淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略

趙花

【摘 要】“營改增”政策的全面推行，對企業(yè)的納稅環(huán)境會造成一定的影響。在“營改增”的稅收政策下，房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原有的納稅方式，如在開發(fā)過程中極易涉及到的建筑安裝、工程綠化等部分的納稅會發(fā)生一定的改變，而房地產(chǎn)企業(yè)如何順應潮流，做出適合企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃，對企業(yè)的發(fā)展來說具有重要的意義。本文在全面“營改增”的背景下，簡要概述了“營改增”政策的相關概念，主要分析了“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響，并提出房地產(chǎn)企業(yè)應該采取的應對措施。

【關鍵詞】“營改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；影響；概念；策略

“營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍，有利于完善我國的稅收制度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營改增”的稅收政策，既可以說是一項挑戰(zhàn)又可以說是個機遇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、“營改增”的基本概述

在我國的流轉(zhuǎn)稅中，營業(yè)稅與增值稅都是其中的重要組成部分。而增值稅與營業(yè)稅的概念及其納稅范圍有所不同。增值稅的計稅依據(jù)主要是對商品在其流轉(zhuǎn)的過程中增值的部分。一般來說，增值是指的對單位或者是個人就其銷售貨物、提供修理修配勞務、加工、進口貨物等，對其實現(xiàn)的增值額來進行征收的稅種。在營業(yè)稅改增值稅后，增值稅是我國最重要也是最主要的稅種之一，其稅收收入在我國的稅收總收入中占據(jù)主要的份額。“營改增”是我國稅制上的一項重要的改革，有利于完善我國的稅收制度，也有利于促進我國產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調(diào)整，促進第二、第三產(chǎn)業(yè)的進一步融合發(fā)展，從而推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

1.對企業(yè)開發(fā)成本的影響

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來承建的，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負會發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開發(fā)需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，就會使得企業(yè)的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負擔加重。第二，施工企業(yè)常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業(yè)的進項稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對施工企業(yè)來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高不下。由于上述因素的存在，使得施工企業(yè)的稅負增加，而施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上流企業(yè)，在增值稅的稅負轉(zhuǎn)嫁理論下，施工企業(yè)在招投標過程中將會抬高報價，這勢必導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加。

2.對企業(yè)稅負的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的售房款，以之前的營業(yè)稅進行征稅，其稅率是5%。而在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的應納稅額就會有所變化，由當期的銷項稅額減去進項稅額后的余額。換個角度說，對房地產(chǎn)企業(yè)各個流通環(huán)節(jié)所增值的部分進行征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)的售房款征收的增值稅的稅率為11%，設企業(yè)的應稅收入為X，可以進行抵扣的進項稅額在應稅收入中的比例為Y，則其所需要繳納的增值稅的稅額為0.099*X*（1-Y），在假設所需要繳納的增值稅與原來的營業(yè)稅相等，則0.099*X*（1-Y）=X*5%，推算的增值稅與營業(yè)稅稅負率相等時的值Y=0.495，所以就能夠得出以下結論，當企業(yè)可抵扣的進項稅額在應稅收入的比重中占據(jù)49.5%時，企業(yè)繳納的增值稅與營業(yè)稅的稅負率是一樣的。而當企業(yè)的進項稅成本小于49.5%時，企業(yè)所繳納的增值稅的稅負率就會大于營業(yè)稅，反之則相反。

3.對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優(yōu)化配置就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票，比如工程施工費，在取得專用發(fā)票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售證之后進行房產(chǎn)銷售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計算銷項稅額，企業(yè)預售階段的一段時間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經(jīng)濟與金融市場的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來說較為緊張，開發(fā)前期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。

4.對企業(yè)稅務管理的影響

“營改增”后，對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理會造成一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅的征稅地點有兩項：一是企業(yè)機構所在地；二是企業(yè)的房地產(chǎn)項目所在的地點。用房地產(chǎn)企業(yè)的機構所在地進行納稅，其納稅就會是一項艱難的工作，十分復雜。而房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)有所不同，在各個房地產(chǎn)項目的所在地進行納稅申報，當涉及到某個進項稅額極大的時候，難免在進項與銷項稅額之間的抵扣出現(xiàn)問題。因此，在“營改增”后，需要著重考慮企業(yè)的納稅申報應該如何進行選擇。

三、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”應采取的策略

1.加強納稅意識，做好細節(jié)工作

“營改增”會對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及其經(jīng)營管理造成極大的影響。因此，在“營改增”政策下，財務人員需要改變企業(yè)的會計核算方法，保證企業(yè)會計核算的質(zhì)量，并且需要進一步提高自身的專業(yè)素質(zhì)，做好本職工作，同時協(xié)助好財務主管，做好企業(yè)的稅收籌劃工作。其次，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本在一定程度上會有所增加，為了進一步控制好企業(yè)的納稅成本，就需要企業(yè)員工加強納稅意識，做好細節(jié)工作。如在選擇一些原材料的供貨商時，盡量選擇一般增值稅納稅人，來取得增值稅的專用發(fā)票，可以用來抵減銷項稅額，從而降低企業(yè)的成本。

2.改善運營模式，進行稅務籌劃

對于“營改增”后，會給房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來壓力的問題，就需要改善企業(yè)的運營方式，開展企業(yè)的稅務籌劃工作。如減短房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設階段的生產(chǎn)周期，來釋放出資金空間，從而做好資金的優(yōu)化配置。又或者堅持貫徹和諧理念，走房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)建設道路。提高住房的質(zhì)量與舒適度，來提高企業(yè)的核心競爭力，從而為企業(yè)占據(jù)更多的市場。此外，還需要完善企業(yè)的稅務籌劃工作，從企業(yè)經(jīng)營的實際環(huán)境出發(fā)，進一步控制好企業(yè)的納稅成本，來增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

3.梳理企業(yè)業(yè)務流程，緩解資金壓力

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要盡可能減輕企業(yè)的稅負重擔，減輕“營改增”對企業(yè)帶來的影響，就需要對企業(yè)的業(yè)務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業(yè)還可以通過加強財務管理，來完善對企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。

4.加強稅務發(fā)票管理，制定管理方法

“營改增”后，增值稅的專用發(fā)票在企業(yè)的納稅中具有重要的作用，既是企業(yè)業(yè)務發(fā)生的憑證，也是稅務機關進行檢查的依據(jù)，因此，需要加強對企業(yè)增值稅發(fā)票的管理。如對于在日常經(jīng)營中取得的增值稅專用發(fā)票，需要完善對發(fā)票的稽查程序，確保發(fā)票是正規(guī)的，開具的項目是齊全的等等。對企業(yè)來說，需要按照在相關法律法規(guī)的要求下，結合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點，制定一套適合企業(yè)的稅務發(fā)票管理制度，來提高發(fā)票管理的效率。

四、結束語

“營改增”是我國稅制改革上一項重大的事項，同時也是影響到各個企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，在“營改增”下，需要研究其帶來的影響，并依據(jù)這些改變，來完善企業(yè)的納稅籌劃，在法律允許的范圍內(nèi)，通過完善內(nèi)部管理，改變納稅意識等等，來盡可能降低企業(yè)的納稅負擔，從而促進企業(yè)的進一步發(fā)展。

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