單身公寓經濟學

羅麗娟

像往常一樣，在公司加完班的晨嫣打了輛車回到位于北京朝陽區(qū)百子灣路的新派公寓，已是晚上9點?，F在，晨嫣已經習慣了這樣的生活節(jié)奏。

從美國留學回京一年了，晨嫣一直住在這座城市的CBD，在自己擅長的金融行業(yè)工作，月薪2萬元左右。她沒有回家和爸媽住在一起，而是每個月花費近三分之一的收入租住在這個距離公司更近的40平方米單身公寓里。用她自己的話來說，對生活總要有點追求。這個獨立的女孩，自然成了朋友圈里被“點贊”的對象，朋友父母口中“別人家的孩子”。

想起最初搬進新派公寓的場景，晨嫣不由得笑出聲來，“父親帶著我來到這兒辦理租住，第一方便我上班，第二點也是最主要的一點，他希望我在這兒找到個高品質的男朋友”。

新都市生活模式

“我們可能是唯一一個要出示大學本科畢業(yè)證才能入住的公寓。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏笑著告訴《二十一世紀商業(yè)評論》（下稱《21CBR》）記者，新派公寓的入住條件比較苛刻，拒絕九類人，“我們拒絕50歲以上的單身大叔、學歷低于大專、喜歡制造噪音者、老人和小孩、養(yǎng)寵物的、吸煙的、亂扔垃圾者，還有自以為是的缺公德心的土豪?！?/p>

新派公寓在北京有兩家門店，一家在百子灣，距離國貿橋僅800米；另一家在故宮旁邊。地理位置的選擇，也表明新派公寓從一開始就瞄準更高的圈層，其月租金基本在7000-9000元范圍。

王戈宏幾年前在國外生活時，發(fā)現了一個有趣的現象。無論是紐約還是巴黎，在都市的核心地段集中居住著成群的年輕人，而國內的都市核心地段，大多數住著富有的老年人。更值得注意的是，國外大城市的公寓，多數只租不售，“因為賣出太可惜，公寓所有者更愿意做資產證券化，持有并出租。”

彼時，在國內公寓市場上，一直沒有很好的資本和品牌為都市年輕人提供高品質的居住空間?！斑@種供應不僅是空間，而是整個生活方式?！蓖醺旰觊_始思考這個問題。

2013年6月，新派公寓在故宮邊上開出第一家門店，共45間房作為試水。緊接著第二年，以用私募基金模式，新派收購北京CBD舊資產進行改造，開出第二家門店，此次房間數達101間。公共區(qū)域配套包括健身房、咖啡廳、新派奧萊商店等，定價7500元/月，直接比當時周邊房租高出2000元/月。

讓人意外的是，如此“高價”的一棟公寓，推出市場4個月左右滿租。

“這是一個人群效應?！痹谇叭齻€月，該公寓只完成了50% 的出租率。這50%的人是新派公寓的第一批客戶，統計發(fā)現，首批客戶的平均年齡約28歲，金融、投資、房地產、藝術類的職業(yè)背景占多數，大部分人的工作地點就在北京CBD，月收入平均2萬元以上。其中70%是海歸，碩士研究生占50%以上，60%都為單身女性。

隨著時間的遞增，新派公寓的用戶平均年齡反而在逐漸下降，今年的統計數據顯示，平均年齡僅為26歲。如今在兩棟新派公寓共145間房里，出現了越來越多的90后，最小年齡僅為19歲，準備出國留學。而在這群人當中，在北京買房者屈指可數，但是有車一族卻不在少數。

“房價會越來越貴，人們越來越買不起市中心的房子，而當下90后消費者也越來越不在乎買房。”王戈宏清晰認識到，其未來的主流客戶群體正在發(fā)生變化，他們會選擇住自己喜歡的房子，而不是要擁有這個房子，“長租公寓未來在中國是個萬億級市場。”

王戈宏說，單身時代、居住消費觀念變革、新剛性需求以及中產階級的品質時間成本，才是當下談租房的門道。

年輕人的社區(qū)派對

廣州，一個周五的晚上，在YOU+國際青年社區(qū)廣海店的二樓大廳里，偌大的長桌前，滿滿擠下了20多個年輕人。陸續(xù)有下班的人加入到派對中，“今天是我們8樓家友的聚餐，其他樓層和其他店的一些小伙伴都來參加了，大家互相介紹一下自己?！盰OU+廣海店的社區(qū)運營官毛琪開始喊話。

在YOU+的租戶中，大家互稱為“家友”，按照YOU+的家規(guī)，每位新來的家友都必須在1個月內認識10位家友。

在這棟樓里住了近一個半月的三樓樓層長，是個不折不扣的攝影愛好者，人稱“游咔擦”。他的朋友圈里能看到各種YOU+的生活剪影，“很多人都覺得我是YOU+的托兒，經過我推薦住進來的朋友就有3人?！?/p>

“年輕人在一起，主要有5件事，吃、喝、玩、樂、搞對象。”YOU+國際青年社區(qū)聯合創(chuàng)始人兼CEO劉昕爽朗地笑起來，“從后臺的總體數據看到，在我們的家友中有1/3的單身男生，1/3的單身女生，1/3的情侶?！?/p>

對于男女入住比例，YOU+一直有做統籌協調，“如果一個社區(qū)在某段時間男生入住過多，我們就會限制男生入住，然后只招女生，兩性比例會維持在51：49?！眲㈥扛嬖V《21CBR》記者。

而在今年搬進YOU+的胡雯雯是一名游戲主播，“我的職業(yè)只需要每天播四個小時，月休4天。”然而，這份自由職業(yè)比起其他白領，少了“格子”間的交際和友誼，“所以選擇公寓，是因為我在廣州沒朋友?！?/p>

YOU+目前的戶型主要以17-25平方米的loft為主。上層主要為睡床，下層則為書房功能。“YOU+ 的房間里沒有廚房和客廳，因為我不鼓勵他們在房間里做飯，長時間待在自己空間內?！眲㈥空劦?，打造YOU+產品業(yè)態(tài)的初衷，就是要把人“擠下來”，因此房間里一般只具備4-5項功能，并且不考慮做40平方米以上的一房一廳戶型，但卻在每個社區(qū)的共享層，用大面積打造了近30項共享內容，包括公共廚房、餐桌、臺球桌、沙發(fā)、茶幾、小吧臺、大屏幕電視觀影區(qū)域等。每天傍晚的下班時間，社區(qū)的共享區(qū)域就會逐漸熱鬧起來，直到22：00左右才逐漸散去。歐洲杯期間，抱團看球也獲得了更多的參與者。

“YOU+有40多個團體，足球隊、籃球隊、殺人游戲幫、健身團等，都是家友自己組織的，活動也是自發(fā)組織。”劉昕表示，YOU+其實是依托房子在做社交。

在YOU+上有一套周一至周五長期空置的房間，只有周末才能見到人影。這套房子是莫飛和小月租下來的，在他們房間的沙發(fā)上，還畫著兩個人的手印。兩年前，莫飛和小月在YOU+認識，由于志趣相投，很快走到了一起。由于YOU+的居住規(guī)定，兩人在結婚有了孩子之后就搬出了YOU+，但房子始終沒舍得退。“他們平時周末會回來YOU+玩，并且兩人約定，兩人吵架時誰也不許回家告狀，要回YOU+。所以有段時間，只要是有一個人回來YOU+，大家就知道他們吵架了?！痹赮OU+公寓里，很多老租客都對歷任家友的故事如數家珍。

YOU+公寓第一家店落成至今已經是第四年，在全國開的39家門店中，連續(xù)租住了4年以上的家友近40人。

“我們不在乎地點選擇，我相信如果把兩三家店開在一起，照樣會爆滿，YOU+不取決于房子，而是取決于群體?！眲㈥吭诓稍L過程中強調，YOU+和其他公寓品牌不一樣，“他們都在做長租，而我在做社交，我們是另外一個跑道。”

雙重風口下的機會

廣州華南理工大學的國際生Vital來自美國，在一年多前，他的中文并不像現在這么流利，“我的中文是在魔方公寓學的”。

坐在廣州魔方公寓的廣紙路店，Vital告訴《21CBR》記者，“最開始，我在番禺找了個房子，和房東談好月租是2700元/月，結果第二個月房東就要提價到3200元，第三個月已經漲到3500元?！睙o奈之下，Vital選擇退租。有一天，他在臉書（Facebook）上看到有朋友發(fā)了魔方公寓的信息，“我覺得這里的風格和我們國家的很像，無論是裝修還是管理上。”

半工半讀的Vital現在供職于國內一家美資IT公司，加上學校的補貼，一個月的收入達7000元左右，每個月2600元/月的房租他覺得十分適合，如今20平方米的公寓被他打造得極具科技感，大大小小的電視、電腦一共有7部，“我打算在這里長處下去了，畢業(yè)后也計劃留在中國?！?/p>

“我們想為顧客提供的是一個安全舒適、有尊嚴的居所。”魔方生活服務集團CEO柳佳告訴《21CBR》記者。在柳佳看來，每個顧客可能一天有十幾個小時住在魔方公寓里，產品的舒適度是至關重要的，“如何能讓顧客在睡覺、上網、做飯、洗衣服這些日常的需求上得到滿足，這是我們最關注的。”在每家門店，魔方公寓會配備2-3個管理人員擔任店長和管家，通過專職人員以及外部合作伙伴為客人提供保潔、維修、快遞收發(fā)等服務。

此外，安全性也成為其另一個關注點。所有魔方公寓門店都配備了酒店類型的消防設施和監(jiān)控設施，覆蓋所有公共區(qū)域，不留盲點。而所有大門樓層和電梯都設有門禁系統，避免陌生人隨意進入公寓?！案鶕覀兊挠脩艚y計數據，二線城市的女性住戶比例遠遠高于男性，較高的安全性是女性住戶的基本需求?！绷颜f。

今年4月，魔方公寓完成了新一輪 3 億元融資，是目前公寓領域最大的一筆融資，本次投資后魔方公寓的估值約 10 億美元。作為目前全國市場規(guī)模最大的長租公寓平臺，魔方公寓擁有150家門店，房量約2.2萬間。

美國華平投資集團參與了魔方公寓的兩輪融資，華平亞太區(qū)負責人王倩表示，魔方公寓是其在中國看到的最好的投資機會之一。

長期以來主打城市白領市場的魔方公寓，月租金定價在3000-6000元范疇。未來魔方公寓計劃進入更深的細分領域，推出“中高端”和“企業(yè)公寓”新品牌。中高端品牌More（中文譯名“魔爾”）更關注所居住環(huán)境的設計感和私密性，不同于普通公寓的20-30平方米，魔爾的套內面積統一提升至30-50平方米。這一類客群主要瞄準企業(yè)中高層高管、海歸、外籍人士，租金范圍在6000-12000元/月。

而企業(yè)公寓的標準化產品已率先在上海的兩家門店推出，主打B2B經營模式，意在為城市中心區(qū)域的服務行業(yè)從業(yè)人員提供，區(qū)別于魔方公寓一貫的大床房風格，可依據企業(yè)需求定制為雙床房標準，定價空間則更有彈性。

“我們也在研究一類名為share house的產品，目前國外比較多，房間不帶客廳?！绷驯硎?，這類產品的房間只提供基本的睡眠和儲物功能，在公共區(qū)域提供廚房、淋浴等功能，通過降低房間面積來降低租金水平，月租金價格可控制在2000元左右，今年會在一二線城市進行試點。魔方正試圖覆蓋更多的租住市場人群。

魔方生活服務集團品牌總監(jiān)邵俊告訴《21CBR》記者，由于產品面對不同人群，魔方公寓也精準地將中高端品牌選址在一線城市CBD位置，而普通的白領公寓則以靠近地鐵為主。

除了資本的力量，真正把公寓行業(yè)推上風口的是國辦發(fā)39號文。今年6月3日，國務院辦公廳發(fā)布的《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，從培育市場供應主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管等6個方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。其中，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房的提法令人尤為關注。

“我們正好站在了政策和資本的雙重風口上?！绷烟岬?，除了房屋屬性的變化，未來行業(yè)將納入生活服務行業(yè)，享有6%的增值稅，降低稅收成本；給予租客居民身份，可辦理暫住證；公寓租賃納入公積金租房范疇等。另外，把市場機構納入了公租房源供應中，歡迎和鼓勵更多的市場租賃機構加入，“我們也很樂意參與到政府公租房的經營管理中去?！绷颜f。

為了用戶體驗的更大增值，目前魔方公寓推出了“公寓+互聯網”的概念，整合生活服務資源，提供洗衣、家政、美甲、生鮮配送等到家服務。魔方公寓今年的目標是再開200家店，年底擴張至300家，到2018年達到1000家的規(guī)模，實現每年200%的增長速度。柳佳說，對于中國的長租公寓市場來說，這僅僅只是開始。

2億單身群體效應

“居住消費觀念在隨著時代轉變。”在鏈家研究院主辦的“互聯網與不動產資產管理峰會”的演講臺上，王戈宏拋出一組數據，“據統計中國單身人口有兩億多，相當于美國人口的2/3，尤其是大齡女青年非常多?！彼治龅?，單身人口買房子的動力已經削弱，加上90后摒棄了有了房子再找對象的觀念，對他們來說，擁有房子已經不是主要訴求。

90后余成是魔方一家公寓門店的店長。隨著年齡增長，他意識到身邊越來越多人的消費結構開始發(fā)生變化。找對象和買房買車是在父母眼中最重要的人生三大事，而在都市年輕人心中，自我增值更重要，“我更愿意騰出一部分花費用于自我增值，例如報班學習、看書、健身等?！?/p>

柳佳認為當下年輕人的消費習慣已經進入另一個軌道，“他們也會拼搏會掙錢，是為了創(chuàng)造更好的生活，世界那么大，都想去看看。中國的長租市場非常大，但還處于起步階段，遠沒到發(fā)展成熟或者飽和的狀態(tài)?！?/p>

做公寓行業(yè)，需要更大的耐心?！肮⑿袠I(yè)不是暴利行業(yè)，不要期望現在能賺錢。”劉昕看到，從投資回報率來講，現在不是回收利潤的時候，而是要規(guī)模和要服務的時候。另外，企業(yè)要預測一個剪刀差，在未來房價上漲的時候，租金自然會上漲。

早期依靠金融背書的新派公寓，一直專注于打理品牌，今年也轉型輕資產模式，啟動品牌輸出?！艾F在拿樓的紅利已經沒有了，我們將嘗試多種途徑，例如基金和債股收購，未來長租公寓要靠三個方面制勝：金融基因、產品基因、技術基因?！蓖醺旰暾f。

“租賃市場未來是更大的市場。”根據鏈家研究院的數據，2015年國內租賃市場房源接近8000萬套，2020年有近9000萬套房源，2020年會產生1.7萬億元的流水?！霸谶@段時間里，租金增長速度可能是40%?！辨溂已芯吭涸洪L楊現領認為，中國未來五年處于由增量市場向存量市場過渡的階段。

劉昕相當樂觀?！爱斀竦拈L租公寓市場，大概就是六個字：天時地利人和。大家趕緊干吧！”