劉珊珊

摘 要：分析房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀，從內(nèi)部因素和外部因素兩個(gè)角度探究影響房地產(chǎn)融資方式選擇的影響因素，最后根據(jù)影響因素，從微觀層面和宏觀層面提出合理化建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資方式；影響因素

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2016）12-0065-02

一、房地產(chǎn)業(yè)的融資方式現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)融資難主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，資金缺口大。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，不同的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求千差萬(wàn)別，資本市場(chǎng)資金的有效供給很難滿足所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金需求。第二，融資渠道單一。目前，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道主要依賴銀行貸款，其他方式的融資方式并不一定都符合所有房地產(chǎn)企業(yè)融資的需要。第三，新型融資方式融資成本高。在新型的籌資方式中信托融資、民間借貸等資金成本都高于銀行貸款的資金成本。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)不合理主要體現(xiàn)在：第一，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源，主要依靠債權(quán)方式融資；第二，房地產(chǎn)企業(yè)融資資金在期限上來(lái)說(shuō)，短期資金較多、長(zhǎng)期資金不足，無(wú)法滿足長(zhǎng)期占用資金的需要。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高主要體現(xiàn)在：一是房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行貸款融資，存在著較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；二是資金結(jié)構(gòu)不夠合理，財(cái)務(wù)杠桿使用過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)升高；三是融資渠道單一造成房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)企業(yè)目前還主要依賴銀行貸款融資，但隨著我國(guó)資本市場(chǎng)的不斷完善，房地產(chǎn)的融資方式正在發(fā)生著變化，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)信托成為大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道之一；第二，資信較好的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)外資來(lái)拓寬自己的融資渠道；第三，自籌資金也越來(lái)越受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞；第四，債券融資逐漸成為主要融資渠道；第五，上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)股權(quán)融資來(lái)緩解自己的資金需求。

（四）房地產(chǎn)金融市場(chǎng)融資體系不完善，影響融資渠道拓展

房地產(chǎn)金融在市場(chǎng)體系的不完善對(duì)融資渠道的影響方 面主要體現(xiàn)在：第一，受宏觀金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)企業(yè)融資金融創(chuàng)新力度不夠；第二，我國(guó)法律法規(guī)的不完善影響了融資渠道的拓展；第三，房地產(chǎn)金融體系的不完善，提高了房地產(chǎn)企業(yè)資金成本，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視自身資金的積累和信用缺失。

二、房地產(chǎn)業(yè)的融資方式選擇的影響因素

（一）影響房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇的內(nèi)部因素

1.企業(yè)的融資目的。不同的融資目的，決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資的額度、融資的模式和融資的方式。房地產(chǎn)企業(yè)融資的目的不盡相同，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，有的則是為了房地產(chǎn)項(xiàng)目而進(jìn)行融資。企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)融資的目的，選擇合理的融資方式進(jìn)行融資，從而提高融資效率和降低融資成本。

2.融資的資金成本。不同的融資方式有著不同的資金成本，資金成本的高低關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低。債權(quán)性質(zhì)的融資方式一般會(huì)存在著到期還本付息。股權(quán)性質(zhì)的融資方式則會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)喪失一部分股權(quán)和支付股息。房地產(chǎn)企業(yè)具體選擇哪種融資方式，要根據(jù)融資的目的，合理選擇融資資本成本最低的融資方式，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)融資效益的最大化。

3.融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為是否合理，可以通過(guò)其融資結(jié)構(gòu)來(lái)進(jìn)行體現(xiàn)。不同的融資方式使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不同風(fēng)險(xiǎn)。債權(quán)性融資比例偏高的房地產(chǎn)企業(yè)往往面臨著還本付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。股權(quán)性融資比例偏高的房地產(chǎn)企業(yè)容易被外部力量控制，同時(shí)也要支付股息和紅利。因此，合理的融資結(jié)構(gòu)可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中不能只考慮融資成本等因素，而忽視了融資風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)越大，房地產(chǎn)企業(yè)越有可能遭受損失。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資目的，選擇融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本較低的融資方式，同時(shí)也要注重房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

5.企業(yè)的組織形式和規(guī)模大小。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式都會(huì)受到房地產(chǎn)企業(yè)組織形式和企業(yè)規(guī)模大小的限制。只有上市的房地產(chǎn)企業(yè)才能進(jìn)行股權(quán)性的融資方式；規(guī)模較大、資信較好的房地產(chǎn)企業(yè)才能滿足債券融資的條件。因此，所有的融資方式都適應(yīng)于所有的房地產(chǎn)企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的組織形式和企業(yè)規(guī)模的大小往往決定了它們可以選擇的融資途徑。

6.盈利能力。企業(yè)的盈利能力往往與企業(yè)的融資能力有關(guān)系。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)，代表了它的償債能力和股息支付能力較強(qiáng)。

7.經(jīng)營(yíng)管理水平。一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平越高，越能有效利用企業(yè)的有效資源，實(shí)現(xiàn)企業(yè)最大的經(jīng)濟(jì)效益，而成為投資者和債權(quán)人進(jìn)行注資的對(duì)象和目標(biāo)。

8.公司資信。企業(yè)的資信狀況是所有投資者和債權(quán)人進(jìn)行投資時(shí)需要考核的重要因素。

（二）影響房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道選擇的外部因素

1.國(guó)家政策。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存，其所有的行為都會(huì)受到國(guó)家政策的影響，融資行為也不例外。盡管?chē)?guó)家通過(guò)稅收、行政等手段，在土地政策和金融政策等方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)仍不能樂(lè)觀。實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)可以擴(kuò)寬自己的融資渠道，滿足自己的資金需求，而大部分的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著融資難的困境。

2.利率水平。利率水平與房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本密切相關(guān)，利率越高，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也就越高，從而影響了房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)債務(wù)進(jìn)行融資的積極性，不利于房地產(chǎn)企業(yè)形成合理的融資結(jié)構(gòu)和影響財(cái)務(wù)杠桿作用的發(fā)揮。

3.金融體系的健全程度。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型的企業(yè)，在項(xiàng)目建造期間，需要籌集大量的資金。資金籌集的整個(gè)過(guò)程都需要有健全的金融體系的支持，否則將會(huì)出現(xiàn)金融市場(chǎng)秩序的混亂。健全的金融體系、良好的金融秩序，是房地產(chǎn)企業(yè)融資的保證。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)融資方式的對(duì)策和建議

（一）從微觀角度來(lái)看

1.房地產(chǎn)企業(yè)不斷提升自身實(shí)力，提高抵抗融資風(fēng)險(xiǎn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力是融資活動(dòng)的堅(jiān)實(shí)后盾。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從提高自己的盈利能力著手，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金的持有量，在拓展融資渠道的多樣化的同時(shí)，減少對(duì)外部資金的依賴程度，從而提高抵抗融資風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2.拓展多元化的融資渠道，形成合理的融資結(jié)構(gòu)。融資是房地產(chǎn)資金的重要來(lái)源。但目前大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都依賴于銀行貸款，造成房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)很不合理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況，積極探索適合自身實(shí)際的多元化融資道路，進(jìn)而形成合理融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體效益的不斷提高。

3.根據(jù)企業(yè)不同的融資目的，選擇不同的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確立效益性和風(fēng)險(xiǎn)性、信用性等融資的原則，根據(jù)融資目的的不同以及不同的項(xiàng)目在不同的發(fā)展階段，選擇不同的融資方式，形成合理的融資結(jié)構(gòu)。同時(shí)，建立資金的監(jiān)督機(jī)制，杜絕不合理的融資和使用資金，積極利用貨幣的時(shí)間價(jià)值，實(shí)現(xiàn)融資的效益最大化。

（二）從宏觀層面來(lái)看

1.完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律，構(gòu)建房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系。我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在的信用缺失、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一、融資難等諸多問(wèn)題，都是因?yàn)闆](méi)有一部專門(mén)的關(guān)于房地產(chǎn)的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范。完善房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律，構(gòu)建房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系是解決房地產(chǎn)融資的一系列問(wèn)題的重中之重。具體可以通過(guò)以下方面來(lái)進(jìn)行：第一，加強(qiáng)對(duì)上市房地產(chǎn)企業(yè)信息的披露制度建設(shè)；第二，完善與銀行信貸有關(guān)的法律法規(guī)；第三，構(gòu)建多層次的銀行體系，加大對(duì)房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管。

2.加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。房地產(chǎn)市場(chǎng)融資行為的健康發(fā)展離不開(kāi)政府的引導(dǎo)。政府應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行努力：第一，政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)利率和房?jī)r(jià)的調(diào)控力度；第二，積極發(fā)展財(cái)政性融資，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道；第三，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用制度，防止金融信用缺失；第四，加強(qiáng)對(duì)與房地產(chǎn)融資有關(guān)的證券、資產(chǎn)評(píng)估等人才隊(duì)伍建設(shè)。