關(guān)于房地產(chǎn)市場在去庫存階段進行有效調(diào)整的分析

摘 要：房地產(chǎn)市場的利益失衡體現(xiàn)在過去的十多年房改進行以來的市場表現(xiàn)中。開發(fā)企業(yè)、地方政府共同的投資投機需求的劇增，共同拉動了房地產(chǎn)市場的快速開發(fā)和價格膨脹，急劇增加的開發(fā)規(guī)模是中國房地產(chǎn)的突出表現(xiàn)。不斷上漲的房地產(chǎn)價格強化了房地產(chǎn)市場無序競爭和開發(fā)行為，同時也誘使全社會的各種投資投機需求在房地產(chǎn)市場上展開瘋狂追逐。這種不健康的競爭狀態(tài)導(dǎo)致了大量的房地產(chǎn)庫存，如何化解這樣堆積起來的大量庫存成為今后房地產(chǎn)市場乃至中國經(jīng)濟將亟待解決的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 去庫存化 房價 房地產(chǎn)銷售 取消限購 房地產(chǎn)租賃市場

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2016）03-050-03

回顧自房改以來我國在過去的十多年中房地產(chǎn)市場的利益失衡現(xiàn)狀，地方政府與開發(fā)企業(yè)的投資投機需求，共同拉動了房地產(chǎn)的快速開發(fā)和價格飛漲，出現(xiàn)了量價齊增的現(xiàn)象，由此而導(dǎo)致中國房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的急劇增加，出現(xiàn)了盲目擴張的格局。中國房地產(chǎn)市場的非意愿存貨大幅增加，打破了房地產(chǎn)市場的供需均衡，直接拖累了房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，也增加了經(jīng)濟下行的壓力，土地財政捉襟見肘，積累了金融風(fēng)險上升。由此可見，有效的房地產(chǎn)業(yè)的去庫存化將是未來房地產(chǎn)業(yè)乃至國家經(jīng)濟穩(wěn)增長目標(biāo)得以實現(xiàn)的重要條件。在各地政府土地財政和追求GDP快速增長的利益誘惑下，地方政府無止境地拍賣出讓土地，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在全國幾乎所有的二、三、四線城市也進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)；不斷上漲的房地產(chǎn)價格又為這種無序開發(fā)的行為起到了推波助瀾的作用，而房地產(chǎn)對于其它各產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的拉動效應(yīng)也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂地追漲。

但這種瘋狂狀態(tài)是注定是短暫且不可持續(xù)的，2015年房地產(chǎn)市場加速分化，北上廣等一線城市供小于求，房價持續(xù)領(lǐng)漲，而部分二、三、四線城市房地產(chǎn)市場恢復(fù)緩慢，滯銷嚴(yán)重。中國房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了三次峰值，四次谷底。第一次谷底是在2001年，第二次谷底是在2008年第四季度，分別受到亞洲金融危機和美國次貸危機的沖擊。隨后，在政府大規(guī)模經(jīng)濟政策刺激、拉動內(nèi)需的金融政策之下，銷售面積增長率大幅反彈，但卻持續(xù)時間不長，很快進入了又一個下降周期。2013年2月房地產(chǎn)銷售面積增長率出現(xiàn)了一次爆發(fā)式增長，達到了49%。但這樣的增長卻只是曇花一現(xiàn)，沒能持續(xù)，隨之而來的是增長率的持續(xù)下降，直至2014年的全年和2015年前4個月的銷售面積增長率都一直為負，形成了房地產(chǎn)銷售增長率的第四次谷底。

房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率與房地產(chǎn)銷售面積增長率的變化，會最終反映在房地產(chǎn)庫存的變化上，具體看，在經(jīng)過一定的時滯效應(yīng)后，由于循環(huán)效應(yīng)的原因，房地產(chǎn)庫存的變化又會反過來作用于房地產(chǎn)銷售及投資的變化，打破了之前的格局后，并最終影響房地產(chǎn)的價格走勢。銷售面積增長率在房地產(chǎn)行業(yè)的劇烈波動仍在繼續(xù)，但在諸多因素的影響下房地產(chǎn)的庫存面積卻一直在不斷增加。開發(fā)企業(yè)之間，庫存率持續(xù)抬高，利潤率普遍下調(diào)，比較而言，大房企集中度進一步增加；而中小房企卻出現(xiàn)了紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正在謀劃轉(zhuǎn)型發(fā)展。

自2009年的高速增長期后，轉(zhuǎn)入2010—2012年后進入了房地產(chǎn)的低速增長速率降低期，但從整體看仍維持上升階段，在2013年又出現(xiàn)了短暫的較高增速，好景不長，轉(zhuǎn)入2014年時，住宅銷售拐頭向下，較2013年下滑7.58%。而這卻又進入了另一個勻速增長的階段。房地產(chǎn)市場受經(jīng)濟宏觀環(huán)境的影響較大，在一段時間的增長后，由于我國經(jīng)濟進入調(diào)整期間，我國商品房銷售額出現(xiàn)了近年來的首次下滑。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，自2015年10月末，商品房待售面積已增至68632萬平方米，同比增長14%，庫存再創(chuàng)歷史新高。如果按照我國人均住房面積35平方米計算，現(xiàn)有“空置”待售的住房面積可供2億人口居住。這里的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)只包括已經(jīng)竣工、但仍未售出的現(xiàn)房，現(xiàn)實中大量已經(jīng)建設(shè)卻仍未竣工，以及已經(jīng)拿地規(guī)劃卻還未開工的潛在庫存并未計算在內(nèi)。國家的樓市“去庫存”政策指向，指的是潛在待售商品住房建筑面積的消化情況，總體包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，但尚未銷售完成的商品房建筑面積之累積值；二是報告期處于施工或新開工狀態(tài)（期房）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房即期房的建筑面積之累計值。

深究房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)萎靡的一個主要原因就在于樓市高庫存。也因此2015年的中央經(jīng)濟會議把去房地產(chǎn)庫存寫入了2016年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”中，并以罕見的大篇幅對房地產(chǎn)庫存進行了具體論述。采用各種手段鼓勵個人和機構(gòu)購買存量房及出租，這成為今年經(jīng)濟社會發(fā)展的主要任務(wù)，這個任務(wù)的核心在于如何化解房地產(chǎn)庫存，同時更是罕見地提出了考慮“取消過時的限制性措施”，房地產(chǎn)非意愿性存貨上升帶來了一系列的經(jīng)濟問題。要實現(xiàn)國家“穩(wěn)增長”的經(jīng)濟目標(biāo)，房地產(chǎn)去庫存化是繞不過去的“坎兒”。2015年4月30日中央政治局會議上提出，目前房地產(chǎn)面臨的主要任務(wù)就是要盤活存量房資產(chǎn)，建立房地產(chǎn)業(yè)健康良性發(fā)展的長效機制。在“穩(wěn)增長”的“緊要”關(guān)頭，托底和刺激已成為宏觀經(jīng)濟政策導(dǎo)向的基本方向。在經(jīng)濟政策及托底社會政策相組合的作用之下，預(yù)見在未來一段時間，我國房地產(chǎn)業(yè)將進入加速去庫存化的階段。房地產(chǎn)市場的去庫存化的有效途徑是多種多樣的，既可以進行市場的自身調(diào)節(jié)，又可以有外生性的政策驅(qū)使，從主動和被動兩個角度進行去庫存化。

模式探索中，一線城市中出現(xiàn)的長租公寓模式值得嘗試。在大型房企中也在進行創(chuàng)新和探索，萬科提出成立的開拓五大事業(yè)部發(fā)展新業(yè)務(wù)，其中的“萬科驛”租賃公寓業(yè)務(wù)便是新業(yè)務(wù)之一。以往開發(fā)商都是先建房再賣房最后才到租房，現(xiàn)在則反其道而行之，試行建房后先租房再到賣房的模式。萬科驛租賃公寓與傳統(tǒng)的出租房有著明顯的區(qū)別，除了出租方式和營銷順序變化之外，在產(chǎn)品格調(diào)確定上向上定位，而且操作上并非私人出租。面向剛踏入社會的年輕人的剛需，提供了除買房外其他的增加購房可能的解決對策。但不得不看到，長租公寓仍面臨一系列的難題和挑戰(zhàn)，盈利空間小、前景不明確、前期投入較大、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險較大、盈利方式不清晰、投資回收期較長等。

目前的租公寓普遍設(shè)立的回報周期短則1年，長則3～4年，雖然比酒店的回報周期稍短，但對房企而言，如若大批量地進行長租公寓計劃，仍然有可能面臨不小的資金壓力。在公寓市場布局的政策轉(zhuǎn)變，是看中了龐大的市場需求，特別是在人口政策變化后，這種潛在需求可能會集中表現(xiàn)，市場所蘊含的無限潛力值得房地產(chǎn)企業(yè)去深挖。以租賃的形式，在房企看來，既能夠有效地實現(xiàn)存量房的去庫存化，又可以有效地盤活資產(chǎn)。

價格變動作為市場經(jīng)濟中實現(xiàn)經(jīng)濟均衡的基本機制，價格變動引導(dǎo)著供給與需求，價格調(diào)整在中國以往的房地產(chǎn)銷售中發(fā)揮著決定性作用。房地產(chǎn)價格與需求之間存在著正相關(guān)的反饋機制，在其作用下，房地產(chǎn)需求與價格也出現(xiàn)了各自的反身性現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年第四季度后，全國70個大中城市新建商品房價格同比增長率一直呈現(xiàn)顯著下降趨勢，特別在2014年9月后，該指數(shù)一直呈現(xiàn)出負增長的態(tài)勢，房價的增長率和房價的絕對值都下降了。房價出現(xiàn)的下跌提高了居民的對房地產(chǎn)商品的有效需求，是化解非意愿庫存基本的市場調(diào)節(jié)手段。而這終將在政府刺激性的宏觀經(jīng)濟政策帶動下，從根本上對房地產(chǎn)整體市場的去庫存化產(chǎn)生積極影響。但是，這種依靠市場自身的方式去主動化解庫存的調(diào)節(jié)，往往要以企業(yè)及整個行業(yè)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟增長率下滑和金融風(fēng)險上升為代價的。開發(fā)企業(yè)主動地壓縮投資與減少市場供給是市場主動去庫存化的首選途徑，并通過調(diào)整價格水平，使市場需求逐漸地與供給相適應(yīng)。非意愿存貨上升意味著，在當(dāng)前價格水平下，供給量超過了有效需求的總體水平。對開發(fā)企業(yè)而言，去庫存化的重要途徑之一，就是及時壓縮房地產(chǎn)投資、適度地降價以適應(yīng)市場需求變化、加快市場出清速度，加速資金回籠。

取消限購是現(xiàn)在正在進行的消化房地產(chǎn)庫存的重要方式，城市限貸或限購政策的逐步取消，特別是特大城市的二手房限制政策的放寬趨勢，會取得較為顯著的效果。但在北上廣深完全取消限購政策的情況還需要適時而定，而在大部分其它城市房地產(chǎn)限購和限貸的意義本身的約束意義并不大。

通過在房地產(chǎn)企業(yè)進行并購重組來消化房地產(chǎn)庫存。本次中央強調(diào)從各行業(yè)的供給側(cè)進行改革，如著手在房地產(chǎn)行業(yè)供給的角度進行調(diào)控的手段，則應(yīng)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)從降低房價和兼并重組兩個途徑進行，整改后的房地產(chǎn)行業(yè)集中度將會加大，與此相適應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略也將轉(zhuǎn)變。這種轉(zhuǎn)變反映在地產(chǎn)銷售中看，可以預(yù)想房企主動普遍性下調(diào)房價的可能性并不大，原因在于，如若下調(diào)幅度較大必然會影響消費者對購房的潛在購買和投資需求，反而會影響房地產(chǎn)的正常銷售。

未來對化解房地產(chǎn)庫存有一定作用的方法還可以從發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場著手。政府將通過加快戶籍改革的方式來加速農(nóng)民工城鎮(zhèn)化的進程，從而釋放這部分轉(zhuǎn)化后的新市民中存在的此前一直被制度人為抑制的潛在剛性需求，這將對消化房地產(chǎn)庫存帶來強勁刺激。在戶籍轉(zhuǎn)換之前的非戶籍人口的增長也會擴大公租房租賃的需求，在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，未來的機構(gòu)投資者可以率先購買一定量的存量商品房作為出租房屋儲備，成為租賃市場的房源提供者，這樣的操作帶來了兩方面的好處：第一，增加租賃房屋供給量的同時也將會推動房地產(chǎn)去庫存化；第二，由機構(gòu)出手的增量購買力也會穩(wěn)定房地產(chǎn)的房價，使之不會產(chǎn)生大起大落，逐步地釋放出一定量的房地產(chǎn)存量商品房，成為房價的緩沖器。從人口角度看，放開二胎制度和戶籍改革，都將從多角度對房地產(chǎn)市場的購買需求產(chǎn)生持續(xù)的影響。新農(nóng)民工市民化的消化是短期內(nèi)較為有效的需求刺激手段?？紤]到我國一、二線城市的現(xiàn)實房地產(chǎn)市場狀況，政府可能采取分層次放開城市戶籍的遷入限制，考慮到遷入的進程和需要，預(yù)計可能會率先從三、四線城市開始。在政策扶持的角度，政府還將通過財政補貼和制度寬松等的方式支持有購買需求但購買力較低的農(nóng)民工達成購買現(xiàn)實。但也不得不看到，短期內(nèi)支持農(nóng)民工買房確實可以消耗相當(dāng)數(shù)量的存量商品房，但大部分農(nóng)民工的現(xiàn)實情況還是缺乏支付能力，這部分需求也可能成為被認為放大的購買需求。必須清楚地認識到，這還只是“需要”而非有效需求，如若認為過分擴大，采取按揭貸款的方式，將會存在較大的潛在金融風(fēng)險。

具體來看，今年的情況將會是一、二線城市的房地產(chǎn)會出現(xiàn)止跌回暖的情況，在商品房銷售回升趨勢的拉動下，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)跟進；而三、四線城市特別是些許過去超速發(fā)展的城市會受到庫存壓力大、商品房銷售滯緩的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資仍舊低迷。加速去庫存化的階段在中國房地產(chǎn)市場上正在展開。房地產(chǎn)市場計劃投資增長率、開發(fā)投資增長率的持續(xù)下降，都在供給端壓縮了房地產(chǎn)的供給增長率；地方政府以取消限購的方式放開需求。同時在財政制度上，央行就貨幣與住房信貸政策的調(diào)整也逐步展開。在稅收制度中，和房地產(chǎn)相關(guān)的一系列房地產(chǎn)稅都將進行整體的改革和轉(zhuǎn)制。在制度引導(dǎo)下，國家的政策導(dǎo)向明顯在于釋放房地產(chǎn)的需求活力，這種趨勢將影響著人們對未來中國房地產(chǎn)市場的供求預(yù)期。從房地產(chǎn)市場的供需兩方面同時進行的調(diào)整將是促使中國房地產(chǎn)市場逐步確立新均衡的過程。新均衡的調(diào)整并達成實現(xiàn)的過程中，首先進行的將會是體現(xiàn)在商品房去庫存化的加快，并逐步進入加速進行階段。

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（作者單位：山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院 山西太原 030000）

（作者簡介：周雯雯，女，漢族，研究生學(xué)歷，碩士學(xué)位，山西建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)研究方向。）

（責(zé)編：若佳）