新常態(tài)下加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的具體策略研究

潘莉晶

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)資金管理工作主要對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理過程中使用的各項資金進行管控，在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中占據(jù)核心位置。隨著社會經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟這一趨勢，加強資金管理，保證資金供應(yīng)的及時性、有效性及利用率，同時減少資金風(fēng)險，從而推動房地產(chǎn)開發(fā)項目正常有序運行。

【關(guān)鍵詞】新常態(tài)；房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；策略

新常態(tài)主要是指社會經(jīng)濟由之前的高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，經(jīng)濟增長方式由過去的靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉(zhuǎn)向靠改革創(chuàng)新、技術(shù)進步的集約式發(fā)展，即轉(zhuǎn)型升級。新常態(tài)不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質(zhì)量、均衡、可持續(xù)的增長。房地產(chǎn)企業(yè)開展經(jīng)濟業(yè)務(wù)過程中，需要大量的資金流轉(zhuǎn)，為了推動生產(chǎn)經(jīng)營工作的有效運行，保證資金高效使用，減少資金成本，提高資金的安全，企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善的資金使用和管理制度，加強各項資金收支的審批，從而促進資金有效使用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

1.高負(fù)債

對于資金密集型特征突出的房地產(chǎn)企業(yè)而言，所有項目開發(fā)前期都需要投入巨大的資金，很少有房地產(chǎn)企業(yè)可以憑借自身的自有資金開展運營活動，我國在房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資方面有著較高的要求，出于對有效融資的考慮，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均采用銀行借款這一渠道來獲取所需的資金，這樣一來就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)重的負(fù)債率。從相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)中看到，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了70%左右，更有甚者達(dá)到了90%。由此可見，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的利潤可觀，但面臨的風(fēng)險也非常大，在這么高的負(fù)債率下，一旦國家相關(guān)政策及房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)變化，那么就阻礙了資金的及時回籠，難以按期償還債務(wù)，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

2.融資形式過于單一

由于受到了國內(nèi)資本市場發(fā)展的限制，房地產(chǎn)企業(yè)融資市場的前進步伐也較緩。實際融資過程中，廣泛采用短期和長期銀行貸款的形式，而由于我國企業(yè)債券市場發(fā)展緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)無法利用發(fā)行企業(yè)債券的方式籌集所需資金。隨著國家監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)上市控制的越來越嚴(yán)格，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)無法通過發(fā)行股票的方式來獲取所需資金。大部分房地產(chǎn)企業(yè)注重短期的融資方式，不僅融資風(fēng)險系數(shù)大，面臨嚴(yán)峻的償債壓力，而且還影響了房地產(chǎn)企業(yè)資金的順利運作。

3.資金回款問題

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的重大資金回籠主要來源于樓盤銷售回款，而在房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方面，只有在形式好、宣傳推廣力度大、促銷方法多樣化的情況下才能實現(xiàn)資金的大量回籠。實際中，如果政府明確提出限價、限購等要求，并且還制定了預(yù)售資金監(jiān)管制度，那么就會影響房地產(chǎn)企業(yè)資金的有效流通。房地產(chǎn)開發(fā)商存在資金回籠不及時、回款不穩(wěn)定等問題時，會加劇房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，更有部分企業(yè)無奈之下通過降價來提高資金回籠速度。

二、新常態(tài)下加強房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的策略

1.加強開發(fā)項目的可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、投資大，潛藏巨大的經(jīng)營風(fēng)險，所以應(yīng)在明確投資開發(fā)經(jīng)營項目階段，先掌握了解投資項目的背景情況，防止發(fā)生產(chǎn)權(quán)問題，提高投資回收率。同時深入市場調(diào)查，主要對項目所處地區(qū)的人口發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)市場等情況進行認(rèn)真的調(diào)查和分析，并進行準(zhǔn)確的預(yù)測。此外，做好投資項目的分析比較工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)整合各有利資源，致力于開發(fā)經(jīng)營效益高、經(jīng)營風(fēng)險低、開發(fā)周期短的項目。再有，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從項目開發(fā)進度的角度出發(fā)科學(xué)估算需求量，提高項目的運行效率。

2.實現(xiàn)多元化的融資渠道

具體有以下這些渠道：

銀行貸款：是一種債務(wù)性融資和間接融資。房地產(chǎn)企業(yè)在還本付息的基礎(chǔ)上從各商業(yè)銀行中獲取開發(fā)資金，是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，有著多樣化的貸款形式，如抵押貸款、信用貸款、貼現(xiàn)貸款。房地產(chǎn)信托：以資金信托為切入點，房地產(chǎn)信托主要是信托投資工資實際按照信托的原則，采取貸款或入股的渠道將委托人委托的資金提供給房地產(chǎn)企業(yè)，這樣多方都能獲利。以財產(chǎn)信托為切入點，房地產(chǎn)信托主要是房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人把整體物業(yè)委托給信托機構(gòu)來經(jīng)營管理，然后信托機構(gòu)再把信托收益交付到受益人手中。和銀行貸款相比，房地產(chǎn)信托能很好的節(jié)約房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，減少財務(wù)費用，保證了房地產(chǎn)資金的循環(huán)使用及企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。協(xié)議融資：國內(nèi)相關(guān)法律法規(guī)和司法實踐明確提出，企業(yè)之間進行的融資視為無效，不在法律保護范圍內(nèi)，但群眾和企業(yè)間的借貸行為是有效的，不過借款利率應(yīng)低于銀行相同類型貸款利率的4倍。實際中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以銀行為中介，通過委托銀行貸款的渠道進行融資，這種方式使用較多。另外，由于融資雙方自身情況、需求都不同，采用委托貸款的方式并非對所有交易雙方的需求都能夠滿足，所以應(yīng)根據(jù)具體的情況明確具體的交易模式，在科學(xué)的協(xié)議安排下推動融資活動的順利進行，保證雙方的利益受法律保護。其他融資渠道：如融資租賃、委托貸款、典當(dāng)方式，這些方式能夠滿足企業(yè)的資金急需。

3.加強資金回收

房屋銷售過程中，可能會出現(xiàn)市場行情比預(yù)期目標(biāo)好，也可能出現(xiàn)市場行情達(dá)不到預(yù)期要求。但不管是哪一種，房地產(chǎn)企業(yè)都要深入了解市場行情，加強開發(fā)建設(shè)成本、銷售成本等房屋銷售成本的核算工作，同時想盡辦法提高房屋的銷售量，從而及時收回資金。在房屋銷售階段若存在銷售低谷現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)此時應(yīng)深入分析市場行情，準(zhǔn)確掌握市場是否會在短期內(nèi)反彈，若存在反彈的可能，且反彈后產(chǎn)生的收益比等待時產(chǎn)生的資金成本高，這個時候只要耐心等待一段時間即可。若短期內(nèi)不會出現(xiàn)反彈，房地產(chǎn)企業(yè)就要根據(jù)當(dāng)前的市場情況，盡快將房屋銷售出去，及時收回資金，從而降低自身的損失。

4.加強資金風(fēng)險管理

房地產(chǎn)企業(yè)資金風(fēng)險涵蓋了：使用風(fēng)險、在途風(fēng)險、或有風(fēng)險。其中，資金使用風(fēng)險指的是企業(yè)投資風(fēng)險，該風(fēng)險可事先進行控制，所以加強此類風(fēng)險的事先控制至關(guān)重要，做好投資項目的可行性研究，項目評審必須具備較高的專業(yè)水平，盡最大可能降低預(yù)計風(fēng)險的發(fā)生率。資金在途風(fēng)險屬于資金結(jié)算范疇發(fā)生的風(fēng)險，因此應(yīng)科學(xué)選擇結(jié)算票據(jù)。企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中通常采用“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)賬支票”的結(jié)算方式。資金或有風(fēng)險體現(xiàn)在公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而產(chǎn)生的或有負(fù)債，涉及貸款擔(dān)保、業(yè)務(wù)擔(dān)保等方面，對外擔(dān)保企業(yè)應(yīng)具備健全規(guī)范的審批流程。

5.設(shè)置專門的資金管理信息化平臺

以資金管理為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)資金管理信息化平臺，將資金收入與計劃作為主體部分，促進統(tǒng)一的接口和各分公司系統(tǒng)的有效聯(lián)接。該平臺能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部資金的收入與計劃過程進行有效管理，同時也可自動查詢余額及報表匯總。在資金管理信息化平臺中，集中對資金的流入流出進行了控制，并且還及時跟蹤了整個資金的流向過程。實現(xiàn)資金的統(tǒng)一撥付與計劃、辦理企業(yè)間往來結(jié)算，達(dá)到了一體化管理的要求，促進了信息的有效傳遞，保證了資金的科學(xué)使用。

三、結(jié)論

綜上所述可知，隨著經(jīng)濟新常態(tài)時期的到來，以及房地產(chǎn)市場、政策的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與時俱進，通過各類方式手段加強資金管理，全面發(fā)揮整體資金優(yōu)勢，從而保障資金的有效使用，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。

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