不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資所得稅涉稅處理

【摘 要】不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資涉及較多稅種，但所得稅政策在近年來(lái)發(fā)生了一系列調(diào)整，本文擬對(duì)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資涉及的所得稅進(jìn)行梳理，使我們更好地掌握和應(yīng)用相關(guān)稅收政策。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資；企業(yè)所得稅；個(gè)人所得稅

近年來(lái)，越來(lái)越多的企業(yè)鐘情于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，但不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資所得稅相關(guān)政策近年來(lái)發(fā)生了諸多變化，本文擬將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資涉及的所得稅有關(guān)政策進(jìn)行梳理。

一、企業(yè)所得稅

如果企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，那么是否繳納企業(yè)所得稅？如果繳納的話，計(jì)稅依據(jù)如何確定？是否需要一次性繳納？

1.不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否繳納企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換的話，應(yīng)該視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資屬于非貨幣性資產(chǎn)交換，應(yīng)此企業(yè)將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)視同銷(xiāo)售計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并繳納企業(yè)所得稅。

2.繳納企業(yè)所得稅的計(jì)稅價(jià)格

不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資計(jì)稅價(jià)格該如何確定呢？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)于企業(yè)將資產(chǎn)移送他們，分兩種情況：如果該資產(chǎn)屬于企業(yè)自己制作的，那么企業(yè)按照同類(lèi)資產(chǎn)同期對(duì)外售價(jià)確認(rèn)銷(xiāo)售收入，并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；如果該資產(chǎn)屬于企業(yè)外購(gòu)的，那么企業(yè)可以按照購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格確認(rèn)銷(xiāo)售收入，并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。那是否意味著企業(yè)購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，只需按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格確認(rèn)收入？

為了明確政策，2010年國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》（國(guó)稅函[2010]148號(hào)），文件規(guī)定企業(yè)處置外購(gòu)資產(chǎn)按照購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷(xiāo)售收入，是指企業(yè)處置該項(xiàng)資產(chǎn)不是以銷(xiāo)售為目的，而是具有替代職工福利等費(fèi)用支出性質(zhì)，且購(gòu)買(mǎi)后一般在一個(gè)納稅年度內(nèi)處置。進(jìn)一步明確了購(gòu)買(mǎi)的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資價(jià)格的確定，從而堵住了可能的稅收漏洞。

3.繳納企業(yè)所得稅納稅時(shí)間

由于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資所涉及的金額都比較大，那么如果按照公允價(jià)值計(jì)算，企業(yè)投資當(dāng)年會(huì)產(chǎn)生較大的銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)所得，稅收負(fù)擔(dān)會(huì)比較重。那么企業(yè)是否可以分期納稅？對(duì)于是否可以分期，大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：

第一階段：2004年6月30日以前，經(jīng)過(guò)審批后可以分期納稅。稅法規(guī)定，企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)投資所得，在一個(gè)納稅年度確認(rèn)實(shí)現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過(guò)5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應(yīng)納稅所得中，但是前提條件是得到稅務(wù)局的審批。

第二階：2004年6月30日—2010年11月27日無(wú)需審批，符合條件自行分期納稅。2004年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好已取消和下放管理的企業(yè)所得稅審批項(xiàng)目后續(xù)管理工作的通知》（國(guó)稅發(fā)[2004]82號(hào)）規(guī)定取消不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資取得所得遞延納稅的審批，只要納稅人在一個(gè)納稅年度發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)納稅所得50%及以上的，就可以自行在不超過(guò)5年的期間均勻計(jì)入各年度的應(yīng)納稅所得。

第三階段：2010年11月27日—2014年1月1日不允許分期納稅。2010年國(guó)家稅務(wù)總局《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)取得財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等所得企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第19號(hào)）文件，根據(jù)該文件，企業(yè)取得各類(lèi)資產(chǎn)、股權(quán)、債權(quán)等財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，無(wú)論是否以貨幣形式，均需要在轉(zhuǎn)讓當(dāng)年一次性確認(rèn)所得稅并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

第四階段：2014年1月1日至今，允許分期納稅。《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅〔2014〕116號(hào) 居民企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過(guò)5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二 、個(gè)人所得稅

個(gè)人如果將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資否繳納個(gè)人所得稅？如果繳納，個(gè)人所得稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定？我們國(guó)家在不同時(shí)期處理方式不一樣。

1.2005年4月13日-2008年12月9日不動(dòng)產(chǎn)投資評(píng)估增值部分投資時(shí)點(diǎn)暫不繳納個(gè)人所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評(píng)估增值暫不征收個(gè)人所得稅的批復(fù)》國(guó)稅函[2005]319號(hào)文中規(guī)定，對(duì)個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后投資于企業(yè)，其評(píng)估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時(shí)，暫不征收個(gè)人所得稅。

2.2008年12月9日—2015年4月1日，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資需要在投資時(shí)點(diǎn)繳納個(gè)人所得稅

2008年，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于資產(chǎn)評(píng)估增值計(jì)征個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》國(guó)稅發(fā)[2008]115號(hào)，根據(jù)該文中規(guī)定：個(gè)人以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資取得股權(quán)，對(duì)個(gè)人取得股權(quán)價(jià)值高于該資產(chǎn)原值的部分，應(yīng)確認(rèn)為個(gè)人所得，計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，該稅款由北投資企業(yè)在個(gè)人取得股權(quán)時(shí)代扣代繳。

3.2015年4月1日至今，不動(dòng)產(chǎn)投資可分期繳納個(gè)人所得稅

2015年財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（ 財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）個(gè)人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)的所得，納稅人一次性繳稅有困難的，可合理確定分期繳納計(jì)劃并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案后，自發(fā)生上述應(yīng)稅行為之日起不超過(guò)5個(gè)公歷年度內(nèi)（含）分期繳納個(gè)人所得稅。

由于不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資涉及的金額和稅額都比較大，因此稅收政策的變化對(duì)企業(yè)影響比較大，企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家稅收政策變化，在稅法的框架內(nèi)合理地進(jìn)行稅收籌劃，降低企業(yè)成本，增強(qiáng)企業(yè)收益。

作者簡(jiǎn)介：

馮彩紅（1979-），女，漢族，河南焦作，碩士。