營改增對房地產的影響

文/高春青

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營改增對房地產的影響

文/高春青

摘要：營改增有利于降低企業(yè)稅務負擔，加快第二、三產業(yè)的有機融合，促進經(jīng)濟結構的轉型升級，同時為國家稅收收入提供可靠保障。2016年5月1日開始，我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，房地產業(yè)亦不例外。為此，本文回顧了我國稅制改革的進程，分析了房地產業(yè)實施營改增的意義，剖析了營改增對資產負債、利潤、現(xiàn)金、稅負的影響，并從不同緯度闡釋了營改增背景下房地產企業(yè)的應對方案，以指導企業(yè)正確面對新的稅制環(huán)境。

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；財務；稅務；影響

房地產行業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)，房地產業(yè)鏈條長，項目成本費用構成復雜，有其自身的特殊性，所以營改增的難度大。普華永道會計師事務所對我國近20 家大中型房地產企業(yè)進行調查，發(fā)現(xiàn)超過9成的房地產企業(yè)擔憂稅負上升，而且接近4成的企業(yè)認為稅負會明顯上升。營改增已是大勢所趨，如何順應時代發(fā)展形勢，在變革中謀求發(fā)展，是房地產業(yè)需要關注和面對的核心命題。

一、我國稅制改革的進程

營改增就是把繳納營業(yè)稅改為征收增值稅，這改變了1994年以來我國以增值稅為主，以營業(yè)稅、消費稅為輔的稅收體制。2012年，上海的交通運輸業(yè)以及部分服務業(yè)開始了營改增試點；同年8月試點范圍擴展到北京、江蘇、廣東等10個省區(qū)市；2013年試點擴展到全國，同時廣播、影視制作和發(fā)行也被納入試點；2014年鐵路運輸業(yè)、郵政通信業(yè)以及電信業(yè)被納入試點范圍；2016年5月1日起我國全面推開營業(yè)稅改增值稅試點，房地產行業(yè)將迎來重大的變革。從財政部2016年4月的統(tǒng)計來看，我國營改增及增值稅改革累計為企業(yè)減稅6412億元。其中，自2012年啟動的營改增試點中超過97%的試點納稅人實現(xiàn)稅負下降或持平，累計減稅已達3133億元，可見，營改增為企業(yè)帶來了實質性利好。

二、房地產業(yè)實施營改增的意義

營改增最大的變化在于改變了營業(yè)稅重復征稅、無法抵扣、無法退稅的弊病，實現(xiàn)了增值稅進項和銷項的抵扣，能有效降低企業(yè)稅負，完善我國財稅體制，這是我國推進結構性改革尤其是供給側結構性改革的重頭戲，也與國際趨同。營改增之前，房地產行業(yè)繳納的是營業(yè)稅，在上游的安裝、裝修環(huán)節(jié)已經(jīng)繳納過營業(yè)稅，可是銷售房地產的時候又要繳納營業(yè)稅，造成了重復征稅，不利于行業(yè)的發(fā)展。而增值稅是以增值額為依據(jù)計征，營改增之后，房地產企業(yè)購買材料、設備時取得增值稅專用發(fā)票，就可以進行抵扣，避免了重復納稅，減輕了企業(yè)的稅收負擔，極大地降低企業(yè)的投入成本。實施營改增之后，企業(yè)新增不動產所含增值稅也被納入抵扣范圍，有利于房地產業(yè)轉變經(jīng)營模式，擴大有效投資，進一步優(yōu)化產業(yè)結構，構建企業(yè)的核心競爭力。

三、營改增對房地產企業(yè)財稅的影響

（一）對資產負債表的影響

在房地產企業(yè)總資產中，固定資產占據(jù)了很大比例，所以，固定資產發(fā)生變化時，資產總額隨之變動，企業(yè)資產負債表的數(shù)據(jù)也就會相應改變。營改增之前，房地產企業(yè)需要繳交營業(yè)稅，并且進項稅額無法抵扣，這部分進項稅成為企業(yè)成本，造成重復征稅；而營改增之后，企業(yè)購進固定資產的時候，可以用所取得的增值稅專用發(fā)票進行進項稅抵扣，所以固定資產的入賬價值下降，企業(yè)總資產也相應下降。由于企業(yè)負債不變，因此企業(yè)的資產負債率提高，加大了企業(yè)的財務風險。

（二）對利潤表的影響

首先，營業(yè)稅屬于價內稅，而增值稅屬于價外稅，計算營業(yè)收入時需要剔除增值稅額，因此，營改增之后，營業(yè)收入會降低。

其次，營改增對于企業(yè)成本的影響取決于企業(yè)的成本結構。其中，土地成本在房地產企業(yè)的成本結構中約占23%，按照新的規(guī)定，企業(yè)新增不動產所含增值稅被納入抵扣范圍，這解決了土地成本的抵扣問題。在人工成本方面，占據(jù)整個工程造價約30%的人工成本無法抵扣，金額并沒有改變，但由于企業(yè)稅率由5%升到了11%，所以實際上增加了企業(yè)稅負。在設備成本方面，大多數(shù)施工企業(yè)采用租賃設備的形式，設備租金一般占到總造價的2%～2.5%，有形資產租賃的增值稅稅率為17%，這有利于降低設備租金。在材料成本方面，據(jù)統(tǒng)計，材料成本約占建筑業(yè)工程結算成本的60%，所以材料成本是主要的成本，也是最需要控制的成本。一般來說，沙、土、石料的增值稅率為3%，混凝土的增值稅率為6%，木材的增值稅率是13%，水泥、鋼筋的增值稅率是17%，還有很多建筑材料從個體戶、雜貨店、小規(guī)模納稅人處購得，難以取得增值稅專用發(fā)票。營改增后房地產企業(yè)需要繳納11%的增值稅額，所以降低材料成本的關鍵是盡量取得增值稅專用發(fā)票，而且取得盡可能高的抵扣。

綜上所述，營改增之后，利潤表中的營業(yè)收入降低，而企業(yè)成本有增有減，但總體有所降低，最終能否實現(xiàn)利潤增長，關鍵在于企業(yè)必須提升材料議價能力和成本控制能力。

（三）對現(xiàn)金流量表的影響

房地產開發(fā)多以項目運作，與其他商品生產相比，房地產開發(fā)周期更長，項目預售之后就需要預繳稅款，卻需要等到竣工結算之后才能取得進項發(fā)票，抵扣之后才能獲得進項稅款，結果企業(yè)前期墊付大量的資金，所承擔的增值稅成本大大提高，因此營改增對企業(yè)的現(xiàn)金流量將產生不利影響，造成企業(yè)資金短缺。不過，營改增利好商業(yè)地產，因為實施增值稅后，購置商業(yè)地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將鼓勵商業(yè)地產的投資與持有。相比住宅地產，商業(yè)地產庫存壓力更大，營改增的全面鋪開將為商業(yè)地產發(fā)展創(chuàng)造有利的政策環(huán)境。

（四）對企業(yè)稅負的影響

在傳統(tǒng)的稅收制度之下，營業(yè)稅為價內稅，計稅基礎是企業(yè)的含稅銷售額，而增值稅為價外稅，以不含稅的增值部分為計稅基礎，企業(yè)取得增值稅專用發(fā)票可以抵稅，解決了生產鏈條中重復計稅的問題。經(jīng)測算，營改增前后的均衡毛利率約為56%，即當毛利率水平低于56%時，營改增將改善企業(yè)毛利水平，而大部分房地產企業(yè)毛利率均在均衡點以下，因此，營改增對大多數(shù)房地產企業(yè)起到了減負的效果。筆者對一個住宅項目進行具體測算，營改增之前，企業(yè)的營業(yè)稅稅率為5%，綜合計算營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，得出總稅負率約為14.97%；營改增之后，按增值稅稅率11%計算，綜合計算增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，總稅負率約為14.49%。可見，營改增后房地產企業(yè)的總體稅負率有所下降，而隨著整體抵扣鏈條的逐步完整，企業(yè)的稅負會繼續(xù)下降。據(jù)中金公司預計，實施營改增后，房地產全行業(yè)稅負有望從3960億元（營業(yè)稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%，當然這也對企業(yè)的發(fā)票管理提出了更高要求。其次，營改增的實施，將推動房地產企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。營改增改變了價格體系，實行層層抵扣，企業(yè)因此必須重新設計經(jīng)營流程，自覺調整內部架構，實施精細化管理，這有利于正規(guī)企業(yè)降低稅負。相反，運營不正規(guī)的企業(yè)難以適應，稅負反而會增加。

四、營改增背景下房地產企業(yè)的應對方案

（一）提升財務人員綜合能力

財務人員是財務管理的核心人物，其工作水平直接了影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。目前我國的房地產企業(yè)在稅務管理方面還存在著不少問題，還沒有樹立繳納增值稅的意識，所以必須轉變思維方式，全面適應稅收政策的轉變，為企業(yè)管理和發(fā)展提供保障。實施稅制改革后，發(fā)票管理、會計核算等財務工作都發(fā)生了很大變化，企業(yè)必須適應新政策、新形勢的要求，加強財務、稅務管理團隊建設，對會計人員進行增值稅稅務處理和增值稅使用培訓，不斷提高涉稅人員業(yè)務技能，熟悉新的稅收政策，使之更快、更好的適應新稅制。同時，房地產企業(yè)可積極引入經(jīng)驗豐富、財務能力出眾的財務管理人才，提升企業(yè)財務、稅務管理整體水平，為企業(yè)減少不必要的成本費用。

（二）提高財務核算管理水平

會計核算機制包括了信息收集、整理分析、明細核算等，房地產企業(yè)必須健全會計核算制度，完善會計核算體系，不斷提高會計核算的質量，通過全面、準確的會計核算和財務管理來提高稅務處理能力。企業(yè)要完善會計核算內容，增值稅會計核算一般應設置四個二級科目，分別為應交增值稅、未交增值稅、增值稅留抵稅額和簡易征收增值稅，在“應交增值稅”二級科目下，還應在借方設置進項稅額、已交稅金、減免稅款、轉出未交增值稅等欄目，在貸方設置銷項稅額、進項稅額轉出、轉出多交增值稅等欄目，使各稅收款項能夠更加清晰。在具體工作中要完善賬務處理流程，嚴格按照會計核算程序開展稅務籌劃，加強項目成本核算以及竣工結算，及時對進項稅進行認證和抵扣。企業(yè)必須加強發(fā)票的認證和收集，保證原始依據(jù)的合法合規(guī)，避免因為會計核算系統(tǒng)不健全而造成的發(fā)票流失、偷稅漏稅等問題，確保賬實相符，提高會計核算的準確性，防止由于進項稅無法抵扣而造成的不必要損失。

（三）加強供應商及發(fā)票管理

實施營改增政策后，企業(yè)可以使用專用的增值稅發(fā)票抵扣進項稅額，稅務發(fā)票內容就發(fā)生了變化，所以企業(yè)必須調整發(fā)票的管理內容和管理方式，加強增值稅專用發(fā)票開出、流通、使用和保稅等方面的管理，以有效規(guī)避因管理不當而帶來的風險。企業(yè)必須重點關注增值稅進項稅抵扣和土地增值稅，做好增值稅發(fā)票的收集和整理工作，特別是在采購環(huán)節(jié)，企業(yè)一定要加強供應商管理，優(yōu)選那些資質正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票的建筑安裝企業(yè)，所選擇的供應商應該有助于降低企業(yè)成本，不會帶來經(jīng)營風險，而且關鍵是確保能夠提供增值稅發(fā)票，使企業(yè)各項期初增值稅進項稅額得到抵扣，增加資金流量，減少不必要的資金支出。上游建筑安裝業(yè)務是房地產企業(yè)進項稅額的主要來源，企業(yè)可以剝離建筑業(yè)務，獲得更多的進項增值稅發(fā)票，以減輕稅負。在全新的營改增政策之下，企業(yè)要加強對稅收管理模式的調整，利用營改增提高企業(yè)整體收益，為經(jīng)營發(fā)展提供更為可靠的支持。

（四）落實財務稅務內部控制

房地產企業(yè)要加強對營改增相關政策的研究和解讀，增強自身的稅收意識，確定全新的財務、稅務管理重點，進一步加強稅收管理，這一方面有利于企業(yè)更好地適應營改增政策，另一方面也有助于優(yōu)化企業(yè)資金管理水平，提升企業(yè)整體經(jīng)營效益。首先，企業(yè)要優(yōu)化部門設置，進一步完善崗位管理制度，明確崗位職責，真正做到責任到人。其次，根據(jù)稅收政策變化積極調整經(jīng)營流程，規(guī)范經(jīng)營行為，做好稅制銜接，在憑證認證、管理和計算等方面加強管理，采購部門要轉變思維方式，重視對供應商的管理，以適應新的稅收政策的轉變。另外，優(yōu)化會計處理流程，加強對企業(yè)財務、稅務數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和管理，反思、彌補稅務漏洞，規(guī)范增值稅發(fā)票的開具、保管行為，各項財務和稅務材料必須留存，以減少企業(yè)的法律風險。

（五）積極開展稅收籌劃工作

營改增給房地產企業(yè)帶來了稅務籌劃的機會，企業(yè)要與國家稅務機關建立順暢的溝通關系，及時獲取最新的稅收政策信息，掌握納稅工作中的注意事項，使自身納稅行為符合相關規(guī)定。同時房地產企業(yè)要根據(jù)自身特點，適時調整經(jīng)營策略，梳理企業(yè)的所有進項稅額，積極、科學、合理地開展避稅工作：1.利用好納稅人身份。一般納稅人的適用稅率明顯高于小規(guī)模納稅人，“營改增”之后，對于小規(guī)模納稅人來說，如果進項稅超過了當期銷售額的8%，稅負反而更重，所以這時房地產企業(yè)申請成為一般納稅人更為有利。為此可合理控制銷售額，或推遲完成訂單，以免達到一般納稅人認定標準。2.取得增值稅專用發(fā)票。在采購工作中，要選擇一般納稅人作為供應商，采購材料要求開具增值稅專用發(fā)票；如果購貨對象是小規(guī)模納稅人，不能抵扣稅額或者抵扣很低，就可以要求價格折扣多一些。應采取批量采購或集中采購的方法，這樣既可以保證高質量和低價格，還能獲取增值稅專用發(fā)票。3.利用稅率差異。建筑業(yè)的稅率是11%，而一般物資的稅率是 17%，房地產企業(yè)應積極利用這種稅率差異，獲得盡量多的抵扣。4.利用時間差異。盡快取得進項稅發(fā)票，盡量延遲開出銷售發(fā)票，有利于及時抵扣，推遲繳稅。5.爭取優(yōu)惠政策。增值稅的減免稅政策相對較多，企業(yè)應熟練掌握國家政策，例如環(huán)保相關的的優(yōu)惠政策，以爭取各種優(yōu)惠。

（六）優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理模式

房地產企業(yè)要想實現(xiàn)減輕稅負的目的，就必須梳理自身業(yè)務流程，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理模式，在融資、拿地、建設、預售等環(huán)節(jié)重視增值稅進項抵扣。企業(yè)應縮短項目運作周期，以降低財務費用，減少資金占用，提高資金利用率。如果部分環(huán)

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