我國商業(yè)地產經濟管理現(xiàn)狀及改善策略

安新書

摘 要：在上世紀九十年代末期，隨著國家住房的改革，房地產業(yè)也隨之逐漸發(fā)展壯大，并拉動了很多與房地產業(yè)密切相關的產業(yè)的發(fā)展。隨著改革開放的進一步深入，房地產業(yè)已逐漸成為我國國民經濟發(fā)展的一大支柱和主導性產業(yè)，是我國社會與經濟發(fā)展過程中強有力的推動者。

關鍵詞：房地產經濟；管理現(xiàn)狀；改善策略

一、我國房地產經濟管理的現(xiàn)狀分析

1.房地產的總投資額不斷上漲

近幾年，房地產投資熱度雖然有所下降，但年投資總額仍在持續(xù)增加。從目前形勢來看，房地產開發(fā)商購置土地的熱度仍然居高不下，2013年，房地產開發(fā)企業(yè)的投資力度均高于以往的投資速度。導致房地產投資持續(xù)增加的原因主要有以下兩個方面：第一，房地產行業(yè)的利潤較高。在房地產開發(fā)中，土地投資是最大的成本投入，然而，從建筑成本比例分析結果來看，土地投資額一般占總房價的20%左右，開發(fā)商的回報率較高，因此，房地產投入也在逐年上漲。第二，政府與開發(fā)商聯(lián)系密切，一些行政人員為了一己之私，利用職務之便為開發(fā)商提供機密的行業(yè)信息。還有部分地方官員過度重視政績，為了在較短的任期內，創(chuàng)收較多的經濟收入，大肆將土地低價出售，欺上瞞下，達到公飽私囊的目的。

2.房地產行業(yè)價格泡沫明顯

商品房價格漲勢過快是有目共睹的社會現(xiàn)象，中國的房地產價格是虛高的，尤其表現(xiàn)在一線城市，導致房價持續(xù)上漲的原因主要有三個方面：第一，價值規(guī)律的影響。由于房價基礎過高，社會需求量大，價格杠桿出現(xiàn)傾斜，出現(xiàn)持續(xù)走高的狀態(tài)。然而，空置房子毫不參與國民經濟，價值不可能擴大，甚至出現(xiàn)在縮小、折舊的情況，使用價值逐步降低。第二，房地產對我國經濟貢獻值較大，政府為了保證整體經濟的良好發(fā)展態(tài)勢，頒布了一系列的房價調控政策，但終究成效不明顯，房價升高態(tài)勢并沒有得到有效緩解。第三，供求關系影響價格變動。房屋是最大的手工藝術品，具有典型的商品特征，我國市場上的房屋已經供過于求，而且每年不斷新增，且呈加速趨勢，遠遠超過社會總需求量。由于房屋價格居高不下，房源流動過大，造成我國承受著巨大的通脹壓力。而我國近年的CPI已經上漲了2.7%，極為接近國際公認的警戒線3%，房地產局勢日益緊張。

3.房地產企業(yè)缺乏健全的管理機制和制度

我國的房地產經濟管理經過多年的發(fā)展，現(xiàn)已基本形成固定的管理模式，然而管理成效較差。從總體上來看，企業(yè)內部的管理結構正規(guī)化程度較低，沒有充分根據(jù)自身的實際情況，設置恰當?shù)墓芾聿块T，各個崗位的職責范圍劃分的清晰度較低，單位未能形成有效的運行機制。另外，制度管理存在更大的缺陷。一方面，企業(yè)內部的管理制度對公司員工沒有起到真正的約束作用，有待進一步完善；另一方面，行業(yè)規(guī)范松散，容易出現(xiàn)權錢交易的現(xiàn)象，給社會經濟帶來不穩(wěn)定因素。政策因素可能促使房價漲幅回落，但國家的宏觀調控也需要市場的緊密配合，現(xiàn)如今房地產市場具有驅利性，一大部分是遵循市場價格的波動。綜合在各項影響因素的綜合作用下，我國的房地產行業(yè)的潛在威脅因素仍在不斷增加。房地產市場秩序混亂，房地產業(yè)內的投機成分較高，開發(fā)商不守行業(yè)規(guī)矩，抱著暴發(fā)戶的心態(tài)，缺乏誠信意識和職業(yè)操守，房屋質量得不到保障。另外，商業(yè)銀行和其他金融機構存在經營行為不科學、不理性、不規(guī)范的現(xiàn)象。房地產開發(fā)使用資金大多依賴銀行貸款，致使房地產投資的市場風險和融資信用風險轉移至商業(yè)銀行，在目前的房地產市場資金鏈中，商業(yè)銀行基本全程參與，金融風險增加。

二、改善我國房地產現(xiàn)狀的策略

1.充分發(fā)揮房地產業(yè)的積極性作用

房地產業(yè)有其獨特的優(yōu)勢，它能在短時間內就聚集大量的資金，進而拉動更多的投資機會，且不需要更多的承載基礎。國內工業(yè)承載基礎過于薄弱，發(fā)展較為滯后，因此，比較需要像房地產業(yè)這種能在短時間內就聚集到大量資金的、能有效帶動周邊經濟發(fā)展的支柱型產業(yè)。同時，房地產業(yè)以有效帶動其他工業(yè)產業(yè)的發(fā)展。只有穩(wěn)定房地產業(yè)的發(fā)展，才能為經濟轉型以及新興產業(yè)的發(fā)展獲取更多的時間。

2.視經濟發(fā)展要求合理控制房地產熱度

國民經濟與房地產業(yè)之間可謂相互促進又彼此制約著，要正確把握二者之間的度，才能同時獲得協(xié)調的發(fā)展。房地產業(yè)是國民經濟的一大支柱，能有效拉動其他很多行業(yè)的發(fā)展，并帶動了國民經濟的整體發(fā)展，因此，房地產業(yè)對帶動國民經濟的增長可謂功不可沒。但是，任何行業(yè)的發(fā)展都要有一個度的把握，不能顧此失彼，我們在承認房地產業(yè)帶來的積極效應的同時，更是要意識到房地產業(yè)的過度開發(fā)和過強熱度是不可取的，這也是房地產業(yè)能有效推動國民經濟的必要條件。房地產業(yè)如果出現(xiàn)過熱狀態(tài)，會促使與其相關產業(yè)的畸形過熱發(fā)展，使得大量資金都停頓在房地產上，進而直接影響到其他產業(yè)與及其實體經濟的良性發(fā)展，并直接制約著國民經濟的發(fā)展。因此，為了避免房地產業(yè)發(fā)展環(huán)境的惡化，同時也是為了防止房地產業(yè)的過度投資引發(fā)的一系列不良效應，國家有必要出臺相應的政策法規(guī)，從政策與法規(guī)上對其進行平穩(wěn)的引導，以促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，從而帶動社會經濟的良性循環(huán)發(fā)展。

3.積極響應國家房地產政策

對于一些房地產起步比較晚的省份或者城市來說，房地產還屬于后發(fā)性市場，因此，這就需要其積極、及時響應國家的房地產政策。如，在國家采取促進房地產業(yè)發(fā)展政策之時，可加大房地產發(fā)展速度；相應的，在國家采取減緩房地產發(fā)展政策時，則應放慢房地產業(yè)發(fā)展速度。

4.建立完善的法律法規(guī)

在法律法規(guī)建設方面，一定要立足我國的國情，并在此基礎之上對我國房地產經濟管理中存在的問題進行必要的分析，由此來建立與之相對應的法律法規(guī)。從而為我國房地產經濟管理工作提供法制上的支持，最終實現(xiàn)規(guī)范化、標準化的管理。此外，通過法律法規(guī)對房地產經濟進行管理，也能夠有效的防止政府部門對其進行過度的干預，由此為房地產行業(yè)的發(fā)展提供一個更加和諧的發(fā)展空間。

5.加強管理機制的完善

在房地產積極管理工作中，科學有效的管理機制可以說是其發(fā)展的基礎，而政府在其中發(fā)揮了至關重要的作用。但是在管理機制建立過程中，對于中央一級政府一定要對自身的職能有清楚的了解；其次對于地方政府，在體制建立過程中不僅要考慮到對房地產經濟管理進行有效的規(guī)范，其次還要考慮到房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，此外對于體制中存在的不合理的地方，要進行有效的完善以及科學的改革，從而使地方政府制定的體制與中央政策相一致。但是地方政府需要注意的就是一定使地方財政與房地產保持一個正確的關系，要與中央政府積極協(xié)調，從而為房地產經濟管理提供一個更加可靠的保障。

6.實現(xiàn)對房地產的未來規(guī)劃

房地產行業(yè)是一個長遠的項目，所以在對房地產經濟管理進行規(guī)劃時，一定要具有長遠性的目光，此外還要具有一個正確的規(guī)劃思路。在未來規(guī)劃上，不僅要有短期規(guī)劃，其次還要注重長期規(guī)劃，要想對房地產經濟進行科學合理的管理，首先要對房地產行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的了解，并且在此基礎之上做好短中長期規(guī)劃。此外，在對房地產行業(yè)進行調控時，可以先對短中期目標作為調控的目標，而在這個階段，政府部門需要房地產行業(yè)的保障體系進行有效的完善，并且對其中存在的一些投機行為進行科學的限制，并且采取有效的措施予以處罰，從而為我國房地產行業(yè)在短中期內可以健康順利的發(fā)展。

7.制定明確的管理目標

在房地產經濟管理過程中，很容易受到外界因素的影響，導致其管理結果與發(fā)展的模式不相適應。所以為了更好的促進房地產企業(yè)、更好的促進經濟的發(fā)展，政府部門必須要依據(jù)房地產行業(yè)的實際情況來制定明確的管理目標，而在目標的制定中一定要以滿足居民的居住要求和城市化進程為主要目的，對房地產經濟進行科學的管理。

總之，作為我國國民經濟的主導和支柱性產業(yè)，房地產業(yè)的發(fā)展不僅能有效拉動與之相關產業(yè)的發(fā)展，而且能帶動國民經濟的增長，它能通過直接或間接的方式推動經濟的發(fā)展。而隨著國民經濟的進一步發(fā)展，房地產業(yè)已成為我國經濟發(fā)展過程中的支柱與主導產業(yè)，其在經濟與社會發(fā)展中的重要地位與積極作用不可忽視。但凡事有利有弊，房地產業(yè)的持續(xù)性火熱狀態(tài)，可能會帶來物極必反的效果，國家與地方政府以及房地產開發(fā)商應合理把控開發(fā)的度，并結合當?shù)亟洕陌l(fā)展要求控制房地產熱度。

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