房地產(chǎn)價格影響因素及其地區(qū)差異分析

龐麗媛

[摘要]文章從房地產(chǎn)消費品與投資品的兩重屬性入手，將影響房地產(chǎn)價格的因素分為需求方因素、供給方因素，采用2013年全國31個?。ㄗ灾沃荩┑慕孛鏀?shù)據(jù)，對影響房地產(chǎn)價格的因素進行OLS定量分析，發(fā)現(xiàn)供給和需求是影響房價最主要的因素。隨后引入虛擬變量，考察東、中、西部地區(qū)房價是否存在差異，結(jié)果發(fā)現(xiàn)中、西部房價并無明顯差異，而東部與中、西部間房價差異明顯。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)價格；影響因素；地區(qū)差異

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.34.178

1 引 言

房地產(chǎn)市場過熱，房價不斷上漲，已經(jīng)引起廣泛關(guān)注有必要研究房價的影響因素，為政府制定政策、進行宏觀調(diào)控提供參考。前人的研究多使用時間序列數(shù)據(jù)或面板數(shù)據(jù)，并考慮了政策影響。但是采用這樣的數(shù)據(jù)進行分析，無法分析出房地產(chǎn)市場本身對房價的影響因素。文章選用2013年我國31個省（自治州）的截面數(shù)據(jù)，研究影響房價的因素，最后引入虛擬變量，考察東部、中部與西部之間房價是否存在顯著差異。

2 影響因素分析

房地產(chǎn)同時具有消費品和投資品的屬性。作為消費品時，價格受到供給與需求的影響；它作為投資品時，價格主要受收入和利率的影響。文章使用截面數(shù)據(jù)，各地區(qū)情況基本一致，故不考慮利率和政策的影響。文章使用的數(shù)據(jù)是2013年全國31個?。ㄗ灾沃荩┑慕孛鏀?shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局網(wǎng)站。

考慮的因素和具體變量選取見下表1。

3.2 模型檢驗

固定資產(chǎn)投資額的增加意味著房地產(chǎn)供給的增加，會引起房地產(chǎn)價格的下降，所以X1的系數(shù)為負值是符合的；收入的增加會導(dǎo)致對房地產(chǎn)的需求上漲，從而引發(fā)房地產(chǎn)價格的上漲，所以Z1的系數(shù)為正也是相符的。從回歸結(jié)果看，模型擬合較好，解釋變量、方程都是顯著的。D.W.值接近于2，不存在一階自相關(guān)。對X1、Z1做懷特檢驗，發(fā)現(xiàn)各參數(shù)的P值都較大，不存在異方差性。X1與Z1的相關(guān)系數(shù)為0.1851，系數(shù)較小，X1、Z1不存在多重共線性。

綜上可知模型設(shè)定和回歸結(jié)果無誤，固定資產(chǎn)投資總額每增加1億元，引起住宅商品房平均銷售價格下降0.0930元，人均GDP每增加一元，引起住宅商品房平均銷售價格上漲0.1327元，人均GDP對住宅商品房平均銷售價格的作用更強，說明人民的生活水平逐漸提高，對于房地產(chǎn)的購買能力提升是導(dǎo)致房價上漲的主要原因。

4 區(qū)域間差異

為研究區(qū)域差異對房價是否有顯著性影響，將區(qū)域差異作為虛擬變量引入模型：

這里把全國31個省（自治州）按人均GDP的多少進行排序，把人均GDP小于35000元/人的視為西部地區(qū)，把人均GDP在35000元/人與50000元之間的地區(qū)視為中部地區(qū)，把人均GDP在50000元/人的地區(qū)視為東部地區(qū)。

從所得方程來看固定資產(chǎn)投資總額每增加1億元，住宅商品房的平均銷售價格下降0.0835元，人均GDP每增加1元，住宅商品房的平均銷售價格上漲0.1587元。西部地區(qū)與中部地區(qū)的房價并沒有很大差距，東部地區(qū)的房價與其他地區(qū)的差距較大，處于東部地區(qū)城市的房價要比處于中、西部地區(qū)城市的房價平均每平方米高1796元。

5 結(jié) 論

通過對2013年全國31個?。ㄗ灾沃荩┑慕孛鏀?shù)據(jù)做定量分析發(fā)現(xiàn)，影響各城市房地產(chǎn)價格的主要因素是各城市的固定資產(chǎn)投資總額和人均GDP，其中固定資產(chǎn)投資總額屬于供給方因素，供給的增加導(dǎo)致價格的下跌，隨固定資產(chǎn)投資額的增加，房價有小幅的上升；人均GDP屬于需求方因素，需求的增加使得價格上漲，隨人均GDP增加，房價同時也在增長，并且人均GDP對房價的影響大于固定資產(chǎn)投資額對房價的影響。

比較中國東、中、西部地區(qū)城市房價的差異，中、西部地區(qū)城市的房價并無明顯差異，而東部地區(qū)城市的房價與中、西部房價有顯著差異。處于東部地區(qū)的城市房價要比處于中、西部地區(qū)的城市房價高。這可能是由于我國地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展存在差異，東部地區(qū)比中、西部地區(qū)更為發(fā)達，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)更好，因而有大量人口希望進入東部發(fā)達地區(qū)，造成了不同地區(qū)間的住房需求差異。同時東部地區(qū)的收入水平也高于中、西部收入水平。這兩個因素綜合導(dǎo)致了地區(qū)間房價的差異。若要有效控制局部地區(qū)房價的快速上升，就需要促使各地區(qū)間的協(xié)調(diào)發(fā)展，降低地區(qū)間的收入水平差距。

參考文獻：

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