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    補(bǔ)貼去庫存是舍本逐末

    2016-03-31 19:17:09艾振強(qiáng)
    財(cái)經(jīng)國家周刊 2016年6期
    關(guān)鍵詞:商品房庫存農(nóng)民工

    艾振強(qiáng)

    在今年的全國兩會(huì)中,“去庫存”毫無懸念地成為代表委員們口中的高頻詞匯。

    李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中明確指出,深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,到2020年實(shí)現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶。農(nóng)民被一些人當(dāng)成了中國房地產(chǎn)的“白衣騎士”。截至目前,全國有70個(gè)左右的城市直接補(bǔ)貼購房者,部分地方去庫存甚至被貼上了“行政問責(zé)”的標(biāo)簽。這些聲音最終也匯聚到了全國兩會(huì)上。然而,這種家電下鄉(xiāng)式的補(bǔ)貼購房是典型的“有形的腳踩在了無形的手上”,為去庫存而去庫存可能會(huì)造成更大的困難。

    天量庫存非補(bǔ)貼能救

    庫存到底有多高?截至2015年末,全國庫存面積已增至71853萬平米。然而,住房供應(yīng)過剩的實(shí)際情況比數(shù)據(jù)本身更嚴(yán)重,因?yàn)閲医y(tǒng)計(jì)局待售面積指標(biāo)并不能完全反映真實(shí)的庫存。

    國家統(tǒng)計(jì)局“商品房待售面積”的統(tǒng)計(jì)口徑是:報(bào)告期末已竣工的可供銷售的商品房屋建筑面積中,尚未銷售的商品房屋建筑面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報(bào)告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用等不可銷售或出租的房屋面積。

    顯然,未竣工的在建項(xiàng)目(已預(yù)售的除外),以及尚未開工的企業(yè)拿地(潛在庫存)都沒有計(jì)算在內(nèi)。

    據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2001年至2015年,全國僅招拍掛就成交了建筑面積為162.4億平米的土地,扣除累計(jì)新開工商品房面積約120.1億平米,得出庫存42.3億平米。

    此外,截至2015年10月,全國商品房施工面積約70.78億平米,其中住宅約49.26億平米。鑒于其中一些已售,安信證券以2014年全部地產(chǎn)上市公司為樣本,當(dāng)年其預(yù)收款約7012億元、存貨約22872億元,預(yù)收/存貨=30.6%,進(jìn)而估算出全國在建面積中,庫存面積約49.12億平米。

    將待售面積、尚未開工的企業(yè)拿地庫存、在建商品房庫存三者相加,得到的庫存總量是98.63億平米。2015年全國商品房銷售面積為12.85億平米。這意味著,即便未來新增供給為零,按照去年的銷售速度,至少也要8年才能將現(xiàn)有的庫存消化完。

    按今年2月全國百城均價(jià)(11092元/平米)計(jì)算,庫存的貨值約為110萬億元。假設(shè)每平米給予200元補(bǔ)貼(目前各地的補(bǔ)貼額度為60~500元/平米),則意味著要補(bǔ)貼2.2萬億。這比當(dāng)年比家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼的數(shù)額大得多。當(dāng)然,相對于庫存總貨值來說,補(bǔ)貼數(shù)額并不是很大,但問題在于,庫存嚴(yán)重的三四線城市,本來就缺乏產(chǎn)業(yè)支撐,地方政府依賴土地財(cái)政,所謂巧婦難為無米之炊,補(bǔ)貼根本無法大規(guī)模實(shí)施。

    農(nóng)民工買房有心無力

    家電下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策,讓農(nóng)民以較低成本用上了電視、電冰箱、洗衣機(jī)等。然而,房子是大額消費(fèi),很多人終其一生只會(huì)買一到兩套房子,因此,購買的意愿和效果會(huì)大大降低。

    2億農(nóng)民進(jìn)城會(huì)帶來巨大的房地產(chǎn)需求——這是過去的城鎮(zhèn)化邏輯。國家發(fā)改委已經(jīng)明確將制定實(shí)施1億非城鎮(zhèn)戶籍人口在城市落戶的方案,將需求端向中低收入家庭下沉。但這個(gè)邏輯是有問題的。

    首先,建新城是城鎮(zhèn)化的主要形式,征農(nóng)民的地、拆掉農(nóng)民的房子是要給農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?。這些都要剔除。其次,主動(dòng)進(jìn)城的農(nóng)民工不代表進(jìn)城購買房產(chǎn)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2014年我國廣義的農(nóng)民工數(shù)量為2.74億,狹義的農(nóng)民工(外出進(jìn)入城鎮(zhèn)的)數(shù)量為1.68億。目前,整個(gè)農(nóng)民工群體,適婚年齡段人口(16~30 歲)及壯年期人口(31~50 歲)占比分別為33.7%、49.2%。

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2014年我國外出農(nóng)民工在城鎮(zhèn)自購住房比例僅1%,其他解決住房方式依次為租房(37%)、單位宿舍(28%)、工棚(17%)、回鄉(xiāng)居?。?3%)。新一代農(nóng)民工更加注重就業(yè)體面和發(fā)展機(jī)會(huì),而城鎮(zhèn)更完善的公共服資源具有很強(qiáng)的吸引力。根據(jù)清華大學(xué)2013年10月發(fā)布的中國城鎮(zhèn)化調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,80后農(nóng)民工僅有7.3%選擇愿意回鄉(xiāng)務(wù)農(nóng),90后僅3.8%,其中,34.7%的外出農(nóng)民工具有在城鎮(zhèn)定居的意愿。

    然而,理想是美好的,現(xiàn)實(shí)卻是骨感的。盡管想要在城鎮(zhèn)定居的農(nóng)民工比例不小,但大部分農(nóng)民工并不具備購買力。按全國三四線4700元/平米的均價(jià),100平米的商品房3成首付為14.1萬,更別提價(jià)格高企的一線和二線城市了。中國2.7億農(nóng)民工當(dāng)中的大部分人,月薪不到3000元。因此,大部分農(nóng)民家庭無法支付城鎮(zhèn)商品房的首付。

    而且,由于農(nóng)民工收入低、資產(chǎn)少、工作不穩(wěn)定、流動(dòng)性大、未繳過社保等,銀行普遍不愿意提供貸款支持,使農(nóng)民工買房難上加難。

    賣掉房子不代表去掉庫存

    對一個(gè)企業(yè)來說,將房子賣出去確實(shí)意味著完成了去庫存;但如果站在整個(gè)社會(huì)層面來看,房子賣出去不代表去庫存的完成。農(nóng)民將家電買回家會(huì)日常使用,但房子卻不盡然如此。如果房子賣了以后是空置的,資源就依然沒有得到有效利用,對社會(huì)來說還是一種庫存。

    其實(shí),造成天量庫存的根本原因是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了趨勢性的變化,三四線城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展不充分,缺乏就業(yè)機(jī)會(huì),自然吸引不了人口。如果不解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展的問題,去庫存就是舍本逐末。到底是產(chǎn)業(yè)吸引人口還是人口催生了產(chǎn)業(yè),是一個(gè)先有雞再有蛋還是先有蛋后有雞的無解問題,但現(xiàn)實(shí)的情況是,趨勢一旦形成,就難以逆轉(zhuǎn)。比如,過去國家管理層一直希望打破“胡煥庸線”,以促進(jìn)區(qū)域平衡發(fā)展,但終究敵不過城市發(fā)展的客觀規(guī)律。

    兩個(gè)一無所有的年輕人在旁人的撮合下談戀愛,可能催生出唯美的愛情故事,但是一座城市還沒有準(zhǔn)備好,就生拉硬拽大量的人口進(jìn)去,最大的可能是釀成悲劇——以未來潛在的更大問題掩蓋當(dāng)前的問題。即便大家在三四線城市買了房,卻在一二線城市工作,資源就依然閑置,還讓“活錢”變“死錢”,內(nèi)需無法調(diào)動(dòng),經(jīng)濟(jì)下行的局面將更難扭轉(zhuǎn)。

    去庫存絕非一朝一夕可以解決,更不是將房子賣掉就了事。而要從完善和創(chuàng)新制度設(shè)計(jì)(比如打開承包權(quán)和宅基地權(quán)無法交易、社保權(quán)益“流轉(zhuǎn)”難等的死結(jié)),培育地方性產(chǎn)業(yè),加大教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等投入,實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化,讓農(nóng)民能夠享受市民待遇,子女能夠接受良好教育,使得他們不僅能安居,而且還能樂業(yè)。那樣,即便沒有補(bǔ)貼,農(nóng)民工也會(huì)樂意回鄉(xiāng)置業(yè)。

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