不動(dòng)產(chǎn)登記新規(guī)定與商業(yè)銀行應(yīng)對之策

陳福錄

摘 要：為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，細(xì)化不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，方便人民群眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，國土資源部于2016年1月1日公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（簡稱《細(xì)則》），自公布之日起施行?！都?xì)則》將對商業(yè)銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生重大影響。本文試對商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的主要內(nèi)容進(jìn)行詮釋，并就商業(yè)銀行應(yīng)對之策提出幾點(diǎn)建議，以期對商業(yè)銀行業(yè)務(wù)開展能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；商業(yè)銀行；抵押

中圖分類號：F832.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B 文章編號：1674-0017-2016（6）-0060-04

為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，根據(jù)國務(wù)院授權(quán)，國土資源部出臺了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》），從登記程序、資料查詢以及法律責(zé)任等方面，細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?！都?xì)則》的出臺，為基層登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù)，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量，提升不動(dòng)產(chǎn)登記公示力和公信力，保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率。

一、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的《細(xì)則》主要內(nèi)容

（一）完善登記程序，統(tǒng)一判斷標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面對登記程序進(jìn)行了完善。一是確立登記原則，規(guī)定應(yīng)依當(dāng)事人申請進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，但法律、行政法規(guī)及《細(xì)則》另有規(guī)定的除外（第2條第一款）。二是完善申請?zhí)岢?，對轉(zhuǎn)讓（處分）共有財(cái)產(chǎn)（第10條第一款、第二款）、限制（無）民事行為能力人不動(dòng)產(chǎn)登記（第11條第一款）和委托他人代為不動(dòng)產(chǎn)登記的申請?zhí)岢觯ǖ?2條第一款）作出了進(jìn)一步規(guī)定。三是明確材料要求，規(guī)定申請人須填寫申請書，規(guī)定申請材料原則上須為原件及復(fù)印件應(yīng)與原件保持一致（第9條），規(guī)定監(jiān)護(hù)人代為申請登記另須提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證（或戶口簿）及有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料，規(guī)定為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)須提供書面保證（第11條第二款、第三款），規(guī)定委托他人代為申請另須提供被代理人簽字（或蓋章）的授權(quán)委托書，規(guī)定代為處分不動(dòng)產(chǎn)須現(xiàn)場簽訂授權(quán)委托書以及境外申請人委托他人代辦須認(rèn)（公）證授權(quán)委托書（第12條第二款、第三款、第四款），規(guī)定因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)而申請登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等，也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書（第14條）。四是細(xì)化查驗(yàn)內(nèi)容，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)申請人（委托代理人）身份證明材料及授權(quán)委托書與申請主體是否一致，應(yīng)查驗(yàn)權(quán)屬來源材料或登記原因文件與申請登記的內(nèi)容是否一致，應(yīng)查驗(yàn)法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費(fèi)憑證是否齊全，應(yīng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備和權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確（第15條）。五是明確實(shí)地查看重點(diǎn)，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，若為房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記要重點(diǎn)查看房屋坐落及其建造完成等情況，若為在建建筑物抵押權(quán)登記要重點(diǎn)查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況，若為因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記要重點(diǎn)查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況（第16條）。六是明確公告范圍內(nèi)容，規(guī)定對登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記、依職權(quán)進(jìn)行注銷登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行登記等情形，須在登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場所進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日。七是界定直接登記范圍，對法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記、對檢察院（公安機(jī)關(guān)）依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書要求辦理查封登記、對政府依法做出征收（收回）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后要求登記機(jī)構(gòu)辦理注銷登記和對法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，明確登記機(jī)構(gòu)能直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記（第19條）。八是明確證書證明核發(fā)，規(guī)定對辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明，而對其他登記則向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，且證書證明上要加蓋登記專用章，并就共有財(cái)產(chǎn)的證書發(fā)放及記載作了特別規(guī)定（第20條、第21條）。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標(biāo)準(zhǔn)，以避免登記機(jī)構(gòu)、申請人出現(xiàn)認(rèn)識分歧，從而減少或杜絕材料補(bǔ)充次數(shù)，縮短登記辦理時(shí)間，提高登記工作效率。

（二）健全抵押登記，確保操作規(guī)范

《細(xì)則》健全了抵押登記制度，確保了登記機(jī)構(gòu)的操作有章可循、規(guī)范進(jìn)行。一是要求共同申請，規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須由抵押權(quán)人、抵押人共同申請辦理抵押登記（第66條第一款）。二是明確須提供主債權(quán)材料，以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須提供主債權(quán)合同（第66條第一款），以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同及最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)的合同和當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書面材料（第71條），被擔(dān)保主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議（第69條）。三是明確抵押合同形式，規(guī)定抵押合同可為單獨(dú)書面合同，也可為主債權(quán)合同中的抵押條款（第66條第二款）。四是明確變更登記范圍，規(guī)定一般抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限變更、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第68條第一款），最高額抵押當(dāng)事人姓名（名稱）、債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更（第72條第一款），應(yīng)申請抵押權(quán)變更登記。五是明確其他抵押權(quán)人同意的情形，規(guī)定因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請一般抵押權(quán)變更登記（第68條第二款），或因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請最高額抵押權(quán)變更登記（第72條第二款），如果該變更將對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍，規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓（第69條），或最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（第74條第一款），應(yīng)申請抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權(quán)部分轉(zhuǎn)讓登記要求，規(guī)定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的，要根據(jù)當(dāng)事人約定，或進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記，或進(jìn)行一般抵押權(quán)首次登記及最高額抵押權(quán)變更登記，或進(jìn)行最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記（第74條第二款）。八是明確在建建筑物（工程）抵押登記要求，規(guī)定在建建筑物（工程）抵押應(yīng)包括土地使用權(quán)，但不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案商品房，申請登記時(shí)還須提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證，在建建筑物（工程）竣工后辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)還須申請將在建建筑物（工程）抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，申請商品房預(yù)告登記應(yīng)一并申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷登記（第75條、第76條、第86條）。九是明確預(yù)購商品房抵押須辦兩次登記，規(guī)定預(yù)購商品房辦理房屋所有權(quán)登記后還須申請將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記（第78條）。十是明確可申請預(yù)告登記，規(guī)定抵押不動(dòng)產(chǎn)申請預(yù)告登記，應(yīng)當(dāng)提交抵押合同與主債權(quán)合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料（第88條）。不過，需要特別指出，《實(shí)施細(xì)則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)后須作登記，但是該要求值得商榷，因?yàn)闊o論《物權(quán)法》還是《暫行條例》均未有此要求，且在理論上站不住腳，在實(shí)務(wù)中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。

（三）厘清查封登記，提升協(xié)助效果

《細(xì)則》設(shè)專節(jié)對查封登記的有關(guān)規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料，規(guī)定要對有權(quán)機(jī)關(guān)工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書和其他必要材料進(jìn)行審查（第90條、第93條）。二是明確輪候查封登記，規(guī)定兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)查封同一不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)為最先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書的有權(quán)機(jī)關(guān)辦理查封登記，再依協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)時(shí)間先后順序依次為其他有權(quán)機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記（第91條、第93條）。三是明確查封登記的注銷與失效，規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權(quán)機(jī)關(guān)解除查封的，才能注銷查封登記，若查封期限屆滿未續(xù)封的，查封登記失效（第92條、第93條）。

（四）強(qiáng)化特殊登記，方便權(quán)利救濟(jì)

《細(xì)則》從以下幾方面對更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定，強(qiáng)化了其可操作性，方便了權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)。一是確立職權(quán)發(fā)起更正登記，規(guī)定登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，應(yīng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記，當(dāng)事人逾期不辦理，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在公告15個(gè)工作日后，依法予以更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外（第81條）。二是明確更正登記申請的處理，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤則應(yīng)予更正，但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外，若無誤則不予更正，并書面通知申請人（第80條第一款、第三款）。三是明確更正登記范圍，除不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤外，還規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或不動(dòng)產(chǎn)登記證明填制錯(cuò)誤的，也可申請更正登記（第80條第二款）。四是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定權(quán)利人申請更正登記應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料，利害關(guān)系人申請更正登記應(yīng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料，申請異議登記應(yīng)提交證實(shí)對登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料和其他必要材料（第79條第二款和第三款、第82條第二款）。五是明確異議登記申請的處理，規(guī)定應(yīng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并向申請人出具異議登記證明，且申請人應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書等材料，逾期不提交則異議登記失效，失效后就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請異議登記則不予受理（第83條）。六是明確異議登記期間權(quán)利處分的申請登記，規(guī)定登記簿上記載權(quán)利人及第三人因處分權(quán)利申請登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)書面告知申請人已存在異議登記，若申請人申請繼續(xù)辦理則應(yīng)予以辦理，但應(yīng)讓其提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書面承諾（第84條）。

（五）界定資料查詢，保障主體權(quán)益

《細(xì)則》從以下幾方面界定了資料查詢，以便各界掌握和操作，切實(shí)保障權(quán)利主體合法權(quán)益。一是明確資料范圍，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括：不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料（包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請書、申請人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料）和不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果（第94條第一款）。二是明確查詢范圍，規(guī)定權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料，因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況，法院等有權(quán)機(jī)關(guān)可依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，其他有權(quán)機(jī)關(guān)可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料（第97條第三款）。三是明確應(yīng)提交材料，規(guī)定申請查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)提交申請書、查詢目的的說明（權(quán)利人查詢其不動(dòng)產(chǎn)登記資料除外）、申請人身份材料，利害關(guān)系人查詢另應(yīng)提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料，委托他人代為查詢還應(yīng)提交代理人身份證明材料、授權(quán)委托書，有權(quán)機(jī)關(guān)查詢應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證（第98條）。四是明確查詢處理，規(guī)定對符合規(guī)定的查詢申請應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)設(shè)定的場所當(dāng)場提供查詢，如因情況特殊不能當(dāng)場提供查詢，應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢，而對申請查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾埐牧喜环弦?guī)定、申請查詢的主體或查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定、申請查詢的目的不合法等情形，不予查詢并書面告知理由（第99條、第100條、第101條第一款）。五是明確查詢要求，規(guī)定登記原始資料不得帶離設(shè)定的場所，應(yīng)保持登記資料完好，嚴(yán)禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料，也不得損壞查詢設(shè)備（第101條第二款、第三款）。六是明確結(jié)果出具，規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚啞⒊?、?fù)制登記資料，查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機(jī)構(gòu)查詢專用章（第102條）。

（六）細(xì)化不當(dāng)行為，明確追責(zé)標(biāo)準(zhǔn)

《細(xì)則》從以下幾方面細(xì)化了相關(guān)人員不當(dāng)行為，從而明確了追究其法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，以便實(shí)務(wù)中能夠準(zhǔn)確判斷與掌握。一是列明當(dāng)事人責(zé)任主體，規(guī)定當(dāng)事人有不當(dāng)行為應(yīng)追究其法律責(zé)任（第104條）。二是細(xì)化登記機(jī)構(gòu)工作人員不當(dāng)行為，明確將對符合登記條件的登記申請不予登記、對不符合登記條件的登記申請予以登記、擅自復(fù)制（篡改）不動(dòng)產(chǎn)登記簿、泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、無正當(dāng)理由拒絕申請人查詢（復(fù)制）登記資料、強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書等情形列為不當(dāng)行為（第103條）。三是細(xì)化當(dāng)事人不當(dāng)行為，明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請登記、采用欺騙手段申請查詢（復(fù)制）登記資料、違反國家規(guī)定泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料（信息）、擅自將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢場所或損壞查詢設(shè)備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當(dāng)行為（第104條）。

二、商業(yè)銀行適用《細(xì)則》應(yīng)注意的問題

（一）及時(shí)梳理信貸業(yè)務(wù)，確?，F(xiàn)有情況合規(guī)

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要對照《細(xì)則》的規(guī)定，及時(shí)梳理本行信貸業(yè)務(wù)，以確保業(yè)務(wù)開展符合《細(xì)則》規(guī)定：一是梳理規(guī)章制度，及時(shí)修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度，明確要追責(zé)的不當(dāng)行為情形，促使分支機(jī)構(gòu)及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的相關(guān)條款內(nèi)容，確保抵押合同形式、授權(quán)委托書、變更（轉(zhuǎn)讓）協(xié)議等符合規(guī)定，依法維護(hù)本行合同權(quán)利。三是梳理信貸流程，及時(shí)修訂不符合規(guī)定的流程，確保抵押登記共同申請、材料提交、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿、變更（轉(zhuǎn)移）登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務(wù)，要核查在建建筑物（工程）抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定，是否符合再次辦理抵押登記要求，如不符合的，要與抵押人協(xié)商加以完善，或及時(shí)辦理再次抵押登記，若被拒絕的，則要依法依合同約定啟動(dòng)提前收貸程序，要核查抵押登記記載是否有誤，如有誤要及時(shí)申請更正登記。

（二）嚴(yán)格遵照規(guī)定操作，全力維護(hù)本行權(quán)益

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要從以下幾方面入手，嚴(yán)格遵照《細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行操作，全力維護(hù)本行權(quán)益。一是認(rèn)真審查材料，對抵押人或代辦人身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證）、授權(quán)委托書等材料要認(rèn)真進(jìn)行審查，抵押權(quán)變更登記還要審查其他抵押權(quán)人書面同意材料及身份證（戶口簿）等材料，確保材料完備及內(nèi)容準(zhǔn)確無誤、相互一致，使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本，要優(yōu)先選擇格式文本，與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等，非格式文本須經(jīng)法律審查通過，確保這些文本符合登記機(jī)構(gòu)要求。三是查詢權(quán)利現(xiàn)狀，應(yīng)要求抵押人在抵押登記前申請查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并提交登記機(jī)構(gòu)出具的查詢結(jié)果證明（須蓋章），以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記，在建建筑物（工程）抵押要將土地使用權(quán)一并抵押，并確保土地使用權(quán)不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請，要與抵押人（或代辦人）共同到登記機(jī)構(gòu)申請抵押登記、填寫申請書及遞交其他相關(guān)材料。五是查核證明記載，對登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證明，要現(xiàn)場查核記載是否準(zhǔn)確，如不準(zhǔn)確則要現(xiàn)場要求登記機(jī)構(gòu)更改，如現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)問題而在日后又發(fā)現(xiàn)的，則要立即申請更正登記。六是配合實(shí)地查看，登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時(shí)，銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記，在貸款債權(quán)、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時(shí)申請變更（轉(zhuǎn)移）登記，若登記機(jī)構(gòu)難以出具反映變更（轉(zhuǎn)移）情況的證明，則要審慎變更登記，對最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)要暫緩申請登記。八是善用法院力量，要積極申請法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動(dòng)產(chǎn)，在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進(jìn)行續(xù)行查封，為勝訴執(zhí)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，在法院拍賣成功或裁定抵債的，可單方申請過戶登記，或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書及協(xié)助執(zhí)行通知書到登記機(jī)構(gòu)辦理過戶登記。九是嚴(yán)懲違規(guī)人員，各級行尤其是上級行要強(qiáng)化對本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查，對違反細(xì)則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時(shí)予以追責(zé)，以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當(dāng)行為，如登記機(jī)構(gòu)及其工作人員對符合登記條件的登記申請不予登記，或有其他不當(dāng)行為，要立即向其上級機(jī)構(gòu)等部門反映，依法打擊不當(dāng)行為。

（三）時(shí)刻關(guān)注相關(guān)信息，切實(shí)防控潛在風(fēng)險(xiǎn)

銀行及其分支機(jī)構(gòu)要從以下幾方面入手，時(shí)刻關(guān)注相關(guān)信息，切實(shí)防控這些信息給抵押帶來的潛在風(fēng)險(xiǎn)。一是關(guān)注公告事項(xiàng)，要定期查看登記機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站上的公告，如發(fā)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)更正登記、注銷登記涉及或可能涉及本行抵押登記的，要在公告期內(nèi)立即提出異議，以防抵押落空。二是關(guān)注工程進(jìn)度，當(dāng)工程竣工符合辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)，要及時(shí)申請將在建建筑物抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記，或及時(shí)申請辦理“按揭”轉(zhuǎn)正式抵押登記手續(xù)，以防抵押失效。三是關(guān)注特殊登記，對他人針對抵押登記所申請的更正登記，要及時(shí)作出不同意更正的回應(yīng)，并做好提前收貸的應(yīng)急準(zhǔn)備，當(dāng)他人繼續(xù)提出異議登記，則要作好他人起訴或仲裁的應(yīng)訴準(zhǔn)備工作。

參考文獻(xiàn)

[1]程嘯.中國抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法制出版社，2002。

[2]康靈，譚芳麗.商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中不動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)讓的若干法律問題研究[J].新金融，2013，（9）：60-63。

[3]李國光，奚曉明，金劍峰，曹士兵.關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋的理解與適用[M].長春： 吉林人民出版社，2000。

[4]王勝明.中華人民共和國物權(quán)法解讀[M].北京：中國法制出版社，2007。

[5]薛亮.我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀及存在問題與建議[J].青海金融，2005，（9）：55-56。