人口老齡化對(duì)河北省房價(jià)的影響

黃天　劉丹丹　李春成　王偉佳　馬潔

[提要] 房價(jià)是人們高度關(guān)注的話題。本文基于河北省2003～2014年數(shù)據(jù)，利用SPSS軟件找到河北省房價(jià)與人口老齡化之間的聯(lián)系。實(shí)證結(jié)果顯示：現(xiàn)階段河北省并不存在所謂資產(chǎn)消融，人口的老齡化并不會(huì)使房價(jià)下跌，反而會(huì)一定程度上促進(jìn)房價(jià)的上漲。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；房價(jià)；河北

項(xiàng)目支持：華北理工大學(xué)大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計(jì)劃項(xiàng)目（項(xiàng)目編號(hào)：X2016174）；指導(dǎo)老師：任偉

中圖分類號(hào)：F713.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2016年11月9日

一、引言

近年來，河北省房價(jià)不斷上漲，其上漲速度超過經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，人們買房變得更為困難。大量研究表明，人口結(jié)構(gòu)可以在一定程度上解釋房價(jià)的變動(dòng)。找到人口老齡化對(duì)房價(jià)的影響將優(yōu)化河北省房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，同時(shí)為應(yīng)對(duì)人口老齡化對(duì)河北省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供一定的政策參考。

二、文獻(xiàn)綜述

從人口視角對(duì)國外住房市場的研究：很多國外研究者認(rèn)為人口結(jié)構(gòu)與房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系主要體現(xiàn)在生命周期理論中。例如，Modigliann認(rèn)為經(jīng)濟(jì)個(gè)體通過平滑各個(gè)年齡階段的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄進(jìn)行最優(yōu)化選擇，在收入與財(cái)富的預(yù)算約束下可以達(dá)到生命周期內(nèi)總效用最大化。其中的具體表現(xiàn)為個(gè)人的消費(fèi)儲(chǔ)蓄行為會(huì)隨著年齡的變化而改變：當(dāng)老年階段的消費(fèi)大于儲(chǔ)蓄時(shí)，老年人會(huì)進(jìn)行借貸或出售資產(chǎn)。因此，得出人口結(jié)構(gòu)會(huì)影響房地產(chǎn)等資產(chǎn)的價(jià)格理論。當(dāng)老年人口比重上升時(shí)，因?yàn)樯鐣?huì)上存在對(duì)房屋等資產(chǎn)的超額供給，所以毋庸置疑房價(jià)等資產(chǎn)價(jià)格將下跌。在這個(gè)基礎(chǔ)上，研究者Bakshi和Chen認(rèn)為投資者隨著年齡的增大將更多的財(cái)富分配到金融資產(chǎn)，而他們?cè)谠缙跁?huì)將大部分財(cái)富投資于房地產(chǎn)。不僅如此，他們還在個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)厭惡系數(shù)與年齡成正比的假設(shè)下提出了生命周期投資理論。

從人口角度對(duì)國內(nèi)住房市場的研究，主要包括：朱喆（2005）提出1999～2005年間住房價(jià)格上漲過快的原因是年齡結(jié)構(gòu)造成的。陳國進(jìn)基于生命周期理論表明老年撫養(yǎng)比的上升是目前房價(jià)上漲的動(dòng)力，但隨著老齡化程度加深，這一情況會(huì)減弱并逆轉(zhuǎn)。陳斌開等國內(nèi)研究者發(fā)現(xiàn)，中國人口結(jié)構(gòu)的改變會(huì)影響住房需求，他們認(rèn)為中國住房需求在2004年以后會(huì)與人口結(jié)構(gòu)高度密切相關(guān)，他們認(rèn)為在2012年后，人口老齡化將大幅度降低中國的年均住房增長率。徐建煒等得出房價(jià)和人口撫養(yǎng)比之間的關(guān)系為負(fù)相關(guān)，因此他們推斷2015年后，我國大部分城市的房價(jià)不再會(huì)快速上漲，甚至?xí)ネ恕ｊ悘┍?、陳小亮發(fā)現(xiàn)，在中短期內(nèi)，城鎮(zhèn)住房大量過剩與人口老齡化不會(huì)有太大關(guān)系，于是他們認(rèn)為2045年以后人口老齡化對(duì)城鎮(zhèn)住房需求的各方面負(fù)面沖擊才有可能逐漸顯現(xiàn)出來。

已經(jīng)有許多學(xué)者就人口老齡化對(duì)我國房價(jià)影響進(jìn)行了分析，得出的結(jié)論各有不同。本文將找出河北省人口老齡化與房價(jià)之間存在的邏輯，分析其中潛在的聯(lián)系，通過研究出人口老齡化對(duì)房價(jià)的影響，就可以提前預(yù)警，找到解決方案。

三、數(shù)據(jù)分析

從圖1中可以看出，2003年以來河北省的老年人口撫養(yǎng)比總體趨勢是增加的，在2010年有點(diǎn)下降，但是其下降的幅度并沒有特別大。近幾年，河北省的老年撫養(yǎng)比依舊上升，說明社會(huì)老齡化程度不斷加劇。觀察河北省的房價(jià)情況，一直呈現(xiàn)出較高的上升趨勢，12年間翻了3倍。在2010老年撫養(yǎng)比下降時(shí)，可以看出當(dāng)年的房價(jià)上漲幅度低于其余年份，可以說明其中存在一定的相關(guān)關(guān)系。（圖1、圖2）

四、模型建立和實(shí)證分析

影響房價(jià)的因素非常多，但是主要可以分為幾大類：收入因素、成本因素以及本文著重研究的人口因素。本文選取這三大因素中的最主要的因素。人均可支配收入（X1）（元）是收入因素中最具有代表性的一個(gè)變量，它可以反映出人們的購買力，所以將其選入。在成本因素中，投資額（X2）（億元）可以直接反映出企業(yè)的開發(fā)成本。研究目的是人口因素中的老齡人口對(duì)河北省房價(jià)的影響，所以選取作為一個(gè)自變量。在國際上對(duì)此類問題的研究中，測量老齡化指標(biāo)的主要變量是老年撫養(yǎng)比（X3），即社會(huì)老齡化群體（65歲以上人口）與社會(huì)上創(chuàng)造財(cái)富的主要人群（15～64歲人口）之間的比例，這個(gè)數(shù)值越大，說明人口老齡化的程度越高。河北省住房平均價(jià)格（Y）（元），所有數(shù)據(jù)均來源于《河北省統(tǒng)計(jì)年鑒》。

為了研究住房價(jià)格與相關(guān)因素的聯(lián)系，建立如下多元回歸模型：

y=？茁0+？茁1x1+？茁2x2+？茁3x3+？著

？茁是模型的參數(shù)，？著為誤差項(xiàng)的隨機(jī)變量，反映了除已經(jīng)加入模型的其他隨機(jī)因素對(duì)模型的影響，是不能用x與y之間的線性關(guān)系所解釋的變異性。

直接利用統(tǒng)計(jì)工具SPSS中的命令regress求解，得到模型的回歸系數(shù)估計(jì)值及其置信區(qū)間（置信水平？琢=0.05）、檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量R2、F、p的結(jié)果。

表1顯示，R2=0.9940指因變量y（住宅商品房平均售價(jià)）的99.40%可由模型確定，F(xiàn)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過F檢驗(yàn)的臨界值，p遠(yuǎn)小于？琢，因而模型從整體來看是可用的。

將回歸系數(shù)的估計(jì)值代入模型：

y=-1784+0.1807x1+0.0763x2+175.28x3

從模型中可以看出，所研究的變量與房價(jià)均為正相關(guān)。就目前來看，河北省人均可支配收入每增加1元就會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲0.18元，說明人均可支配收入是推動(dòng)房價(jià)上漲的重要因素之一。投資額對(duì)于房價(jià)的推動(dòng)作用不是非常明顯，透支額增加1億元房價(jià)也只是略微增加。本文研究的人口因素中的老齡人口，每上升1個(gè)單位，房價(jià)將會(huì)上升175.28元，但是由于老年撫養(yǎng)比每年的變動(dòng)幅度不大，所以其對(duì)房價(jià)的推動(dòng)作用反而沒有人均可支配收入大。

五、研究結(jié)論

從模型中看到，河北省的人口結(jié)構(gòu)對(duì)房價(jià)的影響并不完全符合國外學(xué)者所提出的資產(chǎn)消融假設(shè)。在現(xiàn)階段，人口老齡化并不會(huì)導(dǎo)致房價(jià)下跌，反而會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生彈性較大的正向影響。河北省養(yǎng)老體系主要是居家養(yǎng)老，只有為數(shù)不多的選擇去養(yǎng)老院進(jìn)行養(yǎng)老，他們會(huì)得到孩子們的贍養(yǎng)；與之相反，國外的養(yǎng)老體系發(fā)達(dá)，老齡人會(huì)選擇在養(yǎng)老院進(jìn)行養(yǎng)老，為支付高昂的養(yǎng)老費(fèi)用會(huì)通過出售房產(chǎn)來滿足自己的生活需求，所以在發(fā)達(dá)國家存在的資產(chǎn)消融假設(shè)不適用于中國大多數(shù)地區(qū)。同時(shí)，家庭結(jié)構(gòu)的變化和中國人的思想觀念也是其中的主要因素。首先，從家庭結(jié)構(gòu)來分析，家庭小型化的趨勢越來越明顯，老年人與自己的子女同住一套房的情況越來越少，這將會(huì)增加住房的需求；其次，從中國人的思想觀念來分析，老年人總想為他們的后代留下一定的資產(chǎn)，房產(chǎn)較好的保值性能成為他們的首選，此時(shí)的房產(chǎn)不僅作為自己住房的剛需，還具有投資品的性能，因此反而會(huì)推高房價(jià)。

主要參考文獻(xiàn)：

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