我國商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策研究

陳姍

摘 要：為規(guī)范我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的運(yùn)行，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控是必要且必須的。近年來，我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控政策趨于合理，但也存在著一些問題。本文通過對我國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和我國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策實(shí)踐的分析，指出了目前我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策存在的一些問題，從而提出了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的對策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；宏觀調(diào)控

一、我國地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，廣大居民對住房的需求不斷增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著國民經(jīng)濟(jì)的增長而快速發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和穩(wěn)定又起著至關(guān)重要的作用，影響著建材、鋼鐵、金融等多項(xiàng)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相輔相成、相互促進(jìn)。此外，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其附屬產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也有著重要的意義，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展最終會對整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要的推動力。然而這并不意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)是有百利而無一害的，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也形成了一定的經(jīng)濟(jì)泡沫，而一旦地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅必然會導(dǎo)致整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的崩潰從而給我國的國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來嚴(yán)重的危害。因此，現(xiàn)階段我國在對房地產(chǎn)市場采用宏觀手段進(jìn)行調(diào)控的過程當(dāng)中，需要注意采用逐步去存量的方式來降低現(xiàn)階段的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場的整體健康與穩(wěn)定發(fā)展。近年來，在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控當(dāng)中，政府部門也根據(jù)不同的地方特征制定了不同的調(diào)控政策，這些政策雖然對抑制地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生了一定的效果，但同時(shí)也影響了地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶來了一些負(fù)面影響，宏觀調(diào)控的定位和目標(biāo)更是會對房價(jià)產(chǎn)生直接影響。

二、地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策工具

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是指從宏觀上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行引導(dǎo)，從而消除泡沫，使得商品住宅的供求量與市場需求基本平衡，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到自身發(fā)展的同時(shí)，在最大限度范圍內(nèi)降低其對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所造成的安全風(fēng)險(xiǎn)。

1.貨幣政策

貨幣政策是指中國人民銀行通過價(jià)格工具或數(shù)量工具調(diào)控貨幣供應(yīng)量的政策。價(jià)格工具的核心是利率，數(shù)量工具主要是存款準(zhǔn)備金率和信貸。

貨幣政策是現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段之一，主要包括利率財(cái)政、存款準(zhǔn)備金政策、信貸政策三個(gè)方面。利率的調(diào)節(jié)，存款準(zhǔn)備金率的變化，信貸條件的調(diào)整都會對房地產(chǎn)市場調(diào)控起到較大的影響。

2.財(cái)政政策

財(cái)政政策是指財(cái)政部多種政策相結(jié)合的方式來對房地產(chǎn)市場當(dāng)中的需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，在現(xiàn)階段的財(cái)政調(diào)控政策當(dāng)中，最重要的調(diào)控工具就是稅收，在房地產(chǎn)市場當(dāng)中，財(cái)政部通過多種稅收的征收從而形成一定的財(cái)政政策來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，例如：營業(yè)稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等。

3.土地政策

現(xiàn)階段在房地產(chǎn)市場的調(diào)控當(dāng)中，土地政策是一個(gè)重要的調(diào)控手段，土地政策主要包括閑置土地的處置策略以及土地的供應(yīng)策略。對房地產(chǎn)企業(yè)施行土地限制政策有著重要的意義，它可以通過行政化的手段來避免開發(fā)商捂地、囤地等行為，打擊投機(jī)倒把，從而使得房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。而土地供應(yīng)策略則會對房地產(chǎn)市場當(dāng)中的土地供應(yīng)量產(chǎn)生一定的影響，從供求關(guān)上對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。

4.行政政策

與以上市場政策相對應(yīng)的是行政政策，行政政策主要包括限購限貸政策和行政問責(zé)制度。

三、當(dāng)前我國宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的影響

自改革開放之后我國的國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，人們的生活水平不斷提高，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的推動作用。但是從宏觀角度來看，居民生活水平的提高，在某種意義上激化了經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一些隱患，這就要求政府部門應(yīng)該采用宏觀調(diào)控的手段對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行調(diào)控，維持市場經(jīng)濟(jì)的秩序，并采用多種方式來緩解經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中的各種矛盾，從而避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟(jì)得以健康穩(wěn)定的發(fā)展?，F(xiàn)階段，我國的宏觀調(diào)控政策主要是由政府相關(guān)部門所制定，通過多種手段對各個(gè)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。

1.財(cái)政政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

財(cái)政政策是指政府有關(guān)部門通過調(diào)整稅收和支出的方式來對社會中的就業(yè)與居民可支配收入進(jìn)行調(diào)整，如果房地產(chǎn)市場異常火爆，泡沫較大，則政府部門就會提高相關(guān)的稅率，從而使得投資房地產(chǎn)的相關(guān)單位與個(gè)人所獲得的利潤降低，向其他行業(yè)轉(zhuǎn)移，從而實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的影響。而如果房地產(chǎn)市場的發(fā)展較為蕭條，則通過各種財(cái)政政策激勵投資者進(jìn)入到房地產(chǎn)市場當(dāng)中，通過財(cái)政政策的調(diào)控可以提高房地產(chǎn)市場的利潤率，使其維持在平均利潤水平，獲取正常的發(fā)展速度。

2.貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣調(diào)控政策是指央行通過改變貨幣供應(yīng)量以及存儲利率的方式對房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行調(diào)節(jié)，從而使得房地產(chǎn)市場的供求基本維持平衡。貨幣政策主要通過以下兩種手段：

首先，存款準(zhǔn)備金政策。央行通過改變存款準(zhǔn)備金率的方式，從而改變貨幣的供應(yīng)量，并進(jìn)一步的調(diào)整相關(guān)的利率從而控制資金的流動方向。

其次，再貼現(xiàn)率政策。再貼現(xiàn)率是中央銀行對商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的放款利率。中央銀行通過調(diào)整再貼現(xiàn)率，調(diào)整商業(yè)銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，達(dá)到影響房地產(chǎn)市場投資者的資金流動的作用。

四、我國對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控存在的問題和取得的成效

1.我國宏觀調(diào)控引導(dǎo)的積極作用

我國為規(guī)范房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定運(yùn)行，不斷出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，每次調(diào)控政策的出臺都對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運(yùn)行起到一定的積極作用，目前來看主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：降低房地產(chǎn)市場泡沫，穩(wěn)定市場根基；一定程度上控制了房價(jià)，保障國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展；規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府的行為。

2.對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控存在的問題

主要包括以下幾個(gè)方面的問題：一是房地產(chǎn)調(diào)控的雙重目標(biāo)問題，即經(jīng)濟(jì)增長與效率目標(biāo)和社會公平穩(wěn)定目標(biāo)的沖突。二是土地財(cái)政的問題。地方政府過于依賴土地財(cái)政，要解決這個(gè)問題必須進(jìn)行財(cái)稅體制改革。三是貨幣超量供應(yīng)問題。四是房地產(chǎn)業(yè)高負(fù)債經(jīng)營過度依賴銀行貸款問題。五是居民住房上貧富差距懸殊問題。

五、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控政策的合理化建議

1.建立完善的住房信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)，推行房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅在歐美等國家被稱之為物業(yè)稅是財(cái)政收入的重要來源，同時(shí)也是打擊炒房、囤房行為的有力武器。我國也應(yīng)盡快推行房產(chǎn)稅，促使更多的存量房上市，增加房地產(chǎn)市場有效供給，減少房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)泡沫。而建立完善統(tǒng)一的個(gè)人住房信息查詢系統(tǒng)，則是推行房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

2.加快金融體制改革，推進(jìn)市場利率化

加快發(fā)展資本市場，加大企業(yè)直接融資的力度，改變目前房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴大銀行融資的單一性，降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)展和支持為中小企業(yè)服務(wù)的中小金融機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步分流大銀行資金。與此同時(shí)改善投資環(huán)境，拓寬投資渠道。盡快推進(jìn)存款利率市場化改革，消除房地產(chǎn)市場流動性過快，使房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨合理，宏觀調(diào)控政策效果更加顯著。

3.加快土地增值稅清算，處置閑置土地

進(jìn)一步加大對非市場原因?qū)е碌拈e置土地得處置力度，有效打擊房地產(chǎn)商囤地炒地的行為。加大土地增值稅清算的工作力度，消除房地產(chǎn)行業(yè)的暴利，避免資本市場向房地產(chǎn)行業(yè)的過度集中。

4.制度創(chuàng)新，協(xié)調(diào)好中央及地方政府的利益關(guān)系

推進(jìn)財(cái)稅體制改革。改革以往的“財(cái)權(quán)上移，事權(quán)下移”的分稅制，重新劃定中央與地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)，擴(kuò)大地方政府的稅源與稅基，保障其有充足稅收，擺脫對土地財(cái)政的過度依賴，打破土地財(cái)政與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相矛盾的瓶頸。建立科學(xué)的績效評估體系，改變以往以GDP和財(cái)政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)。把控制房價(jià)過快上漲，增加保障性住房建設(shè)等內(nèi)容也納入到地方政府的考核標(biāo)準(zhǔn)中來。

5.推進(jìn)各項(xiàng)配套政策的跟進(jìn)和改革，確保地方政府在宏觀調(diào)控中的配合和落實(shí)情況

房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣，需要多領(lǐng)域政策的協(xié)作。一方面應(yīng)配合需求端的房價(jià)調(diào)控政策，及時(shí)跟進(jìn)住房公積金制度和購房融資制度的改革，彌補(bǔ)需求端有效購買力不足的問題；另一方面，應(yīng)強(qiáng)化供給端的土地供給政策、保障性住房政策，防止市場萎縮。相關(guān)產(chǎn)業(yè)方面，也要根據(jù)房地產(chǎn)市場的動態(tài)變化積極引導(dǎo)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，重視并解決由此帶來的內(nèi)需不足和就業(yè)壓力。同時(shí)要加強(qiáng)對政策落實(shí)的監(jiān)督管理，建立中央和地方的兩級調(diào)控機(jī)制，確保政策在各地方的落實(shí)力度。

六、結(jié)束語

總之，目前我國已進(jìn)入到地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，宏觀調(diào)控的目標(biāo)是讓地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，引導(dǎo)居民政策消費(fèi)需求，抑制投資性需求，打擊投機(jī)性需求，逐步完善房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制，保障國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定運(yùn)行。

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