城市規(guī)劃與房地產開發(fā)協(xié)調發(fā)展的戰(zhàn)略思考

李雯娟

【摘 要】在當今社會房地產的開發(fā)和目前城市的規(guī)劃存在著很大的矛盾，出現了很多的問題，例如：居住人口結構不均衡、城市規(guī)劃項目開發(fā)滯后、一些項目的開發(fā)缺乏長遠的規(guī)劃等等。面對這些問題，應該將城市規(guī)劃和房地產的開發(fā)緊密的聯(lián)系起來，應該引導房地產開發(fā)，簡化房屋的交易手續(xù)，加快房屋產權的發(fā)放速度。

【關鍵詞】城市規(guī)劃；房地產開發(fā)；協(xié)調發(fā)展

一、引言

改革開放以來，房地產開發(fā)促進了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化的進程，改善了城市景觀面膜、促進了社會經濟的發(fā)展，提高了具名的生活水平。在城市規(guī)劃建設中，城市規(guī)劃與房地產開發(fā)二者應該協(xié)調發(fā)展，應該把握好兩者的關系，解決兩者問題的關鍵所在。

二、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)的關系

城市規(guī)劃和房地產開發(fā)兩者之間雖然含義之間存在著差異，但是兩者之間存在著非常緊密的關系。城市規(guī)劃主要就是指在城市的建設過程中的各項綜合的部署。城市規(guī)劃是城市建設的重要手段，是保證土地合理開發(fā)的前提條件，只有對土地進行合理的規(guī)劃，才能夠對城市建設做正確的指導。房地產開發(fā)拉動了國民經濟的增長，是國民經濟的重要產業(yè)之一。

房地產的快速發(fā)展帶動了其他產業(yè)的發(fā)展。產生了連環(huán)性的增長效益。房地產開發(fā)主要是從微觀的角度去考慮企業(yè)的發(fā)展，而城市規(guī)劃是從宏觀的角度考慮社會的發(fā)展，城市規(guī)劃即兼顧近期的經濟發(fā)展，還會考慮到長遠的利益，而房地產開發(fā)側重的主要是近期的利益，考慮的過于局部。城市規(guī)劃講求的是經濟效益社會效益相結合。城市的規(guī)劃和房地產的開發(fā)的關系是整體與局部，長期和短期的關系，后者和前者之間應該相互兼顧，后者應該服從前者的調配。

三、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)中存在的問題

1.房地產開發(fā)規(guī)劃中存在的問題

一是在城市規(guī)劃中，市民的知情比較少，城市規(guī)劃缺乏透明度，存在一些不確定的因素，一些大型的基礎建設缺乏遠景的規(guī)劃。二是城市規(guī)劃中存在項目開發(fā)滯后的現象。在沒有進行詳細規(guī)劃的前提下就將土地讓出給開發(fā)商，讓其進行開發(fā)。三是人口居住的結構不均衡，人口素質不高。這一系列的問題都是影響城市建設的一些問題。

2.房地產開發(fā)中存在的問題

（1）城市景觀特色不明顯

隨著社會經濟的不斷發(fā)展，城市景觀特色逐漸消失。這主要體現在：房地產的開發(fā)沒有和當地的文物及歷史有效的結合起來，綠色空間被逐漸的侵蝕掉，這些歷史建筑和環(huán)境都受到了侵害。導致一些古老的建筑和周圍的環(huán)境格格不入，難以相互協(xié)調。在城市的不斷建設中出現了很多像傳統(tǒng)街區(qū)消失、文物建筑被拆除、生態(tài)環(huán)境失調、文物建筑孤立存在的現象。

（2）規(guī)模過大，房屋空置

目前空置房的面積都屬于比較大的，商品房的面積過大，導致供大于求，出現了商品房滯銷的現象。例如說：在我國的西安空置房的比率逐年上升，西安商品房的空置已經達到了5%左右。這一比率已經達到了我國公認的警戒線。同時當地的商品房的價格不斷地上漲，人們的消費水平已經難以達到價格水平。商品房的價格和居民家庭收入的比例應該是1：3到1：6之間，而西安的商品房價格和居民家庭收入的比例已經達到了1：15。

（3）房地產過高的追求利潤

房地產開發(fā)商片面的追求利潤和容積率，開發(fā)商通過各種渠道想進各種辦法把房屋的容積率提高。為了獲得高額的利潤，開發(fā)商將開發(fā)的強度不斷地提高。近年來，人們開始注重環(huán)境，房地產開發(fā)商開始從環(huán)境下手，為了取得高額的利潤，開發(fā)商開始營造高水平的居住環(huán)境。但是由于開發(fā)商過度的追求高大上的風格，而忽視了整體的建筑風格。沒有和當地的城市特點有效的結合起來。

四、城市規(guī)劃與房地產開發(fā)協(xié)調發(fā)展

1.城市規(guī)劃應該適應房地產開發(fā)的特點

城市規(guī)劃應該加強對房地產經濟的探究，加強規(guī)劃，從而帶動城市的發(fā)展。城市規(guī)劃應該進一步提升應變能力和彈性。房地產開發(fā)存在著很多的不確定性和風險性，在城市規(guī)劃時應該具有非常強的應變能力以及增強規(guī)劃的彈性。在城市的發(fā)展過程中城市規(guī)劃始終沒有決定權，而僅僅只具有否決權。

2.城市規(guī)劃對房地產開發(fā)的管理

在城市規(guī)劃中首先我們應該增強超前的意識。這種超前的城市規(guī)劃可以使房地產開發(fā)部門能夠有一定的根據、一定的思想、一定的準備時間進行建設開發(fā)。這對房地產的開發(fā)具有非常重要的意義，能夠促進房地產行業(yè)的健康發(fā)展；再此之外還應該增強法律意識。應該根據各個地方的實際情況，找準市場，制定出詳細的地方性法規(guī)。使房地產的開發(fā)能夠受到法律的制約。必須要加強行政部門職能的管理，進一步提高城市規(guī)劃的服務意識。

3.城市規(guī)劃與房地產開發(fā)建設之間應采取的措施

（1）在城市規(guī)劃中應該引導房地產商進行開發(fā)。對房地產項目的開發(fā)進行規(guī)劃，明確管理的責任和公共配套設施的建設。

（2）簡化房屋的交易手續(xù)，加快房屋產權的發(fā)放速度。

（3）加強對于土地管理的宏觀調控。根據當地的房地產狀況，制定出相應的土地使用規(guī)劃方案?？刂粕唐贩康墓?。

（4）引導房地產的開發(fā)，提高對于房地產的宏觀調控，避免市場上出現地產起伏幅度過大的現象。使結構不斷合理化。

五、結論

房地產開發(fā)受城市規(guī)劃的指導、管制。在城市規(guī)劃中應該明確管理的責任和公共配套設施的建設。制定出相應的用地規(guī)劃，用城市規(guī)劃來引導地產開發(fā)。對土地的供應進行規(guī)劃，從而對房地產市場起到宏觀調控的作用。增加土地使用供應的透明度。

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