養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角養(yǎng)老金融的“以房養(yǎng)老”視角

姜雪梅

“以房養(yǎng)老”就是“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人抵押自己的產(chǎn)權(quán)房，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。2013年9月國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。2014年6月中國保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)。2015年3月27日保監(jiān)會(huì)批復(fù)了幸福人壽的《幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)（A款）》的保險(xiǎn)條款，國內(nèi)首個(gè)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品正式出爐。實(shí)際上，從2003年開始部分城市已試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，但是其發(fā)展非常緩慢，到目前為止金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者對此比較冷淡。盡管如此，“以房養(yǎng)老”是改善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充，具有客觀的發(fā)展前景。因此，應(yīng)積極推廣“以房養(yǎng)老”，發(fā)展養(yǎng)老金融，帶動(dòng)銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有深遠(yuǎn)的意義。

以房養(yǎng)老：國外金融如何對接？

美國政府推動(dòng)“以房養(yǎng)老”，為市場運(yùn)行樹立了標(biāo)桿。政府成立保險(xiǎn)基金，為借貸雙方提供擔(dān)保，授權(quán)合法的參與機(jī)構(gòu)，制定專門的法律法規(guī)和詳盡的實(shí)施細(xì)則。政府的公信力強(qiáng)化了承辦機(jī)構(gòu)和申請老人兩方的信心。另外，多種多樣的資金領(lǐng)取方式滿足了老人的不同偏好，保證了老人規(guī)劃晚年生活的自由度，更容易獲得接受和認(rèn)可。

美國的住房反向抵押貸款以62歲及以上的老年人為服務(wù)對象，主要有三種形式：第一種住房權(quán)益轉(zhuǎn)化按揭（HECM，Home?Equity?Conversion?Mortgage），第二種住房持有者貸款（The?Home-Keeper?Program），?第三種是財(cái)務(wù)自由計(jì)劃（Financial?Freedom?Program）（前兩種由政府主導(dǎo)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)主導(dǎo)）。第一種適用對象為擁有較低價(jià)住房的借款者，不管其收入水平和借款用途;第二種主要針對不符合?HECM?條件的借款人而設(shè)計(jì)，如房產(chǎn)價(jià)值高于限額規(guī)定、共有房產(chǎn)等情形，更適合擁有中檔住房的老人;第三種適用對象是擁有高檔住房的老年人，由老年人財(cái)務(wù)自由基金公司提供（私營機(jī)構(gòu)），專門為凈值超過?40?萬美元的住房提供貸款。第三種貸款對象資格不需要政府的認(rèn)可，屬于個(gè)人理財(cái)產(chǎn)品。聯(lián)邦政府為HECM雙方提供擔(dān)保，消除了借貸雙方的后顧之憂。因此，HECM計(jì)劃運(yùn)作較為成功，是美國最主要的住房反向抵押模式，約占據(jù)了95%的市場份額。

日本的“不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保型生活資金”制度主要對象是不愿搬離自己房屋的低收入并無子女同住的老人，主要分成兩種方式：一種是由各地方政府參與的，可分為政府直接融資和間接融資。另一種則是民間機(jī)構(gòu)參與，包括銀行、信托公司、信托銀行等金融機(jī)構(gòu)提供一些“反向抵押貸款”類型產(chǎn)品。房地產(chǎn)公司利用此項(xiàng)目資金側(cè)重經(jīng)營“城市規(guī)劃再開發(fā)”和“住宅重建”類型的產(chǎn)品，為居住在危房的低收入老人改善居住環(huán)境。日本成功的經(jīng)驗(yàn)是，發(fā)揮各機(jī)構(gòu)的特色提高了效率。比如，保險(xiǎn)公司設(shè)計(jì)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，政府審核老人資格，銀行發(fā)放貸款，各司其能。

新加坡現(xiàn)行的“以房養(yǎng)老”模式主要有“屋契回購計(jì)劃”，針對家庭月收入不超過3000新元的63歲及以上老人，政府回購組屋的部分剩余租期，發(fā)放相應(yīng)的金額，使老人獲得養(yǎng)老資金保障。同時(shí)，老人可以以30年的租約形式繼續(xù)住在原有組屋中。如果在30年的租期到期之前去世，老年人的繼承人享有剩余的回購屋契所得;如果壽命超過30年的租期上限，建屋局將這些老年人安排到護(hù)理居住地點(diǎn)。新加坡的主要經(jīng)驗(yàn)是：一是分化組屋的使用權(quán)，創(chuàng)造新的剩余價(jià)值;二是由政府統(tǒng)一為參加“屋契回購計(jì)劃”的老人購買保險(xiǎn)，一定程度上減緩了老人預(yù)期壽命壓力。?????從美國、日本、新加坡的經(jīng)驗(yàn)可知，“以老人需求為本”的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是推行“以房養(yǎng)老”的核心，政府必須支持低收入老人的“以房養(yǎng)老”。

我國“以房養(yǎng)老”：金融的機(jī)遇和難題

日益劇增的養(yǎng)老壓力和不完善的養(yǎng)老保障機(jī)制需要發(fā)展新的養(yǎng)老保障模式，“以房養(yǎng)老”就是很好的突破口。

我國人口老齡化的加深不斷增加養(yǎng)老壓力。我國從2000年開始已進(jìn)入老齡化社會(huì)，?2014年末?60周歲及以上人口數(shù)為21242萬人，占總?cè)丝诒戎貫?5.5%;65周歲及以上人口數(shù)為13755萬人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口將每年增長100萬人，今后我國社會(huì)養(yǎng)老負(fù)擔(dān)十分沉重（《中國老齡事業(yè)發(fā)展報(bào)告2013》）。

老年人自身養(yǎng)老儲(chǔ)備普遍不足，社會(huì)保障機(jī)制不完善，養(yǎng)老保障資金需求巨大。2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示：城市老年人領(lǐng)取退休金（養(yǎng)老金）的比率為84.7%，城市老年人平均月養(yǎng)老金收入為1527元，即年均18324元。然而，我國的社?；鹑笨诖?，部分城市已空賬運(yùn)行。加之，目前我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和設(shè)施嚴(yán)重不足，勞動(dòng)力短缺和醫(yī)療技術(shù)發(fā)展，養(yǎng)老成本快速上漲。因此，需要開辟新的養(yǎng)老融資渠道。

高的住房自有率、養(yǎng)老觀念和養(yǎng)老模式的轉(zhuǎn)變必將推動(dòng)“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品的發(fā)展。城市居民自有住房的擁有率為85%，不少居民的資產(chǎn)大部分固化在住房上。我國正在經(jīng)歷人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變時(shí)期，老齡化進(jìn)程快。尤其，“421”家庭結(jié)構(gòu)的養(yǎng)老壓力非常之大，不給子女增加養(yǎng)老負(fù)擔(dān)是祖輩、父輩的主要心愿之一。

但近十年來，諸多相關(guān)金融嘗試并未取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

2003年后，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗試過“以房養(yǎng)老”，但均因效果不理想而擱淺。北京市中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心聯(lián)合推出“養(yǎng)老房屋銀行”。根據(jù)老年人養(yǎng)老申請，公司出租老年人原住房，所有租金用于老人入住養(yǎng)老服務(wù)中心產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，房屋產(chǎn)權(quán)不變更。由于缺乏公信力，只有幾位老人通過該方式入住養(yǎng)老服務(wù)中心，目前均已離開。上海市公積金管理中心推出“住房自助養(yǎng)老項(xiàng)目”，老年人將自己的產(chǎn)權(quán)房賣給市公積金管理中心并一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租金與市場價(jià)等同。該項(xiàng)目失敗的主要原因在于大多數(shù)老人不能接受簽約的時(shí)候變更房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。2005年，南京湯山的溫泉留園推出“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù)，60歲以上的孤殘老人自愿將房產(chǎn)抵押給留園，入住留園享受終身免費(fèi)養(yǎng)老服務(wù)，老人去世后房屋產(chǎn)權(quán)歸養(yǎng)老院所有。養(yǎng)老院沒有充足的現(xiàn)金流，無法持續(xù)支付預(yù)支的養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用，即使勉強(qiáng)維持服務(wù)質(zhì)量也勢必會(huì)降低。中信銀行于2011年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

我國“以房養(yǎng)老”難產(chǎn)的原因主要有以下幾點(diǎn)。

對企業(yè)而言，單向現(xiàn)金流流量大，房產(chǎn)貶值風(fēng)險(xiǎn)高，收益難保障?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務(wù)必須先長期墊付現(xiàn)金，然后再把不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)獲取收益。如果沒有其他擔(dān)保，房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)直接影響企業(yè)收益。我國居用地使用權(quán)僅為70年，產(chǎn)權(quán)到期后將導(dǎo)致房產(chǎn)貶值。另外，我國住宅建筑質(zhì)量普遍低，房產(chǎn)抵押之后產(chǎn)生的維修、保養(yǎng)和折舊費(fèi)難以估算。

對個(gè)人而言，存在資產(chǎn)縮水風(fēng)險(xiǎn)和養(yǎng)老風(fēng)險(xiǎn)。我國居民非常執(zhí)著于住房，多數(shù)老人還是希望把房子留給子女。另外，現(xiàn)在的老年人經(jīng)歷了長期的通脹和房價(jià)的快速上漲時(shí)期，既擔(dān)心未來上漲的住房價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己領(lǐng)取的養(yǎng)老金金額，又擔(dān)心定額養(yǎng)老金跑不過物價(jià)的上漲將面臨養(yǎng)老資金不足。

缺乏制度的保駕護(hù)航。無法獲得制度保障和有公信力的組織擔(dān)保，金融機(jī)構(gòu)和個(gè)人都擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)。

政策建議

修繕法律法規(guī)，明確土地使用權(quán)的續(xù)期問題。為保證居民財(cái)產(chǎn)的保值，居住用地使用權(quán)年滿70后，可以無償續(xù)期使用或低價(jià)有償續(xù)期使用。在低價(jià)有償續(xù)期使用時(shí)，可以實(shí)施土地年租制，促進(jìn)土地市場的可持續(xù)發(fā)展。

穩(wěn)定房價(jià)、動(dòng)態(tài)調(diào)整?！耙苑筐B(yǎng)老”在發(fā)達(dá)國家的成功推行建立在完善的房地產(chǎn)評估體系，健康穩(wěn)定的房價(jià)和物價(jià)的基礎(chǔ)上，我國以房養(yǎng)老的推進(jìn)也應(yīng)以相對穩(wěn)定的我國房地產(chǎn)市場為前提。另一方面，如果房價(jià)和物價(jià)的變化幅度較大，應(yīng)適時(shí)（比如每隔7年）重新評估房地產(chǎn)價(jià)值，適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)老金金額。

完善相應(yīng)的商業(yè)性和政策性金融支持手段。如培育和發(fā)展“以房養(yǎng)老”信貸二級市場，比如，個(gè)人抵押貸款證券化，促進(jìn)資金的流動(dòng)性，解決單向資金流問題。再如政府提供保險(xiǎn)擔(dān)保，讓更多的低收入老人“以房養(yǎng)老”，安享晚年。借鑒新加坡的“屋契回購計(jì)劃”，發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和共有產(chǎn)權(quán)房的“以房養(yǎng)老”。

（作者單位：中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院）