房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新與實(shí)踐之我見(jiàn)

劉英南

摘 要：隨著城市化的進(jìn)程和現(xiàn)代化的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已如雨后春筍般迅速興起，房地產(chǎn)管理水平也與日俱增，這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步有著至關(guān)重要的作用。然而，我國(guó)房地產(chǎn)管理制度還不夠完善，一些問(wèn)題亟待解決，我們正在尋找一條科學(xué)而規(guī)范化的管理之路。文章重點(diǎn)介紹了房地產(chǎn)管理與創(chuàng)新的涵義、必然趨勢(shì)和重要作用以及一些管理創(chuàng)新的方法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；創(chuàng)新；人才培養(yǎng)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；信貸政策

隨著現(xiàn)代化的飛速發(fā)展、國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的普遍提高以及城市化進(jìn)程的加快，城市住房需求量與日俱增，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，樓房?jī)r(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)逐漸成為一個(gè)熱門(mén)話題。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中不斷顯現(xiàn)出來(lái)的一些問(wèn)題也亟待解決。只有在管理制度方面不斷創(chuàng)新發(fā)展，才能在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的同行中脫穎而出。

1.管理創(chuàng)新和房地產(chǎn)管理的涵義

管理就是在一個(gè)特定的環(huán)境下，利用一切可利用的資源：人力、財(cái)力、物力，以及一些現(xiàn)代化的設(shè)施設(shè)備，通過(guò)合理的分工，進(jìn)行策劃、研究、實(shí)施等活動(dòng)，達(dá)到共同的目標(biāo)。管理的核心是以人為本。任何企業(yè)和社會(huì)活動(dòng)，都離不開(kāi)管理，管理組織通過(guò)管理手段和措施來(lái)達(dá)到管理的目的。而在房地產(chǎn)的發(fā)展中，管理起到了核心作用。房地產(chǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)，通過(guò)科學(xué)的應(yīng)用，合理規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并且完成預(yù)期的計(jì)劃，在這個(gè)過(guò)程中，不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，從而促進(jìn)其發(fā)展。

然而，若管理一成不變，發(fā)展就會(huì)受阻，因此需要不斷的創(chuàng)新。創(chuàng)新就是與時(shí)俱進(jìn)，引進(jìn)一些新的方法，新的思路，或是借鑒別人的管理體系，來(lái)豐富和完善自己的管理制度，用新手段解決老問(wèn)題。廣納人才，充分發(fā)揮人才的作用，激發(fā)管理人員的創(chuàng)新性思維，使產(chǎn)品新穎，服務(wù)周到。要想實(shí)現(xiàn)管理的創(chuàng)新，需著手于制度創(chuàng)新，思想創(chuàng)新，和技術(shù)方法的創(chuàng)新這三個(gè)方面。

2.房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然趨勢(shì)和重要作用

2.1房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的必然趨勢(shì)

目前的房地產(chǎn)管理經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期以來(lái)的探索發(fā)展，已經(jīng)不斷完善，但仍然存在諸多弊端。使其發(fā)展的某些方面停滯不前，因此還需要不斷的改進(jìn)。創(chuàng)新是發(fā)展的必然趨勢(shì)，因此我們需要引進(jìn)新的管理人才，管理技術(shù)，管理理念，為其注入新鮮血液。

隨著城市化進(jìn)程的加快，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們對(duì)物質(zhì)生活質(zhì)量的要求不斷提高，房地產(chǎn)不再是一個(gè)只需要投入大量資金成本便可獨(dú)樹(shù)一幟的行業(yè)。在今天，管理愈加重要，而人才是管理的核心力量。在房地產(chǎn)管理的發(fā)展中，人才的培養(yǎng)是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)人才的作用才能進(jìn)行科學(xué)化的管理，宣傳和銷(xiāo)售。使得企業(yè)能夠平穩(wěn)健康的良性發(fā)展。當(dāng)然，放眼現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)，人才并不少見(jiàn)，但是高素質(zhì)人才卻不多見(jiàn)。再加上由于薪資待遇和工作環(huán)境等一系列問(wèn)題，使得人才跳槽現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)難以留住人才，這一點(diǎn)在很大程度上給企業(yè)造成了損失。因此，培養(yǎng)高素質(zhì)人才，增加人才儲(chǔ)備量，尤其是培養(yǎng)高素質(zhì)的管理型人才，是企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新的一項(xiàng)難題。

除了培養(yǎng)人才之外，現(xiàn)如今，隨著各行各業(yè)專(zhuān)業(yè)程度不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)的成本高，收益低也是亟待解決的一大問(wèn)題。因此房地產(chǎn)管理者還應(yīng)致力于降低成本，提高綜合效益，合理利用資源，使資源利益最大化，切切實(shí)實(shí)的使發(fā)展再創(chuàng)新高。

2.2房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的重要作用

房地產(chǎn)管理創(chuàng)新不是某個(gè)人或是某家企業(yè)，某個(gè)公司的事，而是整個(gè)社會(huì)的事。它可以帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)各個(gè)部門(mén)的發(fā)展，起到一個(gè)積極帶頭的作用。鼓勵(lì)各部門(mén)暢所欲言，各抒己見(jiàn)，大家一起致力于降低成本，提高效率這一工作，充分利用資源，使利益最大化。從而有效的改良房地產(chǎn)管理方面的弊端，促使行業(yè)更好的發(fā)展。

3.房地產(chǎn)管理創(chuàng)新的實(shí)踐

3.1不斷借鑒和探索新的管理模式

當(dāng)今社會(huì)，是信息時(shí)代，房地產(chǎn)管理制度的創(chuàng)新應(yīng)該隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展而發(fā)展，模式的改革和創(chuàng)新是第一步，先改變整體的管理框架，再依據(jù)實(shí)際填充內(nèi)容。知識(shí)無(wú)論是對(duì)于一個(gè)人還是一個(gè)企業(yè)而言都尤為重要。因此，管理者要運(yùn)用知識(shí)來(lái)進(jìn)行管理，用知識(shí)來(lái)提高創(chuàng)新水平。例如，在企業(yè)內(nèi)部，管理者可以賞罰分明，恩威并施。建立一套與日常工作相對(duì)應(yīng)的賞罰制度，以此來(lái)規(guī)范每一個(gè)人的行為，激勵(lì)每一個(gè)員工努力工作，力爭(zhēng)上游。這樣，房地產(chǎn)管理的發(fā)展和創(chuàng)新就再也不是一個(gè)可望而不可及的神話，而是與每一個(gè)員工的利益都息息相關(guān)。

3.2人才培養(yǎng)模式創(chuàng)新

現(xiàn)如今，人才遍地都是，隨著人們觀念的改變和國(guó)力的日漸強(qiáng)盛，人們普遍追求更高層次的教育，這是一個(gè)以知識(shí)為起點(diǎn)的時(shí)代。每個(gè)行業(yè)都在進(jìn)行人才之間的競(jìng)爭(zhēng)、技能之間的競(jìng)爭(zhēng)。因此房地產(chǎn)行業(yè)也要更加注重人才的引進(jìn)和培養(yǎng)，建立一個(gè)以高素質(zhì)人才為中心的管理體系。這樣才能充分運(yùn)用知識(shí)的力量，使企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)勝一籌。

企業(yè)應(yīng)該針對(duì)性的建立一個(gè)特定的管理系統(tǒng)，制定培訓(xùn)項(xiàng)目，對(duì)人才進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn)。在接觸房地產(chǎn)管理之前，有些人可能是跨行進(jìn)入，專(zhuān)業(yè)知識(shí)相對(duì)薄弱，因此企業(yè)應(yīng)該針對(duì)性的對(duì)這些人進(jìn)行個(gè)別培訓(xùn)。充分發(fā)現(xiàn)每一個(gè)的優(yōu)點(diǎn)，激發(fā)每一個(gè)人的潛能，使其價(jià)值最大化。當(dāng)然，在一個(gè)企業(yè)中，管理階層都至關(guān)重要，而基層員工的力量也不容忽視。因?yàn)槠髽I(yè)的正常運(yùn)作，是靠著管理人員和廣大基層員工的共同努力才得以實(shí)現(xiàn)。因此，對(duì)基層員工的培養(yǎng)也至關(guān)重要。只有自上而下的提高整體素質(zhì)，房地產(chǎn)的整體業(yè)績(jī)才會(huì)提高。

3.3項(xiàng)目管理的創(chuàng)新

現(xiàn)如今，在新的市場(chǎng)環(huán)境和激烈的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，一個(gè)企業(yè)或是行業(yè)的發(fā)展途徑若是過(guò)于單一，遲早會(huì)被后來(lái)者居上的新生代力量淘汰，從而走向滅亡。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的潛力是巨大的，因此，企業(yè)應(yīng)該多元化發(fā)展，擴(kuò)大生存和發(fā)展的空間，提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。例如：房地產(chǎn)行業(yè)可以拓展售后房屋的裝修業(yè)務(wù)，家電服務(wù)業(yè)，或是在小區(qū)內(nèi)開(kāi)超市，辦幼兒園，提供一些基礎(chǔ)設(shè)施等。只有發(fā)展多元化，淺顯的講，就是不把雞蛋放在同一個(gè)籃子里，不在一棵樹(shù)上吊死，發(fā)展空間越廣泛，發(fā)展才能更加持久。

3.4土地合理利用創(chuàng)新

土地是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)，是房地產(chǎn)的根本。因此，創(chuàng)新還應(yīng)從基礎(chǔ)著手。房地產(chǎn)供應(yīng)商應(yīng)該不斷完善土地供應(yīng)制度，充分利用資源，提高土地利用率，使每一片土地都價(jià)值最大化。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)是由國(guó)家宏觀調(diào)控的，因此，政府應(yīng)該采取一系列制度，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，防止商家的投機(jī)行為，不能任由其隨意發(fā)展，以此來(lái)規(guī)范土地市場(chǎng)的管理。

3.5信貸政策的創(chuàng)新

我們國(guó)家的信貸制度還是有一定的缺陷，所以房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的時(shí)候可能會(huì)出現(xiàn)資金不流通的現(xiàn)象，從而阻礙了房地產(chǎn)的發(fā)展。因此，政府還需要對(duì)信貸政策進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整和創(chuàng)新，根據(jù)實(shí)際情況，出臺(tái)相應(yīng)的政策。例如：國(guó)務(wù)院新出臺(tái)的政策要求購(gòu)買(mǎi)二手房的住戶，首付款必須在全額的60%以上，貸款利率也進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，這就抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)分增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

3.6國(guó)家的宏觀調(diào)控

現(xiàn)如今，隨著農(nóng)村人口大量涌入城市工作，大學(xué)畢業(yè)生在城市工作發(fā)展，城市人口因此不斷增加。我國(guó)人口基數(shù)巨大，住房需要量因此大增，房地產(chǎn)商因此不斷抬高房?jī)r(jià)，使大多數(shù)國(guó)民“望房興嘆”，更多的80后成為了新一代“房奴”。房?jī)r(jià)的不斷攀升不利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，也不利于國(guó)計(jì)民生的發(fā)展，因此，國(guó)家應(yīng)該加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力量，端正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的行為，國(guó)家也應(yīng)該通過(guò)宣傳教育的手段，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的思想水平。

4.小結(jié)

總而言之，房地產(chǎn)管理的創(chuàng)新是一項(xiàng)持久的事業(yè)，并非一朝一夕。隨著城市化加快和現(xiàn)代化的不斷發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的要求也越來(lái)越高，這是壓力也是動(dòng)力，激勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)不斷創(chuàng)新，順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步。只有創(chuàng)新，才能與時(shí)俱進(jìn)不被淘汰；只有創(chuàng)新，才能領(lǐng)先于業(yè)界；只有創(chuàng)新，才是發(fā)展的源泉。

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