資產(chǎn)評估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級概論

蔣品洪　張長國　盛印波

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1002-5812（2016）12-0113-02

摘要：資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評估行業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級，即：市場化，從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場要業(yè)務(wù)；專業(yè)化，從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)；服務(wù)化，從提供評估報告轉(zhuǎn)為提供評估服務(wù)。本文對此進(jìn)行探討。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估師 轉(zhuǎn)型升級 市場化 專業(yè)化 服務(wù)化

著資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消，資產(chǎn)評估師由準(zhǔn)入類職業(yè)資格調(diào)整為水平評價類職業(yè)資格。這不僅僅是職業(yè)資格管理方式的改革，也是還原資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位的重要舉措，更是對資產(chǎn)評估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級吹響了沖鋒號。為了實現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)可持續(xù)發(fā)展，資產(chǎn)評估行業(yè)必須實現(xiàn)以市場化、專業(yè)化和服務(wù)化為特征的轉(zhuǎn)型升級。

一、市場化：從向法律、法規(guī)和政府要業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為向市場要業(yè)務(wù)

資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消之前，評估業(yè)務(wù)是法律、法規(guī)和政府給予的。這類業(yè)務(wù)有三個主要特征，其一是報告使用人不承擔(dān)評估費用；其二是報告使用人（尤其是政府部門）使用評估報告是迫于強(qiáng)制性規(guī)定，而非基于經(jīng)濟(jì)決策需要，不太關(guān)心評估質(zhì)量；其三是報告使用人指定評估機(jī)構(gòu)。報告使用人與委托人的脫節(jié)，并且存在利益沖突（例如在抵押物價值評估業(yè)務(wù)中，借貸雙方對評估結(jié)果的要求是相反的），資產(chǎn)評估師必定偏向于承擔(dān)評估費用的委托人而非報告使用人。委托人選擇資產(chǎn)評估師或評估機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)是“快”（出報告速度快）、“好”（評估結(jié)果迎合委托人要求）、“省”（評估費用低），不考慮其能力水平的高低。在報告使用人不太關(guān)心評估質(zhì)量的前提下，資產(chǎn)評估師之間就會圍繞委托人的選擇標(biāo)準(zhǔn)開展惡性競爭，形成“快、好、省”程度與資產(chǎn)評估師能招攬的業(yè)務(wù)量成正相關(guān)關(guān)系的“劣幣驅(qū)逐良幣”環(huán)境。評估機(jī)構(gòu)為了獲取報告使用人的指定，必定使用行賄、利益交換等手段。例如在抵押物價值評估業(yè)務(wù)中，銀行是報告使用人，卻要求借款人在指定的評估機(jī)構(gòu)名單內(nèi)委托評估并承擔(dān)評估費用（具備法律、法規(guī)和政府給予的評估業(yè)務(wù)的特征）。而銀行指定評估機(jī)構(gòu)名單不是通過公開招投標(biāo)等公平、公正的形式而是私下悄悄進(jìn)行的。很多評估機(jī)構(gòu)都不知道銀行確定評估機(jī)構(gòu)名單的時間、條件等信息；即使知道信息，因為銀行不需要說明理由，評估機(jī)構(gòu)僅僅靠能力水平和服務(wù)質(zhì)量是很難被列入名單的。實踐中還出現(xiàn)了不正常的部門壟斷，土地管理部門只接受土地評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，房地產(chǎn)管理部門只接受房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，財政部門只接受資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告等現(xiàn)象。出現(xiàn)了企業(yè)并購重組、國有企業(yè)改制等經(jīng)濟(jì)行為中在資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)出具整體資產(chǎn)（企業(yè)價值）評估報告的情況下，還需要另行委托土地評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)再次評估土地使用權(quán)、房屋建筑物價值的不良現(xiàn)象。這些現(xiàn)象都是與市場化格格不入的。

在常態(tài)下，市場是資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的唯一來源。但并不是說政府不能使用評估報告，而是報告使用人（包括政府）要自己委托評估并承擔(dān)評估費用。這種情況下報告使用人就會理性決定是否有必要委托評估，為了降低評估費用就會通過公開招投標(biāo)等形式確定評估機(jī)構(gòu)，此時的評估業(yè)務(wù)是市場化的。資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只要有市場經(jīng)濟(jì)，就會有確定價值的需要，就有資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)需求。市場化程度越深，資產(chǎn)評估會越發(fā)重要，評估業(yè)務(wù)會越發(fā)多樣，評估市場空間會越發(fā)廣闊。在評估業(yè)務(wù)市場化的情況下，那些能力水平不高，主要靠個人人脈、社會關(guān)系獲取業(yè)務(wù)，甚至靠商業(yè)賄賂（付回扣、介紹費等）獲取和保持業(yè)務(wù)關(guān)系的資產(chǎn)評估師，如果再不努力提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量，必定被市場淘汰。市場化是資產(chǎn)評估行業(yè)轉(zhuǎn)型升級、提高能力水平和服務(wù)質(zhì)量、體現(xiàn)專業(yè)價值的前提。市場化有利于資產(chǎn)評估師突出專業(yè)觀念，增強(qiáng)服務(wù)意識，按市場規(guī)律辦事，努力適應(yīng)市場需求。

二、專業(yè)化：從靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)轉(zhuǎn)為靠能力水平執(zhí)業(yè)

資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消之前，資產(chǎn)評估師靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)，慣性思維是評估公信力和專業(yè)權(quán)威是法律、法規(guī)和政府行政許可授予，只要考取資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)證書后就可以從事資產(chǎn)評估工作，不再需要努力提高能力水平。委托人和報告使用人看重的是執(zhí)業(yè)證書，而不是其能力水平。無論評估質(zhì)量優(yōu)劣、評估結(jié)果正確與否，評估報告只要經(jīng)過資產(chǎn)評估師簽名、評估機(jī)構(gòu)蓋章就是有用的。實務(wù)中，降低收費、在評估程序上“偷工減料”、迎合委托人要求決定評估結(jié)果等惡性競爭方式比較常見。在實踐中出現(xiàn)了資產(chǎn)評估師不了解評估對象狀況和主要特征，采用市場法評估時虛編交易實例（即虛構(gòu)不存在的交易實例）、虛編交易實例的信息（即雖然交易實例是真實存在的，但是資產(chǎn)評估師沒有去實地了解過具體情況）或者篡改交易實例的信息（將成交日期、成交價格、交易情況等信息加以篡改，使交易實例具有或更具有可比性，減少修正工作量）；采用收益法評估時隨意修改凈收益或折現(xiàn)率得出委托人需要的、滿意的評估結(jié)果等不良行為。

另外，行業(yè)內(nèi)外評價評估機(jī)構(gòu)強(qiáng)弱往往將資產(chǎn)評估師數(shù)量作為重要指標(biāo)，不考慮資產(chǎn)評估師能力水平和服務(wù)質(zhì)量。從1995年資產(chǎn)評估師職業(yè)資格實行準(zhǔn)入（許可）制度后，有一批通過考試取得職業(yè)資格的人并不從事資產(chǎn)評估工作，而是將職業(yè)資格掛名在評估機(jī)構(gòu)獲取報酬，成為沒有執(zhí)業(yè)或者不會執(zhí)業(yè)的在評估報告上簽名的工具。在靠資格認(rèn)證從業(yè)的情況下，評估機(jī)構(gòu)并不需要實際聘任具有專業(yè)能力的資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)。有些評估機(jī)構(gòu)甚至沒有專職的資產(chǎn)評估師，而是聘用沒有考取或者無法考取職業(yè)資格的人從事評估業(yè)務(wù)（這些人實際工作往往只是打字，專業(yè)的評估工作就變異成為簡單的打印評估報告），導(dǎo)致資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可制度有名無實。

取消資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可后，專業(yè)的重要性會突出，專業(yè)會成為資產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)乃至行業(yè)的核心競爭力。資產(chǎn)評估師、評估機(jī)構(gòu)要生存和發(fā)展都必須提高執(zhí)業(yè)能力、執(zhí)業(yè)水平和評估報告質(zhì)量，靠資格認(rèn)證執(zhí)業(yè)和資產(chǎn)評估師掛名這一不合理現(xiàn)象必定會消失?？磕芰λ綀?zhí)業(yè)后，能力水平高的資產(chǎn)評估師必定脫穎而出而受到市場歡迎；資產(chǎn)評估師能力水平越高，業(yè)務(wù)越多，薪酬越高，從而促使資產(chǎn)評估師努力學(xué)習(xí)，提高能力水平，形成依靠能力水平進(jìn)行良性競爭的氛圍，實現(xiàn)扶優(yōu)限劣、大浪淘沙的良好效果。

三、服務(wù)化：從提供評估報告轉(zhuǎn)為提供評估服務(wù)

取消資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可之前，委托人委托評估僅僅是為了獲取一份評估報告，用以應(yīng)付政府部門監(jiān)管等。從當(dāng)前業(yè)務(wù)量比較大（構(gòu)成中小評估機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)）的房地產(chǎn)抵押價值評估業(yè)務(wù)看，由于房地產(chǎn)（特別是住宅）市場發(fā)達(dá)且公開、透明，借貸關(guān)系當(dāng)事人對房地產(chǎn)價值心中有數(shù)，對評估結(jié)果準(zhǔn)確性要求低（只要估個大概數(shù)即可），只要了解市場行情的人都能夠評估，實質(zhì)上是沒有專業(yè)評估服務(wù)需求。抵押物價值評估業(yè)務(wù)是銀行免費使用評估報告（即借款人承擔(dān)評估費用）的前提下存在的業(yè)務(wù)，是在目前信貸關(guān)系中銀行處于類似于政府部門的強(qiáng)勢地位狀況下特有的業(yè)務(wù)。如果銀行處于劣勢地位或者處于與借款人平等地位時，在銀行需要自己承擔(dān)評估費用的情況下，銀行必定會考慮放棄這種形式主義的要求。取消資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可后，資產(chǎn)評估師如果不在提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，拓展有真正評估服務(wù)需求的業(yè)務(wù)，肯定是沒有前途的。隨著市場化程度加深，各種類型的評估業(yè)務(wù)越來越多，只要評估服務(wù)卻不要評估報告的咨詢業(yè)務(wù)需求也會增多，例如為證券市場上的投資者提供企業(yè)估值咨詢，為企業(yè)并購中的收購公司或目標(biāo)公司提供投資價值咨詢，為企業(yè)管理提供價值顧問服務(wù)，還可以提供財政資金支出的績效評價和企業(yè)內(nèi)控評價等服務(wù)。資產(chǎn)評估師如不能盡快實現(xiàn)知識更新、缺乏應(yīng)有的執(zhí)業(yè)能力，就會喪失機(jī)遇，只能在原地踏步或被市場所淘汰。

取消資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可后，為了還原資產(chǎn)評估專業(yè)服務(wù)本質(zhì)定位，資產(chǎn)評估師要努力為委托方提供有價值的專業(yè)服務(wù)，就必須改革評估報告、改變“按模板出報告”的現(xiàn)象。資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消之前，資格認(rèn)證賦予了評估公信力和專業(yè)權(quán)威，資產(chǎn)評估師出具的評估報告內(nèi)容比較簡單，沒有說明相關(guān)參數(shù)確定和各項因素影響值，沒有反映評估測算過程，報告缺乏說服力，評估結(jié)論欠缺正當(dāng)性和權(quán)威性，嚴(yán)重影響資產(chǎn)評估師客觀公正的專業(yè)形象。資產(chǎn)評估師職業(yè)資格許可取消后，資產(chǎn)評估的目的在于為報告使用人提供價值咨詢意見，供其做出經(jīng)濟(jì)決策時參考；而不是強(qiáng)加給報告使用人一個評估結(jié)論。評估的服務(wù)化要求資產(chǎn)評估師在報告中實現(xiàn)充分披露，以讓報告使用者可以判斷評估工作是否盡職盡責(zé)，實施了哪些評估程序以及評估程序是否到位，影響評估結(jié)論的因素是否得到恰當(dāng)考慮，相關(guān)參數(shù)的確定是否謹(jǐn)慎合理，評定估算的計算過程是否明晰與正確。例如采用市場法評估房地產(chǎn)價值中，報告中要充分說明被評估對象與交易實例基本情況和勘查情況，說明被評估對象與交易實例的具體差異，說明哪些因素要修正以及如何確定修正系數(shù)，分析交易實例的成交價格是否正常，非正常交易價格（例如賣方的稅費由買房負(fù)擔(dān)）如何修正為正常交易價格等。評估的服務(wù)化決定了評估收費取決于工作量大小、評估工作難度和復(fù)雜程度，而不是取決于評估價值。例如前述簡單的、不要求得出準(zhǔn)確評估結(jié)果的房地產(chǎn)抵押價值評估，因為工作量很小，收費必然是很低的（據(jù)筆者調(diào)查，委托人可以接受的收費區(qū)間是每項業(yè)務(wù)500元至800元）。評估的服務(wù)化決定了評估機(jī)構(gòu)要招聘和培養(yǎng)人才，完善內(nèi)部合理使用、考核激勵和留住人才的措施，提升專業(yè)能力水平和服務(wù)質(zhì)量。

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