淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

文/壽榮英

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淺析營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策

文/壽榮英

摘要：“營改增”政策的實(shí)行給我國的稅收帶來了許多的影響，房地產(chǎn)行業(yè)長期以來是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，在“營改增”的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收也受到很大的影響，對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成了波動(dòng)。在這樣的情況下，要采取相應(yīng)的措施對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施變革，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的稅收和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，保證該行業(yè)長期的經(jīng)濟(jì)效益不受影響。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收

“營改增”即將原來的營業(yè)稅征收項(xiàng)目改為增值稅，近幾年來在我國的的推行和實(shí)施都取得了良好的效果。房地產(chǎn)的稅收是我國稅收當(dāng)中很重要的一部分，在當(dāng)前的情況下也急需配合我國的稅收政策實(shí)施“營改增”的政策。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)政策的變革做出對應(yīng)的調(diào)整，以保證自身企業(yè)的利益不受到損害?！盃I改增”政策的實(shí)施對于房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在生產(chǎn)成本和房地產(chǎn)賦稅項(xiàng)目上，房地產(chǎn)企業(yè)的改革也需要從以上兩個(gè)方面入手，以保證企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的增長。

一、“營改增”政策對企業(yè)生產(chǎn)成本的影響

營業(yè)稅改為增值稅就是對商品的增值部分進(jìn)行征稅，對于房地產(chǎn)企業(yè)的首要影響就是企業(yè)生產(chǎn)成本的影響，企業(yè)的生產(chǎn)成本直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，“營改增”對企業(yè)生產(chǎn)成本的影響主要有以下幾方面：

（一）對于建筑材料的采購造成的影響

在房地產(chǎn)施工中，建筑材料的采購是一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系著工程的進(jìn)度和建筑物的質(zhì)量。一個(gè)工程項(xiàng)目的完成需要采購大量的材料，而在這些材料的采購過程中，一部分材料的采購是與大的廠家或供應(yīng)商合作，采購中可以開取增值稅發(fā)票，但也有一部分零件材料是在小的店面購買，這種情況就很難能拿到增值稅發(fā)票，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在采購中不能對稅務(wù)進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)扣除，導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加。另外在拿到增值稅發(fā)票的采購材料中，也是需要繳納6%的增值稅，建筑施工企業(yè)需要繳納的成本稅為5%。這一點(diǎn)是要求我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行改革，以適應(yīng)國家“營改增“的稅收制度。

（二）“營改增”對于人力成本造成影響

房地產(chǎn)施工過程中聘用的建筑工人一般都是來自農(nóng)村的農(nóng)民工，由于建筑施工時(shí)間并不固定，在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)往往需要很多勞動(dòng)力，但是工程結(jié)束勞動(dòng)力就會閑散，所以這些建筑工人也很難固定，流動(dòng)性比較大，因而也沒有固定的勞動(dòng)公司對其進(jìn)行管理。這就導(dǎo)致企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)無法獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，企業(yè)就需要支付一定的稅收，導(dǎo)致人工成本增加，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

二、“營改增”政策對房地產(chǎn)稅收的影響

我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收一般分為兩種，第一種是土地增值稅，第二種是企業(yè)營業(yè)稅。然而房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營涉及到的環(huán)節(jié)非常多，整個(gè)過程結(jié)構(gòu)復(fù)雜，就使得房地產(chǎn)建設(shè)很容易出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力增大，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營成本，造成了經(jīng)濟(jì)效益的下降，影響了整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

營業(yè)稅是產(chǎn)品的營業(yè)額進(jìn)行增稅，而增值稅是對產(chǎn)品的增值部分進(jìn)行增稅，增值稅的繳納會將已經(jīng)繳納過其他稅款的成本部分除去，只對增值部分進(jìn)行征稅，可以有效避免企業(yè)重復(fù)繳稅。“營改增”政策的實(shí)行，將營業(yè)稅與增值稅進(jìn)行合并，在征收稅金時(shí)只對增值部分進(jìn)行稅收，就可以不去考慮房地產(chǎn)運(yùn)營中的復(fù)雜過程，保證在征收過程中不進(jìn)行重復(fù)征稅。

三、針對“營改增”政策的實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行的改革

“營改增”政策的實(shí)行已經(jīng)對房地產(chǎn)的發(fā)展造成了影響，要想在當(dāng)前的大背景下保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不受影響，企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，既要進(jìn)行一系列的改革以適應(yīng)“營改增”政策的實(shí)行。

（一）加強(qiáng)“營改增”稅收制度的學(xué)習(xí)

為了適應(yīng)“營改增”政策的實(shí)行，企業(yè)需要加強(qiáng)“營改增”政策的學(xué)習(xí)。首先企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層要深刻地認(rèn)識到“營改增”政策實(shí)施給企業(yè)帶來的影響，并根據(jù)政策的實(shí)行相應(yīng)的改變企業(yè)的一些制度和決策。另外，企業(yè)要加強(qiáng)對員工的培訓(xùn)，讓員工對新政策進(jìn)行系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，明白新政策實(shí)行之后企業(yè)內(nèi)部工作流程的改變。明白增值稅發(fā)票的重要性，在企業(yè)的支出中要求對方開具增值稅發(fā)票以保證企業(yè)的利益不收損害。對于財(cái)務(wù)人員更是需要進(jìn)行專門的培訓(xùn)，讓財(cái)務(wù)系統(tǒng)盡快適應(yīng)“營改增”政策，明確“營改增”政策實(shí)行后的操作方式，避免企業(yè)的財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)因不熟悉新政策而出現(xiàn)漏稅情況，給企業(yè)帶來法律責(zé)任。只有整個(gè)企業(yè)由上至下每一位員工都深刻理解了“營改增”政策含義，以及政策實(shí)施給企業(yè)帶來的變革，房地產(chǎn)企業(yè)才能適應(yīng)新政策的實(shí)行，穩(wěn)步發(fā)展。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目不是短期過程，通常都需要耗費(fèi)很長的時(shí)間。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的選地，到規(guī)劃再要材料的購買施工通常需要進(jìn)行幾年的時(shí)間。房地產(chǎn)企業(yè)可以設(shè)立一個(gè)專門的稅務(wù)籌劃小組，針對開發(fā)成本進(jìn)行稅收大致的籌劃。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中對企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行分?jǐn)偺幚?，以此來減少企業(yè)的開發(fā)成本，從而節(jié)省開支。稅務(wù)籌劃小組可以對房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出進(jìn)行詳細(xì)的分析，然后研究出分?jǐn)偺幚淼南嚓P(guān)政策，以便于節(jié)省房地產(chǎn)開發(fā)的成本。

（三）對房地產(chǎn)銷售方式進(jìn)行稅收規(guī)劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)的銷售過程也是存在稅收的，房產(chǎn)在銷售過程中要依據(jù)房產(chǎn)本身的價(jià)值，繳納相關(guān)的增值稅和營業(yè)稅。營業(yè)稅和增值稅的金額根據(jù)房產(chǎn)銷售價(jià)格的增高而增加，因此，在房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)對于銷售方式的有效規(guī)劃可以減少房產(chǎn)銷售中企業(yè)所繳納稅金。例如可以在房產(chǎn)銷售中將銷售分為房地產(chǎn)的銷售和房屋建筑裝修費(fèi)的銷售兩個(gè)部分，這樣就可以將房屋銷售的稅收進(jìn)行分?jǐn)?，，從而降低稅收金額，這樣一來就可以減少企業(yè)在房屋銷售中的稅收金額，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)的支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（四）對房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出進(jìn)行稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出也是房地產(chǎn)支出中的重要一項(xiàng)，占據(jù)了很大的金額比例，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)勞務(wù)支出的籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也有著很大的幫助。房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出一般有兩種：第一是房地產(chǎn)施工中對于建筑工人工資的支出；第二是企業(yè)員工的工資支出。其中，建筑工人的工資支出只在工程的進(jìn)行中發(fā)生，而企業(yè)員工的工資支出則不論工程是否開工都需要支出。在一般情況下，勞務(wù)支出的稅款都需要?jiǎng)趧?wù)企業(yè)進(jìn)行繳納，如果在這個(gè)環(huán)節(jié)能拿到增值稅發(fā)票，那么在后期的經(jīng)營、銷售環(huán)節(jié)就不需要再繳納勞務(wù)支出的稅款，如此一來就可以減少房地產(chǎn)企業(yè)的支出，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

所以房地產(chǎn)企業(yè)在招收建筑工人時(shí)應(yīng)盡量選擇正規(guī)的勞務(wù)企業(yè)，同時(shí)企業(yè)的相關(guān)技術(shù)人員和工程師的聘用也應(yīng)該盡量選擇有勞務(wù)保證的聘用方式，從而避免企業(yè)繳納大量的勞務(wù)稅款，可以減少企業(yè)在勞務(wù)方面的支出，節(jié)約勞務(wù)成本。以便于企業(yè)在“營改增”的新政策下保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不下滑。

四、總結(jié)

“營改增”政策的實(shí)施給我過的各行各業(yè)都帶來了影響，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響也是不可避免。在政策實(shí)施的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住機(jī)會對自身進(jìn)行改革，以便于適應(yīng)“營改增”政策。“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響涉及到企業(yè)原材料的采購到施工過程再到房屋的出售等各個(gè)環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革要從每個(gè)環(huán)節(jié)入手，從節(jié)約成本出發(fā)，減少企業(yè)的支出，以便于給企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的改革要與國家的政策方針相一致，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，以保證企業(yè)在新政策實(shí)行下更好的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。

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（作者單位：諸暨鴻信置業(yè)有限公司）

上接（第157頁）

實(shí)現(xiàn)資金回籠。其二，做好建筑施工企業(yè)投融資戰(zhàn)略規(guī)劃，科學(xué)合理地籌措資金，有計(jì)劃地戰(zhàn)略投資，使企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)順暢。其三，擴(kuò)大承接高質(zhì)量房地產(chǎn)的項(xiàng)目力度。不斷提高市場占有率和競爭力，在保證穩(wěn)定利潤增長的前提下，獲取更大利潤空間的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，增加企業(yè)利潤的同時(shí)增加資金流。其四，搞企業(yè)聯(lián)合承建。會同其它企業(yè)進(jìn)行全方位合作，既可以避免自身資金短缺難題、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，又可以進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)結(jié)構(gòu)。

（三）梳理經(jīng)營流程，積極調(diào)整稅務(wù)管理工作

建筑施工企業(yè)要及時(shí)調(diào)整管理思維，深入理解“營改增”政策，積極應(yīng)對新政策、新變化，進(jìn)一步提高稅務(wù)籌劃管理工作。在結(jié)合自身經(jīng)營實(shí)際的前提下，科學(xué)合理地做好稅務(wù)籌劃，充分利用增值稅的可抵扣特性，減少企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，在實(shí)際工作中要深入完善和優(yōu)化，盡量利用流通環(huán)節(jié)進(jìn)行有關(guān)稅費(fèi)的合理轉(zhuǎn)移，可以通過外包解決部分經(jīng)營進(jìn)程中無法取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，從而不能享受抵扣政策的問題。對于管理規(guī)范的建筑施工企業(yè)，應(yīng)將稅務(wù)籌劃工作提升到戰(zhàn)略管理層面，要統(tǒng)一籌劃，全面嚴(yán)格執(zhí)行。

（四）提高財(cái)務(wù)人員業(yè)務(wù)水平和全員的稅務(wù)意識

財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力水平，直接影響建筑施工企業(yè)是否能及時(shí)適應(yīng)新政策，積極做好應(yīng)對，使企業(yè)享受更多的優(yōu)惠，穩(wěn)定其發(fā)展方向。在新政策實(shí)施進(jìn)程中，企業(yè)要加大全體員工的培訓(xùn)，提高稅務(wù)意識。其中，特別是加大財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)力度，提高稅務(wù)知識水平，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，培養(yǎng)正確會計(jì)核算能力。由于“營改增”對企業(yè)稅務(wù)管理和發(fā)票管理都提出了更高的要求，這就需要企業(yè)在制定嚴(yán)格的發(fā)票管理制度的同時(shí)，提高財(cái)務(wù)人員工作責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平，從而大大降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

綜上所述，營改增政策的推行，使建筑施工企業(yè)面臨著很多的困難和挑戰(zhàn)。同時(shí)，機(jī)遇和挑戰(zhàn)是并存的，建筑施工企業(yè)只有不斷地轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理思路，積極應(yīng)對營改增政策對企業(yè)的影響，才能促進(jìn)自身發(fā)展，并在稅制改革中保障自身利益，最大限度降低影響，保證建筑行業(yè)良性持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：通號（長沙）軌道交通控制技術(shù)有限公司）