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    癲狂與冷漠:晚清上海樓市風(fēng)云

    2016-03-31 19:23:48唐博
    財經(jīng)國家周刊 2016年6期
    關(guān)鍵詞:租界樓市上海

    唐博

    1882年初春,乍暖還寒。而上海灘已陷入了集體“發(fā)熱”。

    2月4日,《申報》刊登了上海知縣莫祥芝貼出的告示:“沿江一帶灘地曾于咸豐八年奉委勘丈,至今20余年,有無續(xù)漲必須復(fù)丈,并分別追繳租息地價,造冊請求升科?!?/p>

    莫知縣是要對這幅地塊重新丈量和估值,追繳地租地價及其利息。為什么要這么做呢?因?yàn)?0多年來,地價漲了。土地是房產(chǎn)的實(shí)體基礎(chǔ),地價是房價最重要的剛性成本。地價的飆漲,點(diǎn)燃了晚清上海樓市的激情。那么,這二三十年間,上海的樓市上演了怎樣的劇情呢?房地產(chǎn)價格會一直飆下去嗎?到底該怎么收場呢?

    是什么讓樓市瘋狂

    1842年,中英簽署《南京條約》,將上海辟為通商口岸。此后,英美法等國在此劃定了租界。一開始,這里偏僻荒涼,毫無人氣。直到1853年才發(fā)生巨變。

    這年,上??h城被小刀會起義軍占領(lǐng)。一時間,市面大亂,許多難民沖進(jìn)租界躲避戰(zhàn)亂。其后一年,租界人口從500激增至2萬。八年后,太平天國李秀成攻打上海,逼近縣城,逃難的人流把租界人口瞬間推高到50萬之眾。

    相對于縣城,租界受洋人“保護(hù)”,社會相對穩(wěn)定。人多了,自然會帶來商機(jī)。在這些難民里,富人投資消費(fèi)揮金如土,窮人本身就是廉價勞動力。這些都化為生產(chǎn)要素,投入到上海灘的大熔爐里,為這里的繁榮作出了貢獻(xiàn)。

    不過,無論財產(chǎn)多寡、生活貧富,背井離鄉(xiāng)來逃難,總要找個住處。如果在租界找到了工作,生活有了著落,就更需要穩(wěn)定居所了。于是,剛性需求瞬間爆發(fā),規(guī)模龐大。無論是洋人管理的租界,還是知縣管理的華界,一時都消化不良。

    據(jù)《上海雜記》記載,1860年前后,華界有7萬多華人,但房子只有8740套,一套房平均住8個人。租界人更多,房更少,情況更糟。上海的住房缺口太大,短期內(nèi)無法改善。

    需求旺盛,供給不足,推動上海樓市走向癲狂。高房價帶來的是這個城市嫌貧愛富的冷漠。

    開發(fā)與炒作并行

    供給不足,就從供給方做文章。

    有些膽大的外國商人,就開始蓋房子,不管是蓋豪宅租給富人,還是蓋板房租給窮人,租金收益都能達(dá)到30-40%。租界當(dāng)局也想從中分羹,所以干脆松綁政策,放寬對商人圈地建房的限制。

    作為東亞首屈一指的貿(mào)易中心、航運(yùn)中心,上海的虹吸能力越來越強(qiáng)。各路游資紛紛涌入這片“冒險家的樂園”。加上剛需支撐、政策寬松,使上海的房地產(chǎn)交易日益頻繁,房價也隨之水漲船高。尤其是租界,引入了西方市政管理體制,居住環(huán)境更舒適安全,于是,許多人都把在租界置業(yè)作為畢生奮斗的目標(biāo),以及衡量事業(yè)是否成功的標(biāo)志。這就進(jìn)一步刺激了租界房地產(chǎn)價格的上漲。

    一片片棚戶區(qū)拆掉了,有特色的石庫門里弄拔地而起。此情此景,開心的不光是房產(chǎn)商官府、喜遷新居的住客,還有房產(chǎn)投資者。有的頻繁進(jìn)出,有的長線囤房,20多年間,獲利頗豐。其中最有名的,當(dāng)屬“地產(chǎn)大王”徐潤。

    這個曾經(jīng)的寶順洋行學(xué)徒工,早年聽從洋行大班的建議,26歲就開始合伙買房。后來跳槽單干,靠著洋行積累的人脈關(guān)系,創(chuàng)辦了多家公司,涉足茶葉、保險、航運(yùn)、采礦等行業(yè),實(shí)現(xiàn)了“屌絲逆襲”,成了不折不扣的多棲商人。做實(shí)業(yè)積累的雄厚資金,被他一筆筆拿去投資買房。

    清朝前期上??h縣城小東門外的繁榮景象原畫作于清代。

    事實(shí)證明,這個判斷是正確的。徐潤在1927年出版的《徐愚齋自敘年譜》中寫道,到1883年,他在上海先后投資223萬兩銀子,擁有土地3200多畝,建成的各類房屋多達(dá)2000多間,總市值達(dá)到了350萬兩,相當(dāng)于當(dāng)時全國財政收入的5%,比購進(jìn)時漲了57%;租金年收入12.3萬兩,出租收益率6%,雖然比高利貸低,但更加穩(wěn)健和可持續(xù)。因此“地產(chǎn)大王”的稱號實(shí)至名歸。

    今天上海的愚園路,就得名于徐潤的一座宅院。不過,在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,徐潤一點(diǎn)都不愚。他背景深厚,操盤輪船招商局等洋務(wù)派官辦企業(yè),扭虧為盈,深得李鴻章青睞;他眼光前衛(wèi),他只買宅地,靠跟洋人打交道,提前獲悉租界新的規(guī)劃消息,低價搶購交通要道兩側(cè)土地,做好布局,逢高減倉,轉(zhuǎn)手獲利,實(shí)際上就是倒賣牟利。

    房地產(chǎn)是重資產(chǎn),需要占用大筆資金,流動性差,變現(xiàn)慢。如果全部自掏腰包,資金使用效率就會降低。徐潤曾打算將自己的所有房產(chǎn)打包納入寶源祥房產(chǎn)公司,估值400萬兩,分為40萬股,招股融資,吸納社會資金,但效果不佳。

    徐潤堅信:“上海自泰西互市,百業(yè)振興,萬商咸集,富庶甲于東南,地價日益翔貴,以今視昔,利逾百倍?!睂ι虾鞘锌炊嗟膱远ㄐ判?,使他放棄了稀釋股份的打算,轉(zhuǎn)而主要依靠以下三種融資渠道:一是向22家錢莊申請抵押貸款,借一筆,開發(fā)一批,再用新開發(fā)的項(xiàng)目做抵押,繼續(xù)新一輪借貸,這就是加杠桿和滾動開發(fā)。二是將自己持有的公司股票拿出一部分作抵押獲取貸款,相當(dāng)于把他經(jīng)營的實(shí)業(yè)綁在了樓市的戰(zhàn)車上。三是挪用上下游產(chǎn)業(yè)欠款和客戶預(yù)付款,跑步?jīng)_進(jìn)樓市,這相當(dāng)于挪用公款。

    通過這三個渠道,徐潤募集了252萬兩銀子,相當(dāng)于其房產(chǎn)市值的70%。不過,這些錢都是負(fù)債,要還的。從這個意義上,他已經(jīng)成了房奴。只不過,在房價飛漲的日子里,這樣的生活很“愜意”。殊不知,絞索已經(jīng)拉緊,風(fēng)險隨時爆發(fā)。

    危機(jī)時刻的“急跌”與鬧劇

    1883年,中法戰(zhàn)爭爆發(fā)。法國艦隊(duì)封鎖了上海港,揚(yáng)言開炮,戰(zhàn)端一觸即發(fā)。

    霎時間,上海外貿(mào)停滯,導(dǎo)致銀根緊張。錢莊票號收不回貸款,難以維系,只好破產(chǎn);企業(yè)貸款沒有及時結(jié)算,無法按期償還,導(dǎo)致資金鏈斷裂。再貴的房子,一旦被炮火摧毀,也會一文不值。于是,人們競相撤離,百業(yè)凋零,沒人再當(dāng)接盤俠。上海樓市頃刻間冷卻下來。危機(jī)時刻,現(xiàn)金為王,許多房產(chǎn)投資者只好低價賣房,維系現(xiàn)金流,爭取止損。

    眼巴巴看著房價下跌,徐潤束手無策。他手頭持有的只是房和債,沒多少現(xiàn)金。就在這個節(jié)骨眼上,他挪用公款炒房的事被舉報。李鴻章派盛宣懷南下查辦。盛宣懷落井下石,迫使徐潤離開了輪船招商局,還要把挪用的公款迅速賠補(bǔ)到位。

    徐潤落難,無人搭救。他感受到了世態(tài)炎涼。只好低價賣股賣房,虧了至少90萬兩銀子。

    法國人終究沒有炮擊上海。兩年后,戰(zhàn)爭結(jié)束,上海又恢復(fù)了往日的喧囂,樓市復(fù)蘇,繼續(xù)上漲。而徐潤已經(jīng)清空了全部在滬房產(chǎn),轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津樓市。跟在上海不同的是,他再也不用杠桿,而是全用自有資金,甚至變賣金銀首飾投資,穩(wěn)扎穩(wěn)打,收益不少。而他當(dāng)年低價賣掉的上海房產(chǎn),則被盛宣懷抄了底,撿了大便宜。

    這輪持續(xù)二三十年之久的樓市牛市,是供需失衡的必然結(jié)果。政策、杠桿、剛需、炒作,都曾推波助瀾。也許,只有海水退去,才能看出究竟誰在裸泳。

    (作者為中國人民大學(xué)歷史學(xué)博士)

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