，包括國(guó)家的政策環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、以及房地產(chǎn)行業(yè)的周期性變化。

（三）資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

由于資金占用量大，需要房地產(chǎn)企業(yè)重視資金的運(yùn)營(yíng)管理，而現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金成本控制的意識(shí)薄弱，對(duì)資金的使用及管理并不科學(xué)，存在管理不當(dāng)、權(quán)責(zé)不明、監(jiān)督不力等問題，使得企業(yè)的資金使用效率低下，在企業(yè)資金管理上，由于內(nèi)部管理者和財(cái)務(wù)人員對(duì)資金運(yùn)營(yíng)管理理念的缺失，導(dǎo)致資金使用計(jì)劃編制不夠詳盡以及企業(yè)的執(zhí)行不力，企業(yè)的資金計(jì)劃編制不夠嚴(yán)謹(jǐn)甚至流于形式，沒有有效的監(jiān)管和資金使用效益分析。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作仍停留在簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)核算上，對(duì)實(shí)際資金需求估計(jì)的不準(zhǔn)確，與資金使用部門沒有有效的溝通，導(dǎo)致資金安排的不夠合理，使企業(yè)面臨潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）完善企業(yè)內(nèi)部控制制度

一方面在各層級(jí)管理層之間合理的權(quán)責(zé)分配、形成有效的激勵(lì)與約束機(jī)制，體現(xiàn)權(quán)利制衡關(guān)系，落實(shí)管理控制；另一方面在內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)設(shè)置上，依據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)，合理、有效地設(shè)置管理部門和崗位，建立部門和崗位之間的牽制制度，明確責(zé)任，實(shí)行不相容職務(wù)相分離制度。 房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度，還應(yīng)對(duì)現(xiàn)金流量管理密切關(guān)注。一方面企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度和全周期合理編制現(xiàn)金預(yù)算，并及時(shí)根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部各類不確定因素的變化作出適時(shí)必要的調(diào)整，保障企業(yè)現(xiàn)金流量的相對(duì)平衡；另一方面，需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)成本費(fèi)用的管控，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程都必須嚴(yán)格執(zhí)行資金預(yù)算管理、認(rèn)真監(jiān)督執(zhí)行情況，確保每個(gè)工作節(jié)點(diǎn)的完成質(zhì)量， 有效控制資金收支，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的預(yù)算化

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門的主要任務(wù)就是對(duì)工程項(xiàng)目的預(yù)選以及對(duì)所需資本的準(zhǔn)確預(yù)估，這是財(cái)務(wù)部門的基礎(chǔ)，從整個(gè)工程需要使用的土地面積、土地成本以及資金的流轉(zhuǎn)運(yùn)行，經(jīng)濟(jì)效益的利潤(rùn)方免進(jìn)行準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)算分析，針對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目對(duì)資金的需求量做出一個(gè)準(zhǔn)確的計(jì)劃和預(yù)估，根據(jù)工程的需要以及輕重緩急制定一套合理的可行的計(jì)劃，其中要包括工程的可行性研究，工程的資金使用規(guī)劃以及所缺資金的借款的方面，根據(jù)這些方面的內(nèi)容做好整體的預(yù)算，在執(zhí)行財(cái)務(wù)預(yù)算的時(shí)候一定要秉著認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，以免在因?yàn)轭A(yù)算的不準(zhǔn)確影響決策者在開發(fā)投資時(shí)的判斷。使有限的資金可以得到充分的利用，防止出現(xiàn)資金因?yàn)楣芾砩系氖挛锒斐傻氖д`性操作，有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立完整的體系

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的制度體系還存在著不健全的情況，尤其是風(fēng)險(xiǎn)管理體系的不健全，嚴(yán)重的影響到房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)時(shí)候決策者的判斷。所以，建立一套完整的風(fēng)險(xiǎn)管理體系就顯得尤為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)的自身出發(fā)，在根本意識(shí)上重視風(fēng)險(xiǎn)管理體系在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的作用，加強(qiáng)企業(yè)自身的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)自控，完善風(fēng)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督，提升審計(jì)水平。除此之外，企業(yè)在加強(qiáng)自身的同時(shí)要學(xué)會(huì)其他房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理方面的管理水平，多多參考專家的建議和意見，用以創(chuàng)新自己內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督結(jié)構(gòu)，提高審計(jì)的準(zhǔn)確度，從而減低財(cái)務(wù)管理中可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須重視面臨的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)決策者及財(cái)務(wù)相關(guān)人員的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和綜合素質(zhì)，加強(qiáng)內(nèi)部控制，對(duì)各項(xiàng)已經(jīng)存在的或者潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)識(shí)別、積極應(yīng)對(duì)，建立風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)機(jī)制及規(guī)避機(jī)制，通過全周期的內(nèi)部控制及預(yù)算跟蹤，增強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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