淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理

兗礦東華建設(shè)有限公司 王玉寶

淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理

兗礦東華建設(shè)有限公司 王玉寶

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，高投入、高產(chǎn)出、高風(fēng)險(xiǎn)已成為本行業(yè)的顯著特征。要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，必須防控好各類風(fēng)險(xiǎn)，其重要路徑就是要完善內(nèi)部審計(jì)，并且融入到風(fēng)險(xiǎn)管理之中。本文對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，闡明內(nèi)部審計(jì)參與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在的問題進(jìn)行診斷，給出相應(yīng)的建議與對(duì)策，使內(nèi)部審計(jì)更好地融入到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，以期有效防控風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 內(nèi)部審計(jì) 風(fēng)險(xiǎn)管理

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)指未來(lái)的不確定性對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是企業(yè)從戰(zhàn)略制定到日常經(jīng)營(yíng)過程中對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的一系列信念與態(tài)度，目的是確定可能影響企業(yè)的潛在事項(xiàng)，并進(jìn)行管理，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)提供合理的保證。

2004年國(guó)際內(nèi)部審計(jì)師協(xié)會(huì)(IIA)在其修訂的《內(nèi)部審計(jì)實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中將內(nèi)部審計(jì)認(rèn)定為：“內(nèi)部審計(jì)是一種獨(dú)立、客觀的保證與咨詢活動(dòng)，旨在為組織增加價(jià)值提高運(yùn)作效率。它通過一種系統(tǒng)化、規(guī)范化的方法來(lái)評(píng)價(jià)和改進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理、控制和治理過程的效果，從而幫助組織實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)?！北径x第一次把風(fēng)險(xiǎn)管理和治理過程列入內(nèi)部審計(jì)定義并放在第一位，使風(fēng)險(xiǎn)管理成為內(nèi)部審計(jì)的一個(gè)核心和重點(diǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)(可細(xì)分為成本風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn))、內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)融資風(fēng)險(xiǎn)等。在境內(nèi)外上市企業(yè)，還面臨境外業(yè)務(wù)匯率風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)市值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)參與企風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

2.1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存和發(fā)展的客觀需要傳統(tǒng)的居住觀念，催化了我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)投資增長(zhǎng)。目前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)面臨著的風(fēng)險(xiǎn)不可謂不大，是我國(guó)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)之一。企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門具有相對(duì)獨(dú)立的地位，其工作指向改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，增加企業(yè)價(jià)值，內(nèi)部審計(jì)參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理就成為必然的客觀需求。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中內(nèi)部審計(jì)自身發(fā)展的需求

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目復(fù)雜的業(yè)務(wù)流程，決定了內(nèi)控審計(jì)手段和方法必須與之相適應(yīng)，需要多學(xué)科和專業(yè)密切協(xié)同，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)從傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)審計(jì)向風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的轉(zhuǎn)變。審計(jì)署《關(guān)于內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》中也作出明確規(guī)定：“對(duì)本單位及所屬單位內(nèi)部控制制度的健全性和有效性以及風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行評(píng)審?！?/p>

2.3 外部審計(jì)的影響

注冊(cè)會(huì)計(jì)師業(yè)務(wù)領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，勢(shì)必對(duì)內(nèi)部審計(jì)界產(chǎn)生影響。內(nèi)部審計(jì)部門和人員是企業(yè)內(nèi)部成員，熟悉了解本單位情況，能夠把握企業(yè)發(fā)展的脈搏和價(jià)值運(yùn)動(dòng)規(guī)律，對(duì)企業(yè)興衰有著血肉相連的榮辱感和使命與責(zé)任感。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中內(nèi)部審計(jì)存在的問題

3.1 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督理念缺位，往往忽視內(nèi)部控制建設(shè)工作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)多是工程技術(shù)領(lǐng)域的專家，重視工程項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)工作，對(duì)財(cái)政管理工作了解得不多，對(duì)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的作用和監(jiān)督意義認(rèn)識(shí)不夠。個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)甚至認(rèn)為計(jì)劃管理就是內(nèi)部控制，不需要什么內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督，往往會(huì)造成工程延期、成本加大、還會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與乙方簽訂小區(qū)換熱站配套工程，乙方承諾合同工期四十五日內(nèi)確保設(shè)備安裝得到地方供熱部門的許可批復(fù)并能得到相關(guān)部門的驗(yàn)收，保證于當(dāng)年底正常供暖。事實(shí)上該配套工程延期一年，工程款超支，沒有經(jīng)過驗(yàn)收，不能正常供暖，引發(fā)業(yè)主訴訟維權(quán)，造成直接經(jīng)濟(jì)損失三十余萬(wàn)元。

3.2 企業(yè)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系薄弱，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督流于形式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有些業(yè)務(wù)流程設(shè)計(jì)不科學(xué)，很多時(shí)候起不到應(yīng)有的相互監(jiān)督的作用。企業(yè)內(nèi)部不相容職務(wù)分離控制、授權(quán)審批控制、“三重一大”的集體決策或者聯(lián)簽制度也存在一些執(zhí)行不力的問題，監(jiān)督職能失去了應(yīng)有的剛性。有的企業(yè)付款控制不嚴(yán)，工程款發(fā)生超付；有的工程劃線不及時(shí)，結(jié)算滯后，會(huì)計(jì)信息反映不及時(shí)，未督促施工方開具發(fā)票，影響了項(xiàng)目進(jìn)度；有的不遵循收入成本配比原則，未嚴(yán)格按會(huì)計(jì)期間結(jié)算相關(guān)收入和成本費(fèi)用，存在人為調(diào)節(jié)收入成本的現(xiàn)象。

4 如何讓內(nèi)部審計(jì)更好地融入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理中

4.1 加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)全過程監(jiān)督，充分發(fā)揮事前審計(jì)、過程審計(jì)和結(jié)果審計(jì)職能房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可能產(chǎn)生在招投標(biāo)中、產(chǎn)生在結(jié)算中、產(chǎn)生在工程管理中、產(chǎn)生在具體經(jīng)濟(jì)合同的簽訂和履行過程中。全過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，

是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能、減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。因此，不但要從觀念上認(rèn)識(shí)到全過程控制的重要性，還要在實(shí)際工作中時(shí)時(shí)注意對(duì)必要措施和手段的運(yùn)用。例如，對(duì)完工產(chǎn)品的管理，各部門要做好各類工程材料和各項(xiàng)數(shù)據(jù)的收集、整理和雙向溝通工作，確保數(shù)據(jù)詳實(shí)、準(zhǔn)確。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售的實(shí)際經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，則要加大銷售力度，減少庫(kù)存，加速資金周轉(zhuǎn)，將開發(fā)成本努力實(shí)現(xiàn)為產(chǎn)品銷售收入，將商品變現(xiàn)為資金，并搞好后續(xù)土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展的活力。

4.2 要優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)人員結(jié)構(gòu)，培養(yǎng)高素質(zhì)的審計(jì)人才

房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及技術(shù)研發(fā)、項(xiàng)目規(guī)劃、工程建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、合同管理等各項(xiàng)職能，需要綜合素質(zhì)較高的各類專業(yè)技術(shù)人員，更是企業(yè)內(nèi)部審計(jì)有效實(shí)施的前提和基礎(chǔ)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作起步晚，相關(guān)人才匱乏。亟需對(duì)審計(jì)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)。尤其要培養(yǎng)和造就懂得工程管理的復(fù)合型審計(jì)人員，以促進(jìn)工程管理，嚴(yán)格工程變更審批流程，整治“三邊工程”，規(guī)范招投標(biāo)、工程劃線、工程結(jié)算、工程付款，為項(xiàng)目清算、成本、收入的核算奠定良好基礎(chǔ)，確保工程建設(shè)程序規(guī)范、操作有序、控制有力。

4.3 建立健全完善的內(nèi)部控制制度

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)，必須建立健全完善的內(nèi)部控制制度。內(nèi)控制度本質(zhì)上是一個(gè)有機(jī)整體，涵蓋計(jì)劃、項(xiàng)目、人力資源、財(cái)務(wù)、合同、風(fēng)險(xiǎn)管理等各項(xiàng)規(guī)章制度，尤其要重視的是制度之間的銜接、支撐和配合，決不能形成信息孤島、管控脫節(jié)、效能抵銷、責(zé)權(quán)不清的困境。

4.4 推行全面預(yù)算管理，保障資金有序流動(dòng)，提高經(jīng)濟(jì)效益注重并深化全面預(yù)算管理，成立高層預(yù)算小組，由專業(yè)人士專門負(fù)責(zé)預(yù)算的審批、編制、監(jiān)督工作。使預(yù)算范圍從傳統(tǒng)、單一的生產(chǎn)資金計(jì)劃擴(kuò)大到基建、風(fēng)險(xiǎn)投資、勞資、營(yíng)銷、物資供應(yīng)以及社會(huì)融資等資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)庫(kù)存物資的管理工作，特別是對(duì)存量的地下室、產(chǎn)權(quán)車庫(kù)、地面車位的排查清理，對(duì)限制資產(chǎn)逐一登記在冊(cè)，責(zé)任到人，能出手的盡快出售，一時(shí)難以銷售的進(jìn)行短期出租，盤活現(xiàn)有的存量資產(chǎn)，回籠資金，減少資金占用，提升經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的增效點(diǎn)，激活現(xiàn)有資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)價(jià)值，為企業(yè)增收創(chuàng)效。

4.5 建立相應(yīng)的評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合企業(yè)自身情況，構(gòu)建評(píng)價(jià)考核與激勵(lì)機(jī)制，通過提出審計(jì)建議，督促被審計(jì)單位整改完善，依據(jù)審計(jì)建議的落實(shí)情況和效能，對(duì)取得良好效果的審計(jì)建議單位和個(gè)人予以適當(dāng)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的職能作用。

現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的大發(fā)展和集團(tuán)化的資本運(yùn)作，伴隨著企業(yè)全生命周期多渠道、全方位的風(fēng)險(xiǎn)。亟需建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，把內(nèi)部審計(jì)融入到企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理，嚴(yán)格按照法規(guī)、制度和程序?qū)嵤偈蛊髽I(yè)的最高決策者和管理層面對(duì)現(xiàn)實(shí)、重視風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地避免國(guó)有資產(chǎn)的流失、經(jīng)濟(jì)違規(guī)違紀(jì)問題的發(fā)生，使內(nèi)部審計(jì)在風(fēng)險(xiǎn)管理中能夠發(fā)揮更有力的作用。

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中圖分類號(hào)：F239

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)06(b)-076-03