險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略分析和研究

摘要：我國(guó)正嚴(yán)重面臨著人口老齡化速度加劇，家庭結(jié)構(gòu)改變，老無(wú)所養(yǎng)等一系列問(wèn)題。用怎樣的養(yǎng)老模式來(lái)應(yīng)對(duì)這一現(xiàn)象成為一大課題。作為險(xiǎn)企，由于其保險(xiǎn)資金穩(wěn)定、長(zhǎng)期的特殊性，如何發(fā)揮其資金上的特殊優(yōu)勢(shì)，尋求更多元化地投資渠道進(jìn)入該領(lǐng)域值得我們關(guān)注和探索。本文從養(yǎng)老地產(chǎn)的概念出發(fā)，結(jié)合國(guó)內(nèi)外針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)所不同的發(fā)展路線(xiàn)，對(duì)險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的戰(zhàn)略進(jìn)行分析和研究，并對(duì)今后我國(guó)持續(xù)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)給出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；老齡化；發(fā)展模式；對(duì)策建議

中圖分類(lèi)號(hào)：TU24；C913.6 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）022-0000-02

一、緒論

1.研究背景

中國(guó)老齡化的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，與此同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)卻越來(lái)越多得到各路資本的青睞，各大房企、地產(chǎn)公司等競(jìng)相蜂擁而入。與此同時(shí)，險(xiǎn)企作為其資金的特殊性也開(kāi)始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)便是典型。

目前全國(guó)各大養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由于床位有限，并且無(wú)法提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。而越來(lái)越多的老年人已經(jīng)不滿(mǎn)足于其提供的最基本的生活服務(wù)，不同層次的老年人有不同層次的需求。誠(chéng)然，在老齡化的背景下，確實(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)充滿(mǎn)了商機(jī)，但是如何可持續(xù)地發(fā)展對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)尚屬于新興行業(yè)，沒(méi)有前人的經(jīng)驗(yàn)可以參考和復(fù)制，不管是運(yùn)營(yíng)模式，還是老百姓的社會(huì)觀念都存在不確定性因素。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)要求非常高，并且一旦形成規(guī)模的養(yǎng)老社區(qū)其后期的維護(hù)成本、人力成本等都十分昂貴，這些都是擺在險(xiǎn)企等機(jī)構(gòu)面前的難題。

2.研究方法

本文通過(guò)閱讀相關(guān)文獻(xiàn)，收集關(guān)于險(xiǎn)企布局養(yǎng)老地產(chǎn)、開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的資料，通過(guò)養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)發(fā)展必要性的論證，對(duì)險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行戰(zhàn)略分析。其次，本文采用深入訪(fǎng)談的方法，對(duì)相關(guān)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的同事進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)和了解，掌握養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性和市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律。最后通過(guò)一些數(shù)據(jù)的收集和整理進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，并對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的今后發(fā)展給出相應(yīng)的對(duì)策和建議。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念界定

養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義便是老年人居家養(yǎng)老的住所，是一種盈利性的老年住宅。它結(jié)合了養(yǎng)老服務(wù)，養(yǎng)老社區(qū)、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、金融產(chǎn)品（保險(xiǎn)）等屬性。養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，附加護(hù)理院、醫(yī)院、娛樂(lè)中心、超市等配套設(shè)施。同時(shí)集護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)等概念于一體，依靠實(shí)物租賃等經(jīng)營(yíng)方式加上一些商業(yè)配套和養(yǎng)老專(zhuān)業(yè)化的增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)自身長(zhǎng)期的盈利和持續(xù)的發(fā)展。

三、國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)的的現(xiàn)狀和發(fā)展模式

1.發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

目前我國(guó)已經(jīng)成老齡化嚴(yán)重的國(guó)家，據(jù)人口調(diào)查，2001年，我國(guó)65歲及以上老年人口占比達(dá)到7.1%，而2014年中國(guó)65歲以上人口數(shù)量已經(jīng)達(dá)到13755萬(wàn)人，占全國(guó)比重10.1%。預(yù)計(jì)到21世紀(jì)中葉，我國(guó)老年人口將達(dá)到4億，約占總?cè)丝诘?6.53%。雖然老年人群越來(lái)越多，但與此對(duì)應(yīng)的老年人居住場(chǎng)所環(huán)境卻越來(lái)越差，配套設(shè)施落后，住所陳舊。在北上廣等一線(xiàn)城市，很多追求高品質(zhì)生活高收入的老年人群體已經(jīng)不滿(mǎn)足于其基本的生活需求和保障，并且他們對(duì)市場(chǎng)上養(yǎng)老產(chǎn)品和服務(wù)也提出了更高的要求。當(dāng)前“獨(dú)立”了的老年人希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與生活為一體的全新的養(yǎng)老模式的出現(xiàn)。這類(lèi)有能力而且有愿望追求自己想要的生活的老年人，正是中國(guó)社會(huì)養(yǎng)老模式實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、休閑化、康復(fù)化、產(chǎn)業(yè)化的最大推動(dòng)力。而建立一種符合中老年人生理與心理特點(diǎn)，具有完整養(yǎng)護(hù)功能與養(yǎng)護(hù)體系的全新養(yǎng)老模式就成為了社會(huì)各界孜孜以求的目標(biāo)。在我國(guó)傳統(tǒng)觀念里，大家都認(rèn)為養(yǎng)兒可以防老，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，家庭結(jié)構(gòu)的變化，老年人除了保障自己最基本的衣食住行之外，對(duì)精神層面的需求越來(lái)越大。雖然目前大多數(shù)的養(yǎng)老模式還是以居家養(yǎng)老為主，但隨著家庭結(jié)構(gòu)的不斷變化，將會(huì)出現(xiàn)更多一個(gè)家庭至少撫養(yǎng)四個(gè)老人一個(gè)小孩的局面，甚至于還會(huì)出現(xiàn)老人和子女身處兩地?zé)o法照顧的情形，那將會(huì)出現(xiàn)很多空巢老人的狀況。當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，年輕人每天都在忙碌奔波于工作而沒(méi)有精力去顧及老人。可見(jiàn)，未來(lái)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將是一種趨勢(shì)。按照國(guó)際通行的5%老年人進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)，2011年我國(guó)有650萬(wàn)個(gè)床位空缺。目前全國(guó)取得養(yǎng)老護(hù)理職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)多人，按照國(guó)際上5∶1的護(hù)工需求量，缺口將近1000萬(wàn)人。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)及現(xiàn)狀都給企業(yè)投資帶來(lái)了很大的機(jī)遇，市場(chǎng)潛力巨大。

2.險(xiǎn)企為何紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)

首先，保險(xiǎn)公司的資金具有其特殊性，壽險(xiǎn)資金具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并且其投資回報(bào)率非常穩(wěn)健，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資也體檢了險(xiǎn)企投資多元化的一面，它不受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期的影響，相當(dāng)于發(fā)行了一個(gè)長(zhǎng)期的企業(yè)債券，這是解決險(xiǎn)企資產(chǎn)負(fù)債期限錯(cuò)配的有效途徑。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種剛性需求，同時(shí)又與資本市場(chǎng)關(guān)聯(lián)度較低，投資回收期長(zhǎng)且收益均衡穩(wěn)定，因而投資養(yǎng)老地產(chǎn)可以較大程度地規(guī)避資本市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，以保證保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)收益。

其次，養(yǎng)老地產(chǎn)向上對(duì)接年金保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品，能夠推動(dòng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的不斷創(chuàng)新，同時(shí)帶動(dòng)下游護(hù)理服務(wù)，老年醫(yī)學(xué)、健康管理等產(chǎn)業(yè)，從而有效地?cái)U(kuò)大和延伸壽險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，整合資源。

最后，保險(xiǎn)公司背后其強(qiáng)大的銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)和客戶(hù)資源，也是其核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)。

3.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況

由于國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)還屬于新興行業(yè)，運(yùn)作并不成熟，但是這不改變各路機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的資本投入。從2006年至今，各家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、險(xiǎn)企、私募股權(quán)投資基金、實(shí)業(yè)以及國(guó)內(nèi)外一些知名的護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)紛紛投資其中，在北上廣等一線(xiàn)城市布局養(yǎng)老地產(chǎn)。險(xiǎn)企中首當(dāng)其沖的便是泰康人壽，其很早就開(kāi)始布局養(yǎng)老地產(chǎn)，從深耕壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)到如今的保險(xiǎn)、醫(yī)養(yǎng)、資管三大服務(wù)，而泰康之家旗下養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)秉承著“從搖籃到天堂”一條龍的服務(wù)。泰康人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中可謂走在了行業(yè)的前列。

4.國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展情況

國(guó)外人口老齡化較中國(guó)來(lái)的更早，所以其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也運(yùn)營(yíng)的比較成熟。憑借著豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)上可以提供各式各樣的種類(lèi)繁多的養(yǎng)老地產(chǎn)，包括老年社區(qū)、老年公寓、公立養(yǎng)老院等各種形式。國(guó)外老年人的住所一般都是按照特殊的需要而設(shè)計(jì)建造的，室內(nèi)溫度、窗戶(hù)、樓梯、浴室、衛(wèi)生間、灶具等都有特殊的標(biāo)準(zhǔn)和安全要求，以適應(yīng)老年人的特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)借鑒國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式，學(xué)習(xí)他們的先進(jìn)理念。從而更好地投入到自身領(lǐng)域的發(fā)展之中，少走一些彎路。

四、促進(jìn)我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的對(duì)策和建議

1.滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)需求的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

做到有針對(duì)性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，避免盲目跟風(fēng)。針對(duì)不同層次的老年客戶(hù)，選擇不同需求的養(yǎng)老模式。例如，高收入高消費(fèi)群體的客戶(hù)，開(kāi)發(fā)具有顯著特色的商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。中低收入階層的老年客戶(hù)，可由政府牽頭開(kāi)發(fā)以保障型為主的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

2.支持和完善養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)

養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一家的事業(yè)，而是一個(gè)涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護(hù)理行業(yè)，是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當(dāng)其沖的主角。建議在各地的地方建設(shè)規(guī)劃中體現(xiàn)出對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條的規(guī)劃和政策扶持。

3.多管齊下，加大民間資本的參與

養(yǎng)老地產(chǎn)普遍具有投資金額大、資金回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)。目前我國(guó)大部分養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，希望項(xiàng)目建好以后馬上就賣(mài)掉，讓資金快速回籠，對(duì)后續(xù)運(yùn)營(yíng)重視程度不足，降低了運(yùn)營(yíng)質(zhì)量。按照目前保監(jiān)會(huì)政策，險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)被限定在“只租不售”范圍 ，這給一些保險(xiǎn)公司也帶來(lái)了資金上的壓力，如果完全按照租賃模式，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)投資大、收益低、周期長(zhǎng)，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性。而消費(fèi)者不喜歡租房，更偏好購(gòu)買(mǎi)，居住在自己家里。因此，養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)“可租可售”。 對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，一定要鼓勵(lì)民間資本參與，加大市場(chǎng)化改革力度，制造和維護(hù)一個(gè)民間資本進(jìn)入的良好與公平的市場(chǎng)環(huán)境。

4.盈利模式有待創(chuàng)新

目前，險(xiǎn)企一般采用兩種運(yùn)營(yíng)模式，一種通過(guò)投保購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)銜接，購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品之后能夠直接享受養(yǎng)老社區(qū)的入住服務(wù)。另一種是通過(guò)實(shí)物租賃的模式來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。

由于險(xiǎn)企被禁止出售養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目意味著投資的回報(bào)周期將被拉長(zhǎng)，投資方的資金和后期的運(yùn)營(yíng)將產(chǎn)生壓力，這勢(shì)必會(huì)影響險(xiǎn)企的收益。

因此，作為盈利性的機(jī)構(gòu)，險(xiǎn)企務(wù)必要探索出一套可持續(xù)運(yùn)營(yíng)的盈利模式，確保獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

五、結(jié)論

在中國(guó)，保險(xiǎn)公司最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)，而養(yǎng)老社區(qū)又是養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)創(chuàng)新案例。這一模式由中國(guó)保險(xiǎn)公司來(lái)實(shí)踐，將使壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20年，是對(duì)保險(xiǎn)商業(yè)模式的一大創(chuàng)新和發(fā)展。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起及保險(xiǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，中國(guó)保險(xiǎn)市場(chǎng)不斷產(chǎn)生新的需求，促使保險(xiǎn)業(yè)必須不斷創(chuàng)新。在有關(guān)政策的扶持下，保險(xiǎn)公司投資醫(yī)療、養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)將在市場(chǎng)中逐漸成熟，相關(guān)的投資模式也將逐步優(yōu)化。中國(guó)已經(jīng)步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老社區(qū)必將是中產(chǎn)家庭的全新養(yǎng)老方式。

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作者簡(jiǎn)介：關(guān)超?。?987-），男，漢族，本科學(xué)歷（碩士在讀），中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院金融專(zhuān)業(yè)在職在讀碩士研究生，現(xiàn)就職于泰然金融擔(dān)任保險(xiǎn)項(xiàng)目主管，主要從事海外保險(xiǎn)項(xiàng)目管理工作，獲得證券從業(yè)資格證、基金從業(yè)資格證。