安徽省宿州市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

朱驥

[摘要]2015年對于房地產(chǎn)市場是關(guān)鍵和重要的一年，中央及地方各級政府高度重視房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，與房地產(chǎn)有關(guān)的各項政策相繼出臺。政府一方面強調(diào)房地產(chǎn)去庫存，另一方面持續(xù)放松公積金貸款政策，下調(diào)首付比例，不斷地為房地產(chǎn)市場注入發(fā)展動力。變化已悄然發(fā)生，我們迫切需要積極了解房地產(chǎn)市場的新形勢。應(yīng)中國人民銀行宿州市中心支行的要求，建設(shè)銀行宿州個貸中心對2015年下半年以來的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況做了大量的調(diào)研工作。文章試圖在此次調(diào)研數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，對近期本市房地產(chǎn)市場的運營情況、市場供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)特點，以及政策效果做簡要的概括，并提出一些政策建議。此次調(diào)查時間倉促，取樣范圍較小，未必能對房地產(chǎn)市場未來走向做出全面準(zhǔn)確的判斷，僅提供一些不成熟的結(jié)論，供同仁參考。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；政策效果；三線城市

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625155

1宿州市2015年下半年以來房地產(chǎn)市場運營情況調(diào)查為了調(diào)查宿州市2015年下半年至今的房地產(chǎn)市場運營情況，筆者從宿州市房管局網(wǎng)站“宿房網(wǎng)”上，查閱了2015年5月以來的所有市場月報以及大量新聞報道，獲得了豐富翔實的數(shù)據(jù)。不過因為房管局網(wǎng)站上一月市場月報的缺失以及筆者自身獲取數(shù)據(jù)信息的渠道有限，1月的市場數(shù)據(jù)仍大多根據(jù)2月市場月報提供的信息推算補充而來。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過篩選和組織整理之后，現(xiàn)編制成如下表格以供參考。

以上三個表格中包含的數(shù)據(jù)涵蓋了宿州市四縣一區(qū)房地產(chǎn)市場的投資熱度、供求關(guān)系、結(jié)構(gòu)特點、區(qū)域差異等相關(guān)信息，可以認為較為全面地反映了本市2015年6月以來的市場變化情況。為了更直觀地表現(xiàn)這些數(shù)據(jù)，方便讀者從中揭示房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及運行規(guī)律，現(xiàn)將（表1～表3）中的數(shù)據(jù)進行分類，繪制成圖1～圖11，并結(jié)合這些圖來對本市房地產(chǎn)近期的發(fā)展趨勢做簡要的概括。

22015年下半年以來宿州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析21開發(fā)投資趨勢分析

從圖1可以看出，雖然近半年多來本市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出較大波動，但總的來說表現(xiàn)出明顯的增長趨勢，表明房地產(chǎn)開發(fā)商對宿州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景總體看好。此外可以看出，市場的拐點大概出現(xiàn)在2015年8月，9月的開發(fā)投資陡然上升，此后六個月一直處在22億～26億元的較高圖1宿州市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢（匯總）

水平，究其原因，可能與9月以后住房政策的密集出臺有密切關(guān)系。至于政策對于房地產(chǎn)市場的影響，將會在下文做出具體分析。

22供求關(guān)系及去庫存壓力分析

市場供應(yīng)方面，從來看，2015年下半年以來的房地產(chǎn)竣工面積除了在2016年2月出現(xiàn)了大幅反彈之外，無論是市區(qū)還是各縣都表現(xiàn)出了明顯的下降趨勢。我們可以進一步借助“指數(shù)平滑法”來揭示這個趨勢，為了較充分地體現(xiàn)近期政策的影響，故把指數(shù)α值選定為06，可以看出經(jīng)過一次指數(shù)平滑后，預(yù)測值呈現(xiàn)出較為明顯的下降趨勢。

但如果同樣對開工面積表中的數(shù)據(jù)用“指數(shù)平滑法”進行處理的話，可以看出，無論是實際值還是預(yù)測值都沒有顯示出較為明顯和持續(xù)的上升或下降趨勢，而只是在40萬平方米左右的水平上下波動，且幅度較大，故對其未來走向不敢妄加推測。

市場需求方面，以埇橋區(qū)為例，整個2015年備案面積和成交面積都沒有明顯變化，歲末年初之交，成交面積出現(xiàn)了大幅上漲，不過到2月時，又迅速回落到之前的水平；合同備案面積則在2016年1～2月連續(xù)處于高位，與2016年“房展會”和春節(jié)長假有明顯的時間上的重合。據(jù)此判斷，近期交易量雖有明顯增加，但可能更多的是受農(nóng)民工返鄉(xiāng)等季節(jié)因素與“房交會”等偶然因素的推動，并不足以代表長期發(fā)展趨勢。見圖4和圖5。

綜合以上分析，近期本市房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量持續(xù)下降，而需求量全市長期維持在30萬平方米的水平，最近兩個月受樓市一些利好消息的影響還有顯著增加。樓市總體的供求關(guān)系持續(xù)改善，庫存壓力也應(yīng)相對減輕。見圖6。

不過從另一方面來看庫存壓力，本市的房屋竣工面積就算明顯下降，但2015年6月以來的大多數(shù)時期，仍然高于同期的成交面積和合同備案面積，我市的房地產(chǎn)庫存量仍然處于凈增長的狀態(tài)，市場供求關(guān)系仍是供大于求。再如圖7所示，近半年多宿州市房價一路走低，也是市場供大于求的表現(xiàn)。

23結(jié)構(gòu)特點分析

房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)變動相比以上市場因素的波動要緩和平穩(wěn)的多，從購房人戶籍結(jié)構(gòu)上看，市區(qū)人口和外地人口所占的比重呈現(xiàn)出緩慢上升的趨勢，但上升幅度極小，過程極其不明顯；而各縣人口所占的比重相比有較為明顯的下降。可以看出本市城市化進程的穩(wěn)步推進和人口流動性正在逐漸增強是一個長期緩慢的過程。見圖8。

從圖9可以看出，年齡在30～40歲的中年人是購房的主力軍，并且其所占比例還在持續(xù)穩(wěn)步提高，而年齡在50歲以上的老年人和30歲以下的年輕人所占比例有所下降。尤其是30歲以下的人群下降明顯，其所占的比例原來和30～40歲的人群不相上下，但截至現(xiàn)在，兩者之間已顯示出明顯的差距。30～40歲的購房者已占據(jù)明顯多數(shù)?？梢灶A(yù)見，30歲以下的年輕人，儲蓄和收入水平都必有限，能夠負擔(dān)十幾萬甚至二十多萬首付的必定不多，以前父母幫助子女買房的現(xiàn)象較多，在30歲以下與50歲以上人群占購房者比例較大中也有所反映。如今這兩個人群的比重同步下降，反映出父母幫子女買房現(xiàn)象的減少，年輕人經(jīng)濟獨立性的增強、購房年齡延后，以及社會購房觀念變化等一系列復(fù)雜的社會變化。圖10套型結(jié)構(gòu)變動

從圖10可見，本市房地產(chǎn)市場銷售的戶型占比中，90m2以下的戶型占比顯示出微弱的下降趨勢，反之，120m2以上的戶型略有增長。數(shù)據(jù)顯示的這種現(xiàn)象反映了宿州居民居住水平的持續(xù)改善，再結(jié)合近半年的房價走勢分析，房價的下降也帶來了購房者購買能力的相對提高，使更多的消費者有能力購買大戶型。房屋套型結(jié)構(gòu)的這種變化應(yīng)是本市經(jīng)濟發(fā)展和居民收入水平提高的長期趨勢與房地產(chǎn)市場價格因素共同作用的結(jié)果。圖11資金結(jié)構(gòu)變動

3房地產(chǎn)政策實施效果分析

2015年以來，樓市利好消息不斷，降準(zhǔn)降息，下調(diào)首付比例，公積金政策層出不窮，房地產(chǎn)市場的重要性被提高到前所未有的高度。為了更好的分析今年以來的各項政策的實施效果及其對房地產(chǎn)市場的影響程度，現(xiàn)將今年以來的政策進行整理匯總?cè)绫?所示，之后再結(jié)合上文房地產(chǎn)發(fā)展近況的各項圖表，一一進行對比分析。

從圖1看，本市房地產(chǎn)市場在2015年7月之前一直處于低迷且下行階段，前四個月的平均投資額僅有1606億元，之后在8月出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，9月市場迅速升溫，之后幾個月投資額持續(xù)保持在22億元以上。20159—20162月開發(fā)投資額平均達到2540億元，為前四個月均值的158倍之多。結(jié)合表4，可以看出政策因素在其中起到了不可忽視的作用。2015年9月之后正是政策的密集出臺期，每月出臺政策多達三四項。此外可以看出，8月之前雖每月也有政策推出，但多為貨幣政策。而9月以后的政策幾乎全是財政政策以及公積金、降首付等針對房地產(chǎn)市場的信貸政策。據(jù)此可以看出兩種政策截然不同的效果。貨幣政策更多是針對宏觀經(jīng)濟，對房地產(chǎn)市場影響有限，而房地產(chǎn)市場的回暖需要更多更具針對性的政策支撐。

32對市場供求關(guān)系的影響

從表4可以看出，各項政策，無論是降息降準(zhǔn)、減稅降費、降首付，還是調(diào)整公積金，都是著眼于供求關(guān)系的需求一方來進行的調(diào)整。因此接下來，將以房屋成交面積與合同備案面積的變化為準(zhǔn)，嘗試分析政策對市場需求端的影響。

以埇橋區(qū)為例，圖4顯示，整個取樣期之間，成交面積始終在15萬～2萬平方米左右波動，只有歲末年初的兩個月成交量有比較明顯的增長，2015年12月的成交量達到26萬平方米，2016年1月進一步上漲到35萬平米。不過如果剔除掉持續(xù)整個一月之久的“房交會”以及期間市政府出臺的各項房屋補貼政策對房市的刺激作用，可以認為2015年9月以來密集出臺的各項政策對房地產(chǎn)銷售的影響實際有限。如果以9月為界分前后兩期來分析的話，前期四個月的月均成交量為184萬平方米，而后期的平均成交量為219萬平方米，但如果將2016年1月“房展會”期間的過高數(shù)據(jù)剔除不計的話，其平均值則為192萬平方米，較前期數(shù)據(jù)只增加了800平方米。

同理，前期的月均合同備案面積為2827萬平方米，后期為月均3324萬平方米；可是如果將明顯過高的2016年1～2月兩個數(shù)據(jù)剔除的話，2015年9～12月的月均合同備案面積僅為2718萬平方米，比前期反而還下降了109萬平方米。從實際效果來看，除了“房展會”期間宿州市地方政府推出的房屋補貼政策，9月以來的針對房地產(chǎn)的各項政策，對購房者的影響都較為有限。

33對市場結(jié)構(gòu)的影響

中央在2015年10月出臺了公積金異地貸款政策，此政策對我市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響可以從圖8看出來。在10月之前，持外地戶籍在我市購房的人群始終占購房者總數(shù)的13%～14%；10月該政策一經(jīng)出臺，外籍購房者隨即呈現(xiàn)穩(wěn)定小幅增長之勢，連續(xù)四個月，外籍購房者占購房者總數(shù)的比例都幾乎以1%的速度遞增。反映這項政策著實為一部分人解決了外地購房的難題，一定程度上滿足了外籍人口的住房需求，是符合社會人口流動性增長需要的。

年齡結(jié)構(gòu)上，上文已說明年齡在30～40歲的購房者在購房者總量中所占的比例呈現(xiàn)明顯的上升趨勢，但政策因素在其中起了多大作用呢？如果延續(xù)以上方法，將整個取樣期間以9月為界分為貨幣政策為主的前期和公積金、房貸等政策全面密集出臺的后期，可以看出，兩個時期同為5個月，30～40歲的購房者占比上升幅度也同為4%。如果對這條曲線做線性分析，可決系數(shù)R2=094，說明這部分?jǐn)?shù)據(jù)基本上是呈線性勻速增長的，政策影響并不顯著。

戶型結(jié)構(gòu)上，2015年全年變化基本不大，只有90m2以下的戶型和120～144m2的戶型分別有月均024%的下降和月均020%的上升。90m2～120m2的戶型5月時占比6053%，12月為6080%；144m2以上的戶型只從16%上升到17%，幾乎無變化。戶型結(jié)構(gòu)變化比較明顯的月在2016年1月、2月，90～120m2的戶型兩個月下降41%，120～144m2的戶型和144m2以上的戶型分別上升20%和19%。這明顯和2016年“房展會”期間以及持續(xù)到2月21日的房屋補貼政策有時間上的重合，而其他各項政策對戶型結(jié)構(gòu)的影響就微乎其微。而“房展會”和補貼政策主要是刺激了120m2以上的大戶型房屋的銷售。

資金結(jié)構(gòu)上，如圖9所示，按揭貸款占比的增長量本身即體現(xiàn)出較強的線性相關(guān)性，說明，其本身就具有較明顯的增長趨勢。但在圖中還是能看到兩個較為明顯的增長階段，第一個階段出現(xiàn)在5～8月，可能是受當(dāng)時連續(xù)的降息降準(zhǔn)的貨幣政策影響；第二個階段出現(xiàn)在2016年1～2月，可能是“房展會”刺激了居民貸款買房的意愿。

4總結(jié)與建議

綜合以上分析，從2015年下半年以來，中央與地方政府都不停地出臺各項房地產(chǎn)相關(guān)政策，中央連續(xù)幾次會議都強調(diào)房地產(chǎn)市場“去庫存”，無論中央和地方政府都高度重視房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場的重要性被提到一個前所未有的高度。

各級政府的高度重視和關(guān)注給房地產(chǎn)市場帶來了強勁的發(fā)展動力，人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期普遍看好，認為房地產(chǎn)市場即將迎來冬去春來的發(fā)展階段。尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)期從開發(fā)投資的持續(xù)提高就可略見一斑。此外，本市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系也出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，主要體現(xiàn)在房屋竣工面積逐步下降，市場需求近兩個月激增，庫存壓力有所緩和。不過也應(yīng)看到，市場供求之間的不平衡短時期內(nèi)仍然難以達到根本改善，市場在較長時期內(nèi)仍將處于供大于求的狀態(tài)。而且隨著市場預(yù)期的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資與新開工面積在9～10月之后又有所回升，給外來市場供求關(guān)系是否會持續(xù)改善增添了一些不確定因素。此外，由于供大于求的局面短期內(nèi)難以改變，房價應(yīng)該還存在進一步下跌的空間。

在分析2015年以來各項政策的效果時，可以看到，第一，房地產(chǎn)市場對政策有非常強的敏感度和依賴性，房地產(chǎn)市場如果想要迎來長期穩(wěn)定的發(fā)展，持續(xù)的政策支持必不可少。第二，財政政策對樓市的影響遠不如財政政策和信貸政策直接和明顯。從以往的經(jīng)驗里可以看到，每次降息后，資金更多的是流入了股市等資本市場，因此房地產(chǎn)市場受到的影響就較為有限。第三，9月以來各項房地產(chǎn)政策對開發(fā)商的刺激似乎大于對消費者的刺激，使得投資量的增幅大于成交量和備案量的增幅，其原因可能是房地產(chǎn)企業(yè)相比普通大眾對此類政策具有更高的敏感性。這種現(xiàn)象的存在可能會使“去庫存”的努力大打折扣。第四，2016年“房展會”期間宿州市地方政府出臺的購房補貼政策取得了顯而易見的效果，地方政府的政策對本地房地產(chǎn)市場的影響更加直接，效果也更為明顯。

結(jié)合以上現(xiàn)象給出的政策建議是：第一，如果政策的制定是以房地產(chǎn)市場作為調(diào)控對象，建議側(cè)重使用財政政策和信貸政策，以期對樓市產(chǎn)生較為直接的作用。第二，在松政策，促銷費的同時，嚴(yán)格控制市場供應(yīng)，控制房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和開工規(guī)模，“去庫存”需要兩頭抓。第三，給予地方政府足夠政策自主權(quán)，可根據(jù)本地本市的具體情況特點，制定差異化的政策，如在今年2月下調(diào)首付比例的政策中就允許部分地區(qū)根據(jù)地方需要下調(diào)至20%。這種差異化的政策，往往比“一刀切”的做法能更有效地挖掘地方潛能，促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關(guān)國計民生，但經(jīng)過前幾年的過熱發(fā)展，當(dāng)下的房地產(chǎn)市場各種重疾纏身，單純依靠市場本身的調(diào)節(jié)已無法化解這些經(jīng)年積累的頑疾，現(xiàn)在我國的房地產(chǎn)發(fā)展極度依賴政策干預(yù)。為了讓2015年以來的房地產(chǎn)市場繁榮不至于成為曇花一現(xiàn)，決策者在制定政策時，在時間上需要考慮政策持續(xù)性，在政策組合上需要考慮多樣性和綜合效果，才能使我市房地產(chǎn)市場迎來真正的春天。

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