房地產(chǎn)去庫存策略研究

陳立新

摘 要：自從我國中央政府從2015年下半年提出“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”戰(zhàn)略以來，全國各地先后實施了多項具體措施，如信貸杠桿、稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼、政府回購等利好政策等。然而，整體來看效果不是很好，本文正式基于這樣的時代背景，系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀及化解意義，最后有針對性地提出優(yōu)化對策，即強化政策引導(dǎo)實施供給側(cè)改革、強化銀企間合作提升服務(wù)能力、加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；去庫存；策略；研究

一、我國房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀分析

我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展從20世紀90年代中后期起步，尤其是進入21世紀以來伴隨我國工業(yè)化、城市化以及新型城鎮(zhèn)化進程的逐步加快，我國的房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，并有力支撐了我國的經(jīng)濟發(fā)展、財政收入和民生就業(yè)。目前，提起我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和主要特點，人們立即會在腦海中浮出一個詞即高庫存，這也是我國房地產(chǎn)業(yè)在新常態(tài)下的發(fā)展的一個痛處。來自中國國家統(tǒng)計局的權(quán)威統(tǒng)計報告顯示，截止到2015年底我國商品房待售面積高達6.98億平米，相對于2015年11月增加了1036萬平米，比2014年整整增加了1.03億平米，創(chuàng)我國房地產(chǎn)庫存最高水平。理論研究和實踐表明，從2012年以來由于宏觀經(jīng)濟增長乏力，我國房地產(chǎn)待售面積保持了年均1億平米的增長速度，這里所指的待售面積僅為顯性庫存，不包括在建項目和未動工項目。為了促進經(jīng)濟的平穩(wěn)較快增長，推動房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，中央政府從2015年開始提出了房地產(chǎn)去庫存化戰(zhàn)略，習(xí)近平在2015年11月10日召開的全國財經(jīng)工作會議上明確提出“化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”，李克強在2016年政府工作報告中強調(diào)“去庫存將是我國房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟發(fā)展的重要價值取向”。然而，整體看來，我國房地產(chǎn)市場的觀望情緒還很重，截止到2016年5月底我國房地產(chǎn)庫存面積高達39.33億平米（其中現(xiàn)房庫存達4.27億平米，期房庫存達35.8億平米），房地產(chǎn)高庫存的發(fā)展態(tài)勢還未得到根本性扭轉(zhuǎn)。

二、我國房地產(chǎn)去庫存的重要意義

新常態(tài)下，按照中央政府的戰(zhàn)略設(shè)計，積極推進房地產(chǎn)業(yè)去庫存化，具有重要的現(xiàn)實意義和作用，集中體現(xiàn)在以下幾個方面。首先，去庫存有助于我國宏觀經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)是我國的重要經(jīng)濟支柱，是全國各地區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的排頭兵和財政收入以及民生就業(yè)的引擎，一旦我國房地產(chǎn)業(yè)庫存面積不斷加大，勢必會對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如建材業(yè)、交通運輸業(yè)以及鋼鐵和水泥等產(chǎn)業(yè)發(fā)展造成嚴重沖擊，從而給宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重挑戰(zhàn)。民生，乃就業(yè)之本。長期以來房地產(chǎn)業(yè)是我國解決就業(yè)問題的重要載體，更是提高農(nóng)村富余勞動力收入的重要抓手，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻，勢必會導(dǎo)致本就十分突出的就業(yè)問題更加嚴峻。其次，去庫存化能夠消除“爛尾樓”帶來的不利影響。房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在實踐中由于部分中小房地產(chǎn)開發(fā)公司資金實力不強，融資渠道受阻，導(dǎo)致既定項目無法按時完成由此形成爛尾樓，致使回遷戶無法按時回遷，購房者無法如期收房，給社會穩(wěn)定帶來嚴重危害。最后，去庫存化有助于我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存化，不僅是單單去庫存，而是通過制度設(shè)計和政策引領(lǐng)，促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化風(fēng)險管理，提高項目開發(fā)質(zhì)量，并以此為基礎(chǔ)提高企業(yè)核心競爭力。

三、我國房地產(chǎn)去庫存的合理化對策

（一）強化政策引導(dǎo)實施供給側(cè)改革

新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存，管理當(dāng)局必須要進行頂層設(shè)計，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律，完善房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策法規(guī)和配套監(jiān)管機制，著力從稅收、監(jiān)管等方面引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)強化成本管理和需求管理，從而為廣大購房者提供性價比更高的住房及相應(yīng)服務(wù)。從某種意義而言，我國房地產(chǎn)業(yè)之所以從2012年以來庫存面積不斷增加，一個主要原因就是房價過高，導(dǎo)致消費者的消費支出壓力太大，“甚至一家?guī)状诉€供不起一套住房”。房價為何高居不下，除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理方面的原因之外，還有一個主要原因就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費負擔(dān)比較重，甚至部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了降低成本不惜鋌而走險，采取偷稅漏稅行為進行非法經(jīng)營。為此，我國管理當(dāng)局要從政策法規(guī)層面，切實降低房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)成本和稅費負擔(dān)，比如從土地開發(fā)、建設(shè)施工、銷售管理等方面進行制度創(chuàng)新，從而形成長期政策法規(guī)與短期調(diào)控機制相結(jié)合的宏觀管理體系，促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。在政府的政策引導(dǎo)下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要加快推進供給側(cè)改革，努力提供布局高雅、交通便利、配套設(shè)施；良好的住房產(chǎn)品及服務(wù)，并以此為基礎(chǔ)實施營銷創(chuàng)新，切實化解庫存。

（二）強化銀企間合作提升服務(wù)能力

新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存，管理當(dāng)局要引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，積極與商業(yè)銀行、中介機構(gòu)和服務(wù)組織積極合作，著力開發(fā)更高性價比的住房商品與服務(wù)，從而提高住房商品及服務(wù)的針對性和實用性，為滿足廣大城鄉(xiāng)居民日益增長的住房需求、化解庫存和促進經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極參與，更需要商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的大力支持，還需要商業(yè)中介如房地產(chǎn)銷售企業(yè)等市場主體的作用發(fā)揮。首先，我國商業(yè)銀行要積極與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行合作，尤其是要加大對中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資支持力度，切實解決它們的融資問題，為其項目順利實施提供更堅實的資金保障。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要積極與積極與房地產(chǎn)銷售公司合作，各司其職，切實提高房地產(chǎn)銷售的專業(yè)性和服務(wù)質(zhì)量。在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將主要精力放在房屋的設(shè)計與開發(fā)上，聚精會神搞建設(shè)，一心一意謀發(fā)展，將銷售業(yè)務(wù)外包給專業(yè)的銷售公司，從而提升房地產(chǎn)銷售的質(zhì)量和效益，切實化解房地產(chǎn)庫存。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強化住房商品設(shè)計與開發(fā)，努力為廣大消費者提供更加個性化、人性化乃至定制化的住房商品與服務(wù)，切實提高其實用性，避免新的庫存形成。

（三）加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐

新常態(tài)下，我國房地產(chǎn)業(yè)去庫存，管理當(dāng)局要加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程，加快農(nóng)民市民化步伐，釋放廣大農(nóng)民尤其是農(nóng)民工的住房消費需求，從而在加快解決“三農(nóng)問題”的同時，切實解決住房的去庫存化問題，促進經(jīng)濟社會的良性穩(wěn)健發(fā)展。從某種意義而言，我國還不是真正意義上的高度城市化國家，截止到2015年我國的城鎮(zhèn)化率盡管高達55.2%，城鎮(zhèn)常住人口高達7.51億，但是這里面包含有2.51億的外來務(wù)工人員，他們還沒有真正成為市民，在城市買房的比例還很小。來自中國中小城鎮(zhèn)發(fā)展協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“2015年我國農(nóng)民工人數(shù)高達2.71億，其中在城鎮(zhèn)購買住房的比例僅為1%，住工棚的比例為17.8%，住單位宿舍比例為28.7%，回農(nóng)村的比例為16.4%，其余則為租房居住”。由此可見，加快推進新型城鎮(zhèn)化可以大大釋放農(nóng)民工的住房消費需求，不過要想真正促使農(nóng)民工“買得起、住得上、留得住”，管理當(dāng)局還需要在戶口準入、住房信貸、抵押擔(dān)保等方面配套相關(guān)政策，從而使新型城鎮(zhèn)化真正行為去庫存的重要抓手和得力措施。

（作者單位：嘉興紫元置業(yè)有限公司）

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